2022年第二季度，受疫情影响，上海4月和5月建筑和市场租赁活动陷入停滞。 6月份以来，随着上海进入有序复工复产，整体市场经营活动逐步恢复。 仲量联行华东区董事总经理、中国商业地产部总监张静表示：“疫情对整体市场影响较大，但上海经济基本面依然呈现韧性。我们预计大部分楼市将迎来复苏2022 年下半年。复苏。”
写字楼市场方面，二季度新项目竣工拉动市场整体空置率小幅推高。 零售物业市场受疫情影响较大。 虽然大部分品类销售均承压，但6月上海进入有序复工复产后，消费需求的释放带动奢侈品销售和咖啡茶订单快速回升，市场开始出现迹象的恢复。 。 物流地产市场，二季度租赁活动推迟导致净吸纳量下降。 但疫情期间物流发挥了重要作用，整体市场保持韧性。 住宅市场方面，4月和5月新增供应和市场整体销售有所下降，但6月以来市场供应和交易活动逐渐恢复。 投资市场方面，二季度写字楼资产交易占比80%，长租公寓市场呈现韧性。 随着疫情得到有效控制，大宗交易市场有望重回正轨。
01
甲级写字楼
6月份全市有序复工复产后，写字楼租赁活动逐步恢复，二季度全市净吸纳3万平方米。 仲量联行上海商业地产部高级总监朱锡东表示：“在中央商务区的一些项目中，租户在疫情前已决定搬迁，新租户因疫情推迟了租赁决定，导致6月份复工后，暂停的租赁活动重新启动，各项目的询盘量和观望量大幅增加。第二季度增至38,000平方米。 在全市范围内，金融服务和专业服务行业保持弹性，而生命科学行业的需求也很强劲。 但贸易、在线教育、科技互联网等一些行业以及严重依赖现金流的小微企业受疫情影响较大，写字楼租赁需求减弱。
一些即将竣工的项目因施工延误而推迟入市。 二季度中央商务区无新项目竣工，空置率维持在7.4%。 非中央商务区方面，徐汇滨江地区新项目二季度竣工，为甲级写字楼市场带来17万平方米新增供应。 受此影响，非中心商务区空置率环比上升1.1个百分点至25.0%，部分空置率较高的行业竞争压力加剧。 受新增供应影响，二季度全市空置率环比小幅上升0.7个百分点至16.6%。
得益于多元化的需求和较高的入住率，CBD的租金保持相对稳定。 对于一些空置率较高的楼盘，业主为应对疫情环境调整了租金预期，导致中央商务区租金环比小幅下跌0.6%。 在非中心商务区，行业间租金分化加剧。 空置率较高的行业面临着更大的竞争压力。 部分业主针对市场变化积极调整租金预期，导致非中心商务区租金环比下降1.5%。
02
工业园
二季度，上海工业园区表现出韧性，净吸纳量达6万平方米。 部分行业延续了疫情前的活跃租赁势头，新能源汽车、生物医药等战略性新兴产业出现租赁扩张需求。 尽管部分洽谈的租赁项目受疫情影响而延期，但整体市场需求依然坚挺，成交面积持续稳定增长。 新增供应方面，二季度竣工交付1个项目，位于漕河泾板块，总建筑面积12.1万平方米。 尽管二季度有新增供应入市，但上海工业园区整体空置率仅小幅上升至10.8%。 疫情期间整体市场表现相对平稳，二季度整体租金维持在每平方米每天4.6元。
03
零售物业
疫情对二季度零售市场影响较大。 一些资金链紧张的实体店面临关门，新的租赁活动也因疫情而推迟。 受此影响，二季度上海零售物业市场净吸纳量录得负17.27万平方米。 随着6月1日起恢复营业、恢复市场，商场客流和销售逐步恢复。 仲量联行上海零售地产部总监庄迪奇表示：“由于报复性消费和延迟消费的集中释放，豪宅市场销售率先复苏。” 此外，恢复外卖服务后，部分咖啡、茶饮品牌订单激增； 餐饮客流也快速恢复。
二季度，核心商圈和非核心商圈均无新开工项目。 受疫情影响，大部分项目的建设和租赁进度均出现不同程度的推迟。 部分原定2022年下半年开业的项目推迟至2023年。疫情对零售市场的影响导致核心商圈空置率环比上升0.7个百分点至9.7%。 在非核心商圈，部分租户因现金流问题关店。 这种现象在餐饮、娱乐、儿童教育等品类的租户中较为普遍。 非核心商圈空置率由9.2%上升至10.0%。
空置率上升和租赁势头放缓导致第二季度全市平均租金下降。 核心商务区首层租金环比下降2.0%。 由于餐饮、体验业态租户较多，非核心商圈受疫情影响较大，租金环比下降2.9%。
庄迪奇进一步表示，下半年上海零售业预计将保持温和复苏态势。 奢侈品牌、高端护肤品和香水、汽车展厅以及咖啡和茶品牌将保持弹性。 部分项目会抓住时机进行租户变更、重新定位或翻新。
04
物流地产
二季度物流地产租赁活动推迟，导致净吸纳量下降。 受疫情影响，市场租赁活动放缓。 现有租户到期后，部分新租户签约延迟，导致二季度上海物流地产净吸纳量下降至6000平方米。 仲量联行中国工业及物流服务部联席总监黄辉表示：“青浦商圈新竣工项目的预租贡献了第二季度的大部分租赁交易。其中，一家跨国公司零售企业预租超过4万平方米，显示出对疫情冲击下上海市场基本面的信心。”
原定第二季度交付的5个项目中有4个因施工进度延误而推迟。 普洛斯香花桥物流园是二季度唯一竣工的新项目，位于青浦商圈，总建筑面积约12万平方米。 新项目竣工导致非保税物流仓储整体市场空置率环比上升1.4个百分点至9.9%。 项目延迟交付预计将推动下半年新增供应达到高位。 具体来看，年内剩余新增供应一半以上将集中在青浦商圈。 因此，在二季度新竣工项目和下半年新增供应的共同作用下，青浦商圈空置率有望进一步推高。
二季度，上海物流地产租金环比上涨0.7%，同比上涨3.6%。 尽管市场整体租金仍保持上涨趋势，但涨幅较一季度有所放缓。
05
住宅房地产
第二季度，各开发商售楼处、交易中心在4月、5月暂时关闭。 6月复工以来，为避免人群聚集，大部分项目售楼处仍处于关闭或限制状态，部分项目开启了网上认购模式。 鉴于此，第二季度住宅成交量减少至约130万平方米，环比下降52.4%，同比下降49.5%。 高端市场方面，6月份以来住宅销售和登记步伐加快。 上季度入市但未完成销售进度的项目，二季度通过线上系统成功签约。 因此，6月份高端市场销量大幅增长，带动二季度高端住宅成交量1,239套，环比增长15.9%，同比增长154.4%。
二季度，商品房市场整体供应量约为110万平方米，环比下降60.7%，同比下降57.8%。 大部分供应是在6月上海复工后进入市场。 高端住宅市场，二季度无新开工项目。 6月份，上海出台了一系列促进房地产市场的措施，缩短了项目上市的全流程时间。 因此，第二季度推迟的项目将与原计划第三季度推出的项目同时入市。 预计下半年高端地产项目竞争将加剧。
第二季度，高端一手和二手价格与上季度持平，分别维持在每平方米12.65万元和每平方米10.73万元。 二手市场上，部分买家和卖家都变得谨慎起来，对售价仍持观望态度，等待后市。
目前，上海正在稳步推进复工复产，我们预计下半年楼市整体将逐步重拾信心、企稳回升。 与此同时，上海近期进一步放宽了对来沪留学生、研究生和本科生的落户政策，有望吸引更多优质人才落户上海，进而带来更多刚性和改善型住房购房需求支撑未来楼市交易复苏。
仲量联行中国研究部住宅市场主管盛秀秀表示，我们预计在持续限价政策下，今年下半年高端一手价格将保持稳定。 随着疫情期间积压的需求逐步释放，预计今年下半年二手高端住宅价格将出现小幅上涨，尤其是在改善型需求增加的拉动下。 越来越多的购房者倾向于购买更高端品质的住宅产品和更好的配套设施。 优质的物业管理服务。
06
投资市场
“2022年第二季度上海大宗交易总额为110亿元。我们预计，随着疫情得到有效控制，大宗交易市场有望恢复正常。”资本市场总监孙凌表示。仲量联行华东地区。 第二季度，写字楼交易约占投资市场的82%。 这主要得益于自住买家相对活跃，尤其是以能源、科技行业为代表的龙头企业，成为优质写字楼资产的主要买家。 优质写字楼资产经营业绩稳定，即使在下行周期仍能表现出较强的韧性。 从投资回报来看，此类资产也具有较好的保值增值属性。 这些实体经济龙头企业在疫情期间和之后积极入市进行房地产资产配置活动，向市场释放了对上海房地产市场的长期信心信号。
得益于疫情后租房者对生活品质升级的需求，长租公寓市场整体呈现出韧性。 第二季度，长租公寓项目成交额约占市场总成交额的15%。 投资者普遍看好长租公寓的抗周期能力，对长租公寓市场的关注度将不断提升。 物流仓储方面，长期来看，长三角地区强劲的消费市场将持续带动物流仓储需求。 物流市场长期表现仍将保持强劲，预计投资者将继续看好物流地产投资。 随着投资活动的复苏，预计下半年将有更多物流资产进入投资市场并产生积极影响。
孙凌进一步指出，虽然疫情给投资者带来了很多挑战和不确定性，但我们仍然可以看到市场变化带来的机会。 我们相信上海仍然是投资者在中国投资的首选目的地，上海的长期投资市场将持续稳步改善。