香港老牌房地产公司聚焦新一线。 内地市场能否支撑恒隆地产(00101)未来盈利？
本文来自微信公众号“中泰海外研究”。
投资要点
1、内地业务聚焦新一线，商业地产租赁升级可期：根据新一线城市研究院发布的2019年榜单，恒隆地产（00101）目前在沉阳、天津、昆明运营。 其中，武汉、杭州等地。 同时，根据历史新一线城市名单，公司其他物业租赁分布，即济南、无锡、大连也被纳入其中。 因此，整体来看，公司在内地业务的投资发展主线与新边疆城市快速增长的逻辑高度契合。 当然，从公司目前的营收业务结构来看，上海66广场短期内仍需成为主要利润中心。
2、香港业务存量正在整合，管理能力支撑稳定：恒隆地产在香港的业务模式表现出较强的行业周期性。 与内地业务相比，其房地产租赁业务的绝对规模相对较小。 同时，考虑到公司业务中的投资性物业全部建成后，香港地区总建筑面积将被摊薄至12%，因此我们预计短期内香港业务将主要实现稳定通过管理能力扩大相对经营规模，同时通过出售部分物业实现部分现金流回笼。
3、内地奢侈品消费弹性改善，行业结构变化支撑相对增长：公司在内地一线城市及新一线城市的布局加强，为奢侈品消费提供了一定的增长公司未来的房产租赁业务。 此外，自2013年以来，公司董事长陈先生详细论述了高端零售消费尤其是奢侈品消费与公司租金收入之间的正相关关系。 同时，他也对当时新零售的兴起对传统零售可能产生的影响表示担忧。 其影响已被准确预测，即线上线下最终将实现平衡，客流将加速向核心商圈和高端购物中心集中。 不过，奢侈品消费非常依赖售后服务和专柜渠道，并将持续贡献业绩。
投资建议：作为香港老牌地产公司，公司经过近60年的经营，已形成了出色的跨经济周期的管理能力。 随着66广场（昆明、无锡、武汉等）在内地增量业务的逐步完善，公司现有市场将成为其未来盈利能力的重要支撑。 我们预计公司2019-2021年营收分别为9.267港元、8.881港元、93.15亿港元，归属母公司净利润分别为6.182港元、7.029港元、73.20亿港元，对应EPS为1.37、 1.56、1.63，对应PE为12.96、11.39、10.94倍。 首次给予“买入”评级。
风险提示事件： 1、新零售业态加速冲击：阿里巴巴等新零售业态正在加速冲击现有企业内地业务的租金变现。 2、香港业务的不确定性：香港物业租赁业务受区域因素影响，可持续性存在不确定性。 3、内地市场拓展未达到预期：未来，随着万达等商业地产轻资产经营模式的加速推进，将间接影响公司目前的专业市场拓展。
文本
香港老牌地产集团顺势稳居第一
1、成立近60年来稳健经营，香港及中国内地业务与时俱进。
在当前房地产行业逆周期调整阶段，大部分房企短期拿地策略乃至长期经营结构都在被动变化。 其中，房地产企业的管理能力成为除了资产护城河之外的重要考量因素。 作为一家成立并持续经营近60年的老牌房地产公司，恒隆地产经历了多个经济周期，无论是面临全球经济因素、区域经济因素，还是基于香港/香港的区域政策变化。大陆。 凭借丰富的经营管理经验，特别是公司目前正处于香港与内地双业驱动、传统房地产开发去进化、新型物业管理升级的重要转型阶段，我们认为：有必要对公司过去的长期演变进行详细的回顾。
1、1960-1986年 初期：恒隆地产的母公司恒隆集团由现任主席陈启宗的父亲陈增熙于1960年创立。 恒隆集团早期主要从事住宅房地产开发。 1972年上市后，逐步转向住宅租赁业务。 从1972年到1977年，公司的租金收入占营业收入的比例从10%下降到45%。 1978年，恒隆向桃花大同购入222,600平方尺土地。 1980年，恒隆以每股9.65港元收购桃花大同75.6%股权，使其成为子公司，同时从事房地产业务。 1981年，以恒隆集团为首的房地产开发商财团成功获得香港地铁沿线9个地铁站以上物业的开发权，轰动全港。 然而，1982年香港房地产市场崩溃，行业进入熊市。 恒隆亦遭遇银行恐慌提款，最终不得不退出金钟二期项目竞逐。 受此影响，恒隆的财务策略变得更加稳定（土地储备、负债率）。
2、1987年至1996年重组上升期：1987年8月，恒隆、淘达进行业务重组。 恒隆成为集团控股公司，专注房地产开发，而桃花大同更名为淘大地产，成为恒隆旗下房地产投资公司（2002年淘大地产独立，更名为“恒隆地产”） 。 1991年1月，陈启宗接任恒隆集团董事局主席，在香港和内地两地发力。 香港业务方面，收购渣打银行大厦，即现恒隆总部，山顶广场落成并投入运营。 内地业务方面，1992年进入上海，建设港汇66广场，率先进军内地商业地产。 1993年12月22日，经过11个月的谈判，恒隆收购了上海南京西路66号广场。 为了顺应20世纪90年代初香港房地产的快速崛起，陈启宗利用资本市场大量融资，大规模扩建出租物业。 1993年至1996年，出租房屋面积从40万平方米增加到70万平方米。 1995年至1998年的四年间，恒隆停止购地，为金融危机的爆发做好充足的现金流准备。 金融危机前，成功高价出售资质较差的物业，收回资金逾30亿港元。
3、1997-2004年商业繁荣期：1999-2000年，市场最缺现金，地价最低。 公司在无竞争的情况下购买土地，进军房地产开发，并逆势大力投资现金流良好的住宅物业。 房地产并取得了丰厚的利润回报。 君临天下斥资25亿购买的土地，为恒隆带来超过100亿的销售额。 2001年至2004年的四年间，恒隆再次停止购地。 2004年增发44亿港元，为未来发展筹集资金。
4、2005年以后的内地扩张期：2004年以后，随着香港房地产市场的复苏，恒隆通过出售前六年积累的大量开发物业实现了资本回收。 2004年，公司决定向内城区扩张。 2005年，恒隆地产正式披露，将投资400亿元人民币在内地建设18个项目。 同年，拿下天津广场66号地块。 2006年，相继取得济南、沉阳、无锡等地地块。 2009年至2011年，他们先后拿下大连、昆明66广场。 2010年，该公司增发2.9亿股，筹集110亿元人民币，用于向内地扩张。 继2013年2月购得武汉66广场地块五年后，恒隆于2018年5月以107.3亿元收购位于杭州核心商圈武林商圈的百景坊地块。
尽管恒隆集团于1992年和1993年开始兴建上海海逸66和上海66广场，但从公司整体经营架构来看，整个90年代，公司的主要业务仍位于香港。 1991年陈启宗先生接任后，通过发行可转债筹集22.9亿港元，开始购买优质投资物业和升级现有物业。
1、1992年至1993年，公司进行了一系列投资组合建设。 包括购买渣打银行大厦（现恒隆总部）、收购丽港城商场、长沙湾公园店大厦、花园台2号等、山顶广场开幕、兴建港汇广场66 ，并完成初始投资组合。
2、1993年以后，公司开始有意识地完善和实施“顺周期”经营策略。 恒隆通过与信誉良好的公司签订租约，锁定数年租金收入。 这可以在经济低迷时期为企业提供稳定的现金流。 在房地产低迷时期，公司利用之前租赁业务获得的现金流储备低价购买土地，投资新物业。 当经济周期拐点明显、市场进入上涨期时，公司将停止购地，转而批量出售条件较差、成熟的投资性房产。
3、1993年至1994年期间，恒隆明显感觉到市场过热，投资物业价格高位。 它开始有意减少项目收购，并开始出售低质量和成熟的物业。 1994-1995年，写字楼和零售市场疲软，恒隆再次适应周期，从出售不良和成熟物业转向升级投资物业。
4、1995年至1996年，经过两年的谨慎，恒隆在市场低迷时期成功购入司徒拔道土地，兴建帝山高层豪宅。 同年，恒隆获得5年期银行贷款50亿元人民币。
5、1996年至1997年，香港房地产业整体复苏，大量投机者入市。 恒隆利用这个机会套现了12亿港元的成熟物业。 与此同时，在股市走强的情况下，恒隆通过配股获得34亿资金，进一步充实资产负债表。 1997-1998年，亚洲金融危机爆发，恒隆的利润受到打击，出现下滑。 但在金融危机之前，它已经成功撤回了大量资金。 此外，通过不断优化店铺组合，恒隆整体店铺空置率一直保持在较低水平。
6. 1998年至1999年，香港经济持续下滑。 恒隆旗下商铺、写字楼、豪宅空置率全线上升，但与市场其他公司相比仍表现良好。 凭借此前充裕的现金储备，恒隆在港铁九龙站购置了一块土地，建设全球高端住宅物业。 君临天下斥资25亿购买的土地，为恒隆带来超过100亿的销售额。 1999年12月，港汇66在中国大陆正式开业。
7. 1999年至2003年，香港房地产租赁市场受到美国9/11事件和非典袭击的影响。 恒隆地产坚定在香港开发豪宅的战略，斥资25.8亿买下了一块海滨住宅用地。 2001年，上海广场66号建成，内地两个房地产项目持续为公司带来收入。 到2003年，上海物业租赁收入占公司整体收入的15%。 该公司还正在筹集资金以进入更广阔的大陆市场。 2002年3月和5月，公司两次发行可转换债券，筹集资金超过34亿美元。
8、2004年，公司制定了内地和香港发展规划。 总体来看，豪宅会建在香港，投资物业会建在内地，开发中心会转移到内地二线城市。 2005年后，恒隆进入中国内地二线城市进行商业地产投资。 借鉴上海66广场两座大厦的成功经验，恒隆选择在经济繁荣城市的核心区域购买大宗地块进行分期开发。 先后在天津、沉阳、济南、大连、无锡、昆明、武汉、杭州等地购置优质地块。 阴谋。 恒隆紧随内地经济增长趋势，成功在内地扩张，在香港以外开辟了新的增长空间。
2、依托恒隆集团的优势资源，支持全业务线管理团队
恒隆地产前身为淘大地产，是1987年恒隆集团与桃花大同业务重组后成立的房地产投资公司，隶属于恒隆集团。 2002年12月2日，淘达地产正式更名为恒隆地产。 恒隆集团直接持有恒隆地产18.47%的股份，并通过恒旺有限公司间接持有恒隆地产39.15%的股份，合计持股57.62%，绝对控股恒隆地产。 （信托）持有恒隆地产0.63%的股份，加上其视同持有恒隆集团有限公司股份的权益，实际持股比例为58.25%。 陈谭庆芬是该信托的创始人，也是恒隆地产的实际控制人。
恒隆地产是一家多元化物业发展公司，其业务包括投资出租物业及发展出售物业。 公司物业组合涵盖不同类别，包括商场/商铺、写字楼、住宅、酒店式公寓、工业/写字楼及停车场物业等。其主要控股公司的业务范围包括物业租赁（4家公司）、物业开发租赁（1家）、物业代理（1家）、工程项目管理（1家）、管理服务（1家）、控股投资（4家）。 家），金融（2 家）。
董事长陈启宗高瞻远瞩、护人：陈先生现年69岁，1972年加入恒隆集团，1986年获委任为恒隆地产有限公司董事，1991年出任董事长彼亦为恒隆集团有限公司主席。 陈先生为香港地产建设商会副主席、美国亚洲协会荣休主席及其香港中心主席、前一国两制执行委员会主席系统研究中心。 陈先生亦是多家国际智库和大学的治理或顾问委员会成员。 陈先生是美国艺术与科学院院士，拥有南加州大学MBA学位。 凭借陈启宗先生高瞻远瞩的战略决策和对市场动态的精准洞察，恒隆地产在数次经济危机中都能化险为夷，逆势而上、蓬勃发展。
1、卢伟波（行政总裁）：卢先生，48岁，于2018年5月加入本公司及其上市控股公司恒隆集团有限公司，担任候任行政总裁，并出任行政总裁2018 年 7 月 16 日。主席。 陆先生拥有超过25年的管理经验，其间主要工作于银行业及快速消费品行业。
2、陈文波（执行董事）：陈先生，36岁，2010年加入本集团，2016年获委任为本公司及上市控股公司恒隆集团有限公司董事。期间主要负责开发设计部、项目管理部以及成本与监控部。 彼为本集团主席陈启宗先生的儿子。
3、何晓昌（首席财务官）：何先生，59岁，2008年加入本集团，2010年获委任为本公司及其上市控股公司恒隆集团有限公司董事。何先生在英国、澳大利亚、香港及内地多个行业拥有逾30年管理经验。
4、陈南鲁（非执行董事）：陈先生，63岁，2010年加入本公司及其上市控股公司恒隆集团有限公司，担任行政总裁直至2018年7月16日退休，并于同日获委任为董事首席顾问，并调任为公司非执行董事。 陈先生拥有超过30年的管理经验，其间主要在航空行业工作。
内地新前线成长良好，香港商业存量正在巩固
1、内地业务聚焦新一线，商业地产租赁升级可期
根据新一线城市研究院发布的2019年榜单，该公司目前在内地城市的业务分布包括沉阳、天津、昆明、武汉、杭州等。 同时，根据历史新一线城市名单，公司其他物业租赁分布，即济南、无锡、大连也被纳入其中。 因此，整体来看，公司在内地业务的投资发展主线与新边疆城市快速增长的逻辑高度契合。 当然，从公司目前的营收业务结构来看，上海66广场短期内仍需成为主要利润中心。
1.上海：上海广场66号、港汇广场66号
上海广场66号位于上海南京西路。 该项目由购物中心和办公楼组成。 该项目于1993年12月取得土地，商场于2001年正式开业，2006年整体建设完成。上海广场66是一座5层商场，建筑面积5万多平方米。 它被定位为“家”，拥有100多个全球知名奢侈品牌。 租户包括Louis、Hermès、Dior、Prada等。与购物中心相连的是两栋国际甲级写字楼，分别为66层和48层，面积约16万平方米。 租户包括世界知名跨国公司、信息技术和时尚公司。
港汇广场66位于上海徐家汇中央商务区徐家汇地铁上方。 项目由购物中心、写字楼、酒店式公寓组成。 总建筑面积27万平方米，其中购物中心12万平方米，办公楼6.7万平方米，住宅及酒店式公寓8.3万平方米。 商场拥有店铺260余家，营业面积7万多平方米。 云集了各知名品牌，近年来也引进了更多一线品牌。 双子写字楼高225米，吸引了多家世界500强企业入驻。共有629套酒店式公寓可供出租，配有高端私人会所、游泳池、网球场和花园。 港汇广场66第一期资产组合优化计划已完成，北塔将于2018年9月重新开业； 项目二期预计于2019年底开始分期竣工。
2.沉阳：皇城广场66号、市政府广场66号
皇城广场66号位于沉阳市商业文化中心沉河区中街路，毗邻世界遗产、全国重点文物保护单位沉阳故宫。 项目于2005年拿地，2010年6月开业。66广场主体为4层购物中心，总建筑面积10万平方米，入驻商户约200家，经营各类国际国内商品。时尚品牌。
市政府66广场位于青年大街，沉阳国家金融贸易开发区内。 项目由商场、写字楼、酒店、酒店式公寓组成，总建筑面积8万平方米。 购物中心拥有150家商户，包括众多国际时尚品牌。 88层办公楼正在改建为拥有315间豪华客房和套房的五星级康莱德酒店。 预计于2019年下半年开业。
3.济南：济南恒隆广场
济南广场66位于济南市中心历下区泉城路，毗邻众多旅游景点。 该项目于2007年取得土地，2011年竣工开业。项目主体为7层购物中心，总建筑面积17万平方米，商场内商铺300余家。
4.无锡：无锡恒隆广场
无锡广场66位于无锡中央商务区梁溪区中山路与人民中路交汇处。 该项目于2006年取得土地，分一期、二期，总建筑面积37.1万平方米。 一期包括一座购物中心和两栋办公楼。 该购物中心于2013年开业，第二座办公楼于2018年封顶，计划于2019年7月竣工。二期计划建设两栋酒店式公寓和一座精品酒店。 项目计划已送交政府，预计2019年获批并开工建设。二期开发用地位于一期后面，中间隔着一条绿树成荫的街道。 两期开发项目将通过地下停车场连接。 建成后，该大型综合物业将集购物中心、甲级写字楼、酒店、酒店式公寓于一体。
5. 天津：天津广场66号
天津广场66位于天津市和平路与滨江路交汇处，毗邻海河沿岸商业区。 该项目于2005年拿地，2014年正式开业，主体为6层购物中心，总建筑面积15万平方米。 项目汇聚了300多个国际国内品牌，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等现代消费体验。
6.大连：大连恒隆广场
大连广场66号位于大连核心商业街之一的五四路。 该地块于2009年获得，2016年正式开业，项目主体为7层购物中心，总建筑面积22万平方米。 商场云集众多国际国内服装品牌，并设有溜冰场。
7.昆明：昆明广场66号
昆明广场66位于昆明主城核心区北京路与东风东路交叉口。 2011年拿地，2012年开工建设，项目总建筑面积达43.2万平方米，包括购物中心、写字楼及酒店式公寓。 购物中心和写字楼面积分别为16万平方米和18万平方米。 办公楼高64层，大楼高350米。 。 购物中心及写字楼已于2018年封顶，预计2019年下半年开业。购物中心85%已出租，酒店式公寓尚处于规划阶段。 昆明广场66建成后，其定位是成为昆明之家，引进更多顶级时尚品牌。
8. 武汉：武汉广场66号
武汉广场66位于武汉市硚口区京汉大道。 2012年2月拿地，2013年开工建设，项目总建筑面积46万平方米，包括商场、写字楼、酒店式公寓。 其中，购物中心和写字楼已于2018年封顶，预计2020年开业，酒店式公寓也应该很快就会上市。 武汉66广场定位为当地领先的生活方式、购物和休闲中心。
9、杭州：杭州项目土地于2018年购入，位于武林广场核心。 恒隆拟将该地块开发为大型综合商业项目，包括商场、写字楼及酒店，总建筑面积达22.8万平方米。 该项目计划于2019年开工，预计2024年起分期竣工。建成后，办公楼将成为该地区最高的建筑。
2、香港企业存量正在整合，管理能力支撑稳定。
正如我们前面提到的，恒隆地产在香港的业务模式表现出较强的行业周期性。 与内地业务相比，其房地产租赁业务的绝对规模相对较小。 同时，考虑到公司业务中的投资性物业全部建成后，香港地区总建筑面积将被摊薄至12%，因此我们预计短期内香港业务将主要实现稳定通过管理能力扩大相对经营规模，同时通过出售部分物业实现部分现金流回笼。
1、香港房产租赁：
Walk：Walk位于香港主要商业及娱乐中心铜锣湾。 它提供了独特的室内外购物环境，包括三大区域：、和Food（美食街），汇集了时尚、美食和生活方式的最新趋势。 商铺总建筑面积约31000平方米，汇聚近百个国际品牌。 现在是铜锣湾中心的时尚和娱乐热点。
恒隆中心：恒隆中心位于铜锣湾心脏地带，集零售及商业设施于一体，提供旅游、时装批发及医疗服务。 项目总建筑面积约3万平方米，其中商铺8.8万平方米，办公楼2.2万平方米。 该商业中心设有亚洲第一家也是最大的H&M全球旗舰店（于2015年开业）。
山顶广场：山顶广场位于香港著名旅游胜地太平山顶，俯瞰维多利亚港及薄扶林水库全景。 项目总建筑面积约12000平方米。 该项目自2017年开始历时两年半的大规模改造工程，重新定位后的山顶广场主打个人娱乐体验和多元化节庆活动。
康怡广场：康怡广场位于香港岛东区太古地铁站上方。 它拥有购物中心、办公楼和酒店式公寓。 总建筑面积约6.3万平方米，其中商铺5.3万平方米，办公楼1万平方米。
雅兰中心：雅兰中心位于弥敦道，邻近港铁旺角站。 拥有两栋办公楼和一座购物中心。 项目拥有商铺20000平方米，办公楼31000平方米。 餐饮业的几乎一半是商店的可使地区。
：位于的 和 Road的交界处，该交界处繁忙。 它包括商店（7,500平方米）和办公楼（30,000平方米）。 该商店中有许多专业概念店，其中92％的商店区域专门用于服装和配件。
2.香港物业销售：
在香港，待售的现有住宅物业包括“ 23-39 Blue Pool Road”豪华住房项目和 Bay住宅。 蓝泳池公路豪宅由18座三层楼的豪宅组成。 Bay位于九龙西南，靠近MTR 车站。 八座住宅建筑物以海浪面向海浪形状。 Wave Bay提供1,829个单元和四层大型独立居民俱乐部。 截至2018年12月31日，“蓝池路23-39”豪华项目中出售的住宅单元数量为12，待售停车位数为24，总面积为5,114平方米； 兰州湾出售的住宅单元数量为1，总面积为136平方米。
大陆房地产租赁的增长可以预期，出色的管理可以在经济周期中生存
1.收入结构是周期性的，大陆业务的增长是稳定的。
从公司多年来的收入结构来看，对房地产销售收入的认可是高度不确定的。 同时，房地产销售的这一部分主要集中在香港，因此我们将在最终的估值部分分开分开。 在房地产租赁业务中，2012财政年度，中国大陆和香港房地产租赁收入的高两位数增长的主要原因是，从该年开始，该公司的会计年度从6月30日更改为6月30日至12月31日年。 由低引起。
1.大陆房地产租赁：从2013年到2015年，该公司在大陆房地产租赁市场中的收入为3,526、3,916和41.95亿港元，同比增长率为14％，11％和7％。 的主要Wuxi Plaza 66和66 Plaza 66分别于2014年和2015年完成并开放，提供了一定的收入增加。 2016年，大陆的房地产租金收入显着下降了-5％（香港美元）。 当然，考虑到当年对香港美元的赞赏，该公司的大陆收入增长在全年的增长范围保持在1％-2％。 从那一年开始，上海悬挂在广场和上海甘伊广场66号的地下室开始优化项目。 尽管当年新近完成的达利安广场（ Plaza 66）的新近完成的达利安广场（ Plaza 66）被部分抵消，但考虑到当年香港股票/元人民币的欣赏的影响，但根据香港美元的口径记录了年收入增长率。 同比增长率为-5％。 2017年，上海66号广场优化项目的一部分完成，租金收入同比增长8％，达到14.09亿元，这抵消了由于优化的优化而关闭了一些商店的影响。项目。 2018年，在优化完成后，上海Hang肺官方广场的租金收入继续增加到10％，这完全抵消了香港汇率优化的影响。 同时，上海以外的财产租赁的增长率也保持了快速增长。
2.香港房地产租赁：与大陆房地产租赁收入相比，香港的房地产租赁收入维持着2014年至2018年的相对稳定的增长范围。当然，在整个公司的收入比例中，香港的收入比例一直保持稳定增长率。 稳定比率为46％-49％。 随着2019年上海门户66优化项目的分阶段实施，预计上海房地产租金收入的快速增长将进一步减少香港房地产租赁的比例。 当然，考虑到香港地区因素对当地零售消费的当前影响，它也将对其房地产租赁业务产生负面影响。 预计在过去的两年中，香港业务的比例将相对较大。
从2011年到2015年，该公司在大陆的房地产投资进入了一段快速扩张。 截至2015年，该公司在大陆的房地产投资总面积为23.3万平方米，香港的房地产投资总面积为646,000平方米，分别占投资总投资的64％。 该地区为78％和22％。 从那以后，大陆和香港的总投资区一直保持稳定（与2016年相比，一些办公室建筑投资已更改为 Hotel，因此不包括在计算中。该酒店于2019年完成并开业），大陆业务的重点主要是对现有物业的翻新，升级和优化项目。 预计在2020年，武汉广场（Wuhan Plaza 66）的完成将贡献新的租金收入。 同时，在短期内，该公司预计将没有大量的房地产销售。
关于该公司未来的大陆业务计划：预计武汉广场66号的购物中心和办公楼将于2020年分阶段完成，服务式公寓将于2023年完成。购物中心（2013年9月完成）和Wuxi Plaza 66的办公楼（2014年10月和2019年下半年完成）已完成，服务式公寓/酒店将于2023年完成。因此，从2021年到2022年Wuxi将开始。 Plaza 66的购物中心（于2019年8月完成），办公楼（2019年下半年完成），其余的服务公寓/酒店将于2024年完成。与此同时， Plaza 66也将于同时完成。
2.中国大陆奢侈品的消费弹性有所改善，行业结构的变化支持了认可的相对增加
该公司在中国大陆的一线城市和新的一线城市的加强业务将提供一定的增长。 此外，自2013年以来，公司董事长陈先生详细讨论了高端零售消费，尤其是奢侈品消费量与公司的租金收入之间的正相关。 同时，他还对当时新零售对传统零售的兴起的可能影响表示关注。 精确地预测了影响，即最终将实现在线和离线之间的平衡，并且客户流量将加速以集中在核心商业区和高端购物中心。 但是，奢侈品消费非常取决于售后服务和反渠道，并将继续为性能做出贡献。
通过比较2012年至2018年中国大陆的奢侈品奢侈品租赁收入的同比增长率，我们可以发现，不包括2012年公司财政年度变化造成的基本影响，以及由于关闭的影响，由于2017年优化项目而导致上海门户广场的部分损失，在剩下的几年中，Hang Lung 大陆租赁收入的增长趋势基本上与行业增长趋势一致。
从2017年到2018年，中国大陆的奢侈品消费逆转了下降，并保持20％的迅速增长。 当然，这主要是由于国内政府降低了进口关税并加强了灰色市场监控。 同时，主要的奢侈品还积极调整了其国内外市场。 价格差异最终导致了外国奢侈品消费的大量回报。 同时，从消费结构的角度来看，根据贝恩咨询公司的预测，大陆的奢侈品消费预计将在2025年增加到50％。在排除了2015年汇率的单方面影响之后，Hang Lung '从2016年到2018年，大陆房地产租金收入预计将由于行业股息而提高其运营绩效。
利润预测和投资建议
投资建议：
公司的绩效假设和预测：1。房地产销售业务。 2019年上半年，该公司以23-39 Road项目出售了该半独立式豪宅， 的111个停车位最初计划作为投资物业。 考虑到公司待售的住宅物业清单已经处于低水平，因此，从保守的预测中，未来两年将不会发生相关的物业销售。 2. 2019年，大陆开放了新项目：昆明广场66号，购物中心项目于8月开业，办公大楼于今年下半年完成； City Hall 66 Plaza的 Hotel于9月开业，Wuxi Plaza 66办公大楼于2019年开业，该大楼将于2019年在下半年交付给租户。 上海门户66将于2019年底阶段完成。考虑到初始运营期间的入住率需要提高，2019年的总收入增长率仍将维持7％。 关键收入贡献将集中在2020财政年度。预计租金的全年增长率为9.77％。 同时，随着占用率和优化项目的实施，大陆租赁业务的毛利率将逐年返回上一级。 3.香港业务的收入波动主要来自房地产销售收入。 在未来两年将没有销售的前提下，区域因素的可能影响，包括2019年夏季在香港开放峰值的积极对冲效应。 从2019年到2020年，房地产租金收入预计将下降-1％，至-2％。
我们估计，该公司的营业收入从2019年到2021年将分别为92.67、8.881和931.5亿元人民币； 同比增长率分别为-1.49％，-4.16％和4.88％。 主要的业务利润预测和假设如下：
估值和预测：考虑到公司的业务包括财产租赁和财产销售，并且有强大的波动性，EV/和NAV估值方法分别用于计算。 1.通过比较香港股票和A股中多元化房地产公司的EV/平均值，分别为16.77和19.62，平均值为18.20。 19年中相应的EV为1551.27亿元人民币，相应的市场价值为1,11730亿元人民币。 2.通过NAV估值，如下表所示，对应于19年的NAV计算为1562.54亿元人民币。 考虑到资产账面价值的波动性和房地产资产的流动性，给出了35％的折扣，19年的最终目标市场价值为1015.65亿元人民币。 元，以两者的最低价值为单位，相应的目标市场价值为1006.5亿元人民币。 作为一家古老的香港房地产公司，经过将近60年的运营，该公司具有跨越经济周期的杰出管理能力。 随着Hang肺广场（，Wuxi，Wuhan等）增量业务的逐步增长，其对未来盈利能力的重要支持。 我们预测，该公司在2019 - 2021年的收入为92.67、88.81、931.5亿元人民币，归因于母亲的净利润为6182、70.29，70.29亿元，与EPS 1.37、1.37、1.56、1.63和PE相对应，11.39，10.94次。 初步覆盖给予“买入”评级。
风险提示：
1.新零售格式的加速影响：新零售格式（例如Ali）加速了现有公司商业租赁货币化的影响。
2.香港业务的不确定性：由区域因素影响的香港房地产租赁业务的连续性仍然不确定。
3.不期望大陆市场的发展：将来，随着商业房地产灯资产管理模型（例如万达）的加速，它将间接影响该公司当前的专业市场扩张。