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南京 朱靖雷：2025年中国房地产或将开始衰退
在不可预测的流行病下，许多被认为是常数的事物已成为变量。许多人相信的长期主义和自信理论容易受到黑天鹅的攻击。
如何面对未来不确定性的循环？如何重塑自己的概念和认知？是时候仔细考虑了。
最近，在第9届PMBA PMBA沃顿酒店的第9 PMBA PMBA中，Paper Capital的创始人兼执行合伙人Zhu Jinglei分享了房地产行业从概念到认知的趋势变化。一些令人兴奋的观点如下：
1。拥有数万亿美元，万亿美元和数十亿美元的房地产公司在运营层面根本不是同行，而他们现在需要解决的问题完全不同。
2。容量为1000亿的房地产公司不应再“遵循趋势”，并稳步开展其主要业务。容量为1000亿的房地产公司可以探索一些资本趋势。
3.物业管理公司本身没有太多的利润或想象空间。它们只是一个大规模的服务方案，没有盈利。
4。在再过十年的时间里，那些可以用绝对改善取代相对公平的过多服务股息将消失。
5。在2025年，在50至55之后，将以集中的方式输入死亡周期。除了净人口流入的一流和二线城市外，第三阶城市对房地产的需求还将从三个单位变为一个单位，房地产行业可能遇到巨大的危机。
6.老年护理房地产的未来仍在未来，市场尚未真正开始。 2025年和2035年是两个重要的时间。
Zhu Jinglei Pengpai Capital创始人兼执行合伙人
“三种观点和一种理论”比认知更重要
每当我们谈论“三个观点”时，我们都在讨论“三种观点和一种理论”，即方法，价值观，对生活的观点和世界观。
方法论决定同行。这里的学生来自拥有100亿元人民币的开发商，拥有100亿元人民币和1000亿元人民币的房地产公司以及1000亿元人民币的公司。你真的是旅行者吗？未必。 Zuo Hui和行业中的其他中介机构是吗？他们根本不是同行。他们采用的方法完全不同。只有当该方法相似时，才有竞争和同行。那些每天参与土地抢夺的人也被称为开发人员，但是他们与范克和乡村花园在同一行业吗？不是同一件事。
价值观决定合作伙伴和您投资的人。那些能真正成为您的好朋友的人必须非常接近他们对价值的理解。您可以与他愚弄自己，而无需详细的帐户。这是价值定义的合作伙伴。
人生的前景定义了命运，企业的前景定义了企业的命运。当我们学习时，我们喜欢拜访日本的一些百年历史的公司，例如一家已经存在了800多年的温泉酒店，以及一家持续了500年的建筑公司，专门从事佛陀雕像和庙宇。它们代表着一种对生活的看法，希望将职业继承到其生命周期的未来。但这有意义吗？
开设温泉酒店不是一件大事。当然，八百年后仍然很棒，但是您愿意建立温泉酒店吗？你不会做。进行佛陀雕像修复和坦普尔的该公司破产了三遍，现在已被一家大公司作为子公司收购。持续500多年有意义吗？这没有任何意义。
有时人们会传播长期观点，但是如果流行病已经消失，从长远来看会发生什么？利息不能支付。成为一个百年历史的公司有意义吗？但是，您可能是一家小公司，在每个时代都不是普通的。因此，我们必须清楚地考虑我们的生活来定义什么以及什么是真正有意义的个性。
世界观定义了类。在上海举行的世界人工智能会议上的一年，杰克·马（Jack Ma）和马斯克（Musk）进行了交谈。杰克·马（Jack Ma）开了很多笑话，并说了很多笑话。马斯克谈到了如何前往火星以及如何理解技术。这是世界观的领域。
过去，大多数房地产从业人员的无知都幸福或运气，但是他们真的改变了班级吗？我不这么认为。赚钱之后，许多房地产老板过去以几种趋势投入了钱。
想法比认知更重要。真正反映水平的真正反映的是概念，而不是在特定实际过程中的认知。不要总是说您是一个对您的三种观点不好的人。我认为有不同的看法是正确的。这并不是说，如果您的三个观点与其他观点相同，那么您将非常脱节。
阿里巴巴的梁宁曾经说过一种观点，即企业家的成功也可以根据概念水平分为多个层次。
第一类是具有捕捉机会的基层企业家，并赢得了第一轮资金。用Wang Jianlin的话说，首先设定一个小目标并赚取1亿个目标。这可以通过一定程度的勤奋和一定数量的运气来实现，但是在这亿元之后，所有成功都无法通过投机行为来捕获。他们需要能力和杠杆作用。
第二类是低级企业家。他们通过精益运营能力获得市场份额，但他们仍然面临激烈的竞争。他们不依靠机会获得利润和成功。
第三类是领先的企业家，是一个很好的测试标准 - 是否可以结束战争。他们心中有世界地图，当胜利结束时，他们可以垄断市场。
第四类是顶级企业家，他们能够连续做出正确的决定，这取决于他们的强大世界和历史观点以及跨周期的能力。
现在，在此标准上进行了测试的是张Yiming。当这个历史进入两个齿轮的对抗时期，您是否有成为世界一流企业的条件？您是否有能力处理双方的公众舆论？这些是由概念决定的，而不是认知上的。这并不意味着顶级企业家的世界观是最自以为是，严格和完整的。但是我想说的是，即使是最粗糙的世界观建设，远不仅是严格的挑战和解构。
因此，基于重建思想的基石，我们必须使用思想来测试我们的认知并打破大量镜像图像的魅力。使用抗差异来测试历史上使用的操作是否正确，以探索长期正确的反对性。
在一定层面上，流行病已经测试了我们曾经确信的理论是否可以承受测试。不同时间要求的概念和认知完全不同。不要使用这些长期主义，并使用某些性感的想法绑架自己。
拥有数万亿，万亿美元的房地产公司绝不是同行
然后，我们从三个维度重新看待房地产行业。
从时间维度开始。
在2008年金融危机之前，房地产行业基本上处于野外增长过程。当时最大的特征是土地储备的迅速营业额，没有限制和房价也是线性增长的状态。从2008年到2018年，一个相对明显的周期性特征是政策法规。在此过程中，这取决于您的融资能力，您是否可以确保现金流的可持续发展以及在下一轮监管放松时是否有机会激增。 2018年之后，它基本上将处于面对定量和财务房地产市场的状态。房地产是一种财务工具还是房地产工具可能已经改变。
从规模的角度来看，拥有数万亿美元，数万亿美元和数十亿美元的房地产公司在运营层面根本不是同行，而他们现在需要解决的问题完全不同。
万亿美元的房地产公司追求的第一件事是控制规模，而不是再次增长，这是“安全问题”。他们追求的第二件事是水平发展，制造机器人，AI技术并探索很多。拥有一亿元人民币的房地产公司需要调整呼吸，例如参加马拉松比赛，并优化杠杆，库存和现金流量调整的节奏。在这个阶段，有很大的差异，但还有很大的空间。 100亿级的房地产公司基本上是快速进出的机会主义策略。这是中国房地产市场的当前结构
最后，从域维度。
首先，开发属性。以这种不确定的关系为例，以这种流行为例，数万亿美元的房地产公司的优势是什么？这是预先获取财务信息的能力，因为没有人能承受此类房地产公司的问题。这种能力使他们能够以最低的成本进行正在建设的项目。一旦看到了该国放松的信号，他们就可以通过敏捷的吞吐量能力很快出售。有了持有资产的属性，我认为低成本融资是当前的情况，并且资产证券化绝对将是未来两到三年可以看到的机会。服务属性中技术授权和资本化的特征非常明显，它们以综合的方式实现。
基于上述信息，我们必须承认两点：首先，黄金时代显然已经结束。 GDP增长率，汇率，杠杆比率，通货膨胀和流动性都发生了很大变化。其次，增量市场不可避免地朝股票市场取得了长足的进步。随后可能的证券化和资本化将朝着股票市场发展。
因此，每个人都必须重塑自己的想法。
首先，估值逻辑已经改变。增量周期的评估因素是土地储备，现金储备和销售速度，而股票周期的估值因素是资产质量，财务信贷和运营效率。从估值逻辑的角度来看，2008年之前，我们谈到了PEG，当前的利润和增长率。从2008年到2018年，我们讨论了PB，土地储备和现金储备，现在我们进入了谈论ROE的阶段，强调资产质量和资产回报。
其次，拥有丰富现金的房地产公司一直追赶的趋势，例如电子商务，社区O2O，互联网装饰，智能家居，共同创建空间，长期租赁公寓，教育和老年护理，无人驾驶零售等，都被雨和风吹走了。
资本趋势基本上就是这样。 1.0业务模型是前18到24个月，利润模型并不重要。至少有30家初创企业可以获得A轮，而5至10家公司可以让B轮进入下一轮比赛。 2.0业务模式出现在下半年，每个人都开始比较现金流量和盈利能力。 5至10家公司将获得一轮，并最终形成寡头竞争和垄断的状态。
那时，总会有人为普及某种趋势的前景以及对行业带来多少帮助而感到非常兴奋，但现在他们不是很好。例如，曾经非常受欢迎的共同创建空间，我们看到Wework的估值从最早的6000亿美元到700亿美元的IPO到当前1000亿美元的1000亿美元。因此，我建议具有1000亿比例的企业不应再次触及这些东西。可以在18到24个月进行筛查的主要企业可以进行一些尝试和测试。
第三，解释业务衍生产品和房地产上市公司的价值。由于该物业现在已经有30次PE，因此开发人员在开发业务时无法享受此PE号。只要您投入一些利润，您就可以成为一家价值数十十亿香港美元的上市公司。为什么不这样做？
将一些利润注入物业非常容易，但这并不意味着物业管理公司本身具有很多利润和想象力。这只是最大的服务方案，此服务方案本身是否盈利？它不一定赚钱，销售和服务也是如此。
当监管周期良好时，消费者业务可以增加房地产开发的一些利润，销售管理也是如此。当它很好时，每个人都购买更多房屋，因此许多开发人员将销售业务保留在自己的体内，这实际上对市场价值无济于事，因为市场价值是根据PD计算的。当然，一些相对聪明的领先开发人员还将一些销售业务分为Yiju和Beike。交换一些投资和资本时，收益会更高，因为长期持有销售团队并不是很有价值。
中国的房地产可能在2025年开始下降
我们之前谈论的是概念，接下来我们谈论认知。
与房地产行业最相关的短期因素是财务因素，最相关的长期因素是人口因素。因此，让我们以房地产行业为例。
从康巴周期来看，人口显然是影响30至60年波动的长波因子。在此过程中，最长的波动因素是60年，从出生到就业，婚姻和分娩，退休，退出劳动力市场，然后死亡。人口波动的波动越大，Komwalk周期的显着意义越大，并且这种波动在中国越明显。 60年还秘密地与轮回周期的影响相吻合。
让我们花一段时间看看 - “婴儿繁荣”，这将是三十年来的下一个“婴儿繁荣”。六十年后，将会有一轮“衰老”，因此在某个时间点，婴儿繁荣的高和低海浪的差异就越大，衰老面临的最大挑战肯定是。
从1978年到1988年，上一轮的高点是1982年至1987年，在1991年之后，这个时期是第一个高点。中国为何在1980年引入单子女政策不是反人类的性质，而是经济无法承受这种结构。当时，经济实力无法承受1950年至1955年出生的“光荣母亲”的数量。该一代的平均生育指数为六，而且没有足够的食物可以吃。为什么到2015年废除了第二次儿童政策？因为如果1980年代只有一个孩子有一个孩子，那么以后该国的经济和劳动力供应将出现巨大问题。
2017年的出生人口达到了最高点，然后开始迅速下降。现在，它已经下降到1500万以下。中国目前的生育率约为1.4，正常人口约为2.0，日本在1.2和1.3之间，法国和一些西欧国家基本上约为1.6。
现在可以预测，2028年的人口将下降，但更乐观的预测是，中国将在2025年左右的人口下降。2025年是一个特别可怕的时期，即下一个死亡周期。这也是中国房地产行业开始下降的时候，或者风险大大增加。
在2025年，50至55的一代进入了死亡周期，对三座房屋的需求很快就成为了。除了持续人口流入的高质量的一流和二线城市外，第三层城市的房屋也没有需求。会有房地产危机吗？
因此，中国的房地产行业将在2025年左右遇到巨大的挑战。人口下降，只有孩子的父母进入死亡周期，这是一个悲观的笑话。
80年代后，90年代和00s具有完全不同的世代特征
人口因素决定了不同年龄段的人的消费习惯和身份。
1980年代出生的人很多。 80年代后的最大特征是什么？ 80年代后的一代具有两个身份标签，一个是“保存”。因为父母是从1950年代到1955年的一代，所以他们赶上了乡村，并被改革和开放。他们节省了钱，要求他们的孩子得救。同时，他们要求他们竞争大学入学考试。由于当时的大学入学考试入学率不高，因此80年代后的第二个身份标签是“大学入学考试”。 1980年代最喜欢的人是奢侈品奢侈品修复这个行业好吗，因为购买奢侈品是对储蓄的报仇，反映了身份，并且是一种隐含的竞争关系。
90年代后一代的特征是什么？这群人首次改善房屋购买的人。他们的父母主要来自1960年代至1965年代，并赶上了改革和开放，以及对住房和股票的猜测。因此，1990年代的家族并不缺少房屋或金钱，入学率也可以，但是大多数人的工作条件都是普遍的。为什么90年代后的特征追求独特性和消费时尚品牌？原因是他们缺乏个性。他们的父母有钱，家人有房子，他们有大学文凭。但是，他们无法再获得高增长的股息。他们没有获得房地产或互联网的股息。他们只能通过时尚品牌展示自己的个性。
如果中国关系并没有完全恶化，那么中国的00年代后一代将是最有前途的一代。
让我首先讨论60年代后与70年代后之间的区别。如果这个人出生于1960年，文化大革命刚刚在16岁时结束，那么中学和中等教育就有很大的问题。没有基本的世界前景和价值观，上面没有提到三种观点。他们的三个观点都是现实主义和斗争带来的概念。但是，如果一个人出生于1970年，当时他7岁时就读小学，那时他18岁那年去上大学，那是改革和开放的早期阶段，动荡不安的想法也在激增，所以70年代后的父母与世界保持一致奢侈品修复这个行业好吗，世界的观点和教育是完整的。
因此，00年后自从很小的时候就去了海外，既有语言和接受。他们的世界没有外国土地的概念，他们可以成为世界公民。 2018年，00年代后的第一批人进入了成年，并开始上大学，具有独立的消费和支付能力，并于2020年毕业，并进入了社会，该协会开始对该行业产生影响。
通过因素认知，我希望每个人都会感受到早期不同世代之间的差异和共同点。这些差异和共同点是否有根本原因？
十年后，“ Haidilao股息”将消失
每个人都知道，中国是一种双重的城乡结构，农村地区补贴城市，但这种股息是周期性的。
同学给Haidilao提供了一个例子，Haidilao认为Haidilao最强的组织能力是组织人员并提供过多的服务质量。我不太同意。 Haidilao的所有海外餐厅都损失了很多，服务也非常糟糕。我在东京和美国的Haidilao餐厅吃饭，那里的服务员将无法提供这些非常体贴的服务。
那么Haidilao极为体贴的服务来自哪里？
Haidilao的老板将这些简单的孩子从第五层农村地区带到了上海等城市，以提供绝对的改进和半体层生活，这给了他们极大的满足和愉悦。同时，它投影给了工作中的消费者。这就是Haidilao的超级体贴服务的来源。但是前提是，尽管这些孩子的家庭不富有，但他们的家庭和生活还是完整的。
下一代是否仍然像海德洛这样的奖金吗？不是。 1970年代出生的移民工人的孩子是左撇子的孩子。他们没有父母的照顾，也不要把他们留在他们身边。与他们在一起的人可能会歧视城市中的不平等或不平等。
因此，在再过十年的时间里，那些可以用绝对改进取代相对公平的过多服务股息将消失。
另一个例子是城市化进度的映射，婚礼宴会。去年，我与一位正在婚礼的企业家进行了交流，并问他是否没有办法根据这种人口结构的变化来建立婚礼市场？他说不，但是只有一些城市有良好的婚礼。这些城市的界限一直在不断扩大，包括县级城市旁边的一些城市的婚礼是好的，因为土地获取的变化带来了一些人口，实际上已经发展了市场。
通常，从宏到中索的不同城市和农村双重结构之间存在巨大差异。
老年护理行业的市场尚未开始
我要谈论的最后一个因素是，作为一个长波因素，人口波动周期对包括房地产和其他行业在内的许多相关行业产生了深远的影响。
房地产行业的核心应关注“光荣的妈妈”一代，当时只有儿童的父母进入2025年至2030年的慢性疾病和死亡周期，而在人口净流出的第三层城市中房地产的价格和流动性都是具体的，而且风险明显。
消费行业可以关注每一代人的身份特征和消费者偏好，以及这种特征背后的周期。尽管来自不同世代的人们具有不同的特征，但是在某个阶段之后，例如结婚并生了孩子，这些人的共同点将大于个性。
服务行业应注意“ Haidilao股息”的失踪。用绝对改进代替相对公平的有效性具有保质期。人类服务成本的增加是无法控制的。第一代二进制结构适用，第二代左撇子儿童可能不适用。
老年护理产业尚未开始，并且仍然处于困难状态，因为老年人尚未进入慢性疾病和死亡周期，仍在旅行和照顾孩子。从2025年开始，1950年代，生育高峰产生的老年人人数将大大增加，而2035年之后，1960年代的富裕老人人数将真正出现。
在保险业中，由于受雇人数的数量正在下降，因此中国的社会医疗保险是不可持续的，肯定会被分解，这基本上与人口减少的时间点一致。因此，商业保险和相互保险的股息周期约为20年。
在医疗行业，由于人口变化，医学和设备将弥补医疗保险，并且医疗保险本身将被分解。不经意的医学发展逻辑，包括老年后的破产，值得关注。
就AI和机器人技术而言，中国的经济增长不仅是由于人口优势，而且是妇女工作的优势。许多国家的妇女不起作用。因此，中国必须在人工智能和机器人中改变其命运。
在互联网行业中，在短期内，4G平等远远大于5G股息，并且在小城镇中为年轻人和老年人提供移动互联网应用程序的机会。
最后，我衷心希望您和您的公司在世界观层面取得成功，而不是不懈地沉浸在某些方法论上的优势或一些镜像故事中。谢谢你！
分享|由Zhu Jinglei编译|汤豪辛