年度重磅炸弹！2015 年全国购物中心地板效率榜

据商业地产研究院统计，中国大陆2015年拥有年销售额超过15亿元（含四舍五入数据）的商业项目近200个（不含家具城和专业市场），其中包括100多个购物中心、80多家百货公司和9个奥特莱斯。其中，有“108 位将军”被挤进了 20 亿级的店王俱乐部，包括 58 家购物中心（包括 35 家主力百货）、43 家单身百货（其中 36 家已改建为百货）、7 家奥特莱斯。

单就行业效率而言，以 2015 年百货、购物中心、奥特莱斯三大类型单店业绩前 30 名为例，虽然近年来传统百货的市场份额逐年下降，部分项目的表现也在下滑，但在 2015 年，前 30 名百货公司的平均效率对于购物中心和奥特莱斯来说仍然难以实现。据速铺商业地产研究院统计，在2015年全国三大业态商业项目前30强业绩中，前30单体百货平均效率高达28000元/平方米/年;TOP30购物中心，因为区域生活购物中心需要大量的体验业态来吸引客流，所以核心商圈中只有少数高端购物中心能与头部百货相媲美（如南京德基、深圳万象城、上海恒隆和国金中心、北京国贸商城），平均效率仅为2万元/平方米/年（由于缺乏可比性，以黄金销售为主的上海豫园商城被排除在前 30 名之外。宁波天一广场及另类家居建材占比较大的大型商场、长春欧亚店、北京世纪金源、南京红太阳华东摩尔）;奥特莱斯经营难度最大，前30名奥特莱斯中只有7家单店晋级到20亿俱乐部，平均效率只有14000元/平方米/年。

温馨提示：TOP30购物中心中，三亚海棠湾免税购物中心是以免税店为绝对主店的特色购物中心，考虑到不可比性，如果以年22亿元的成交额换取北京太古里、习安赛格广场或宁波鄞州万达广场，TOP30商场的平价将降至19000元/平方米/年。

为了便于对国内百货、商场、奥特莱斯的运营情况（平价、单店规模、商圈类型、城市级）进行统计比较，我们抽样调研了各自业态的前 30 家单店（表中数据大部分来自散户男圈，部分数据来自速铺网络周边的网友，且业绩数据并非官方来源，故仅供参考），但鉴于各企业统计口径和体量不尽相同，例如，有的包含含税的优惠券和卡，有的企业包含团购消费，有的企业四舍五入业绩，有的企业有基于租金转换的餐饮娱乐业态的表现，一些企业如广州正佳广场在地下室有大量的个体零售网点，一些企业如中国置地等香港上市公司有净销售额无税无票，甚至一些企业还存在注水情况，或面临商家少报营业额的情况。此外，不同的购物中心具有不同的商业量、商圈类型、城市层次、投资成本、财务回报等，因此此表不进行排名和排名。

例如，虽然一些商场的总业绩很高，但面积很大，所以效率不高，有些商场是完整的美食和娱乐中心，一些商场完全依赖一楼的奢侈品或专注于家用电器的表现，而一些不在名单上的商场则具有非常高的效率和声誉（如江阴华地百货和宜兴华地），所以选址人员必须同时考察商圈。研究商场中同一类别中目标竞争对手品牌的表现。

当然，除了上述上述67家年营业额超过20亿元的超级单店（30家百货、30家购物中心、7家奥特莱斯）之外，中国20亿店王俱乐部108会员（包括少数极具特色和潜力但年营业额不足20亿的企业）还包括： 13家百货公司（长沙友谊店、广州广白、沈阳卓展、石家庄仙田峡、许昌发东莱时代广场、徐州金鹰、无锡大东方、兰州国放、广州友谊环世东店、广州光白北京路总店、深圳华强茂业天地、成都华唐双南店、邯郸新世纪店）、28个购物中心（习安赛格国际、北京太古里、北京龙得广场、北京蓝港、北京昌平永旺国际购物中心、宁波鄞州万达广场、上海环贸IAPM、上海中盛世界购物中心、上海月星环球港、上海周浦万达广场、上海虹口凯德隆梦、上海百联又城、沈阳万象城、沈阳龙梦、哈尔滨凯德置业、大连凯德置地和平广场、杭州银泰IN77、杭州西银泰城、厦门SM城市广场1-2期、福州宝龙城市广场、福州石瓯广场、深圳海崖缤纷城、深圳益田假日广场、成都万象城、成都太古里、扬州京华城、天津银河购物中心），部分因数据缺乏准确，未列入前30名统计名单。虽然上海豫园购物中心、苏州欧尚城、深圳SCP广场、长春欧亚店都是非常好的商场，但因其黄金、商超、家居建材的独特比例而未被纳入指数榜单，无法与其他企业相提并论。

此外，在奥特莱斯TOP30名单中，北京尚品优惠店旗舰店和广州番禺奥特莱斯折扣店因缺乏经营数据而未列入榜单。

温馨提示：速铺商业地产研究院已选用以上108位店王为正式调研会员，并计划逐步补充每年开业的30家全新高性能商场。

2015 中国三大购物中心 30 强精选评论：

根据TOP30项目公司，万达（2家）、华润（3家万象城）、百联（3家）、中粮集团（3家）、恒隆（2家）、新鸿基（2家）、太古等知名企业有多家商场入围。可以预见，未来商业地产行业的市场集中度将进一步提高。

从项目建筑类型来看，块型购物中心的表现越来越好，上海豫园购物中心和宁波天逸广场已成功晋级购物中心前30强。除了前30名之外，北京太古里、北京蓝港、成都太古里、上海新天地、上海大宁国际商业广场、上海金桥国际商业广场、上海常泰广场、昆明顺城、武汉万达楚河汉街等社区购物中心也纷纷成为行业龙头。只是由于全国各地不同气候的影响，积木式购物中心注定无法成为中国大多数城市的商业主流。

按区域划分，北方百货的表现仍然强于购物中心，如北京国大商城第一名的百货表现排名第一的北京天下商城，而在排名前30的百货公司中，位于长江北部北部的北方企业占据18个席位，占 60%，其他地区为：华东地区 12 个，东北和华北地区 6 个，华中地区 3 个，西南地区 2 个，西北地区 1 个。在华南地区，购物中心的表现强于百货公司，甚至2015年排名前三的购物中心都被南方成员占据，即：南京德基广场、深圳万象城和广州正佳广场。事实上，除了北京的 7 个购物中心外，TOP30 购物中心都是南方项目，南方会员占比高达 77%，即使放宽条件到前 50 家商场俱乐部，除了北京的 10 个购物中心外，也只剩沈阳万象城，长春欧亚店、习安赛格、郑州国贸综合体（包括主店新玛特和家乐福）、沈阳龙之盟5家企业入围，南方购物中心仍呈现70%的绝对优势。其中，华东和华南地区的购物中心优势尤为显著。

从城市来看，一线城市商场的整体表现已逐渐超过百货公司（但效率仍不如百货公司）。例如，只有北京、上海、广州和深圳的 4、3、0 和 0 家百货公司晋升到全国 30 强百货公司，但 6、9、3 和 2 个购物中心分别进入全国前 30 名购物中心。北京、上海、广州、深圳四大一线城市排名前30的购物中心占比为67%，而1.5线城市排名前30的购物中心仅占23%（据统计，成都（2）、重庆、武汉、杭州、南京、天津6个1.5线城市共有7家商场进入TOP30）。在二、三线城市中，只有三个项目入围，分别是三亚海棠湾免税购物中心、宁波天一广场、南宁万象城，占比10%。

从百货商场来看，四大一线城市排名前30的百货商场仅占23%，而二三线城市则占77%。其中，在1.5、二线城市，依然是稳居榜首的传统百货（如杭州大厦、沈阳中兴、哈尔滨远大、郑州丹尼斯、长沙友谊、济南银座、青岛海信、习安开元、无锡大东方、苏州地铁），南京新街口商圈是因为拥有3家TOP10超级百货与上海平起平坐，杭州、沈阳、武汉、长春、石家庄五大城市各有2家TOP30百货商场。在三、四线城市，没有一家商场在2015年业绩超过15亿元，但一些头部百货2015年的业绩已经远远超过20亿元，如石家庄北国、大庆新贸、南通文峰、徐州金鹰、许昌胖东来时代广场、等等（其中大多数是百货公司）。而有最新消息传闻称，发东来或将收购空置的新乡凯德广场购物中心，在新乡发东来开设新店。

在网点方面，13 个一线和 1.5 线城市垄断了 87% 的份额，而二线城市拥有 13% 的份额。而且与前30名百货公司的高份额不同，三四线城市没有企业入围奥特莱斯榜单。

注：表中的 9 个 1.5 线城市是指成都、重庆、杭州、南京、沈阳、天津、武汉、习安和苏州。

根据项目规划，2015 年表现最好的主要商业项目也逐渐相似。其中，TOP30 百货商场中，已有 21 家百货商场化，占比 70%。在TOP30的百货商场中，建筑面积在4万至8万平方米之间的只有7家，即77%的TOP30百货商场实现了一定程度的百货购物中心，沈阳中兴威海振华的建筑面积在20万平方米以上。在TOP30购物中心中，尽管行业内不少项目都在喊着去百货化，也有一些项目确实以其他零售或体验业态取代百货（如上海港汇恒隆广场、北京朝阳大悦城、天津大悦城、杭州万象城、北京东方广场等，占前30名的17%），但仍有15个购物中心保留了19家主力百货店，占据前 30 名的 50% 之多，如北京金源时报、上海百联南、宁波天逸广场和成都金华万达各有两家百货，新开业的成都国际金融中心则引入了连卡佛。此外，由于新鸿基地王府井的分离，北京的APM购物中心和东安百货分开管理，但两者的楼层仍然相互连接。

在 TOP30 门店中，有 17 家已高度复杂化为大型一站式门店。由于百货行业低迷，品牌方的库存压力飙升，推动了奥特莱斯行业的发展，但就TOP30奥特莱斯而言，虽然2015年奥特莱斯增长迅速，但表现突出的奥特莱斯仍然只有20家左右，行业占比不到10%。企业方面，连锁网点开始显露霸气，TOP30门店4家，佛罗伦萨小镇2家，赛特春天2家，汉莎2家，首都2家;从2015年新开业门店的表现来看，哈尔滨杉山、南京沙船、北京华联八达岭、上海百事优客、上海佛罗伦萨小镇、哈尔滨枫树小镇、大连百年港湾表现不俗，必然导致2016年TOP30门店名单的重新洗牌;从城市看，北京、上海仍引领商业创新之路，分别拥有5家和4家超级奥特莱斯，天津、成都、广州分别拥有2家TOP30奥特莱斯，其中北京、上海、广州、深圳共计12家奥特莱斯，占比40%，三线以下城市尚未培育出实力奥特莱斯;从区域分布来看，华东地区继续领先，有 12 个席位，其次是华北地区 7 个席位、华南地区 4 个席位、西南地区 3 个席位、东北地区 3 个席位、中部地区 2 个席位，西北地区没有席位。从奥特莱斯的建筑形态来看，TOP30的18家奥特莱斯是郊区街区和城镇，但随着上海百盛优客城奥特莱斯传统室内购物中心形态的成功，预计室内盒城奥特莱斯的比重将逐渐提高。

从项目效率来看，虽然近年来传统百货的市场份额逐年下降，部分项目业绩也在下滑，但在2015年，排名前20的百货平均效率对于商场和奥特莱斯来说仍然难以实现。

就商圈而言，除了京、上、青岛等新兴CBD新区的少数超级百货外，其他几乎所有百货都位于传统核心商圈。体量超过20万平方米的购物中心卖场王，由于城市面积庞大，通常位于新兴商圈，其中，京沪新兴商圈内不少一站式生活广场入围30强购物中心，位于城市核心商圈的购物中心卖场王多为高端定位。事实上，从消费需求的角度来看，一站式大型购物中心比百货公司更适合新兴商圈。

从企业经营年限来看，上海港汇广场、上海南京西路恒隆广场、上海超级品牌商城、上海龙之梦购物中心长宁店、广州正佳广场、广州天河城、北京世纪锦源购物中心、北京APM（原新东安广场）等第一代、第二代购物中心，大部分都经历了艰难的培育时期，但经过多年缓慢而持续的向上改进，他们终于成功了。从行业发展的角度来看，这比目前出现一批一开门就让商圈客户感觉遥不可及的高寒项目，或者一开门就满是山寨品牌甚至高空铺率的项目更有意义，希望以上两类极限项目能够吸取前辈的坚韧不拔，继续根据市场的增长而变化。

由于名品的折扣销售特点，奥特莱斯几乎都位于郊区和机场附近，而销售非奢侈品牌的城市奥特莱斯则依赖于公共交通便捷的新兴商圈。

从定位来看，无论是百货还是购物中心，中高端项目占比都超过了客单价高的高端定位购物中心，可见非低端大众消费仍是主流消费，不宜盲目加档。大多数专注于名牌折扣的奥特莱斯必须以奢侈品牌吸引顾客，才能有效地与中心核心商业区的百货公司打折战不匹配。不过，随着上海百盛优客城奥特莱斯的强势崛起，业界重新看到了城市奥特莱斯的巨大商机（前提是必须具备强大的品牌资源和经营管理能力）。

从企业背景来看，由于三大公共场所的消费限制，虽然外资百货的优势较往年大幅下降，但在TOP30百货中仍保持着相当的实力。在排名前30的购物中心中，外资企业以港资为主（新鸿基、恒隆、太古、九龙仓、嘉里、和记），辅以正大、凯德等少量东南亚华资。在本土企业方面，央企大军实力雄厚，中粮大悦城和华润万象城在前 30 名中各获得 3 个席位。在奥特莱斯领域，外资企业相对较少，但佛罗伦萨小镇、三井杉杉、耀来、九龙仓等外资企业凭借品牌资源和运营实力，仍拥有三分之一的名额。

从30强单店的规模来看，除上海恒隆广场外，其余商场均为10万平方米以上的大型商场，20万平方米以上的超级超大型项目有14个（大部分位于新兴商圈）。百货公司也不甘落后，8万多平方米的大型商场占77%，大部分已转型为购物中心为主的综合性百货公司。由于知名折扣品牌供应有限，奥特莱斯的面积超过了购物中心和百货公司。不过，随着兴隆、首成等一站式复合型奥特莱斯的崛起，以及沈阳春天奥特莱斯、北京赛特奥特莱斯、武汉百联等知名奥特莱斯第二期扩张的展开，大型甚至巨型奥特莱斯的比例将逐渐提高。

中国三大类企业效率对比

温馨提示：由于商场公共区域（如停车场）和配套体验业态的比例远高于百货公司，且大量购物中心位于新区郊区，与百货公司不同，百货公司大多位于传统市区占据区位优势，所以行业的整体效率还是远不如百货公司。不过，虽然购物中心行业整体效率较低，但凭借门店数量和营业面积远超百货的数倍，可以大大挤压百货行业的整体空间和市场份额。

此外，根据零售男圈与（逸瑞）联合发布的2015年全国186家重点商场业绩统计报告，在同期具有可比数据的171个样本中，96个样本项目业绩下滑56%（国内高端三大众消费承压，导致部分百货业绩下滑，尤其是高端商场，过去送礼消费比例很高）;66个样本项目业绩上涨39%（大众消费仍是国内主流，高端消费持续流向国外，因此业绩上涨的商场绝大多数都是脚踏实地的大众定位商场）。121个百货样本中有88个表现有所下降，占比接近70%（部分百货积极寻求大规模的翻新升级项目甚至扩建项目，导致业绩暂时下滑），51个知名购物中心样本中超过70%的项目出现上升（但这仅代表全国顶级购物中心的水平，而全国购物中心的整体市场还是很艰难的），13家大牌奥特莱斯和1家免税购物中心的表现几乎全是红色（表明消费者越来越理性，但是，国内绝大多数非典型奥特莱斯仍然处于同样的情况）。