广州，一片“奢侈品沙漠”，成为正品与二线品牌仍有很大差距的地方
广州，一片“奢侈品沙漠”，成为正品与二线品牌仍有很大差距的地方
广州，一个正品和二线品牌混杂的“奢侈品沙漠”，一夜之间发生了翻天覆地的变化
自今年4、5月Gucci、Hermès新店在广州丽柏广场开业以来，广州商业界的竞争进入了“名店争霸”的新时代：新开业的太古汇路易威登（LV）旗舰店面积达1800平方米，同时引入香奈儿（CH）、迪奥、缪缪（MIU）、蒂芙尼（&co）、欧米茄、普拉达等十余个国际一线品牌；正佳广场吸引了零售巨头集团旗下Pull&Bear、O YSHO四个品牌入驻；珠江新城太阳城一次性签约引入近20个西班牙时尚品牌，包括ino、DUYOS等。
外资品牌逐渐成为购物中心物业的“标配”，让商业地产经营者“欲罢不能”；而一个国际品牌的投资费动辄几千万，让他们“抽身而出”，原有品牌与子品牌的混淆似乎成为必然或理所当然。
原品牌与次品牌的区别
当前，广州商业市场招商工作正蓬勃展开，既有令人振奋的事件，也有令人费解的事件。
“太古地产以成功运作香港太古坊而闻名，其在广州的项目太古汇正以此作为捆绑招商——如果LV不跟上其发展节奏入驻太古汇，那么请退出香港太古坊。”中国商业地产十大运营商、雅卡商业运营董事长邓国建对南都记者表示，LV坚信大部分新店无论是人员、商品还是环境都不完善，至少要经过三个月的调整才考虑入市。太古汇试营业两个月后就开设了LV旗舰店，并吸引了众多国际一线品牌入驻，这可以看出太古地产与名牌商家成功博弈的结果。
尽管如此，太古汇此前与Gucci、Hermès的合作几乎取得成功，却遭遇了广州丽柏广场的突然进攻，后者在今年4、5月相继开设了Gucci、Hermès新店。“我们还引进了DKNY。”丽柏广场相关负责人说。在竞争对手的猛烈攻击下，太古汇的“顶级奢侈品”大军中也夹杂着Coach等“山寨”国际一线品牌。
当然，主副品牌、国际一二线品牌的混淆并非太古汇独有，DKNY是Donna Karan的副品牌；珠江新城太阳城曾引入Ruiz De La Prada作为西班牙品牌军团的样本；Apron 5此前也考虑引入奢侈品综合店Casa，包括，D&G等，但主打品牌是 （阿玛尼），而D&G是Dolce & 的副品牌。
“正品乔治·阿玛尼几万元一套，二线品牌三四千元一套，在上海还半价，这差距就像鱼翅宴和鱼翅饭。”昭仪零售顾问刘晖对南都记者表示，引进顶级奢侈品牌的成本太高，招募完整的奢侈品牌组合难度太大。怎么办？用“二线品牌”替代。
国际大品牌
一二线品牌的大规模洗牌，或许有助于商业地产项目化解商铺空置危机，转移招商成本。但顶级奢侈品牌给商业物业带来的是升值效应。“一旦商场招不到顶级品牌，国际二线品牌就会变成‘虎入山，猴称王’。”在刘晖看来，招揽名店要么赢，要么放弃，回旋余地并不大。
规则有很多，谁挨着谁，谁背对背，位置顺序一定不能错。LVMH和历峰集团的竞争最激烈，他们提出的要求往往只是为了压倒对方。从事奢侈品生意多年的朱之文对南方都市报表示，额外的要求包括市政工程改造、景观建设等。
如果只看同级别的国际品牌，各家开出的条件同样“苛刻”。 “一般来说，LV品牌的代理费在200-300万元/个品牌，装修费由开发商补贴，大约2万元/平方米。另外，开业首批存量也必须由开发商提前买断。粗略计算，一个LV品牌的招商成本至少在4000万元，第一太平戴维斯、仲量联行等四大行的代理费可能还要翻倍。”刘晖告诉记者，这只是烧钱的开始，奢侈品牌入市后，还会有巨大的活动、广告费用，这些都需要开发商分担。
“一旦业主业绩不如预期，奢侈品品牌随时可能退市，所谓的合作要约几乎就是一张废纸。所以，一些中介机构明知项目请不起‘大品牌’，还是会骗投资人先做项目调研，一签合同就收钱。”熟悉奢侈品投资内幕的陈辉（化名）给记者举了一个例子。一家奢侈品品牌发现有人在商场门口的市政道路上摆地摊，便以关店退市相威胁，要求业主清理地摊。结果商场雇佣了多名保安拦截摊主，不得不赔偿品牌7天关店140万元的损失。
中介机构的“价值”
奢侈品行业风云变幻，错综复杂，商业地产投资者为什么不绕过中间人，直接与奢侈品牌集团谈判呢？
要知道，“奢侈品牌与房地产开发商并没有直接的利益关系，他们绝不会亲自上门考察一个商业项目是否具备投资价值，而是更喜欢‘专业的事情交给专业的人去做’。”世界奢侈品协会中国区首席执行官欧阳坤对记者坦言，奢侈品牌绝不会直接拒绝房地产开发商的邀请，只会找借口。
陈晖说得更清楚：“奢侈品牌的开店进度、软硬件标准都是摆在面前的挑战，真正促成合作的还是‘人为’。中介机构的价值就在于‘能把定金稳妥地送到主办方手中’。”
这里之所以“暗箱操作”，是因为国际品牌在内地开店需要层层通过内部审批，流程比较复杂。事实上，即便是拥有丰富国际商户资源的太古汇，也与第一太平戴维斯、仲量联行等国际知名租赁机构签订了合作协议。
“数百万的中介费，只有25%归中介机构，如果中介机构和品牌业主关系密切，还能为业主获得8%-12%的装修费用回扣。”刘晖进一步解释道，正所谓“谋事在人，成事在天”，包括四大在内的机构最多只能为地产商完成80%的国际一线品牌招商任务。
因此，腰包越来越紧、肚子越来越饿的投资开发商开始降低投资标的，混淆原有品牌与子品牌似乎是不可避免的，或者说是自然而然的。
行业观点
中国十大商业地产运营商、雅卡商业运营董事长邓国建
我们现在做商业地产项目、购物中心所有的流程都是反过来的，先“抄”欧美、香港、日本的模式，再去招商。其实应该从功能规划、业态细化入手，完成规划，找到客群的消费行为习惯，再根据这个需求做项目，这样目标品牌才会追着项目跑。否则前期确定高端的话，招商运营费用会大大超出预算，后期就算吸引到天使也救不了。美美百货、北京国贸等就是典型案例，一楼的奢侈品军团那么豪华、规模那么大，三四层却还空着？
昭仪商业首席顾问刘晖
1996年，中国商业供大于求，很多大型项目倒闭。如今的购物中心热潮更是疯狂。未来四五年，随着众多购物中心的集中扩张，市场将在短时间内过度饱和。保守估计，20%的购物中心将被淘汰。现在大家关心的是谁将成为“炮灰”？普遍认为，品牌结构过于普通、业态缺乏创新的项目将首先被淘汰。正因如此，外商名店成为购物中心物业的“标配”，租赁名店的“大跃进”仍在推进。