恒隆地产高端商场增长势头强劲，陈启宗为何没能搞好天津恒隆广场？
制作：房地产集团、公司研究办公室
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2021年疫情尚未结束，但奢侈品行业增长依然强劲，意大利奢侈品集团普拉达2021年上半年营收同比增长66%，其中中国大陆地区较2020年增长77%。
奢侈品行业的强劲增长也提振了部分高端商场的业绩。7月29日，港资房地产开发商恒隆地产中期业绩显示，其2021年上半年内地收入33亿港元，同比增长45%，其中高端商场租金收入同比增长46%。
不过，恒隆地产仍面临一些问题需要解决，如香港地区收入下滑且短期内难以恢复至疫情前水平、内地次高端商场收入增长乏力、天津恒隆广场出租率下跌8%等。
奢侈品推动高端购物中心强劲增长
2021年上半年，恒隆地产实现收入49.75亿港元，同比增长19%，股东应占净利润22.35亿港元，较去年同期的亏损25.37亿港元扭亏为盈。
恒隆自1992年进入内地市场至今，已29年。恒隆虽然是港资地产商，但约66%的营收来自内地。上半年，恒隆内地营收32.95亿港元，同比增长45%，香港营收16.80亿港元，同比下降12%。恒隆内地市场营收强劲增长抵消了香港地区业绩下滑的影响。
事实上，2019年，恒隆地产在内地和香港的营收还是非常接近的。2019年，恒隆地产营收为85.56亿港元，其中内地为45.44亿港元，香港为40.12亿港元。恒隆集团创始人陈启宗在2020年《致股东信》中表示，2019年香港的租金水平已经承压，2020年的疫情导致租金进一步下跌。为保持商场满租而实施的租金下调影响将在未来两到三年内持续显现。恒隆香港的租金收入可能还需要很长时间才能回到2019年的高位。
恒隆在香港住宅业务量较少，在内地则以商业地产为主，未进军住宅市场。2021年上半年商场租金收入22.32亿元人民币，同比增长38%，占内地收入81%。
陈启宗认为，重点发展高端商业租赁市场无疑是正确的举措，对恒隆来说，这仍将是房地产行业最好的细分市场。
截至2021年6月，恒隆在内地已开业10家购物中心，其中高端商场7家，上半年收入19.1亿，同比增长46%；中高端商场3家，上半年收入3.22亿，同比增长3%。高端商场与中高端商场的收入增幅差异十分明显。
恒隆旗下商场的物业收入取决于各商场的零售额，两类商场收入的差异其实是消费类别不同的体现。高端商场如上海恒隆广场的租户以奢侈品牌为主，如Louis 、、GUCCI等；而中高端商场如天津恒隆广场的租户则以时尚品牌为主，如Nike、ONLY等。
恒隆地产表示，奢侈品市场自2020年4月起持续增长，加上内地疫情缓解，2021年上半年高端商场销售额同比增长65%至232%。海外旅行限制导致奢侈品消费回流中国，也是以奢侈品为主营业务的内地高端商场销售强劲的原因。
天津恒隆广场入住率下跌8%
恒隆在内地的10家商场中，上海恒隆商场和上海港汇恒隆商场租金收入突出，分别达到8.74亿和5.65亿。上海以外商场，无论是高端还是中高端，租金收入均未超过2亿。因此，外界将恒隆在内地的商场分为上海和非上海两大区域。
不过，年初时陈启宗就认为，“现在的差别不是上海与上海以外，而是五星与四星的差别。受疫情影响，2020年上半年所有五星与四星的表现完全不一样，上半年四星下滑34%，五星则上涨21%。”
四星与五星的分化局面延续到了2021年。上半年，四星整体收入增速比五星低43个百分点，但五星内部表现也各有不同。高端商场中，上海恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场收入增速分别为56%、71%、72%，上海港汇恒隆广场、沈阳市政厅恒隆广场收入增速分别为25%、19%。
目前，在北上广深四大城市中，恒隆仅进入上海。陈启宗2010年曾表示，“内地一线城市的地价太高，而二线城市的高端商业物业回报率并不低于一线城市。未来，恒隆地产将重点在内地二线城市发展项目。”
自2005年取得天津项目后，恒隆地产将重点布局二线城市，目前已在沈阳、大连、昆明、武汉、无锡等地开设商场，但这些城市的商场出租率低于上海的两家商场。
2021年6月底，高端商场中，上海两大商场出租率均为99%，无锡、昆明均为95%，沈阳、大连分别为88%、82%。中端商场中，天津恒隆广场出租率较去年同期有所下滑，由84%降至76%。
公开资料显示，天津恒隆广场于2014年开业，总投资约60亿元。天津恒隆开业至今已近7年，早已过了项目3至5年的开发期，但商场的入住率不升反降。天津恒隆的装修“高端”，但商场主要定位是时尚品牌。
陈启宗曾说：“做商业地产，你必须是第一，不然你就不要做这个行业。这个行业，第二的回报率很低，第五、第六，那就没有回报率了。”
恒隆在天津市场可能连第五、第六都排不上。根据赢商网公布的2019年全国商场销售情况，进入百强榜单的天津商场有大悦城、海信广场、河东万达广场、天河购物中心、爱琴海购物公园、鲁能购物中心等，天津恒隆并未上榜。
恒隆与SKP将在杭州展开直接竞争
继2021年3月武汉恒隆广场开业后，下一个重要项目便是杭州恒隆广场。2018年，陈启宗在杭州选中一块地，预计杭州恒隆广场零售业务将于2024年或2025年左右入市，届时恒隆将与SKP争夺杭州高端商场。
陈启宗在致股东信中写道，以Louis 为例，有些城市可以开设比其他城市更多的门店，比如上海和北京至少可以容纳7家门店，杭州和成都可以容纳4家，武汉可以容纳3家，沈阳可以容纳2家等等，而其他很多城市只能容纳1家门店。
目前，杭州共有4家Louis 专卖店，分别位于湖滨银泰、万象城、杭州大厦，其中杭州大厦分为男装店和女装店。未来随着恒隆、SKP入驻杭州，杭州高端商场之间的竞争将进一步加剧。
恒隆与SKP的代表作分别是上海恒隆广场和北京SKP。据公开资料显示，上海恒隆广场建筑面积5.36万平方米，北京SKP建筑面积18万平方米。从品牌数量上看，上海恒隆广场拥有超过120个品牌，北京SKP则聚集了近千个品牌。此外，2020年北京SKP销售额177亿，连续十年蝉联中国“卖场之王”。上海恒隆广场在建筑面积、品牌数量、销售额等方面与北京SKP都有较大差距。
上海恒隆广场小而精、北京SKP大而全的特点在杭州恒隆和杭州SKP均得以延续。杭州恒隆广场总建筑面积19.4万平方米，而杭州SKP占地面积近6.6万平方米，建筑面积44.5万平方米，根据规划可实现26万平方米商业体量，将成为目前最大的SKP。
此外，K11、IFC等高端商场也将在未来几年进驻杭州市场，杭州高端商场面积预计将突破100万平米。截至2021年7月，杭州个人奢侈品消费市场规模218亿元，同比增长35%，预计2024年杭州奢侈品市场规模将突破300亿元。300亿市场中恒隆能分得多少，将影响其业绩。（完）
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