世邦魏理仕：2023年一季度上海房地产市场回顾
一季度，写字楼市场录得黄浦凯德晶尚广场、徐汇西岸艺术岛、浦东前滩四方城三个新项目交付，市场总面积平方米。
从各项指标来看，本季度写字楼呈现“弱开局”状态，净吸纳量仅为38399平方米。 一方面是季节因素，另一方面是疫情带来的蝴蝶效应。 经济重启、市场信心重建需要时间。 尽管不确定性依然存在，但随着春节后租赁询价和项目看房数量大幅增加，市场已初步出现复苏迹象。
从需求来看，专业服务（律师事务所、企业咨询和数据服务）、金融业（其他金融服务、证券、基金）和消费品制造是主要需求驱动力。 从区域来看，前滩、徐汇滨江等滨江商圈净吸纳量位居前列。 截至目前，全市空置率环比小幅上升0.5个百分点至18.0%。
租金方面，全市租金报价基本持平，有效租金环比继续下降0.5%。 本季度下降幅度较大的是人民广场和四川北路。 这主要是由于乙级写字楼竞争力下降以及租金持续下降所致。 此外，一些新兴商圈正以“以价换量”的策略积极寻找新租户。
2023年第一季度，零售物业市场无新项目入市。 现有升级项目新天地时尚二期于本季度以全新面貌回归。 升级后，项目引入了包括USM全国首店、ARKET上海首店在内的多家新潮流首店。 门店激发消费新活力。 此外，升级后的项目突破传统的盒子商业布局，打造临街店面开放的新型复合零售空间，致力于为年轻人打造时尚社交家居。 上海零售物业市场趁着春节假期，餐饮、影院等线下消费场景持续火爆。 截至季末，全市空置率环比下降0.3个百分点至7.7%，净吸纳量录得3.4万平方米。 租金方面，核心商圈租金表现出较强的韧性，带动全市商场首层租金在连续三个季度下降后止跌回升，保持稳定走势，为每平方米每天34.0元。
本季度需求继续回升。 餐饮行业在疫情后迭代更新，以47%的份额位居需求第一，并积极布局中式传统美食、咖啡茶饮、亚洲餐厅、烘焙甜品等多个细分品类。 其中，烘焙甜品品牌积极创新产品，拓展消费场景，满足多样化的消费需求。 本季度，网红烘焙品牌B&C推出上海首家高级豪华烘焙店BY B&C，亮相正大广场66号； 而巴黎贝甜在静安MOHO开设中国首店，迎合年轻消费群体的喜好，营造社交场景氛围。
时尚服饰需求占比18%，女装、运动户外及设计师品牌需求活跃。 其中，高端运动品牌持续投入上海市场。 亚太区最大门店落户静安嘉里中心，山鼠上海首店落户浦东嘉里城。 值得一提的是，包括中国国际时装周在内的多个海外时尚品牌纷纷以快闪店的形式亮相上海，预热其中国市场布局。 高能首店不断聚集上海，全球旗舰店近日在静安嘉里中心开业。 此外，生活方式收藏业态占比7%。 无印良品本季度继续扩张门店。 其前滩太古里店是全国首家农场概念店。 整合MUJI FARM、茶工坊、MUJI WINE等多种业态，并持续扩张。 消费场景，强化线下门店功能，迎合线下多元化消费新需求。
2023年，上海仓储物流市场将进入供应高峰。 一季度将交付5个项目，分别位于青浦、金山、松江、外高桥，共计58.4万平方米。 新增租赁需求多为1万至2万平方米的中型成交，整体净吸纳量为16.5万平方米。 供给端集中增量与年初淡季效应相结合。 空置率上升4.7个百分点至14%，创近六年历史新高。
第三方物流依然位居需求第一，消费者需求占交易大部分。 消费市场活力的恢复带动了仓储的消除。 大型租赁交易包括两大奢侈品牌在闵行、松江的交割租赁，以及某知名第三方物流公司在金山拓展租赁，用于家电业务的供应链布局。 对食品和饮料的需求也有所增加。 本季度，某传统糕点品牌在金山新增租赁面积达1万平方米。 但受年初出口疲软影响，空置率长期处于低位的虹桥、浦东机场片区空置率有所上升，各区域空置面积在3万至4万平方米之间。被撤回。
租金方面，在净化优先的策略下，青浦、金山等新增供应量较高的子市场租金保持稳定。 大部分子市场增速较去年同期收窄。 全市平均租金环比上涨0.6%。 49.8元/平方米。
2023年一季度，上海商务园区写字楼市场共录得两笔新增供应交付，即漕河泾金河商城一期和浦江智慧银行一期，合计18.7万平方米。 市场整体呈现缓慢复苏步伐，季度净吸纳量5.2万平方米，同比下降47%。 整体空置率环比小幅上升1.1个百分点至16.9%。
季度交易活动呈现乐观活跃态势，行业需求稳步释放。 除自用和续租外，约70%的交易来自新建，另外30%来自扩建。 TMT行业以37%的份额继续保持租赁需求第一。 华为持续扩大租赁，推动电信子行业持续景气； 电商企业积极在漕河泾开拓新业务； 以及多领域软件开发和科技互联网的新兴公司。 做个交易。 抓住数字经济发展新机遇，盈利模式成熟、依赖人力资源的TMT企业仍是市场租赁需求主体。 生物医药以17%的份额位居第二，集中在以张江为核心、与外高桥、金桥、浦江特色园区相连的区域； 细分赛道方面，创新药、研发外包持续火热。 后疫情时代，医药行业投资信心恢复，创新能力成为主要发展引擎，开拓更多蓝海市场。 得益于蔚来持续的租赁扩张以及联合汽车电子的扩产和新增租赁活动，消费品制造季度需求达到15%。 以新能源汽车为代表的汽车市场预计2023年将继续呈现平稳向好态势，刺激产业链相关企业租赁需求新动能。
对比各细分市场表现，金桥深耕5G+产业结构升级。 本季度新设立企业覆盖未来汽车、智能制造、大视频、智慧医疗等重点行业，带动空置率继续下降1.6个百分点。 张江特色生物医药园区的稀缺性和价值得到进一步体现。 部分园区供不应求，报价再创新高，带动张江板块租金小幅上涨0.1%。 漕河泾板块受新增供应密集影响。 出租率高的优质项目企业到期退租，对外租赁面积有所增加。 因此，租金水平也略有松动，环比下降0.1%。 城北机场板块表现平稳，基本走出前期受疫情影响的阴霾，空置率稳步下降。 此外，浦江、外高桥、康桥、松江板块也积极开拓优势产业，引进优质产业租户，季度成交量有所增长。 全市平均租金价格基本持平，为每平方米每月139.7元。
2023年一季度，上海房产投资市场共录得大宗交易21宗，成交金额186.9亿元，环比下降25.4%。 市场信心稳步恢复，投资者询盘大幅增加，交易活动预计将在年中得到体现。
写字楼物业仍然是最受欢迎的资产类型，尤其是商业园区物业。 交易表现最为抢眼，交易金额突破百亿。 张江、金桥等成熟细分行业本季度优质项目转手平稳运行； 写字楼 自用买家购买力持续强劲。 本季度，北外滩、黄浦江滨等沿江地区吸引了国资背景企业入驻，长风、张江、浦江等科技氛围浓厚的地区受到高新技术企业青睐例如集成电路和软件开发。 随着首单市场化机构运营的保障性租赁住房公营REIT的成功发行，加上稳定的租赁市场需求和租金韧性的表现，长租公寓越来越受到投资者的追捧。 此外，本季度零售相关物业交易有所回暖，非核心板块的商业裙房、临街商铺等资产类型均已成交。
延续去年底的市场走势，本季度投资交易仍以投资金额为主。 其中，以保险资金为代表的机构投资者占交易金额的80%。 标的公司的经营状况和收入稳定性是这样的。 投资者关注的焦点是推动核心增值投资仍是本季度主流投资策略之一。 此外，房地产基金排名第二。 他们更关心资产的发展前景和增值空间。 因此，他们在本季度还记录了与增值策略相关的交易。 上述两类投资者青睐的物业类型集中在商务园区和长租公寓。 以及其他新的经济资产。 另一方面，本季度通过取消抵押品赎回权完成的特殊机会投资比例略有上升。 仔细一看，买家中有不少开发商和房地产基金。 本季度交易的资产类型包括工业园区和社区零售。