从野蛮生长到风云突变，昆明商业地产自食恶果，再无出头之日

形势确实在一夜之间发生了逆转。人们对感染的恐惧最终会被人们恢复正常生活的热情所冲淡。

散步、逛街、美食、购物、书店……这些“非必要”的日常活动正逐渐回归生活。对于这座城市来说，灯光绚丽的顶级百货、多功能的城市综合商场不断变幻，体现着当地人的世故智慧和生活品味，彰显着城市的鲜活活力。

城市“心脏”正积聚力量，重新汇聚繁华、繁荣与亮点。后疫情时代，一切失去又重获的东西，都显得格外珍贵。本期，我们想和你一起拾起昆明商业地产昔日的辉煌与骄傲，在时间的轮回中，领略那波澜壮阔的跌宕起伏与版图的扩张。

昆明新世界百货：关店止损未果

随着一股无限怀旧风潮席卷昆明朋友们的朋友圈，2022年11月20日，昆明新世界百货闭店。

这家曾经在青年路商圈有着巨大影响力的百货商场，已经落下了帷幕，陪伴昆明人19年后，停止营业，退出了商业舞台。

在关店止损“命运”到来之前，新世界百货也试图在浪潮中寻找发展的方向，但尝试未能力挽狂澜，新世界的业绩持续下滑。

2022年9月29日，新世界百货中国有限公司公布2021/2022年度业绩。期内，新世界百货实现收入约19.35亿港元，同比下降13.87%。同时，期内新世界百货净亏损约4.83亿港元，同比增长约110.75%。

截至2022年9月29日，新世界百货仅经营26家百货及购物中心，覆盖全国共15个城市。然而报告期内，已减门店3家，分别是哈尔滨店、上海七宝店、成都店，随后又看到昆明店关门，败退而去。

昆明新世界百货只是一个小小的缩影，它的背后是无数怀着极高斗志和信心来到昆明的商业地产企业，有的在短兵相接、百家争鸣的年代里销声匿迹、勉强生存下来，但昆明人从未忘记他们，以及他们带来的变化和感动。

其实，关店潮并不能完全说明新世界百货转型失败，只是随着消费需求的变化，百货模式正逐渐退出商业舞台，购物中心概念日益占据消费者的视野。

当潮流发生变化，谁将成为下一个宠儿？

新旧商圈之争：昆明购物中心的发展史

虽然在人类商业发展历程中，百货商场的历史还不到200年，但它的优雅与魅力早已成为美好生活方式的投射，影响着城市的时尚气质与繁华。

昆明也同样如此。

1959年10月1日，昆明百货大楼正式开业，坐落于昆明市中心一栋五层转角大楼内，为庆祝中华人民共和国成立十周年而建。

只是改革开放以后，百货商场的地位才逐渐下降。

直至上个世纪末，虽然国有百货商场占据了市场的主导地位，但民营百货商场已经开始兴起，五华大厦、西南商厦、樱花购物中心、金龙百货等一大批商场相继开业，在当时都十分火爆。

2001年，百盛百货入驻昆明，国有百货开始通过兼并、重组、改制走向民营化，标志着国有百货时代的结束。

百盛百联的开业，将环形商场一分为二，一边由百盛马来西亚经营，另一边由百盛百联集团管理。项目自开业以来，便吸纳了三市街商圈全部人气，连续多年蝉联昆明百货平价销售第一，至今仍余威不减。

进入21世纪以来，购物中心开始在云南市场兴起。

百联广场、百大新西南等商场开始以百货+街区的形式布局业态，餐饮等非零售业态也开始在商场中出现，尤其是百大新西南以多业态组合的模式进行品牌规划。

2008年，百大新天地开业，2009年，顺城购物中心、昆明世纪金源购物中心相继开业，这一年，昆明正式拉开购物中心发展的序幕。

百大新天地、顺城购物中心、百盛布鲁明顿在三市街商圈形成了三足鼎立的格局，并延续至今。

老牌百货商场已经消失，年轻的气息弥漫在这个永恒的商业街区。第一家哈根达斯、第一家Zara、第一家优衣库、第一家IMAX影院都在这里……

经过10年的品牌沉淀与洗礼，顺城区域如今已然成为一个个、成为昆明最具活力的商业中心。

2011年，南亚风情城1号开业，成为昆明购物中心发展的标志性节点。

在83.6亩南亚风情园基础上，整合周边土地资源，形成282.45亩项目用地，打造南市区首个大型城市商业综合体项目——南亚风情城1号。

不仅体量大，而且是非常标准的综合体项目，这个项目之后，百货业态的发展开始弱化，商业项目开始注重商业空间和场景的营造，昆明的购物中心开始真正意义上的发展。

繁华变幻、百家争鸣：“城市综合体”的野蛮生长

2014年是一个关键的节点。

2014年以后，区域购物中心概念逐渐流行，商业格局随之发生变化，原有市中心商圈客流被分流，百货业态失去市场主导地位。

（昆明四大最成熟完善的商圈，聚集在市中心，且相邻相依，集聚效应明显）

今年昆明商业地产市场迎来了西山万达广场、光复路爱琴海购物公园、同德昆明广场三大购物中心的开业，这也是昆明商业进入爆发式发展的标志性一年。

“购物中心”作为一种成熟的商业模式，得到了行业各方及消费者的广泛认可，但竞争也愈发激烈，全国性的商业开发公司不断进入云南市场，云南商业进入了百家争鸣的“战国”时代。

——云南赢商网：《诺星杨文宇：更好地满足消费者需求是企业发展的永恒主题》

随着以东风广场地区为核心的中央商务区、捞落水湾地区等次级商务区的建设，以及一大批城市综合体的建成和成长，昆明正逐步步入“城市综合体”的火爆时代。

从稀缺到爆发式发展，昆明商业综合体的发展紧跟城市规划步伐，由中心向北、由北向南、由南向西，错落有致的延展格局打破了昆明人几百年来“逛街买房都去三市街”的习惯。

这一年也是外资地产商进军商业地产的开端，随着第100栋万达大厦在昆明西山区落成，外资地产商争夺昆明商业综合体运营的序幕已缓缓拉开。

向南，抢占潜力区域。相较于本土地产商在北城的“主巢”，外来地产商则将目光瞄准了当时尚缺乏商业开发的南城，并大举入驻。2014年之前，南城只有诺星地产开发的南亚风情园，而北城已拥有北辰财富中心、新都龙城、嘉年华购物中心等商业综合体。

随着2014年西山万达广场、红星爱琴海购物公园的开业，2015年法国购物小镇公园1903、海伦国际城市广场的开业，南城区商业业态得到极大丰富。

放眼西部，相较于较早进入商业发展的北城区和后起之秀南城区，西城区一度陷入被“遗忘”的尴尬境地。随着COHO西城、新城吾悦广场、昆明首家奥特莱斯三大商圈的落地，西城区开启了商业新篇章。

让西市居民有地方玩、有地方消费，电影院、商场、餐饮等满足休闲娱乐的需求。

时至今日，本土企业打造的南亚风情城1号、同德昆明广场、顺城购物中心等商业项目依然是昆明市场的标杆购物中心。

回顾昆明商业地产的发展，可以说，大家同心协力，共同创造了那个百家争鸣的时代。

本土开发商开拓进取，为昆明的商业街区、商业综合体注入了商业活力，随后外来开发商纷纷涌入，商业综合体遍地开花，市场竞争激烈，整个行业在竞争中不断寻求创新、求变。

继“昆明商业时代”之后，东南、西北、东北等地纷纷涌现大型商业综合体。无论是政府引进，还是自主入驻，不可否认的是，大量外资开发商的介入，一定程度上带动了商业综合体发展的爆发式增长，从而改变了昆明城市的“格局”。

还有多少野生生长空间？

时间来到2019年，昆明迎来了所谓的商业广场爆发期，野性生长的触角开始缩回。

全年开业商业体量超过以往，无论是呈现世界级姿态的昆明恒隆广场、以社区风貌为特色的新迎宾城购物中心，还是再添助力的大悦城二期，均是其中的先锋。

开发难免有个“阵痛期”，在将版图拓展到周边之后，商业地产的聚光灯仿佛又回到了市中心。

曾经最具代表性的“东风广场”已被围栏隔离，这片中心区域正在进行整修重建。

几经周折，在香港恒隆地产以近35亿元“天价”拿下的一块地块上，这家在奢侈品行业深耕多年的中国顶级百货带着10余款从未在昆明出现过的奢侈品来到昆明，恒隆广场终于开业。

而俊发那双远远望去的春眼，依然像是没有落地的靴子一般。

“上面是烂尾楼，下面是高端奢华”的春眼金骏广场，仿佛正成为一个不一样的时代隐喻。

上周末，金郡广场尝试开启新业态，开业现场有些寒碜，官方解释是：试营业。

走进商场还是会让人惊讶，从B1层开始，金骏广场一共有8层，12月10日试营业当天，仅B1层开放，其余楼层仍处于封闭状态。

云南房产网

曾经最具代表性的“东风广场”被围了起来，为了两座地标建筑——407米的俊发春眼和350米的昆明恒隆广场，共同绘制了昆明主城CBD核心区的未来蓝图。现在，俊发商场的开业显得有些局促，隔壁的恒隆也是人烟稀少。这里已经是昆明的核心了。

抬头望去，更远的地方，万达双子塔仿佛已经成为昆明的地标建筑，但却依然掩盖不住曾经辉煌商圈的荒凉背影。

我们还能期待几年后昆明远洋太古里的开业会是昆明走向国际市场的重要开端吗？我们还能期待冠江地产的新篇章“太合1903”会以最新、独特的消费体验，找回这座城市的温柔吗？

2011年至今，昆明市的百货商场开业速度越来越快，规模也越来越大，但同质化现象严重，生活配套功能凸显，但很少有百货商场形成独特的气质。

在一群平庸而雷同的百货商场中，面对近几十年来占据绝对优势的几大城市老牌商圈——南屏街步行区、同德广场、南亚第一城三大巨头，还有多少新生的芽苗能够超越他们？

在城市的各个角落，随着城市一体化的进程，大大小小的开发商都在寻找机会开设更多精彩的社区商业，为项目快速升值背书、引流。但最终只要不成为房地产开发商销售住宅物业的噱头，能活下来就够了。

春天在哪里？

2022年是云南商业地产的转型之年，整体来看，2022年市中心商业将呈现“慢变”状态，老牌商圈功能地位进一步巩固，新兴商圈逐步成型。

首次进入云南的龙湖天街、万象城、万科等商业地产项目今年以来都在有序推进，最快的项目将在2023年正式呈现在昆明市场，但热潮背后的疑虑也显而易见。

众所周知，城市规划的缺乏前瞻性，导致商业布局的错误，越来越难以扭转。

当大量商业设施入驻昆明、占领城市后，经过一段时间的野蛮生长和互联网的冲击，其背后隐藏的问题开始显露出来：城市扩张过快，城市消化能力和消费能力较低、百货业态同质化严重、创新性作品寥寥、供需失衡、区域内分布不合理……即便是几家曾经繁华的高端商场，也或多或少显露出一些疲态。

在市中心之外，昆明一小时商贸经济圈正在逐步形成。

安宁万达广场、晋宁吾悦广场、玉溪万达广场……都将悉数呈现，为区域带来更多高品质的体验服务；而在地市，商业价值也正在被挖掘，一大批龙头商业企业逐步下沉，本土商业品牌正逐步转型。

我们亲眼看着它从平地而起，从上世纪八十年代昆明七十米高的老工人文化宫，到如今的昆明首个商业综合体，再到如今春意盎然的景象。时间让现代商业与资本力量给这座西南城市带来了生机，但背后也有岌岌可危的阴影。

难以解决的“皇帝的新衣”被脱去之日，也许就是大厦倒塌之日。

今天我们回忆起九十年代，觉得那是一个狂野而又迷人的年代，充满着金子般的色彩，因为混乱最终带来了一个美好的结局。大家都经历过混乱的折磨，经历过巨石的压迫，同时也乘着东风，直上云霄。

但那个年代吸引人的不仅仅是黄金，还有“野性增长”本身，然而那个时代已经一去不复返了。

潮流已变，规则、创新成为时代新命题，我们怎能戴着枷锁跳舞？

本文发布前，全国疫情形势已趋向积极。

但就在一周前，从 A 地搬到 B 地还很艰难。如今朋友圈里的“领头羊”横行，疫情正在驱散你我身边的神秘感。我们渐渐开始看到彼岸的风景，开始感受到远方的温暖。

我们还是希望，在这新一轮的未知的征程中，没有人会孤身一人、空手而归。

春城，生机盎然的绿意从何而来，又归何处？

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