恒隆地产致股东的信（2023年中期报告）| 陈启宗：做好应对任何问题的准备
进一步来说，从1999年12月恒隆在内地开设第一家购物中心到2022年的23年间，商业租赁物业组合的总租金收入从未出现下降。
取得这样的成绩并不是因为宏观经济和行业环境一帆风顺，而是因为面临着各种挑战——陈启宗表示，这证明恒隆“一直在做正确的事”。
过去的23年有近一半的时间是艰难的，但过去的三年尤其艰难。 陈启宗认为，中国经济恢复活力还需要一段时间。
对于企业来说，当前的环境不可预测，充满风险。 正因如此，陈启宗在近期致股东的信中多次主张谨慎、做好准备。
“前景不明朗，我不敢轻率预测。” 陈启宗最后指出，但只要我们能够提高运营效率，审慎管理财务，就应该能够应对任何不测。
以下为恒隆地产2023年中期报告《董事长致股东的信》全文，转载时略有删除。
业绩和股息
截至2023年6月30日止六个月，整体收入较去年同期微跌1%至52.37亿港元。 我们稳健的租赁业绩被人民币贬值所抵消，且期内并无物业销售收入。 核心业务方面，以港元计算的租金收入增加5%至52.37亿港元。
剔除所有物业重估影响后，股东应占净利润与去年持平，达22.25亿港元。 每股基本盈利维持在4.9港仙。
扣除物业重估的各项影响后，股东应占净利润增加23%至23.94亿港元，每股盈利相应上升至5.3港仙。
董事会宣派中期股息每股1.8港仙，将于2023年9月29日派发予2023年9月15日登记在册的股东。
商业评论
自1999年在上海开设第一家购物中心以来，我们在中国大陆的租金收入以人民币计算持续增长，年年创下新高。 值得注意的是，即使在近三年的疫情期间，上涨趋势也从未停止。 2022 年零售租赁收入下降 1%（与 2021 年相比），但办公室租赁收入的增长足以抵消这一影响。
从上半年业绩可以看出，内地租赁收入近六个月再创新高。 我们正在努力在下半年继续保持这一良好势头。 只要市场配合，我们就有可能再次取得好成绩。
诚然，任何人都很难想象我们能在内地商业租赁市场取得如此成绩。 这得益于我们的市场定位和运营努力。 当前宏观环境如此严峻，投资者对中国市场持观望态度，尤其对我们零售相关行业感到羞涩。
因此，股价未能反映我们认为的疫情前、疫情期间或疫情后的辉煌表现。 但正如我始终坚信的那样：如果你始终做正确的事，市场迟早会予以肯定。 正如公司的理念：“只选好的，做正确的事”。
当我今年年初写最后一封《致股东的信》时，中国刚刚摆脱各种前所未有的疫情。 去年12月初，中国突然解除了实行近三年的严格疫情防控措施，并在短短六周左右的时间里迅速实现了群体免疫。 大家都期待北京出台大力刺激经济的措施。 措施确实出台了，但反应可能并没有达到预期。
正如我之前所阐述的，中国经济至少面临四大挑战：疫情的余波、整顿网络平台企业和民办教育机构的后果、楼市泡沫的破灭以及中美关系的恶化。 这些挑战都以不同的方式导致了当今的经济萎靡，并带来了金融和社会心理影响，我将在下一节中详细阐述。
在这种环境下，像我们这样的房地产企业很难增加租户销售和租金收入。 唯一可能能够突破的就是顶尖的奢侈品零售。 即便如此，这也不是一件容易的事。 所以，我们的商业租赁收入在过去23年里，包括疫情的最后三年，每年仍然都在打破记录，我们的表现可以说是中规中矩。
鉴于疫情的特殊情况，我们还应该将2023年的表现与2019年进行比较，那一年的表现在当时已经是新高了。 为了消除货币换算的影响，我将用人民币来解释，以更好地反映实际表现。
比较报告期内六个月与2022年同期的表现，我们的七个高端购物中心均录得租金收入增长。 表现最突出的是上海广场66，租金收入增长23%，其次是大连广场66，增长19%，无锡广场66，增长16%，上海港汇广场66，增长11%，昆明广场66，增长9%，沉阳广场66。 66号广场占6%。 %。 入住率基本保持稳定，而租户销售几乎都强劲。
与疫情前的2019年上半年相比，今年上半年的租金收入增幅惊人（昆明广场66和武汉广场66分别于2019年8月和2021年3月开业，因此未计入）。 无锡广场66的租赁收入飙升126％，大连广场66增长80％，上海广场66和上海港汇广场66分别增长73％和56％。
事实上，除沉阳市政府66广场外，其他楼盘的出租率均有所上升。 与过去一样，沉阳广场 66 的表现落后于我们其他高端购物中心。
租户销售额显然是评估我们业务的重要关键绩效指标。 与2022年同期相比，除一家购物中心外，几乎所有购物中心均录得两位数增长。 七个高端购物中心的销售额平均增长42%，三个次高端购物中心的销售额平均增长36%。
由于去年上海强制停业两个月导致基数较低，上海港威66和上海66广场今年分别录得超常增长，分别达到68%和62%。 大连广场66、武汉广场66、无锡广场66的增长率在24%至26%之间。 沉阳66广场的租户销售额增长16%，昆明66广场的租户销售额增长8%。 各商场租户销售表现好于去年下半年。
将租户销售额与疫情前的2019年同期进行比较，更有意义、更有趣。 今年我们7个高端购物中心的租户平均销售额是2019年上半年的三倍多，增长217%； 在无锡广场66号，这个数字是四倍多。 大连广场66号的租户销售额增长了257%，上海港威66号增长了156%，上海广场66号增长了136%。 就连沉阳市政府66广场也有40%的涨幅。
2019年，三大高端购物中心的租户销售额较疫情前略有增长，这些令人鼓舞的成绩为我们购物中心的租金增长提供了有力支撑。
上述数据证明，只要我们做好了这一点，疫情对我们的业务一点影响都没有。 当公开信息明确显示市场空置率上升、单位租金下降时，我们的表现似乎有悖常理，但事实并非如此。 我们很幸运能够进入奢侈时尚的正确业务领域，并且我们的战略执行得非常好。
近年来，我们的内地写字楼物业组合经历了良好的增长。 写字楼的表现普遍比购物中心更稳定，与2022年同期的表现比较更为合理。由于整体经济疲软，写字楼租金收入增速放缓至人民币6%条款。 若换算为我们的报告货币港元（期内兑人民币升值 6.3%），办公室租金收入总额下降 1%。
少数写字楼表现较差，但上海66广场两栋写字楼的租金收入均录得可喜增长。 分别位于昆明广场66和武汉广场66的两座较新的写字楼的增长速度更为明显。
疫情过后，游客数量增加，我们的酒店业务明显好转。 但由于业务占比较小，对我们整体业绩并没有产生实质影响。 期内，我们并无出售任何位于武汉广场66号的公寓单位。
香港购物中心的租户销售额和租金收入双双增长，较去年同期分别增长22%和6%。 但与2019年同期（即疫情前）相比，仍分别下降了7%和16%。
香港写字楼的租金收入较去年同期微升1%，而住宅及酒店式公寓的租金收入则微跌1%。 综上所述，与2022年相比，我们在中国大陆的租金收入以人民币计算增长了13%。购物中心租赁收入增长了13%——高端购物中心增长16%，次级购物中心下降3%。 写字楼租金收入增长6%，酒店租金收入增长130%。 由于人民币贬值，内地租金收入折算港元增加6%。 此外，香港的租金收入增长4%，总租金收入增长5%。 过去六个月我们没有出售任何住宅物业。
为了让读者了解我们的表现，将今年上半年的业绩与2019年疫情前相比，我们内地物业组合的租金收入以人民币计算增长了66%。 购物中心租赁收入增长69%——高端购物中心增长93%，次高端购物中心下降11%，而写字楼租赁收入增长40%。 香港的总租金收入仍比疫情前低16%，这也是购物中心和写字楼收入的下降，而住宅和服务式公寓的租金收入则下降了24%。
上半年租赁经营利润较去年同期增长8%，股东应占基本净利润增长6%至22.46亿港元。 扣除一些轻微的物业重估净收益后，股东应占净利润上升31%至24.15亿港元。 与去年同期相比，边际利润率上升两个百分点至74%，其中内地上升三个百分点至70%，香港上升一个百分点至82%。 目前内地租赁收入占租赁总收入的68%，而香港则占32%。 净负债与股本比率微升至30.4%。
现在让我回顾一下过去，也许可以作为未来的指南。 我们的策略并不独特，因为许多公司在内地开发、管理和持有商业地产项目。 但如果你深入观察，你可能会发现我们与业内所有或大多数公司不同。
比如我们的项目都是以购物中心为中心，市场定位往往是高端奢侈品。 我们对长期投资的重视体现在我们对选址、设计、建设以及资产优化计划的坚持。 2012年至2017年熊市期间，我们开始对上海两处旗舰物业进行全面升级，总花费超过15亿元人民币。 我们的购物中心常常从我们的办公楼中受益匪浅。 这些写字楼入住率高、租金高，在全国名列前茅。
我们的策略好不好？ 表现就是证明。 请参考以下历史数据：自1999年12月第一家购物中心开业至2022年的23年间，我们的商业租赁物业组合的总租金收入从未出现下降。
尽管2000年至2010年期间相对平稳，但长期熊市从2011年下半年开始。2012年以来政府实施的反腐败政策大大加剧了跌势。 奢侈品零售业受到的打击最为严重。 直到2018年初，市场才开始复苏。
在这六七年的艰难岁月里，我们陆续开业了五家商场、两栋写字楼。 好日子只持续了不到两年。 2020年伊始，我们又迎来了三年一遇的疫情。 从2019年下半年到2021年，我们有两个大型购物中心和三座写字楼开业。 所以，这23年近一半的时间都是艰难的。
租金连续23年增长的主要原因并不是新物业的增加，因为物业开业后需要一到两个三年的租赁周期才能成熟。 关键是确保业务的有机增长。 这一点从我们所有高端购物中心（除了一家）的成功中就可见一斑。
我们在上海的两个商场去年有两个月是完全关闭的，其余时间商场都是半关闭的。 租赁收入自然下降。 上海港汇广场66跌幅不足1%，而上海恒隆广场66则跌10%。 此前，除了因资产优化计划而关闭部分设施外，这两个商场的租金收入从未出现过一年下降的情况。 上海以外的其他高端购物中心的情况也类似。
在六七年熊市的最后两年（即2016年和2017年），当时还不是高端购物中心的无锡广场66录得租金下跌。 直到2018年，无锡广场66开始升级为高端购物中心，此后租金收入逐年跃升。 2018年至2021年的四年间增长迅速，年均增长率近28%。 即使是2022年不寻常的日子也无法阻止其上升趋势。 那年租金上涨了7%。
大连广场66也是如此，它转型为高端购物中心的速度比无锡广场66更快。除了2020年疫情元年对商业造成的严重打击外，其租金增长也十分惊人。 近两年租金收入年均增长率为30%，上升趋势很可能持续多年。
昆明66广场和武汉66广场在疫情前和疫情期间开业，租金稳步上涨。 除非市场出现重大调整，否则两家购物中心应会继续保持良好增长。
写字楼租金波动幅度远小于购物中心，因此租金下调的可能性较小。 即使在大流行期间，我们的收入也几乎没有下降。 如上所述，过去23年来，除去资产优化计划的影响，租金收入仅出现两年下降，而且两次下降幅度都很轻微，只有低个位数。
上海66广场两栋写字楼实施资产优化计划三年来，租金收入同比平均下降3%。 这是因为我们故意不续签某些租约。 此外，在该项目多年的运营历史中，租金收入几乎从未下降过（母公司恒隆集团持有的上海港汇广场66号写字楼亦是如此）。 三年疫情期间，沉阳市政府广场66号写字楼两年内同比仅下降2%，此前从未出现过下降。 无锡广场66号两栋写字楼开业以来，整体租金持续上涨。
纵观我们整个写字楼组合过去22年的表现（我们的第一座写字楼，上海66广场，于2001年开业），只有两年租金收入出现下降，降幅约为3.5%在这两年里。 。 （加上恒隆集团上海港威66写字楼，情况不变。）昆明广场66和武汉广场66各有写字楼，租金收入稳步上升。 不过，这两栋办公楼都相对较新，分别于 2019 年和 2020 年开业。
写字楼租赁总收入现已接近我们按总收入计算第二大盈利购物中心上海港威66。写字楼占我们大陆业务的近20%，不再微不足道。
虽然我们的高端零售租赁业务多年来一直保持增长且波动不大，但我们稳定的写字楼组合确实有助于我们保持收入势头。 比如三年的疫情，2022年会特别困难，上海是重灾区，但我们在内地的租金总收入并没有下降。 这是由于内地其他城市写字楼表现强劲以及高端购物中心租金收入快速增长。
我不确定其他商业地产业主是否也同样幸运。 即使有，也可能很少。 从这一点来说，我们是相当独特的。 这些年来，我们犯了一些错误，但也做对了很多事情。 显然，后者远远大于前者。
我想与股东一起回顾一下最近的市场发展。 过去几年，我一直相信，当疫情消散、国际旅游业复苏时，奢侈品销售不会出现严重外流。 这是根据当时的情况做出的判断。
当时，国内外商品的售价明显接近，这是多年未见的现象。 当同样的产品在国内的价格远高于海外时，中国消费者自然会想到海外购买。 这种现象不仅受人民币兑换对象国家或经济体（包括香港）的货币汇率影响，还取决于中国海关在入境口岸的执法情况。 当政策变得宽松时，精明的中国消费者会注意到，只要价差足够有吸引力，他们就会开始海外购物。
对此，有一点值得注意：上周，欧洲某顶级时尚品牌公布业绩，公开表示，为了缩小中日巨大价差，将提高其产品在日本的售价； 原因之一是日元最近非常疲软。 如果其他主要品牌采取类似举措，我不会感到惊讶。 这对我们有好处。
用外部环境来验证我们的经验和观察总是有帮助的。 因此，我们经常将我们的表现与各大时尚品牌进行比较。 多家顶级时尚品牌上周公布了业绩，证实中国一直是其最重要的市场，且增长依然强劲。
另外，将他们在中国的店铺增长率与恒隆商场的店铺增长率进行比较，似乎可以看出，我们商场的店铺效率更高。 这对我们来说并不奇怪，因为该公司致力于成为行业的领导者。 这有助于我们与这些品牌的管理层保持良好的合作关系，这对我们的未来非常重要。 现在最重要的是如何保持优势。 我和团队将竭尽全力。
让我对这篇评论做最后的评论。 我一直在《致股东的信》中表示，大众零售，甚至我所说的四星级购物中心，都不是我们的目标，因为这样的商店边际利润太低，无法承担高额租金，而网上购物。对他们的影响也更大。
此外，由于建造和运营此类购物中心所需的专业知识远低于高端购物中心，因此许多开发商可以建造和拥有此类购物中心。 从各方面来说，高端购物中心都恰恰相反，而这正是我们所追求和擅长的。
最近的疫情证实了这一切。 过去三年个人接触的缺乏促进了网上购物。 COVID-19疫情对于电子商务来说是福，对于实体零售租赁来说却是祸。 唯一幸免的是真正的五星级购物中心，我们的经验证明了这一点。
如今，大家普遍看空零售店老板的前景。 这是有道理的，因为像我们这样真正高端的购物中心并不多。 我们的七个高端购物中心与三个次高端购物中心之间的业绩差距就证明了这一点。 我认为短期内局势没有逆转的可能性。
外表
上一节我总结了中国经济疲弱的重要原因，主要有四个。
首先是抗击疫情的成本，即遏制病毒传播的直接成本和将有限资源从生产性经济活动中转移出来的间接成本。 两者的结合会产生严重的财务后果。
无论如何，当人们感到未来不确定时，往往会减少消费，认为要未雨绸缪。 由于疫情大流行仅在六个月前发生，社会需要时间来适应。
疫情同时，政策收紧，对网络平台企业和民办教育机构进行管控。 正如我过去所写的，这些政策的理由是绝对合理的，但实施的方式和时机存在问题。 更糟糕的可能是政策突变的错觉。 商人不知所措，也不知道会发生什么。 大家都觉得当前形势风高浪急，最安全、最明智的举动就是原地踏步。 当前经济低迷的主要原因是信心不足。
困扰经济的第三个因素是房地产泡沫的破裂。 可以肯定的是，这个问题已经出现了。 世界主要国家实行的经济模式都是由市场力量和政府政策两个要素组成。 重点是两者之间的比例，这个比例会随着时间的推移而变化。
总体而言，美国经济的市场化程度较高，而欧洲的市场化程度稍差。 对于中国来说，市场更多的是有形之手引导。 引导得当，经济就能强劲增长；反之亦然。 但如果出现问题，经济就会受到影响。 不过，有关官员也有能力采取纠正措施，这种情况在中国也曾发生过。
对于内地房地产市场而言，政府的政策措施至关重要。 造成今天市场现状的一个重要原因是，过去30年，政策基本上不允许开发商破产，因此存在道德风险——市场参与者可以肆无忌惮，而不必承担后果； 过去是这样，但现在不是了。 形势危急，由此产生的财务压力可能会让每个人都不堪重负。
我已经解释过，这种商业模式从技术角度来说是不可持续的，这里不再重复。 总之，房地产业在整体经济中占比较大，社会影响广泛。 一旦出现问题，就会成为经济问题、社会问题。 更糟糕的是，泡沫已经破裂，问题也不容易解决。
四个挑战中的最后一个是中美关系恶化的影响。 这一切至少要从30年前开始，当时柏林墙倒塌，使自尼克松时代以来中美两国保持友好关系的理由荡然无存。 随着时间的推移，两国关系日益恶化，但大多数人直到最近才意识到这一点。 此后，特朗普执政期间的疯狂行为让中美关系雪上加霜，激起了几乎整个美国的反华情绪，两党已经结盟。 然而，最糟糕的可能是拜登政府会以国家安全为由加大对中国的遏制力度，中美关系将很难扭转。
双边贸易本质上是理性算计，但现在的贸易还涉及政治和情感，两者都可能不合理。 事实不再重要，常识可以被抛到九霄云外。 美国是人类历史上最强大的国家，正在迫使所有人选边站。 唯一能阻止它的就是它自己的利益，比如保证其关键经济需求，维护美元的国际主导地位。 即便如此，美国似乎偶尔也会忽视较小的短期利益。 这很疯狂，但这就是我们今天生活的世界。
美国以维护“国家利益”为名，从技术竞争开始，到限制人员和资金流动，对中国进行全方位打压。 从我的角度来看，这只是一个开始。 美国将继续做出进一步分裂世界的举动，从重点领域到日常事务都会有不同的标准。 所有这些都将产生深刻而广泛的实际影响。
贸易流动将发生变化，人员和资本的流动也将发生变化。 商家必须应对多重标准和体系，这将大大加剧通胀压力。 短期来看，上述变化将刺激大量建筑需求从实体领域转向数字领域，但由此带来的原材料价格和劳动力成本上涨将进一步刺激通胀。
确实，这是我们这个时代最震撼的大戏：世界第一大国（美国）竭尽全力打压第二大国（中国），而后者别无选择，只能反击。 开始认真起来吧！
这一重要国际关系的恶化是拖累中国经济的第四个因素。 如果前三者是自作自受，那么这一场就是一场无罪之祸。 最终，最让中国困扰的是其出现的时机。 这四个问题本身就已经很棘手，因为它们都涉及经济、社会和心理层面。 不幸的是，这四者同时出现，将考验国家领导人的智慧和社会的凝聚力。
上次冷战期间，美国和苏联几乎没有商业往来。 当前的形势更加复杂和危险，因为这次中美在经济上联系紧密。 60、70年前，美苏冲突一般不会对老百姓造成直接影响，但这一次大家每天都能感受到。
中国将首当其冲，但不会独自承受。 虽然少数国家可能会从中受益，但很少有国家能够幸免。 最后的大输家很可能是美国。 如今，中国并非无力反击。 美国和其他国家一样，也有其致命的弱点，比如美元。 这完全是双输的局面。
我们的业务在中国，所以我们最关注的是中国。 我估计，中国政府可能还需要几年时间才能重振经济。 西方一些人错误地认为中国领导人不再关注经济，这与事实完全不符。 这不是有意无意的问题，而是可行与否的问题。 我相信，中国经济恢复活力还需要一段时间。
对于我们这些商界人士来说，当前的环境是不可预测的、充满风险的，风险回报率令人不安。 为此，我在近期致股东的信中多次主张谨慎行事，做好准备才是上策。
在下一个财政时期，我们将重点关注提高运营效率和弹性。 我们将一如既往，力争成为行业最佳； 我们这个行业，在其他条件相同的情况下，领先的企业用同样的资本可以获得不成比例的高利润。 毕竟，还有很多不足之处。
我们还将完成现有项目，其中最重要的是杭州66广场。 该购物中心和两栋办公楼计划于2024年底完工，其余三栋中层办公楼和酒店预计将于次年竣工。 全球知名酒店集团文华东方酒店集团与我们签约，让整个项目的高端定位更加出彩。
截至目前，我们在内地经营的酒店只有一家，即沉阳广场66号康莱德酒店。疫情过后，生意明显好转。 该公司目前正在规划数家酒店，按预计竣工顺序列出如下： 位于昆明66广场的昆明君悦酒店（将于2024年开业）； 无锡 66 广场希尔顿格芮精选酒店（也将于 2024 年开业）； 以及位于 66 号广场的杭州文华东方酒店（将于 2025 年开业）。 第四家酒店正在进行中，尚未宣布。
在未来几年中，我们还将出售四个住宅项目。 他们是Wuhan的“ ”，Wuxi“ ”， 和后来的“ ”。 除最后一个项目外，所有其他项目都计划在2025年或之前完成。随着许多大型酒店和住宅项目的进行，我们的团队继续非常忙。 该公司是否将获得更多土地包裹取决于未来的政治和经济状况如何发展。
最后，让我谈谈当前的情况。 在放松大流行和社会疏远措施之后的一年，我们开始了一个稳固的开端。 每个人都对潜在客户非常乐观，而且公司在最初几个月的表现通常符合此。 但是到5月中旬，我们开始注意到放慢脚步的迹象。 我们的业务增长势头仍然不错，但步伐稍慢。
从不同角度看它，很难得出结论，大陆经济在短期内将有力反弹。 奢侈品行业是少数仍然坚强的领域之一。 如果公司的业务在今年剩余时间内保持一定水平的增长，我不会感到惊讶。 这似乎与顶级时尚品牌的预测一致。 如果我的期望是正确的，那么公司的业绩将在今年的新高位。
此后，未来尚不清楚，我不敢做出任何轻率的预测。 但是，只要我们提高运营效率并谨慎地管理财务，我们就应该能够应对任何可能的情况。
至于香港，零售销售业绩有所提高，租金应逐渐增加。 但是，预计增加的速度不会很快。 办公室租金收入将继续弱，原因有两个。 首先，预计整体经济，尤其是金融服务行业，将继续放慢速度。 如果美国故意寻求进一步控制中国，金融服务行业可能会成为目标。 其次，预计将来会有足够的办公空间供应。 因此，大幅增加租金是不现实的。
最后，让我们谈谈公司治理：在我看来，与同行相比，多年来，我们在许多方面保持了很高的公司治理。 Hang Lung 是股东和投资公众最透明的公司之一。 话虽如此，我们在多样性等领域仍然有很大的改进空间。
正如我们最近成功的她领导计划所证明的那样，管理层一直致力于促进劳动力的更大多样性。 但是，董事会多样性仍然需要得到加强，我们已经在这方面进行了很多工作。 我们希望有个好消息可以尽快向您报告。
主席
Chen
香港，2023年7月31日