7天降价18亿元出售，深圳皇庭广场急需“接管”
位于福田最黄金地段的皇庭广场，也迎来了深圳疫情后的“易主”时刻。
这个刚刚开业八年的项目，如今在深交所挂牌出售，一周之内，价格就下跌了18.73亿元。
母公司欠债30亿
皇庭广场拟出让56.2亿元
为什么要转让皇庭广场还得从2016年3月说起。
2016年3月，A股上市公司皇庭国际深圳子公司深圳融发投资有限公司向中信信托借款30亿元，期限5年，年化利率6.7%。 该贷款将于2021年完成，3月31日到期。
本次借款合同中，作为抵押担保的为融发投资拥有的京岛国商业购物中心（即皇亭广场）及其占用范围内的土地使用权。
2021年3月31日贷款到期后，融发投资仅偿还了2.5亿，且贷款无法续签。 于是，中信信托向法院提起诉讼，要求归还贷款本息，并申请诉前保全，并申请扣押皇庭广场房产36个月。
据皇廷国际2021年半年报显示，除了欠中信信托的27.5亿外，融发投资和重庆皇廷尚有多笔债务需要偿还。
今年2月7日，皇庭国际发布公告称，将转让其持有的融发投资、重庆皇庭不少于51%的股权，并要求退市方清偿融发投资、重庆皇庭及黄亭。 国际及关联方的所有责任。
很快，3月18日，深交所发布《关于融发投资100%股权转让征求意向的公告》，股权转让参考价格为74.93亿元。
令人意外的是，五个工作日公告期结束后，联交所于3月25日再次发布转板公告，此次直接减持18.73亿元，作价56.20亿元。
中轴线上的皇庭广场
开业十年未完工
与自然形成的罗湖蔡屋围CBD不同，皇庭广场所在的福田CBD是政府规划的。
20世纪80年代的福田，只有规划，没有建设。 直到1990年，福田区才设立。 此后，香港房地产企业首先成为福田中心区投资的主要吸引力。 但1997年亚洲金融危机后，香港投资者的布局变得谨慎。 另一方面，他们对福田的未来并不坚定乐观。 开始陆续戒掉。
在此形势下，当时还是国企的上市公司深圳国商旗下的融发投资于2002年以约4000万元拿下京岛国商业购物中心（即皇庭广场）。 2005年，即赢得土地三年后，该项目启动，但随后由于资金问题而陷入停滞。
城市中轴线上的土地价格昂贵，吸引了各方的竞争。 大家都想通过争夺上市公司深圳国商的股权来获得这块土地。 2009年，32岁的潮汕人郑康豪赢得了这场战斗。
为了实现投资目标，2011年6月，皇庭聘请加拿大职业经理人詹姆斯担任深圳国际商业地产总经理。 他们与曾担任深圳万科地产商业总经理、新鸿基地产副总经理的郑书杰组成投资团队，希望加快开业进程。 。 最后，项目介绍了意大利百货首家海外店的签约。
2013年12月，皇庭广场勉强开业，开业率为40%。 项目建筑面积约8.06万平方米，直通深圳地铁1、4号线，连接会展中心、两家五星级酒店、地铁商业街、公共交通。 集线器无缝连接。
经过三年的运营，2016年底，皇庭广场公布了商场的新定位。 该项目旨在打造深圳城市社交购物中心。
在2021年半年报中，皇庭国际还表示，皇庭广场是公司的核心资产，称“开业8年来，紧紧围绕‘国际匠心美食生活圈’，打造新的社交聚集地”。年轻人、潮流人士、多元化的时尚购物中心三大品牌打造了一个可以多维度满足消费者需求的空间。”
在福田CBD，皇庭广场有自己的特色和优势，位置最中心。 从建筑特色上来说，它也拥有周边几家“封闭式盒子商场”中最好的硬件条件。
行业研究机构数据也显示，2021年皇庭广场客流量将突破3000万人次，销售额近28亿元。
7天降价18亿
寻找继任者很困难
谈到皇庭广场的估值，不能回避的就是与其隔街相望的中心城区。
怡景中心城于2007年正式开业，历经数次股权变更。 2019年被亚洲最大房地产信托基金领展以66亿元收购。
从体量上看，皇庭广场紧邻中心城，建筑面积8万平方米。 但就硬件条件而言，皇庭广场显然比早开业六年的中心城要好很多。
◎林克中心城实景
短短一周时间，皇庭广场的价格就下跌了18.73亿，可见皇庭寻找买家的紧迫性。
北京盈科（深圳）律师事务所律师戴静娟表示，从半年报来看，中信信托27.5亿贷款的担保措施非常严格。 除皇庭广场抵押担保外，还有融发投资的质押担保，融发投资及皇庭广场分公司的应收账款担保，皇庭国际、皇庭投资公司、皇庭集团及郑康浩的连带责任担保，因此如果债务违约、中信信托可以要求任何担保人清偿。
戴静娟还指出，中信信托已联合起诉其他担保人。 若无法实现，势必对皇庭国际及其他担保人的经营造成重大不利影响。 所以，主动割肉降价出售，也是尽可能止损的无奈之举。
此外，皇家法院目前自行处理资产，享有定价和处置的主动权。 一旦进入法院执行程序，它就会失去这些自主权。 目前实践中，法院首次拍卖一般仅从评估价开始。 一旦拍卖失败，第二次拍卖的起拍价可再降低20%。 这也意味着，如果自己在处置资产阶段能够以较高的价格出售资产，是更好的选择。
深圳一些负责大宗交易的从业者告诉《热点财经》，目前还没有关于皇庭广场目标的消息。
福田CBD商业景观
将会发生哪些变化？
不久前，《深圳市商业发展“十四五”规划》正式发布。 深圳市商务局、市发改委编制的这份规划显示，福田中央商务区的建设目标是打造“国际消费目的地”用地与标志性城市景观融为一体的世界级地标商务区。
规划还指出，福田将重点推动壹卓悦中心、银河COCO公园、皇庭广场等商业实体联动，形成与商务中心相匹配的高端商务区。
RET深圳战略咨询部负责人刘洋表示，国内商场销售排名靠前的基本都是以奢侈品为主的商业项目，深圳也不例外。 但从数量上看，深圳真正的高端购物中心只有罗湖万象城和深圳湾万象城。 与北京、上海8-10个高端商业项目的密度相比，还有相当大的差距。 尤其是现阶段，福田还缺乏高端购物中心。
福田购物中心高管也向《热点商业》表示，政府一直希望将高端购物中心引入福田，形成类似广州天河商圈的更丰富、更具差异化的商业生态系统。
他认为，皇庭广场仍以基础性、刚需为主，主要服务区域内的商务客户。 如果未来能成功找到“接盘”，大概率不会做大的调整，但可以引入一个更高品质、更有号召力的品牌，提升项目的品牌认知度。 希望易主后的皇庭广场能有第二次重生的机会。