商业观察：解析上海京品购物中心逆袭的“硬核逻辑”
在上海繁华的南京西路商圈，丰泰地产在内地的首个投资项目“京品购物中心”于2015年9月20日开业，并获得良好反响。 今天就跟随中国房地产业协会商业地产智库平台的脚步，走进这座购物中心吧！
与南京西路商圈现有的其他商业项目不同，京品购物中心可以说是唯一一个不涉及奢侈品的商业项目，但却着力打造“个性化”、“年轻化”、“时尚化”的定位，高度受到年轻一代消费群体的认可和喜爱。
事实上，在京品购物中心开业并被市场证明成功之前，业内人士大多对京品的未来持怀疑甚至悲观态度。 原因如下：
京品购物中心开业前，方圆500米范围内已有梅隆广场（梅龙广场、66广场、中信泰富的简称）、静安嘉里中心、力拓百货、久光百货、1788广场等。 。 因此，大多数人认为该领域新增业务相对困难。
京品购物中心的位置其实并不在南京西路，而是在愚园路，距离约50米，相对比较靠里。 这绝对是一个例外，甚至可以说是一个意外。
项目本身商业体量仅约7.3万平方米（中小型购物中心），地上多达7层。 因此，每层可用于商业经营的面积实际上非常有限。 正因为如此，京品购物中心的垂直交通路线规划难度较大。
从时间上看，2014年和2015年实际上是中国零售业整体开始集体下滑最明显的年份（从2013年开始）。 晶品选择在这个时候开放，未免有些不吉利。
那么，京品购物中心的这些黑马是如何在诸多不利因素下取得成功的呢？ 下面，我们将从几个方面对京品购物中心的“逆袭”进行深度解读。
1、项目整体准确定位
前面说过，在京品之前，南京西路商圈几乎所有的商家都与奢侈品有关。 高端的可以达到Hermès、LV的水平，中档的有等品牌，最差的也能和COACH、KORS、FURLA等平价奢侈品牌谈婚论嫁。
另一方面，在京品购物中心，除了轻奢珠宝品牌潘多拉外，一楼的其他主力品牌都是相对友善的品牌，如UNDER、GUESS、H&M等。 这样，京品购物中心将与南京西路商圈的其他现有商业完美错位。 虽然不能脱颖而出，但仍可以说是独一无二。
从目标客群来看，“美龙台”针对的是奢侈品消费群体，嘉里中心、力拓百货针对的是“高级白领阶层”，而京品购物中心则针对的是年轻一代。 消费群体。 从某种意义上说，晶品的经营定位正在向年轻消费群体传递一个信号：“来吧，这是你的！”。
2、地铁通道将大家“团结”在一起
正如我们之前所说，京品购物中心的“短板”之一就是项目的地理位置。 然而，晶品却巧妙地利用“地铁通道”解决了这一先天缺陷。 正因为如此，京品购物中心开业前，在B1挖了一条约50米长的地铁通道，与久光百货、力拓百货、嘉里中心形成独立互动的场所。 “全面的”。
表面上看，地铁通道将四个商业实体合而为一，形成了客流共享的商业“大杂烩”，但实际上，真正受益最多的却是京品购物中心。 一方面，地铁客群的消费能力与京品购物中心的商业定位较为吻合，因此京品在这方面相比其他几家业态具有独特的“定位”优势。 另一方面，通过地铁渠道的联动，嘉里中心、力拓百货、久光百货等中高端商家的部分消费者也会被吸引到京品。 毕竟那是他们真正可以花钱的好地方。
即使是在国内商业最发达的上海，能把奢侈品当成日常消费品的人依然寥寥无几。 因此，晶品在精准锁定客群方面下了很大功夫。 而这一切最终是用一条50米长的地铁通道实现的，取得了今天的成功。
地铁客群和年轻消费群体虽然在“量”上占主导地位，但消费能力却相对有限。 京品购物中心利用渠道吸引了周边定位相对高端的商场的一些优质顾客。 对于晶品来说，绝对是锦上添花。
3、餐饮业占比“史无前例”高
一般情况下，商场内餐饮业态的比例应在30%左右或以下。 而首期开业时，京品购物中心餐饮业态占比就高达40%。 而今天，经过近四年的运营，甚至高达50%以上。 虽然国内也有类似这样空前提升餐饮比例的案例，但真正能成功的案例屈指可数。 毕竟，这在一定程度上“违反”了零售行业的惯例。
上海京品购物中心地下两层，地上七层。 若不包括7层KTV娱乐楼层，商业经营共8层，餐饮或半餐饮共5层。 这样的做法不禁让人将京品与“美食广场”联系起来。
值得一提的是，晶品地下有两层商业空间。 常规做法应该是B1规划为租金产出较高的地下零售层，B2规划为美食餐厅。 然而，大胆的京品干脆将B1、B2变成了“美食楼层”。 当然，B1层还有名创优品、阿吉豆等少数配套零售品牌。 除了餐饮占比偏大外，京品购物中心的餐饮业态规划还具有以下两个特点：
无论是地下营业的轻食，还是楼上的重餐，基本没有形式大于内容的西餐，价格也比较接地气。 如果用一句话来概括的话，那就是“好吃又便宜”，四楼的“鱼飞鱼”餐厅就是一个典型的例子。 从开业到现在，几乎每天都有人排队等候。 这样的餐饮定位与项目本身的整体定位是一致的，所以永远不会跑题。
京品购物中心一至三楼保留了主要零售品牌，但四至六楼并非单一颜色的餐饮楼层。 而是巧妙地引入“爱维汀”、“百博牙科”、“日置”、“名人”等生活服务配套品牌作为点缀和过渡，可以拉近零售与餐饮业态的距离。
4.拧干毛巾上的最后一滴水
或许是因为京品购物中心面积不大，所以显得很珍惜每一寸经营面积。 比如，在副正门外的露天小广场上，时不时就会有不同的小市场。 入口内只有不到50平方米的空地，经常有现场零售品牌的专场销售活动。 一楼中庭虽然不是很豪华，但开业以来几乎每天都有不同的IP主题活动。 至于二楼以上的走廊和过道，只要能容纳岛屿或者临时商铺，就绝对不能幸免……简单来说，虽然京品是一个购物中心，但从商铺的利用率来看，场地，但不会输给纯粹以“销售”为目的的传统百货商店。
在“拧干毛巾上最后一滴水”方面，除了最大限度地利用场地外，晶品的“坚持”精神还可以体现在目标客群的锁定上。 众所周知，无论在任何国家，妇女和儿童始终是最容易做生意的目标群体。 比如与京品仅隔马路的久光百货，凭借一楼的化妆品店、楼上的女装楼层，取得了巨大的成功。 这是因为它主要涉及女性。 京品一年365天在一楼举办各种IP展览和亲子活动，目的是吸引儿童顾客。 要知道，在京品所在的区域，无论附近哪个小区，平均房价都在10万/平方米以上。
试想一下，如果能通过儿童业务吸引附近社区的顾客，那将是一笔非常赚钱的生意。 简单来说，京品不仅聚焦年轻客群，还千方百计吸引附近商业项目的“优质”客群，甚至周边的社区客群。
购物中心评级评价 五星级购物中心 投资资产增值 品牌孵化渠道 招商宝 招商宝 5G+五星级购物中心
智库观点：
在上海这个高楼林立、购物中心林立的城市，上海京品购物中心很少有自己的特色。 本文列出了精品的四大成功因素，但这只是其成功背后的冰山一角。
我们相信，任何商场成功最重要的因素是“人”，也称为团队。 我们也坚信，未来，中国商业地产更多的购物中心将走上更精彩的商业之路，在竞争激烈的城市“傲然微笑”。