福州和厦门哪个城市最有潜力？
本文将从城市商业的角度探讨福州与厦门的商业实力比较。 从商业角度看，说明福州的城市潜力远大于厦门。
我们这里所说的商业主要是指狭义的商业概念，即零售业。 我们先来看几组数据。
福州市区有大型超市200多家。 百货零售额是厦门的5倍，超市销售额是厦门的8倍，泉州的7倍。 零售业规模明显领先于厦门、泉州等其他城市。
福州诞生了永辉超市、普普、三福、东百等，孵化了华莱士、嘉客莱、令狐冲、周麻婆、玛格丽塔等众多餐饮行业品牌，使福建成为全国连锁餐饮最具竞争力的省份。中国。 同时，福州的生产性服务业、金融服务业也比厦门发达得多。
也许有人认为福州是一个盆地，城市的精华仅限于三环路。 厦门虽然是一个海岛，但厦门整个城市面积比福州整个盆地还要大，而且平原土地更加丰富，所以比福州有更大的潜力。
不是这种情况。 且不论现在福州的商业发达的有闽侯甘蔗、上街、南屿、箐口、长乐区、福清市、连江城区、贵安，即使只看三环内的毗邻程度，人口流动性较好。 如果以一个综合体为一个辐射到三公里范围内的住宅区的单元来计算，福州的商业竞争重叠密度远大于厦门，覆盖面积更大。
这就是福州商业竞争比厦门激烈得多的原因。 另一方面，由于海洋的天然屏障，厦门几乎是在孤立的地区发展，形成了自己的小生态。 这极大地阻碍了商业竞争，直接带动了三产业现代服务业的发展。
厦门的人民富裕，但另一个缺点也很明显，那就是城市人口太少。 除去农民工，其实人并不多。 这使得该城市的人口不足以进行有效消费。
我们来看看福州市区商业综合体的密度：
我们知道，在当今的电子商务时代，在淘宝、京东等网上购物既方便又便宜。 同时，福建尤其是福州、厦门的代购市场也非常发达。 广东、江西等地不会来福建消费。 所以，福夏的场外消费其实很小。 由于消费依赖本土消费，就决定了本土人才是常态化消费的主力军，能够支撑零售业的繁荣。
那么为什么说福州是福建第一商业城市，甚至是唯一的希望呢？ 因为近年来，福州的城市人口和流入规模在全省都遥遥领先，这一点从户籍人口和楼市表现上就看得很清楚。 福州市区人口超过300万，三环以内几乎没有工厂。 最大的聚源洲工业区已拆除，正在改建为浦上工业园。 只有几乎没有工厂的城市地区才能支撑高价的房地产和消费，才是财富的聚集地。
我们再来看看地理位置对腹地的影响。 在福州所在的福建都市圈内，其他城市在经济、商业上无法与福州相比。 在这种规模竞争的马太效应下，福州自然对周边城市产生虹吸效应，不断扩大福州的商业影响力。 就厦门所在的厦门漳泉都市圈发展而言，泉州北部第三产业规模比厦门大、快。 泉州的商业腹地和地形可塑性比厦门大，与厦门商业形成潮起潮落。 一场拉锯战。
以上可以从福州的社会营销数据中得到体现。 2019年，福州市实现社会消费品零售总额5120.26亿元，同比增长9.6%。 福州的社会消费总量约等于泉州和厦门的总和。
赢商网发布了2019年全省购物中心开业盘点。纵观城市，福州商业供应遥遥领先。 其中，福州开业项目8个，商业体量57.5万平方米； 厦门第二，商业体量17万平方米； 莆田2号，商业体量16.4万平方米； 宁德第二，商业体量21.3万平方米； 三明2个。 ，商业体量14万平方米； 泉州、龙岩、南州平均开业1家。
01 高端基础业务对比
基础零售业态以超市为主，高端基础业态以美妆为主。 我们已经提到，厦门的超市或大卖场数量远低于福州，超市零售额仅为福州的1/8。 现在我们来看看高端基础业务。
最基础的高端基础业务就是三部分，重奢、美妆、时尚（轻奢时尚品牌）。 美是时尚的基本品质，也是这个市场的基石，因为这个细分市场本身就是由女性支撑的。 美妆销售不佳说明该市高端消费能力不足。 放眼全国几乎所有发达的二线城市，都拥有数量庞大的美容专柜。 例如，在成都、西安、杭州等地就有200多家门店。 只有拥有强劲的美妆消费表现，顶级奢侈品牌才有信心、愿意打造高标准的旗舰店。 另一方面，如果连护肤、彩妆都花不起，哪有奢侈品市场？
那么，厦门的美容业表现如何呢？
我们简单举个例子。 相关数据显示，兰蔻在厦门唐人街首月成交额仅为数万，不达标。 当时该市只有两家兰蔻专卖店。 在福州，除了泰禾广场外，还有数百万个柜子。 据统计，福州很快就会有120多家一线美容店，而厦门只有50、60家。 事实上，这种差距将会迅速扩大。
美是时尚的基本消费。 一线化妆品没有市场，高端消费力在哪里？ 连最基本的面霜、洗面奶、口红都买不到。 能卖几个大品牌？
那么，有人会说，厦门还是有很多奢侈品的。
重奢
中国大陆城市的商业发展主要分为两个时代，百货时代和商业地产时代。
在最早的百货时代，百货公司与品牌的合作比较简单，条件也比较宽松。 比如当时的福州东方百货、大洋经典就引进了重度奢侈品。 对于东百群盛店的Gucci，东百补贴了850万元。
此时，大品牌的扩张是以市场购买力为导向的。 大洋经典也是LV进入福建的第一家购物中心。 厦门的LV就在东方马哥孛罗大酒店。
早在10年前，福州的高端奢侈品牌就在全国算得上实力雄厚。 已开业4家专卖店，其中欧米茄等手表6家，劳力士5家。 这一时期福州的奢华程度是厦门的数倍。 这时大品牌的利润主要依靠销售收入，因此是市场主导的。
随着市场环境的变化，房地产开始腾飞。 房地产开发商引入奢侈品牌可以实现房地产项目的溢价，提高房地产价格的价值。 因此，房地产开发商开始补贴大品牌。 几千万的补贴其实是经过精密计算的，是一种前期投资。 因为随着项目的推出，哪怕一平米再卖一千多，利润也会被赚回几倍、几十倍。 同时，也可以减少扩张的沉没成本。 因此，全国大中城市纷纷向知名商业地产伸出橄榄枝……
范登的评论虽然略显简单，但也道出了一部分道理：
此时的百货业已然衰落，自然无力对抗。 想象一下，一个奢侈品牌可以轻而易举地拿到房地产开发商几千万的补贴，开业前就赚了几千万。 谁会与百货公司合作？ 因此，品牌纷纷退出传统百货商场，转而投资商业综合体。 这也是新世界、百盛、上海巴黎春天等以往最专业的高端百货店纷纷倒闭的原因。 合同到期后，所有品牌店名额都被开发商拿走。
在此期间，福州大洋经典的LV等人之所以没有退出，是因为福州高端商场的发展没有衔接。 这与开发者缺乏跟进、缺乏官方指导和支持有很大关系。 如此一来，现在福州的奢华水平还不到十多年前的三分之一。 其实，我们只需看看大洋经典2018年Gucci营业额过亿的骄人业绩，就知道福州的奢侈品消费市场有多火爆。 但为什么没有更新呢？ 因为我在等商业地产。
福州高端商务新时代悄然来临
福州金标苏宁一期、华润万象城、宜家商场等即将开业； 五一广场香格里拉中心、仓山区嘉里中心等财力雄厚的世界500强企业纷纷入榜； 更不用说龙湖、融侨、正祥、阳光城、大东海、中骏等一大批项目要么在建，要么处于储备期。 福州的商业增长将呈现井喷式发展。
2019年3月，福州官方发布了拟引进的一线国际知名品牌名单（如图），LV名列其中。 这些名单经过精心挑选，门槛非常高：
例如，世界奢侈品牌100强排行榜、福布斯全球顶级奢侈品年度调查、世界奢侈品协会最新发布的世界奢侈品牌100强排行榜等，此外还有21个国际品牌。纷纷入驻福州大型百货、综合体。 福州根据企业意愿，精选了15个服装、珠宝、钟表等国际品牌供参考。
这表明福州有关部门开始重视引进国际知名品牌，缩小与省外其他先进城市的差距。 我们不妨思考一下，商务局为何要基于企业的意愿召开新闻发布会？ 其实原因很简单。 这是胡萝卜和核，量身定做的。
02 商业合作遵循资本逻辑。 品牌引进是企业行为，与城市无关。
首先，我们必须承认基本消费能力与高端商业规模之间的差距。 福建省的高端商务与国内北京、上海、杭州、成都等地存在巨大差距。 这与收入水平和国际化程度的差距有直接关系。
做生意主要就是玩资本。 资本大鳄只要愿意投资，就可以为所欲为。 因此，可以说，专业或不专业只是见仁见智的问题。 现在有些网友的想法并不是甲方的想法。 办公楼是什么？ 某城市福建首座写字楼的开业，体现了该城市的商业优势。 实在是太可笑了。 你说的这些，与方家无关。 不在同一个频道。
简单的业务流程其实是这样的：以福州苏宁广场为例。 苏宁广场如果要将一期升级为豪华建筑，首先为了可行性，会请专业公司做投资咨询，了解品牌的合作意愿。 那些打算按照品牌的意图和要求进行购物中心的设计和改造，也就是所谓的定制业务，地点和面积就已经确定了。 合同签订后，投入资金实施。 上述周期约为2-3年。 例如，奢侈品牌LV每年都会进行装修，开设很多新店。 假设福州店签了合同，排队等待设计的时间会很长，设计店还得进来测量。
例如，福州苏宁广场一期需要投资3亿，对外立面和室内进行改造升级。 百货公司如何与其争夺开店名额？ 当然，苏宁在拆除门面进行改造之前，必须先与各个品牌签订合同。
商业就是商业，PK零售业态，不是写字楼。 办公楼不能与商业相提并论。 简单来说，写字楼是卖现金的，而商业楼则价值数十万平方米。 不仅前期需要投入数百亿真金白银，而且运维也要花费巨额资金。 相反，如果零售业输了，谈GDP和写字楼还有什么意义呢？ 就像福州苏宁商圈也有CBD，但远远落后于杭州大厦。 后者的品牌阵容和规格都有。
现在的高端商业基本上都是有实力的房地产开发商经营的。 补贴其实就是优惠政策，比如给1万元，扣10%。 如果一年销售额超过1亿元，合同期为5年的购物中心账面不会亏损，而连锁商业地产的品牌溢价价值更大。 这不仅大大降低下沉成本，也更容易获得其他城市的优惠政策和投资便利。 因此，这也是福州苏宁广场渴望树立标杆的原因之一。
说到伏夏。 可以说，在商业方面，厦门受限于城市实际人口规模，商业实力根本无法与福州相比。 这不是厦门商业地产的进取、进取、先行先试所能改变的。
品牌引进是企业行为，与城市无关。 比如，福州长乐区的滨海仍然是人烟稀少的工地，但已经能引进万豪，而整个鼓楼区却没有欧美连锁酒店。 这是不是说明滨海比鼓楼好呢？
厦门奢侈品市场现状如何？
厦门这个美妆店很少的城市，市场决定了奢侈品店只能是小店。 调皮的网友戏称它们为“厕所店”。
世界一线奢侈品牌中没有无缘无故的爱，更没有无缘无故的恨。 作为全球巨头，他们都是基于最严谨的研究做出理性决策，从不情绪化行事。 例如，宜家家居选择福州作为其在福建的第一家门店，就是因为它正在根据人均消费数据研究一系列指标，以做出在全国开设最大门店的决定。
03 门店规格反映城市真实市场地位
对于一个城市来说，商业的作用就像是窗户和客厅。 它不仅向外国友人展示了这个城市的消费水平和水平，而且这种信息的载体是高端品牌和店面规格，比如奢侈品旗舰店。 因为商业的灵魂是体验，而好的体验取决于硬件和店面规格，带来消费的乐趣。
某个或几个奢侈品牌先后进入一个城市本来只是一种企业行为，开店规模才能体现真实的市场地位。 如今，越来越多的大型直营店落户福州。 随着旗舰店的陆续推出，那些执着于什么是第一家店、什么是之前的店的人会逐渐醒悟。
不仅仅是一家奢侈品店，华南地区最大的400平米的乐高旗舰店和20平米的全球旗舰店要么已经准备围合，要么目前正在洽谈中。 无论是苹果、维多利亚的秘密、三层优衣库等各类体验旗舰店的亮相，还是苏宁一期旗舰店的到来，位于东街口原邮电大楼的华为+超级体验店，投资2亿，已开始改造。 宣告了福州引领闽商、无与伦比的时代的到来。
另一方面，厦门的奢侈品牌中，基础美妆品牌很少，重奢品牌只能发展小规模的门店。 与同类城市相比，即使在二线城市也显得格格不入、尴尬。 难怪宜家福建第二选择会淘汰厦门。
那么有人可能会问，为什么厦门几乎所有的直营店规模都比较小呢？ 即使是被誉为厦门第一商场的厦门华润万象城，也难逃上述尴尬。 那是因为甲方和乙方都不愿意投资，双方都必须削减成本来降低风险。 这是厦门市场决定的。 更不用说厦门的房产租金与二线城市无法相比。 例如，成都IFS的租金远高于厦门，但品牌仍愿意大面积开设旗舰店。 不过，只在租金较低的地方开设小商店。 厦门的美容柜只有几十个，但仍然收效甚微。 除了少数重奢品牌是直营外，其他都是代理商。 代理商先开多少家店，被一些人认为是厦门生意强的证据？
意大利米兰维托里奥·埃马努埃莱二世长廊
福州华润万象城斥巨资重新设计，主打全国顶级购物中心和最美万象城。
福州华润万象城
04 商业之本在于城市价值
可以说，福州和厦门两个城市各自承载着福建4000万人口的消费能力。 这不仅体现在基础和中高端消费市场，也体现在就业和置业方面。 因为这两个城市是福建这个沿海先进省份城市价值的最大体现，而城市价值是商业的基础。
换句话说，如果你能在厦门、福州买房，这些时髦的鞋子、包包和首饰意味着什么？ 招商引资只是企业实力不够的问题，与城市、消费能力无关。 就好像本地人不做，还有外国公司做一样。 就房价价值而言，当然是目前厦门市区最高的。 单看人民的财富，基本公式可以概括为：
厦门≈福州＞泉州
但如果从整体资产规模来看，福州的房地产价值规模远大于厦门。 因为福州市区无论是高端人口还是建成区质量都更加纯净。 相信人们已经看到，福州超过300万的城市人口是真实存在的，三环以内的旧建筑或棚户区改造已接近尾声。 最大的聚源洲工业区也被拆除。 下一步是对乌商工业园区进行改造。 几乎没有工厂的城市是支撑高价房地产和高端消费的最大原因。
因为这里是财富的聚集地，无论是超过5000亿的社会消费，还是持续蓬勃发展的住宿餐饮业，以及遍布城市的综合体，无论是7-，都有着全球最好的表现第一天，还是年底即将到来的苏宁。 轻重、奢华、时尚的品牌旗舰店集群，即宜家，将于2020年闪亮登场。福州这个海西第一城，注定会引领福建商业走向前所未有的高度，走向辉煌。
参考资料：感谢网友MJ对本文的贡献。