到2024年年底的时候，在西安电视塔附近的万象城，刚刚经历完开业一周年的时间节点。谁能够料想到呢，开业首日将40万人次的偌大场面挤得满满当当，而如今却完全冷清到了极点。日均流量从高峰时期的30万锐减到4.2万，一年的销售额仅仅只有21亿，距离30亿的目标存在着很大的差距，商场里空着的店铺占据了19.6%，就连政府所要求的15%空置率底线都没能顺利达到。一方面是高得出奇的租金，另一方面是西安人较为节俭的消费习惯，这座商场把原本很好的优势完全搞砸了，它所面临的困境，实际上就是西安商业市场最为真实的状况。
提及租金高昂，绝非毫无根据乱说。仲量联行存有相关数据，在2024年时的西安，那些较为优质的购物中心，其首层平均租金为351.5元每平方米每月。万象城以主打高端著称，其核心铺位租金直接相较于这个数值高出30%以上。众多商户几乎快要被逼至疯狂状态，比如一楼的珠宝店，原本设定的月销售目标为300万，然而实际仅仅卖出90万，导购的提成直接减少一半。国产新能源车的柜台情况更为糟糕，销售人员的底薪降至4000块，倘若无法完成试驾任务还会被扣除薪资，员工们只能蹲守在门口招揽顾客，简直和在街头搞推销毫无差别。
商场自己，也真是犯糊涂了，其业态布局，完全是处于一种乱七八糟毫无条理的状态了。想要去裝高端的模样，就把那占比百分之七的轻奢品牌，硬是塞进了黄金铺位当中，还让这些品牌担负起最高的租金，结果，像LV这类的大牌，全都撤场了，致使旁边铺子的客单价，一下子直接砍半了。后来，又塞进去了占比百分之二十八的新能源车业态，表面上看着挺高端的，可是，根本就带动不了消费增长。顾客看完车之后，发觉商场里没有什么好吃的可以选择，于是转头就去了隔壁商场吃饭，人是来了又随即也就离开了，钱，一分都没有留下来。到了周末的时候，咖啡区倒是坐满了那些只为拍照而来的年轻人，然而真正拎着购物袋去买单消费的人，连一成的比例都不到。发500元消费券，本是想攒点人气的，然而周一的时候，马上没了效果，客流一下子跌到三万次人次。
更为麻烦的是，毗邻地带的商场，全都在争抢客源。处在电视塔商圈半径为5公里的范围之内，莱安中心、金地广场等等十几个商业实体聚集在一起，每一个都在进行降价销售活动。万象城高额的租金全部计摊到商品之上，其中一双拖鞋所标注的售价为1299元，一盒黄樱桃售卖的价格是398元，去购买的人无疑是十足的冤大头。与之形成对照的是，小寨赛格在2024年所取得的销售额度为125亿，能够直接甩开万象城很远的距离，人家那样才称得上是了解西安当地的民众。
实际上万象城就是没有完全摸清楚西安人的消费习性，咱西安人重点在于务实，存钱相较于花钱更为积极，购买东西首先看性价比，2024年西安城镇居民人均可支配达到 53678 元，人均消费支出是 32154.6 元，计算下来每月能够自由支配的钱仅仅才 2679 元，再加上高房价的挤压，高新区从事算法的工程师，税后月薪 1.8 万，扣除房贷之后仅剩下 3000 块，日常消费哪里敢毫无节制。全西安，月收入在两万以上的人群，也就是占比不到百分之十的那群人，他们要是打算购置奢侈品，那就会直接前往SKP，然而却看不上万象城的品牌。万象城正处在这样一种尴尬境地，普通大众会觉得其价格昂贵，而那些有钱人又会认为其档次显得较低，所以它两面都不讨好，就这么僵持着。
依据数据可得，当年西安社会消费品零售总额仅上涨百分之二点五，消费品价格反倒下降了百分之零点一，显而易见众人对高价商品兴趣缺缺。平价服饰品牌的商铺需求占比为百分之十六，咖啡茶饮店以及二次元谷子店不断增多，然而快时尚品牌却在进行退租操作。这便是一种趋向，西安人只认可那些能切实看到的实惠。赛格负二层的平价餐饮区域、格子铺始终拥挤不堪，砂之船奥莱的折扣名品区域每日都人潮涌动。与之相对的是，万象城的元宇宙试衣间、城市农场，看似新奇花哨，但其转化率却不足百分之五，说白了仅仅是用于拍照发朋友圈的摆设罢了。
此刻西安人的消费情形下，家庭以及社区方面相应需求成为了占有统治地位的潮流之所在。像龙首印象城、四海唐人街这样靠近小区的商场，在2024那年其客流量都突破了1700万的人次数字记录。其中亲子娱乐项目、生鲜超市、家常菜馆等类别贡献了大部分的销售额来源比例。然而转过头来看万象城，亲子业态在其整体业态里所占比例不到10%的极小份额，甚至连一个大型生鲜超市都不存在。其周边的紫薇永和坊、华润悦府有7万多的居民身处其中的情况而言，宁愿选择去莱安中心进行购物消费行为，因为人家是那种什么都具备齐全的状态，方便程度非常之高。万象城占据着拥有双地铁的优良地理位置条件，有着40万+的每日平均流动客流数量规模，却硬是没有成功转化成为回头客的情况状况，完全是自身行为操作导致造成这般局面的结果。
同在西安从事商业经营活动，其他的商场为何就能呈现出繁荣兴旺、蓬勃发展的态势呢？瞧瞧人家所采用的方法和途径，完全是精准地把握并契合了西安当地居民的消费规律以及节奏呀。
有个例子是小寨赛格，在2024年有着125亿的销售额，其客流量看齐兵马俑景点。它的租金很灵活，餐饮铺每平方米每月200到400元，零售铺每平方米每月180到350元，因为商户能赚到钱，所以商品价格才亲民。负二层直接与地铁口相对接，平价餐饮以及潮流小铺留住了所有通勤的人。五六层设置户外运动品牌和自营超市，实现高中低价位全涵盖。最了解西安人的做法是，全年持续进行促销活动，推出亿元大派送，买5000送5000，还邀请明星站台，举办天价金元宝展制造话题。打上这么一路组合拳后，要想不火那可真是困难至极，这与万象城那种冷漠的门路的的确确是处于完全不一样或者说是毫不相干的两个方向。
又去瞧SKP，同样是搞高端这一块儿，人家却稳稳地站住了脚跟。SKP专门瞄准月收入在2万以上的有钱人群体，LV、Gucci这类一线奢侈品牌的全系列货品它都具备，直接打造成为奢侈品消费的目标之地。在租金方面呐，它跟品牌展开深度合作，给予装修补贴，还进行利润分成，品牌乐意留下来，高端的风格调性也就得以维持住了。到了2024年哪怕市场再度呈现疲软态势，SKP的奢侈品柜台依旧会排起长队，这便是精准定位所拥有的能力，相比万象城的盲目跟从可要强大太多了。
龙首印象城，以及四海唐人街，所走的乃是社区路线，龙首印象城于2024年引进了78个新品牌，其中西安首店、城北首店占据了32%，并且打造了“食光站台”主题空间，一年举办24场活动，凭借新鲜感留住周边居民，四海唐人街更为直接，改造之后引进盒马鲜生、袁家村，烟火气十足，销售额以及客流直接增长了46%与36%，这些商场租金相较于万象城更低，却依靠业态组合以及运营，赚得钵满盆满。静安荟奥莱公园愈发有特色，耐克折扣店在其中，阿迪达斯折扣店亦在其中，还有向日葵构成的花海，以及西瓜主题的活动也在这儿举办，最终2.5亿的销售额达成了，这表明了平价可不是等同于低端的那种情况。
另有曲江银泰以及大悦城，专门针对年轻人进行布局。曲江银泰经过改造之后，引入了汉服、二次元相关的商户，设置了COSER化妆间以及摄影室，举办了八一七稻米节，暑期的时候客流增长了190%。大悦城举办了航海王动画25周年全国首展，有7米路飞气模、限定商品快闪店，全网话题曝光量超过了1.2亿次，活动期间客流增长了27.95%。人家并非追求高昂租金，而是依托文化IP去吸引年轻人，将客流转化为购买力。再瞧瞧万象城的线上AR逛店，缺乏文化共鸣且没有优惠，纯粹是做无用功。
现在万象城已然知晓要做出变更，租金降低了三成，在一层引入了MK轻奢品牌，于三层增添了亲子业态，政府还给予了三年的税收优惠，并且要求在年底把空置率降至15%，然而想要真正实现扭转局面，仅仅靠这点举措是不足够的，必须要从根源上进行改变，还得深入了解西安这座城市。
最开始要精准地寻找到定位，不要再怀揣着重奢的梦想了。西安的商业早就划分好了份额，SKP负责打造高端，赛格面向大众群体，奥莱专注于折扣业务。万象城倒不如转为轻奢以及家庭消费的模式，去向龙首印象城学习，把部分租金高昂的铺位改造成亲子乐园、生鲜超市，再留存一些轻奢品牌来维持场面，以此吸引周边中高端小区内的家庭。在租金这方面，不要再固执地坚持高价，去效仿“降租填铺”的办法，给商户提供免租期、装修补贴，等客流量稳定之后再缓缓上调租金，不要去搞那种会压垮商户的恶性循环。
进而要对业态予以重构，使其契合西安人的需求，首先需将餐饮方面的短板加以补齐，引入长安大牌档、海底捞这类本地人认可的品牌，多多筹备平价快餐以及特色小吃，致使众人在逛的时候感到饥饿能够立即就地用餐，从而构建起逛吃的闭环，接着要把亲子业态予以做大做强，打造母婴用品区域、儿童乐园，使之成为全家能够游玩一整天的场所。于零售层面而言，减少开展新能源车这类仅作展示却不售卖的业态，更多地引入性价比高的潮流品牌以及首店，让商品能够切实卖出去。砂之船奥莱凭借折扣首店实现了 26 亿的销售额，这条途径是能够借鉴的。
最后运营要贴近实际，别弄些华而不实的东西。西安乃十三朝古都，文化便是最大的吸引流量的关键因素。效仿熙地港的《诗仙碎长安》那般的游动史诗剧，效仿钟楼开元商城的天台文化展，把唐文化、汉文化融入商场之中，开展一些具有独特识别度的活动。营销别搞那些不实在的，少弄AR逛店，多搞消费满减、会员折扣，西安人就吃这一套。周边高校众多，与陕师大、西安外国语大学合作，举办校园文创展、青年市集，年轻人的钱也容易赚取。
总而言之，电视塔万象城面临的困局究竟是怎么回事呢，那便是商业资本并未透彻摸清楚城市消费的秉性。它怀揣着一线城市的运营思路来到西安开设店铺，觉得只要投入资金就能够火爆起来，然而却遗漏了咱们西安人注重实际、喜爱性价比以及看重家庭的消费本质特征。高租金并非是难题所在，低消费同样也不是可以用来推脱的理由，最为关键的要点在于寻觅到恰当的平衡点。赛格所具备的性价比，SKP展现出的精准度，龙首印象城体现出的社区氛围，均揭示出一个道理：获得成功的商场，应当融入城市之中，而不是高高在上地凌驾于城市之上。
如今，西安的商业竞争情形愈发白热化了起来，新的商场陆续不断地开业，数量日益增多，人均所拥有的商业面积也在持续增大，若想使得自身得以存续下去，那就必须得具备真才实干。万象城的调整举措仍旧正行进在过程当中，然而市场并不会予以等待。对于未来的西安商场而言，谁能够精准地理解本地人的需求，谁能够放低姿态去贴近实际生活，谁便能够将地段所具备的优势切实地转化为可供衡量的业绩。
至末，欲言一句，商业切非城市之外来者。其不应为冷硬之钢筋水泥，不应为高高在上之价格标签，其须为市民生活之一部分，须具烟火气，须懂人情味。倘若万象城此类之项目，唯有确凿扎根西安，偕此城众人同呼吸共生活，方可于高租低消之博弈中突围，方可与西安一道，活出专属自身之精彩。此，便是商业具应之时样。