RET睿一德：2016长春商业地产白皮书
本报告由中国最大的商业地产服务商RET经过四个月的市场调研和分析，精心制作并发布。 报告全面分析了长春市宏观经济、房地产开发、商业市场整体发展、品牌及商业发展方向、写字楼物业发展等情况。
报道称：长春市商业市场存量约350万平方米，已知潜在商业供应面积近600万平方米。 居民消费需求高于东北其他四大城市，但商业市场活力不佳……本文涵盖整个报告将对长春商业地产市场的发展进行全面分析，并提供一些建议。供关注长春商业市场环境的合作伙伴参考。
前言：
目前长春商业地产市场整体发展相对保守，缺乏国外成熟经验与本土市场的融合。 这从宏观市场数据、微观市场表现以及东北四大城市的数据对比就可以看出。
然而，商业市场上的“没有”并不意味着“没有需求”。 长春商业市场面临的“内向型”危机也正是其机遇所在。 本报告希望能够一窥当前市场发展状况，以寻找新的发展机会。
Part1 宏观发展指标
人口指数
长春，东北亚经济圈中心大城市
长春地处东北亚几何中心，是中国面向东北亚开放的重要门户和东北亚经济技术合作的重要平台。 根据国务院《关于调整城市规模划分标准的通知》，长春已进入特大城市行列。
经济指数
长春经济面临转型
经过几年的快速发展，东北地区经济增速受产业结构影响逐年下滑。 2015年，在全国一线、1.5线、二线城市GDP排名中，长春GDP和增速均处于较低水平，整体经济运行面临较大下行压力。
产业结构
长春，以第二产业为主的东北老工业基地
以工业化闻名的长春，以第二产业为主。 汽车工业尤为发达，占工业产值70%以上。 这是长春名副其实的主导产业。 从目前的发展来看，长春的经济发展仍然依靠工业扩张，未来将逐步向服务业转型。
消费指数
长春居民消费意愿较高，消费需求有待进一步挖掘。
从全国来看，长春的人均可支配收入在全国处于较低水平，但消费意愿却位居前列，高于东北地区的大连和沈阳。 消费者需求还有进一步挖掘的空间。
房地产开发指数
长春房地产市场投资增速有所下降，市场进入理性发展时代。
经过几年的快速发展，长春房地产投资在2011年达到最高值，此后增速回落，活跃度下降。 房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”。
知名房企进入指数
长春房地产市场保守，外资企业入局较少
根据2015年中国房地产业综合实力百强排行榜，目前沉阳有32家百强企业，领跑东北； 而长春只有12家企业，数量相对较少。 在同时布局四个城市的企业中，只有恒大集团在长春的项目较多。
知名商业地产运营商进入指数
本土企业主导长春商业市场
欧亚集团是长春市本土商业运营商，影响力强，市场占有率高。 但国际和国内商业地产开发商数量低于其他城市，商业地产市场向内发展。
Part2 业务发展指数
商圈分布
多中心模式的形成
长春市目前有四个市级商务区。 其中，火车站、重庆路、桂林路三大商圈位于城市重要道路人民大街沿线。 他们的大型商业体量接近全市商业总量的一半。 但随着城市的发展，长春市商业在空间分布上开始呈现向外扩张、多中心发展的趋势。
商圈客流指数
火车站分散，以红旗街最为繁忙。
长春四大商圈中，红旗街商圈最为人气。 尤其是周末，人流高度集中，达到每周高峰。 火车站商圈人气分布离散，集中度相对较差。 周五人气达到顶峰。 桂林路商圈工作日比周末更热闹，周三和周四人气最高。 全周重庆路商圈人气较为平均，未出现明显高峰。
市场股票指数
存量较小，增速恒定。
据统计，长春市大型集中商业自2009年以来进入快速发展阶段，年均增长27.4万平方米。 目前商业市场存量约350万平方米，是东北四大城市中商业存量最小的城市。
整体发展水平
本地中小型中档项目主导市场
长春本土零售企业表现良好，以欧亚集团为代表的商业集团在长春市场占据重要地位。 目前，长春商业市场整体以中档项目为主，项目面积在5万至10万平方米之间。
业务发展指数
去零售化趋势明显，业态丰富度仍需提升。
近两年，长春集中商业项目业态去零售化趋势更加明显，餐饮业态快速增长，商业业态丰富度开始增加。 但与东北其他城市相比，长春集中业态中零售业态占比仍然较高，非零售业态发展相对滞后。 尤其是能够带动人气的餐饮业态和儿童业态发展速度落后于其他城市。
业务发展潜力指数
单位面积较大，拥有多处销售型商业街区。
据统计，长春市已知潜在供应面积近600万平方米，商场已形成集中供应。 长春即将迎来购物中心时代。
此外，销售型商圈项目供应量较大，尤其是净月新区，未来供应更加集中。 将面临后期运营困难、同质化竞争等问题。
此外，中东集团利用自有品牌和资源的商业优势，在北方建设城市奥特莱斯。 赛斯奥特莱斯也即将进驻戛纳海洋小镇，长春市的商业格局将进一步丰富。
Part3 品牌发展指数
快时尚品牌发展指数
快时尚品牌增速加快，但品牌门店扩张速度缓慢
以近年来发展迅速的快时尚品牌为例。 长春快时尚品牌发展正处于快速成长期。 尤其是2016年，进驻长春的快时尚品牌数量较2014年增加了一倍以上，品牌数量已超越大连。 由于可供选择的物业数量有限，快时尚品牌在长春拓展门店受到一定限制，门店整体数量相对较少。
快时尚品牌发展指数
快时尚品牌偏爱欧亚和万达，欧亚店最“时尚”
长春可供快时尚品牌选择的物业较少，主要是欧亚和万达。 其中，长春欧亚店凭借品牌优势和规模，吸引了最多的快时尚品牌。
奢侈品牌发展指数
长春奢侈品落户早但发展缓慢
奢侈品作为一种消费符号，代表着成功和富裕，也代表着一个城市的品牌知名度和国际化程度。 消费意愿强烈的长春市场早在2006年就引入了奢侈品牌，这在东北尚属首例。 引入奢侈品的城市之一。
但随着市场的发展，其他城市的奢侈品发展速度加快，国际化程度越来越高。 不过，长春商业市场的奢侈品增速有所放缓。 除了经济环境之外，追根溯源，商业市场整体发展滞后是最根本的原因。
零售业发展指数
长春“英雄”有余，“时尚”不够
在消费意愿最强的长春，整体商业市场的零售品牌发展落后于其他城市，体现出“多张狂、少时尚”的趋势； 旺盛的消费意愿与落后的商业市场形成鲜明对比。
餐饮业发展指数
长春本土品牌实力雄厚，外资品牌市场空间巨大
目前，长春餐饮业本土品牌发展良好，涌现出一批备受消费者关注的知名餐饮品牌。 相对而言，外资品牌进入长春的速度较慢。 万达广场开业后，一定程度上加速了外资品牌进入长春。
长春消费者口味重，不喜欢吃肉
受东北地区文化的影响，长春、哈尔滨人民的饮食口味偏爱烧烤； 沉阳的各种餐饮喜好比较均匀，对海鲜、火锅、烧烤的喜好几乎一致，海鲜稍好一些； 大连充满西式风情，餐饮以西式餐厅为主。
休闲娱乐业发展指数——沐浴
长春沐浴行业需求尚未充分调动
冬季漫长的东北地区，消费者一直青睐沐浴。 休闲洗浴中心承担着社交、娱乐、休闲等功能。
在东北四大城市中，长春的洗浴中心数量明显较少，人均洗浴消费水平也远低于其他城市。 功能丰富的洗浴休闲中心，发展空间巨大。
休闲娱乐产业发展指数——电影院
巨幕数量最多，影院数量相对较少
作为电影之都，长春拥有7家拥有巨幕放映厅的影院，位居东北之首。 但知名连锁影院品牌数量较少，影院市场仍有很大发展空间。
休闲娱乐业发展指数-体育
在东北，吉林人最爱“体育”，体育产业潜力巨大。
在基本的物质需求得到满足后，精神需求成为消费者不断上升的需求，特别是有益于身心健康的体育运动，也成为消费者闲暇时喜欢参与的活动； 据统计，目前我国跑步者只参与跑步。 运行费用约为10万-15万元； 通过统计分析，吉林省人均跑步距离位居全国第二、东北第一。 但吉林省的运行设备仅占整个东北地区的19.6%。 长春市商业体育品类市场潜力巨大。
儿童事业发展指数
对“儿童”关注度低，儿童业务发展缓慢
客流对于商业项目的重要性不言而喻。 丰富的儿童业态可以在短时间内为购物中心吸引人气，可以为全家发挥“1+2”、“1+4”甚至“1+6”的作用。 消费拉动经济，商场的“儿童经济”成为至关重要的一环。
长春集中商业市场儿童业态发展落后于全国水平，在东北四大城市中也落后。 以儿童游乐品牌、儿童教育品牌为例，全国知名儿童乐园品牌数量在长春不断扩大。 这主要是因为儿童乐园行业对物业条件有一定的特殊需求。 目前，长春市新建商业楼盘较少，可供选择的范围较小。 因此，门店扩张情况一般； 而少儿教育品牌的拓展则相对较好。 但由于物业条件有限，一些教育品牌选择入驻街头店。
Part4 写字楼市场发展指数
发展路径
板材特点
整体扩张，重心南移
长春市写字楼分布呈现明显的扩张发展趋势。 传统板块新项目少、产品质量低，但出租率高。 新兴板块产品水平明显提升，产品多以销售为主，库存压力较大。
发展水平
发展滞后，运营水平有待提高
长春市写字楼市场发展缓慢。 新项目多以销售为主，产品同质化程度较高，老项目硬件较差，管理落后。 这些在一定程度上阻碍了写字楼的发展；
传统板块仍有大量商住两用项目作为办公产品，而标准商务办公项目大多集中在新兴板块。
价格指数
传统地区电力匮乏，高端项目价格高
在区位优势和商业氛围的推动下，城市核心区域的优质项目售价最高。 在净月新区、二道区新兴业态中，区域办公氛围发展尚不成熟。 他们主要依靠提高产品档次来提高售价。 但产品同质化使得项目溢价空间有限。
租金指数
新领域增速加快，但总体水平较低
目前长春租赁写字楼市场整体物业水平较低，整体租赁水平落后于其他城市； 全市整体核心板块仍占据区位价值最高租金水平，新兴的东城二道板块、南部新城、净月新区均呈现增速加快趋势。
产品索引
楼层低，空间大
与东北四大城市相比，长春写字楼市场发展处于相对落后的水平。 具有丰富运营经验的外资开发公司活跃度较低，很大程度上影响了市场整体开发水平； 长春写字楼产品无论是外立面、大堂等硬件，还是后期运营管理的软件，都与大连、沈阳不相上下。 与其他城市发展差距较大，整体还有很大提升空间。
工业园区写字楼发展指数
长春市产业办公集中在南部高新区，主要集中在科技、文化创意产业。
外表
在新的经济环境下，粗放式发展的长春商业地产市场逐渐开始退出历史舞台。
消费新需求、新模式不断涌现，精细化运营提上日程。 整体市场正在经历从0到1的突破，商业市场挑战与机遇并存。