恒隆地产致股东信（2021年报）陈启宗：我们有信心、有雄心
编者按：这是陈启宗先生罕见的两万字致股东信。
在这篇长文中，陈启宗全面介绍了恒隆地产一年来在内地的发展情况，包括每个城市、每个恒隆广场的发展历史，以及为取得成功而做出的各种应对和改变。
今年也是恒隆在内地发展的第30个年头。 陈总回顾了过去三十年的发展，并对未来进行了深入展望。
与此同时，面对疫情、中美关系、地缘政治格局、“共同繁荣”下的中国经济转型以及以“恒大事件”为代表的国内变化，陈启宗也进行了详细的分析和观察。
“尽管全球其他经济体出现动荡，但我们在一个增长理想的经济体中占据着非常有利的地位，而这个经济体就是中国。” 陈启宗说道。
显然，世界和中国正面临前所未有的变化，恒隆需要抓住机遇。
“我们非常雄心勃勃。” 陈启宗总结说，为了抓住即将到来的机遇，恒隆会将一如既往地继续物色土地开发新的商业项目。
以下为恒隆地产2021年年报董事长致股东信全文，转载时略有删除。
商业评论
尽管全球（包括香港）正面临诸多严峻挑战，疫情只是其中之一，但我们的表现仍算令人满意。
虽然我们没有录得物业销售收入，但仅租金收入就突破100亿港元，创历史新高。 内地市场目前占我们总租金收入的67%，并将继续上升。
只要最近的第五波疫情持续时间不长，疫情对香港租赁业务的影响就应该成为过去式。 尽管全年收入仍较2020年下降7%，但下半年零售租金与去年同期持平，预计2022年情况将略有改善。
正如预期，我们的内地物业表现良好，无论是购物中心还是写字楼都表现出色。 在评估购物中心的表现时，我们不应只将2020年的数据与2021年进行比较，因为2020年上半年不寻常。
2020年1月底到4月中旬左右，疫情首次来袭，当时几乎所有商家都关门了。 因此，只有比较过去两年下半年的业绩以及本报告期前后六个月的业绩才是合理的。
另外值得注意的是，由于奢侈品消费者在2020年上半年无法购物，因此同年下半年的经营表现尤为强劲，并且这种势头一直持续到疫情间歇性爆发的2021年夏季。 几个月后，上海、无锡等华东地区遭遇暴风雨袭击，生意受到影响。 否则的话，下半年的业绩会更好。
从全年业绩来看，剔除期内人民币升值7%的影响，我们十家商场的租金收入以人民币计算增长了25%。 剔除新开业的武汉广场66，增幅为21%。 正如媒体广泛报道的那样，内地的个人消费总体并不旺盛，但很多人忽略的是，奢侈品市场非常蓬勃。 这些事实可以从我们的表现中看到。 除去年3月开业的武汉66广场外，我们的六座高端购物中心的租金收入增幅在12%至47%之间，平均增幅为25%，而我们的三个高端购物中心的租金收入增幅则在12%至47%之间。购物中心为2%。
表现最好的两个购物中心是无锡广场66和昆明广场66，增幅分别为40%和47%。 上海两大旗舰购物中心继续表现出色：上海广场66号的租赁收入增长25%，上海港威广场66号的租赁收入增长18%。
后者的资产优化计划在2020年第四季度才完成，很多顶级品牌要到2021年初才会入驻，所以其增长动力实际上比上海广场66更强。
2020年下半年的营业额已经非常强劲。 与本报告期下半年相比，各高端商场租金收入均有所增长，从上海广场66号的5%至大连广场66号的41%不等。为 11%。
与2021年上半年相比，同组高端购物中心租金收入增长7%，幅度从上海广场66、无锡广场66的4%到大连广场66的45%不等。
各购物中心的租赁利润率和入住率均有所上升，其中昆明广场66和大连广场66表现尤为强劲。 稍后我会详细介绍大连广场66这个纯粹的购物中心的改造。
为了预测未来的表现，租户销售及其趋势是很好的指标。 我们所有的高端购物中心与去年相比都有显着增长。 商户业务较2020年增长33%至89%。除去2021年3月新开业的武汉广场66，平均增幅为50%。 2021年下半年，与2020年同期相比，所有商场销售额均实现两位数增长。
不出所料，表现最出色的是大连广场66，涨幅达95%。 2021年下半年，与上半年相比，各商场销售额也有所增长。 无锡广场66受疫情和恶劣天气影响表现稍差，但到年底已有所回升。 截至目前，大连广场66表现最好，涨幅达56%。
大连广场66最初因种种原因被定位为次高端购物中心，但现已成功升级为高端品类。 这是我们成功升级的第三个商场，回报非常可观。 按升级时间顺序，先是无锡广场66，然后是上海港汇广场66，现在是大连广场66。
过去十年，我不止一次写过，我们在内地的策略是成为经济繁荣的大都市高端购物中心的领导者，或者雄心勃勃地追随领导者的第二位置。
如果情况允许并且我们做得正确，理想情况下，该物业从一开始就将成为该市最好的高端购物中心。
例如上海的 66 广场、昆明的 66 广场以及去年的武汉 66 广场。 当66广场在上海开业时，上海乃至全国还没有真正的“高端”购物中心。
所以有人说这个市场是我们创造的； 但准确地说，我们只是第一个在正确的时间开发这个市场的开发商。
另一方面，昆明广场66和武汉广场66的故事略有不同。 两家购物中心分别于2019年8月和2021年3月开业。 此前，这两个城市已经拥有众多顶级时尚品牌的购物中心。 但由于位置、规模、设计、施工质量以及我认为的管理质量等综合因素，我们能够超越当时的领先者，成为当之无愧的首屈一指的高端购物中心。城市。
我们成功吸引了一大批世界顶级时尚品牌成为租户，而且这个过程并没有像一些竞争对手那样采用强制手段。 由于这些品牌的利润率远高于次高端或大众消费品商场的租户，因此他们可以支付更多的基本租金和营业租金。
昆明广场66和武汉广场66现在与上海广场66一样处于领先地位。
然而无锡66广场、上海66广场、大连66广场在建成时就没有那么幸运了。 2013年无锡广场66开业时，正值奢侈品市场熊市，低迷期从2011年中持续到2017年。高端时尚品牌搁置了所有扩张计划。 我们必须让任何想进来的品牌进来，大部分是次高端甚至更实惠的品牌。
所有顶级时尚品牌都已迁入另外两个不合格的购物中心，这些购物中心的业主正在尽最大努力（有时甚至不公平）来留住这些租户。 我们默默地克服了最初的困难，商场的优势日益显现。 全球顶级品牌已经注意到了这一点，但它们的母公司仍然不允许它们搬迁门店。
然而，我的团队在 2016 年之前就已经知道，赢得这些品牌只是时间问题。 果然，当2017年熊市开始退去时，众多知名品牌向我们招手。 两三年之内，他们就开始一一搬进来。 到2019-2020年，我们完全获胜，成为公认的获胜者。
过去三年来，租户销售额和租金收入双双飙升，并且可能会持续一段时间。 不可否认，疫情让原本的海外销售回流，所有高端商场都受益。 但谁受益最大呢？ 当然是市场领导者！
我们第二个成功转型的购物中心可能会让那些没有跟上市场的人感到惊讶。 这是我们在内地的首个购物中心——上海港汇广场66号，开业22年后。
1999年开业时，上海还没有真正的五星级购物中心。 一年后，上海66广场在同城开业，开创了先例。 当时的上海市场规模要小得多，上海港威广场66号定位为四星级购物中心。 虽然商场在这个级别的经营上取得了巨大的成功，但其租金收入却无法与五星级物业相比。 然而，在上海海逸66落成后的10到15年里，上海乃至全国的经济腾飞了。
如今，上海的繁荣足以支持每个顶级品牌在该市开设六到八家门店。 其他开发商（主要来自香港）都效仿上海66广场，成功在上海建造了高端购物中心，那么为什么不是66广场呢？
我们从2017年到2020年进行了资产优化计划，将上海港汇广场66号打造成另一个高端购物中心，与邻近的上海广场66号相媲美。许多顶级时尚品牌都同意我们的意见并入驻。资产优化计划是2020年底完成，顶级品牌数量很快翻了一番。 租金正在迅速上涨，预计这种趋势将持续相当长的一段时间。
我们第三个成功从次高端升级到高端的是大连666广场。 该购物中心于 2015 年首次开业时，正值上述熊市期间，其规模之大令雪上加霜。 它占地 222,000 平方米，是迄今为止我们房地产投资组合中最大的。
此外，大连广场66是一个纯粹的购物中心，缺乏写字楼和高价住宅的协同作用。 该地点是一个新的高端零售点，因为所有时尚品牌都位于该市的其他两个区域。 上述挑战综合起来，迫使我们在 2015 年为购物中心二期保留了约 13% 的零售空间，现已终于开业。
我们之所以有信心开发这个项目，不仅是因为地价合理，而且当我们审视城市里的潜在竞争对手时，我们发现他们都没有好的设计和施工。 我们认为成功吸引顶级品牌来到该网站的机会很大。 因此，就像无锡恒隆广场一样，2017年熊市结束后，我们就采取了行动。
与无锡广场66不同，我们的竞争对手拥有雄厚的财力，而且我们的地理位置也具有挑战性。 但我相信，凭借我们优越的硬件，我们可以尝试一下。 由于该项目规模庞大，有足够的空间容纳所有顶级品牌，如果成功，回报将是巨大的。 经过一番努力，我们终于成功了，上面的表现就是我们的初步结果。
像大连广场66这样的转型速度是非常罕见的。 一年前，我们几乎没有高端品牌，但现在我们已经有无锡66广场了。无锡66广场的转型是几年来一步一步进行的； 大连66广场仅用了一年多时间就竣工了。 尽管大连66广场去年经历了快速增长，但其全部效益要在未来几年才能感受到。 随着商场二期空间逐步出租，收入也将增加。
尽管武汉66广场开业仅十个月，但种种迹象表明，它的成功程度与最近的昆明66广场一样成功，甚至更好。 六个月前，我列出了乐观的理由； 现在我更加确定了。 武汉广场66不仅销售势头非常强劲，而且还有多个顶级时尚品牌进驻。 这个数量比我们除上海广场66之外的任何一个购物中心都多。未来几个月还将有更多品牌进驻。
如果武汉66广场的租户销售额在未来两到三年内赶上无锡66广场，我不会感到惊讶。 当杭州66广场于2024年竣工并于不久后开业时，这两个购物中心将很可能成为我们在上海以外表现最好的购物中心。
我们现在有包括武汉广场66在内的7个高端购物中心。我们估计有近100个国际高端品牌在中国运营，其中只有大约25个可以称为真正的顶级品牌，包括“六大”、他们都是在行业内极具影响力的人。
至于我们商场内约100个国际高端品牌，五年前主要集中在我们位于上海和沈阳市政府66广场的两个商场。 如今，我们的七个购物中心平均每个购物中心都有 30 个此类品牌。 这 100 家中有一半以上位于上海 66 号广场。 在过去的两年和接下来的几个月里，我们购物中心组合中的这些品牌的数量将几乎翻倍。
至于这25个左右的顶级品牌，以前几乎只在上海66广场和沈阳66广场找到，现在7个高端商场都可以找到，而且每个商场至少有7个。购物中心。 六个月后我再次写这封信时，上海66广场应该有23个（现在是22个），武汉66广场应该有17个（现在是13个）。
我们七大高端购物中心的“六大”分店数量已从2018年的8家增至目前的23家。 另有4家已签约，今年将进驻，三年内将增至27家门店。 比以前多了三倍。 事实上，我们已经成为几乎所有顶级品牌在中国为数不多的重要合作伙伴之一。
内地写字楼的表现亦令人满意。 我们全年租金上涨16%，剔除新开业的武汉广场66号写字楼，涨幅为11%。 每个项目都取得了增长。 租赁利润率和入住率保持稳定或有所上升。
也许有人会问：您在上一篇文章中提到，内地几乎所有一二线城市的写字楼都存在严重供过于求的情况。 所谓的甲级写字楼（说实话，大多数甲级写字楼在其他发达经济体最多只能算是乙级）空置率在30%到50%左右的情况并不少见。 所以过去10到20年，开发商不断建造新的办公楼，这是疯狂的。 那么恒隆为何能够在收取合理租金的同时维持较高的出租率呢？
答案可以追溯到 2000 年代中期我们的想法，当时我们决定在上海以外设立办事处。 当然，我们的写字楼总是辅以低层的购物中心。 两种产品相辅相成，相互提升美誉度，有利于吸引优质租户。 坦率地说，这种两者并存的综合项目通常是由政府作为土地出卖人规定的。 这些都是事实，但在管理层看来，我们有其他计划。
我们仍然能够在激烈的竞争中脱颖而出，是有合理理由的。
中国经济快速增长，国家希望让数百万人尽快摆脱贫困，城镇化势在必行。 事实上，中国城市化的规模和速度在人类历史上是前所未有的。 新旧城市的高层建筑比以往任何时候都多，人口密度只会增加。 各类服务提供商将主要集中在高层写字楼，如银行、保险、资产管理等金融服务，以及会计、法律、工程、建筑等专业服务，也将设有企业总部或地区总部。
这些服务都是 GDP 的重要组成部分，它们需要并且喜欢彼此接近。 因此，很多人都会挤进高层写字楼。
尽管企业不愿意支付不必要的费用，但这些企业可以承受更高的租金。 毕竟，租用办公室的费用并不是他们运营成本的主要部分。 但出于声誉和实际考虑，他们重视选址、施工质量和物业管理等因素。
事实上，当成千上万的人聚集在附近工作时，交通便利的位置至关重要，附近还应该有餐厅、购物中心等配套设施。
我们的办公楼符合这些标准。 当供应严重过剩时，只有最好的才能吸引租户。 同样重要的是，财务状况良好、声誉良好的优质租户将集中于此。 吸引坏租户总是比较容易，但只有好租户才能吸引其他好租户。 只要看看我们的办公楼租户名册即可。 在我们的每一栋写字楼里，无论在哪个城市，名册都像是国际和中国商界的名人录。
不可否认，供应过剩会影响租金水平，而写字楼租户本质上不如零售租户成熟。 但作为一种资产类别，写字楼即使从财务角度来看也具有可接受的租金收益率。 但如前所述，办公楼带来了其他不太明显但重要的好处，例如高质量的客流量和声望，并且还使底层购物中心更具防御力，反之亦然。 两种类型的租户都喜欢彼此靠近的房产类型。 也许最简单的例子是购物中心的餐厅。 他们享受楼上白领顾客的享受，而写字楼租户也享受就餐的便利。
即使内地写字楼严重供过于求，我们的策略也能成功。 大多数写字楼开发商认为：我建造了大楼，租户就会来。 这完全不符合事实。 这些人不尊重市场，市场也不会尊重他们。 他们的最终结果往往是极高的空置率。
此外，他们的场地一般不适合甲级写字楼，设计和施工往往很差。 更糟糕的是，大多数房产都是以分契式产权出售，这注定了它们的物业管理不善。 据我们了解，除上海外，我们拥有写字楼的所有城市都存在同样的问题。 这就是我们所处的竞争环境； 这对我们来说非常好。
我们的七个高端综合项目中有三个附属酒店，即沉阳66广场、昆明66广场和无锡66广场。上述写字楼与购物中心的互动也有一些互利效应。
酒店作为独立的资产类别，不如写字楼。 只有在完全合理、受经济现实驱动的情况下，我们才会建造酒店。 大约自1966年起，我们的母公司前身恒隆集团就在香港拥有酒店。
然而，从1994年到2003年的十年间，我们将这三个酒店全部改造成其他用途，主要是办公楼，财务回报更好。 幸运的是，我们目前在大陆开业的唯一一家酒店——沉阳广场66号康莱德酒店——表现相当不错。 我们做得好是因为我们针对特定的细分市场，然后根据该细分市场的特点进行严格的建设和运营，同样的原则也适用于我们未来的酒店。
种种迹象显示我们的香港租赁业务有所改善。 我们2021年上半年的零售租金收入比2020年同期下降14%。2021年下半年，我们的租金收入与上年同期相近； 与去年同期相比，增长2%。 尽管全年租金收入仍较2020年下降7%，但除非疫情再次大幅恶化，否则这一表现清楚地表明市场正在改善。
随着近期第五波疫情的爆发，我们不能排除这种可能性，但至少在过去一年，香港的整体市场走势和我们的租户销售一直在改善。 香港业务或许不会再拖累我们的整体业绩。 香港的写字楼租赁业务仍然疲弱，但正朝着良好的方向发展。 然而，我预计短期内不会出现快速而显着的复苏。
目前，内地和香港的所有项目均按计划推进。 寿臣山的豪宅项目亦正处于规划阶段。 我们可能只会建造四到五栋独立豪宅，因为市场需求非常强劲。
截至年底，我们位于东九龙的住宅项目已售出合共123个单位，每平方英尺售价相当可观。 我预计当所有单位售出后，将会有相当可观的利润。 然而，由于会计准则规定，其中大部分收益多年前已记为公允价值收益，因此这些收益在出售完成后不会重新记账。
蓝塘路项目的一套大洋房于去年6月高价售出。 交易将于本季度完成，届时即可录得利润。
电气路办公楼将用于长期租赁。 由于历史原因，该项目三分之一的所有权由母公司恒隆集团持有，三分之二由公司持有。 该项目预计将于今年下半年竣工。
物业重估收益为4.6亿港元，内地物业组合录得重估收益17.5亿港元，香港物业组合录得重估亏损12.9亿港元。 截至年末，各项目资本化率与上年同期基本持平。 考虑税务影响及少数股东权益后，净重估亏损为4.97亿港元。
财务方面，公司保持较低的杠杆率，净负债率低于25%。 我们总债务的 30%（包括可用信贷额度）被归类为可持续金融。 未来几年，我预计每年平均资本开支为30亿至40亿港元。 现有的可用信贷额度和房地产销售收入足以满足需求。 任何土地收购都将不计入预期资本支出。
今年五月，我们将发布第十份可持续发展报告。 我这里就不详细说了。 我只想提一下，昆明广场66所使用的所有电力均来自可再生能源。 这是一个重要的里程碑。 。 我们将继续努力促进其他购物中心的可持续发展。
外表
与往常一样，我首先分析公司的战略、行业状况以及可能影响我们的宏观经济和/或地缘政治格局。 我先从我们公司的业务开始，然后讨论我们投资者经常担心的三个问题：最近的共同富裕政策及相关问题、内地很多房地产开发商的财务困难以及香港的防疫政策及其对经济的影响。 最后，我将概述公司的中短期前景。
我们 2021 年的结果清楚地表明了几点。 首先，尽管世界其他经济体出现动荡，但我们在一个增长理想的经济体中处于极其有利的地位，这个经济体就是中国。
正如我之前公开说过的，虽然中美几乎在各个领域都处于交战状态，但这两个大国恰恰是最好的投资地。 如果不出问题（而且总是会出问题），两个经济体都会蓬勃发展。
正如一位美国风险投资家告诉我们的一位董事，他们以前只投资技术，但现在他们涉足几乎所有经济领域，因为技术变得越来越流行和无处不在。 这种现象在两国都会很普遍，尤其是在美国。
中国的经济增长还有许多其他驱动力。 以下是两个最明显可以改进的领域。 一是向附加值更高的制造业转型，二是目前落后的服务业快速扩张。 除此之外，两国经济体还有许多需要发展和增长的领域。 由于我们是一家香港公司，地理因素决定了我们的主要市场只能是中国大陆。
诚然，中国面临着许多内部挑战，但这并不是什么新鲜事。 例如，最近发生的涉及多家房地产开发商的事件就是其中之一。 过去20到30年，中国稍有风吹草动，西方专家就会说中国陷入了灾难，但实际上中国经济社会基本保持稳定。
造成误判的原因主要有两个：一是不了解与中国文化相关的中国制度；二是不了解中国的制度。 其次，它们有政治目的。 一些西方国家不愿看到中国繁荣昌盛，只用负面新闻来贬低中国。 最近，这种做法愈演愈烈。 许多彻头彻尾的谎言已被广泛传播。 不仅西方人相信，发起者也开始模糊事实与虚构之间的界限。 这就是人性的阴暗面。
正如我常说的，误解中国的最好方法就是只看西方报纸，这是应该避免的。
中国经济可能会持续增长很多年，甚至几十年。 我们非常幸运能够参与中国市场。
然而，中国的增长并不均匀，而且一直如此。 长期以来，各行各业总是有起有落。 例如，由于疫情和技术进步，公众转向线上消费。 这是一个不可逆转的趋势，就像科技一样：一旦发展起来，就无法“逆转”！ 奢侈品消费恰恰相反，市场数据和我们的经验都证明了这一点。 去年，我们的次高端购物中心租户销售额增长了20%，高端购物中心增长了55%。
对此，我转而直接分析一下该公司近期的大陆业务运营情况。 2020年1月底，疫情急转直下，不到三个月的时间，4月份疫情基本得到控制，租户销售立即快速增长，尤其是高端商场，持续今天很强。
变异病毒株的出现，加上上海、无锡等华东地区极端天气的拖累，导致2021年下半年租户销售增速略有放缓。不过，尽管下半年租户销售增长较去年有所放缓。 2020年和2021年上半年已经设定了很高的基数，2021年下半年，我们基本上所有的高端购物中心的业绩仍然超过了上述两个半年的业绩。
这些数据讲述了一个强有力的故事。 疫情发生以来，境外旅游基本暂停。 可以预见，疫情前占奢侈品总销售额70%以上的海外消费将回归中国。 正如我之前报道过的那样，这确实发生了。 但这种由大流行引发的峰值只发生一次，并持续长达一年。 更高的基础已经建立，任何进一步的增长都必须来自内部增长。 疫情得到控制、市场恢复已过去20至21个月，但销售增长依然强劲。
如果增长持续一段时间，特别是在我们二线城市的高端购物中心，我不会感到惊讶。
我在这里再多说一点。 疫情极大促使高端消费回流国内。 我不认为境外旅游恢复后，回流国内的销售会大量流出。 近几个月来，一些分析师一直在谈论这种担忧，但没有足够的基础来支持。
为了更好地评估销售前景，我们需要思考一个问题：中国人以前为什么去国外购物？ 我相信下面我可以让大家相信，即使疫情不发生，消费迟早也必然会回归中国。
直到几年前，同样的奢侈品在内地的售价比巴黎、伦敦或东京要贵得多，价格高出20%至30%。 现在情况不同了。 不同品牌都在主动缩小价格差距，其中领头羊是全球最负盛名的奢侈品牌之一香奈儿 ()。 品牌的领导层一向以独特的眼光和审慎精明着称。
国外购物的第二个原因是，大陆习惯于对奢侈品征收非常高的税收，这推动了大陆的奢侈品价格。 几年前，北京降低了税率以鼓励国内消费。 实际上，中国习俗已经开始检查在各个国际入口处从海外购买的奢侈品，并对它们征收相对较高的进口关税。
第三个原因是，与米兰或香港的商店相比，大陆的豪华商店产品线非常有限，而且许多产品只能从其他地方购买。 现在情况已经扭转了。 顶级品牌意识到，他们在中国产品的市场比其他地方要大得多。 现在，就像其他地方一样，大陆商店中的产品样式和尺寸非常完整。 实际上，一些品牌甚至专门为中国市场设计独家产品线，消费者只能从大陆购买这些产品。
出国购物的另一个原因是更好的购物体验。 无论是在罗马，马德里，首尔还是纽约市，总是有训练有素的销售人员可以在商店里讲中文，随时准备为顾客提供服务。 但是今天，客户可以放心，高端购物中心（例如我们在大陆的购物中心）的商店助理也训练有素，知识渊博和真诚。 可以说今天在中国的购物经历是首屈一指的。
此外，由大陆购物中心（而不是单个商人）促进的会员计划非常有效，应归功于。 尽管我们的“ Hang Lung Club”会员计划取得了成功，但我们的竞争对手也很好。 当一个杰出的中国客户去巴黎购物时，他可能不得不在商店外排队很长时间才能进入商店。 即使进入后，他也不会被销售人员认可。 在我们的购物中心，这没有发生。
我们与时尚品牌紧密合作，以确保他们（和我们的）有价值的客户享受一流的购物体验。 我们一起为特定类型的杰出“ Hang Lung Club”会员提供了独特的，基于经验的会员计划。 我们购物中心的支出量越高，您将享受的特权越好。 那么，您仍然想在海外花钱吗？ ！
由于上述原因，我们租户的尊贵客户已经非常依赖我们的购物中心。 他们不仅是某个品牌的客户，而且是我们购物中心的客户。 总而言之，我预计一旦这些销售重返中国，损失只会受到限制。
在分析了行业状况之后，我将深入讨论公司的运营。 该公司于1992年12月进入大陆商业房地产市场，今年已进入30年。
这个时期可以大致分为三个阶段。 在从1993年到2004年的12年中，我们的业务专注于上海，并完成了两个取得了杰出成就的项目，分别是上海广场66和上海 Plaza 66.在2005年至2018年的14年中，我们在上海外面购买了6个项目，并开发了6个项目。在五个城市。 这些项目基本上已经完成并在2016年底之前顺利完成。少数例外是Wuxi的Plaza 66和的Plaza 66，目前都在完成他们的最终发展阶段。
第三阶段始于2019年。当时，六年的熊市已经在2017年结束，我们最新的项目开业了。 第一个完成的是 Plaza 66，该广场于2019年8月开业。 紧随其后的是Wuhan Plaza 66，下一个将是 Plaza 66。
已经开放的两个项目从一开始就成为该市领先的高端购物中心。 第三阶段项目的租赁利润率迅速上升，远远超过了第二阶段的六个项目中的租赁利润； 第二阶段的所有项目都是在长熊市期间开放的，除了第一个阶段。
此外，自2019年以来，几乎所有世界上最重要的高端品牌都进入了我们不同等级的购物中心 - 上海 Plaza 66的第一阶段，Wuxi Plaza 66， Plaza 66和Jinan Plaza的第二阶段66，当然是第三阶段的两个购物中心。 这意味着我们十个现有的购物中心中有七个是高端购物中心，而Jinan Plaza 66有望在2024年完成其资产优化计划后加入此类别。
自从我们的公司首次进入大陆业务以来，我们在过去30年中受益匪浅。 第二阶段特别困难，这主要是由于熊市席卷了奢侈品市场。 碰巧的是，在我们时期的六个购物中心中有五个在熊市中开业。 在某些方面，那是我们学到最多的时候。 学习不做什么通常就像知道该怎么做一样重要。
在熊市市场之前，我们认为可能有两种类型的项目，即高端和低端购物中心。 后来，我们的想法改变了。
高端购物中心是唯一值得做的企业类型。 过去两年中，我们的表现是最好的证明。 我们一直都知道，高端属性总是会表现更好，因此我们坚定不移，并致力于将次高端属性升级到高端。
我们曾经认为四星级物业可能仍然可行，但是现在我们坚信，除非我们无法建立五星级的物业（幸运的是，很少有这种能力的公司），我们只应该经营高端购物中心。 除了更大的租赁利润外，高端购物中心也很难被电子商务所取代。 高端购物中心具有维持盈利能力的能力。
有一家著名的国际咨询公司，该公司定期发布有关中国奢侈品市场的报告。 它最近发布了一份更新的报告，内容似乎与我们的结论相吻合。 我们确实在中国经济中处于非常有利的地位。 这个市场中只有少数成功且有能力的参与者，而像我们这样的大多数人都来自香港。
但是，我们所采用的道路似乎略有不同 - 很少有房地产开发商可以同时在许多城市成功运营。 一些开发人员将业务限制在一线城市上，我非常尊重这一策略。 （在奢侈品市场中，只有北京和上海是第一层城市。这两个城市的规模和深度在大陆是无与伦比的。广州和深圳与其他更好的二线城市都在同等。包括我们在内，少数开发人员也在顶级二线城市运营。 不可否认的是，如果运行正常，北京和上海的回报将会更加慷慨，但是他们必须是市场领导者，就像上海广场66号和上海港口广场66号一样。但是，如果您只是跑步者降低。
在这里，我应该补充说，一些顶级第二线主要是城市，它们的水平比其他第二层城市更好。 它可以称为“ 1.5行”。 就奢侈品市场而言，除了广州和深圳，还有三到四个城市，包括杭州和武汉。 符合标准的城市必须具有强大的经济实力和大量人口。
最近，据报道，Wuxi的人均收入是该国最高的，但Wuxi的人口还不够。 例如，一个“六个巨人”的奢侈品牌可以在北京和上海开设六个或更多的分支机构，并可能在1.5层的城市中开设三个分支机构，并且只能在开发的第二层城市中开放一个或两个。
那么，我们将采取什么策略？ 其中，我们将一直遵守两个要素。 首先是，预计它将成为该市领先的高端购物中心，最好一旦开放就可以做到这一点。 正如我过去一再写的那样，与第二成功的购物中心相比，该市最成功的购物中心将在财务回报之间存在很大的差距。 这不仅仅是为了满足自豪感，也有非常务实的原因，也就是说，我们必须尽力创造出巨大的价值，为股东带来了巨大的价值。
第二个要素是，如果高端财产受到某些原因限制并且在开业时未能成为高端购物中心，则可能会尽快提高该物业的水平。
上海洪广场可能是我们开发的高端购物中心之一。 市场上唯一一个可以收集顶级时尚品牌的购物中心的市场。 因此，在进入市场之前，我们必须仔细评估竞争环境。 没有城市中第一名的合理优势，我们不应执行计划，也不应购买土地。 即使我们认为获胜的机会很高，我们可能仍必须在吸引顶级品牌定居之前以高端运营。这一过程的预期时间不会太长，否则会影响财务回报。
在六个项目的第二阶段中，相关地块是从2005年到2010年购买的。它们都预计将成为五个星级的购物中心，只有 Hang hang Lung Plaza除外。 由于其选择，帝国城市Hang肺广场只能成为四个星级的购物中心。 这是我们第一次尝试产品类型。
不幸的是，在天津·亨吉（ Hang）肺广场（Hange hang lung Plaza）结束后不久，我们发现天津的经济实力远低于统计数据显示。 我们已经观察到这个曾经出色的大都市已经30年了，但没有看到成功的高端购物中心。 因此，在可见的未来，我们的购物中心将保持在中学高端水平。 它是由出色的硬件监督的。 当市场和竞争环境许可证允许时，天津hang肺广场将永远升级。
其余四个购物中心有潜力。 就史尼亚市的洪加尔广场而言，我们错过了这种情况。 我们可以允许竞争对手早于我们一年半的时间完成。 加上一些设计问题，自开业以来，我们只能赢得第二名。 尽管这不是致命的，但仍然是一个很高的错误。
在其余的三个购物中心中，有两个已成功升级，其中一个正在前进。 Wuxi Hang Hang Lung Plaza和 Hang Lung Plaza是该市无可争议的领导者高端购物中心。
Wuxi Hang Hang Lung Plaza早在2019年就被排名很高，财务回报也很丰富。 从那时起，预计强大的租赁收入的增长将继续。 两年后在本专栏中晋升的大文hang肺广场的表现并不逊于前者。 顶级时尚品牌涌向去年，这表明了为什么租赁收入在如此惊人的飞跃中飞跃。
这种势头尚未耗尽，它将持续到今年，并且可能会持续到明年。 Jinan Hang Hang Lung Plaza去年启动了资产优化计划，这表明它正在稳步朝着高端购物中心迈进。 在过去的两年中，我们开始看到更多高端品牌。
这种类型的转型是公司长期成功的关键。 它不仅可以确认我们购买土地的决定以及对竞争环境的正确评估，还证明了管理层是勇敢的。 的确，如果没有六年的时间，熊市的潮流将在2017年结束。 Hang Lung Plaza和 Hang Hang Lung Plaza早些时候会透露。
我估计Xiong Sai可能会在至少两三年中推动我们的优势。 实际上，如果不受漫长的市场低迷影响，Wuxi Hang肺广场将能够自2013年开放以来就可以统治市场。两到三年的延误造成了严重的财务损失。
可以将其引入我要讨论的下一个问题。 在大多数情况下，我们应该能够在一开始就能举行市场。 近年来完成的两个购物中心，就像打破了2019年8月开业的竹子 - 昆明洪广场一样，武汉·洪广场（Wuhan Hang Glung Plaza）仅开放了十个月，这使我们充满了野心。
在我们进入昆明和武汉之前，有一个或两个主要的竞争对手。 他们的位置同样理想，甚至更好，但是我们的卓越设计和建筑以及顶级全球品牌已经听说过我们出色的管理。 在正式开放之前，我们已经能够吸收这些品牌。 占领风的竞争对手只能给最好的租户做最好的租户。 那些具有强大力量的人通常可能会保留某些具有非经济手段的大品牌，但是这些品牌仍然向我们的购物中心开放。
即使这些竞争对手可以迫使品牌继续在购物中心开展业务，他们也无法控制消费者购物的位置。 顶级时尚商店总是清楚客户喜欢的地方。
这种情况正是这种情况。 结果，销售流向我们的购物中心。 实际上，我希望Wuhan Hang Hang Lung Plaza成为上海郊外最好的购物中心之一。 Wuxi Hang Lung Plaza的力量并不多，但是在经济规模和购物中心，Wuxi不能与Wuhan进行比较。 武汉（Wuhan）作为一个大都市，比沃克西（Wuxi）大得多，而武汉（Wuhan Hang）的肺广场（Wuhan Hang）占据比Wuxi Hang Hang肺广场（Wuxi Hang hang Lung ）大得多，达到180,000平方米，至小于120,000平方米。
如果要涉及上海以外的盈利能力最高的购物中心，则可能是hang肺广场，这可能会挑战武汉·洪广场。 当然， Hang肺广场已经完成了三年，还为时过早。 如上所述，杭州也是一个1.5 tier的城市，每个顶级品牌都可以在城市中至少开设三个分支机构。
高端购物区的中心在杭州湖湖广场具有历史意义，具有良好的竞争环境。 因此，预计收获可以与 Hang Lung 和Wuhan Hang Lung 相当。 我相信整个综合项目的设计非常迷人，它也可以在购物中心上方容纳相当多的办公室。 世界 - 普通话东方酒店已与我们签订合同，并将进入杭州的Hang Lung Plaza。
Hang Glung Plaza的唯一缺点可能是购物中心的地区可能更大。 由于计划的限制，其面积不到110,000平方米，但它的面积几乎是上海悬挂式肺广场的两倍。 实际上，根据每平方米的销售额，上海洪广场显然是迄今为止中国最有效的高端购物中心，其规模并没有受到阻碍。
现在，我开始谈论大陆的两个主要社会和经济问题。 首先是共同的财富和相关政策，例如限制互联网平台公司和某些教育机构。 第二个是“ 现象”，它与房地产开发商的财务困难有关。 从那以后，我将讨论香港对我们城市的流行病和经济前景的回应方式。 这些问题困扰着许多投资者和政策专家。
每个人对共同财富财富的反应过多的人都忘记了中国是一个社会主义国家，但是在过去的40年中，它已经实施了市场经济。 西方许多人仍然无法接受其他形式的资本主义，这些资本主义也可以为社会创造财富。 因此，他们在潜意识中或无意识地排除了具有社会主义特征的中国市场经济模式，而行动方式与之不同。 难怪这些狭窄的人很难理解中国。 他们的偏见通常源于比理性更多的情绪。
我记得邓小平先生在改革开始并开放政策的一句话 - 有些人首先会变得有钱，当然，关键词是“富有”的，但不要忘记“第一”一词。 每个社会必须首先创造财富，然后在一定程度上分配。
对我和我的家人来说，最好的“分销”方法是自愿捐赠全部或几乎全部财富。 我们不同意财富的继承，而宁愿资金回馈社会。 这是我们遵守数十年的原则。 但这不应在非自愿的情况下进行，因此政府的作用变得重要。 税收方法和其他重新分配是必要的，每个国家都必须决定如何计算适当的水平。
开明的有钱人应该接受甚至欢迎这些措施，只要这些措施并不是太多削弱了创造更多财富的动力。 毕竟，要维持一个相对和平的社会环境，这是实现财富分配平衡的重要因素。 否则，历史已经充分证明，社会会有严重的反弹，对任何人都不利。 当然，在这种情况下，最多的人将“失去”最多的人。
我们不应该低估领导人的智慧。 他们大大提高了14亿人的生活水平。 从1949年到1978年，中国没有采用市场政策。当时，该国非常贫穷。 一旦更改更改，它会再次扭转政策吗？
只有无知的人这么认为。 从该局对局外人的观察，中央政府完全是完全的。 尽管他们使用的方法远非完美，但他们的决策具有明确的逻辑。 当他们发现有错误时，他们将迅速调整并具有调整能力。 他们可以遇到挫折吗？ 当然，经过43年的改革，到目前为止还不错。
那么，为什么我们要在一起呢？ 实际上，应该问什么：为什么不呢？ 至于为什么我现在这样做及其含义，我有以下观点。
第一，时机。 经过40年的快速经济增长，它积累了可观的财富，但是社会的财富分配仍然非常不平衡。 只要社会上的大多数人有意识地生活仍在改善，未来可能会比过去更好，每个人都会更加满意。 努力工作的人仍然有机会在经济上取得成功，因此社会仍然很平静。 但是，某些方式（包括一些超级富人）没有明智的方式。 例如，炫耀财富不是一个好主意。 因此，不同经济阶层之间的矛盾可能总是一天加热。 政府的工作是防止这种矛盾，而不是在矛盾造成严重麻烦之后解决问题。
可以肯定的是，这些问题不是中国独有的。 富人与穷人之间差异的现象可以在任何地方看到，包括几乎所有先进的西方经济体。 20多年来，从投资银行家到私募股权投资者，金融巫师积累了很多财富。 大约在同一时期，技术巨头积累的更多个人财富可能甚至更多。
我认为，与金融向导相比，即使有一些问题，技术巨头至少对社会增加了巨大的好处。 无论如何，特朗普的现象是一个明显的警报，表明美国社会即将面临更大的问题。
从所有这些表明，个人财富可以像过去20年那样堆积，这可能是古代和现代中国和外国从未见过的东西。 如果您不小心处理它，您将永远不会取得良好的成绩。 美国似乎无法解决这个问题，但中国至少是艰苦的工作。
由于中国政府对金融安全非常谨慎，因此私人机构在金融服务领域的参与是有限的。 但是，一些技术公司（主要是软件公司）已经发展为无法想象的规模，一些公司已经进入了参与金融服务的边境。 由于此类公司不受金融服务机构的监督，因此有些公司变得非常强大。
在世界其他地区，最大的银行被认为具有系统性的全球经济风险曾经关闭，并且受到严格和审慎的监管。 在2008年全球金融危机之后，这特别好。
在中国，一些非银行金融机构，蚂蚁金融是一个典型的例子。 它几乎不受监管，但其规模比全世界的银行严格受到严格监管。 由于这些机构最多只能受到稍微监督，因此它们会变得疯狂。
如果其中一些公司被公开上市，股东来自世界各地，那么后果将会更加复杂。 如果有公司的业务失败怎么办？ 导致其他类似机构被困的可能性？ 想象一下，有多少系统的风险将构成中国经济，实际上，全球经济也将密切与世界紧密相关。
只要有一家破产的公司，世界的风险是不可估量的！ 即使没有发生这样的灾难，仍然可以预见财富。
在20世纪，有人说石油是黑金。 不要忘记1973年和1979年的两次石油危机，通常将能源不良的国家重新分配给拥有自然资源的国家。 今天，在21世纪，数据是数字黄金，可以获取数据的公司和个人将成为国王。 中国是世界上两个先进的数字经济体之一。 此外，互联网公司主要是私人的，富人与穷人之间的差距只会越来越广泛。
还有两个复杂的情况。 首先，数据监督是世界上任何地方的一种新现象。 将会出现等新技术，例如人工智能，数据量将涌现。 那么，谁将拥有这些数字黄金，目的是什么？ 数据可能会严重滥用，造成重大的社会甚至政治灾难。 每个政府都在密切监视。 其次，由于中国关系不良，数据安全已成为国家安全的主要主题。
从上面的讨论中，可以清楚地看到某些互联网平台公司不必抢劫富人并帮助穷人。 政府不是针对富人的，但是有更多更重要，更重要的考虑因素，包括国家财务，数据安全甚至政治稳定的稳定性。
如果共同的财富不是吸引富人，那是用什么？ 首先，它旨在提高经济规模并使更多的人受益。
其次，仍然有很多工作要做，因此具有较低经济能力的人可以向上流动。 确实，中国成功地导致了约1亿人离开贫困，但与世界银行等国际标准相比，其贫困线仍然很低。 除了防止刚摆脱贫困的人之外，他们现在必须在未来几年甚至几十年中达到更高的标准。 的确，中国鼓励富人照顾穷人，但是理论和实践告诉我们，我们永远无法通过独自一人来解决贫困问题。 尽管这很有帮助，但还不足以解决问题。
唯一的解决方案是提高经济规模，同时通过税收等行政措施来实施重新分配。
我认为，中国政府对一些互联网平台公司和教育机构的打击可能至少有一个重要原因。 美国的教育者，心理学家和社会工作者非常清楚，他们的社会越来越受到另一种流行病的困扰。 这是精神疾病，年轻人特别严重。 70％的顶级常春藤联盟大学需要某些形式的心理咨询。 我的母校是美国一所庞大而知名的大学。 我还曾担任他们的学校董事，学校的董事会认真讨论了学生的心理健康问题。
这些不是个别示例，相关问题非常普遍。
我认为这个问题不是美国独有的，但是个人自由不是受到限制的，也没有适当地通过责任来平衡，这必须加剧问题。 欧洲也不例外，以及包括中国在内的亚洲国家。
问题是如何处理。 由于其社会规范和政治制度，为了防止学生患有精神疾病，西方政府最多只能做一些工作，但坦率地说，为时已晚。 另一方面，中国的系统可能有更大的成功机会。 即使无法避免，至少可以尽可能减少它。
谈论技术的缺点。 我们知道技术为人类带来了无数的好处，但是讨论技术的缺点几乎是禁忌。 我用轶事来解释。
最近，我遇到了一个朋友多年。 他和他30岁的女儿喜欢玩电脑游戏，最近也开始联系虚拟现实（VR）游戏。 据他说，他们现在必须戴一双游戏眼镜才能进入VR世界，下一代技术可能只需要配备芯片的隐形眼镜即可。 无论如何，由于长期以来在VR领域呆了很长时间，他的女儿经常做噩梦。 而且我们都知道这种游戏可能会有多大的暴力行为。
我朋友和他的女儿的经历打扰了我。 我想问：如果我们的十年孩子每小时在VR世界中花费几个小时，该怎么办？ 会发生什么？ 一段时间后，他们仍然可以区分现实和虚拟世界吗？ 无论这些孩子是被积极操纵（易于做）还是对他们所见和经历的被动反应，他们的心理状态和心理健康将是什么？ 他们的独立思维，分析能力，道德判断和社会能力将有什么变化？ 我非常担心下一代世界，尤其是西方青少年。
我想中国最高的领导者无法注意到这种流行病。 这是限制学生每天玩计算机游戏以保护家庭青少年免受精神扭曲的一种方式吗？ 我相信确实如此。
对某些教育机构的限制也是为了防止类似问题的恶化。 众所周知，中国学校对学生（例如死亡）施加了很大的压力。 这将不可避免地会影响中国青少年的整体发展。 预计最新的政策将改善其整体健康状况，包括他们的心理健康。 此外，新的政策将重点放在穷人和富人的机会上。 该政策是否有效是另一个问题，但目的似乎很清楚。
投资者经常讨论的第二个主要问题是我所说的“ 现象”，也就是说，许多大陆房地产开发商都有财务违约或接近违反合同的行为。 这会影响我们的业务吗？ 什么会影响？
的确，我已经公开说过，大陆房地产开发商玩的游戏超过十年是不可持续的。 他们追求规模和速度，而不是盈利能力和质量。 这种音乐主持人游戏迟早会结束，许多公司都会下降，股东和债券持有人将受到损害。 这一事件可以预见。 并不难指出几年前谁是最疯狂的人，他们可能会造成最大的混乱。
相反，我们早已知道谁相对稳定。 他们的思维和行为是合理的，债务比率要低得多。
许多年前，一个朋友告诉我，四家公司将消失，当时我完全同意他们的观点。 直到今天，一个家庭已经消失，两个人已经重组，最后一个是埃弗格兰德。 我的朋友说这不是因为聪明（即使他真的很聪明），而是因为他清醒的头脑。
一些西方专家