各大城市商场排名！ 上海、广州转To C，北京、深圳转To B
文/孙部树安世一
如果说写字楼租金代表了一个城市TO B服务业的发展水平，那么零售物业（主要是购物中心）的租金情况则体现了一个城市TO C服务业的发展水平。
之前我们写过《从写字楼租金看中国城市排名》。 今天我们要写一篇文章《从购物中心租金看中国城市排名》。 该数据来自国际五强之一的仲量联行。 好的（仲量联行）。
购物中心作为我们经常“买买买”的场所，服务着千家万户，其租金和空置率可以直接体现一个城市的商业活力。
01.
各城市购物中心租金排名
以下为仲量联行发布的2020年第三季度主要城市优质零售物业（主要是购物中心）租金排名：
从商铺租金来看，我国主要城市的购物中心经济大致可分为三个层次：
上海、广州、深圳为第一线，租金均超过1000元/平方米/月。
北京、杭州、南京为第二线，租金在500-1000元/平方米/月不等。
武汉、西安、重庆、成都、天津、沉阳、青岛等地，租金在200-500元/平方米/月之间。
“魔都”上海以1415元/平方米的月租金成为中国大陆购物中心最贵的城市。 这也说明魔城的人购买能力很强。 他们买的越多，买的也越贵，所以商家才能承受这么高的价格。 就租金而言，上海当之无愧是中国最大的商业城市。
“妖城”广州的商场租金仅次于上海，为1381元/平方米，两者差距并不大。 能够承担如此昂贵的租金，说明广州商场的盈利能力和广州人的消费能力在全国都是名列前茅的。
值得注意的是，北京写字楼租金远高于上海、广州、深圳，但商铺租金仅排名第四。 广州则恰恰相反。 写字楼租金在一线城市中最低，但商铺租金排名第二，与上海差距很小。
这是什么意思？ 广州、上海的服务业以TO C较好，体现了消费性服务业的繁荣；北京、深圳以TO B较好，体现了生产性服务业的发展。
其中，上海的平衡性比较好。 例如，上海既是消费中心，又是金融中心，而金融是典型的生产性服务业（TO B），所以上海的服务业既是To B又是To C。
众所周知，甲级写字楼针对的是大企业主，而购物中心针对的是千万家庭。 一般来说，大公司可以通过招商的方式快速引入业务，但TO C服务行业需要大量的历史积累，很难快速实现。
让我举一个例子。 对于提供眼镜等看似简单的服务业，广州市荔湾区仍然是广东最强的，而天河区和南山区的水平则不佳。 另一个例子是食物的密度或米其林餐厅的数量。 深圳经济再强，也比不上广州、佛山。
与就业中心、交通中心相比，商业中心更难复制和转移，因为它确实需要长时间的沉淀和积累。
02.
购物中心的复苏速度快于写字楼
一般来说，与甲级写字楼相比，商场回血速度更快。
我们比较了未来三季度内地十大甲级写字楼和购物中心租金城市，发现甲级写字楼的租金增速在-9.9%（深圳）和-1.7%（南京）之间波动。 购物中心租金范围为-7.9%（武汉）至-0.2%（南京）。
一线城市中，广州甲级写字楼（-5.6%）和购物中心（-0.6%）的租金降幅最小。 一二线城市方面，这一宝座已易主南京。 南京甲级写字楼月租金降幅最低（-1.7%），购物中心月租金降幅最低（-0.2%），成为榜单上最具弹性、恢复最快的宝地玩家。
先说一下各大城市的情况。
在上海，分为核心区和非核心区，购物中心租金的复苏处于不稳定状态。 核心商务区零售物业首层租金环比上涨0.2%，达到每平方米每天48.6元。 非核心商圈，首层租金整体环比下降1.9%至每平方米每天18.9元。
广州复苏较为全面，三季度市区和郊区租金降幅均收窄。 仲量联行报告指出，广州核心地段部分优质商场租金环比上涨，郊区大部分商场出租率有所改善，业主租金趋于严厉谈判。
深圳购物中心租金下行压力有所放缓。 第三季度，深圳优质商铺首层租金出现小幅下降，但降幅较上季度有所减轻。 同时，由于经营持续稳定，部分商场议价空间不大，租金水平与二季度基本持平。
由于持续的空置压力，第三季度北京购物中心租金进一步下降，其中城市市场租金环比下降3.3%，郊区市场同样呈现下降趋势，环比下降3.4% -四分之一。
03.
各城市商场空置率排名
空置率也是商场非常大的痛点。 近年来，不少商场都面临着租金下降、商户入驻的尴尬。
以下为中国内地主要城市优质零售物业（主要是购物中心）空置率排名：
众所周知，广州甲级写字楼的空置率是全国最低的。 这次我们发现，广州商场的空置率也是全国最低的，只有6.2%，低于写字楼的空置率（10.2%）。
此外，本季度广州新能源供应量领先全国各大城市。 当大量新水注入时，广州能够更好地吸收，并保持全国最低的空置率，显示出广州市场巨大的消费潜力。
南京的空置率仅次于广州，约为6.7%。 其次是杭州，空置率接近南京，小幅上升至6.8%。
第三季度，内地20个主要城市优质零售物业市场平均空置率为9.7%，环比上升0.1%，同比上升2.0%。
虽然环比、同比均有小幅增长，但这主要是由于新入市项目增幅较大。 第三季度，我国内地零售物业市场迎来疫情后的首次集中供应。 20个主要城市优质零售物业新增供应近160万平方米，为去年同期水平的70%，推动总存量达到1.13亿平方米。
商场稳步复苏的背后，市场偏好正在悄然发生变化。
一个有趣的现象是，除了传统主力——餐饮之外，几乎每个城市的新主力租户都是新能源汽车、茶咖啡、高端奢侈品、国货美妆等。 他们占据了疫情后租赁需求的大部分，极大地刺激了市场的复苏。
但在疫情影响下，各大城市商场空置率仍有可能继续上升。 仲量联行此前预测，2020年内地零售物业净吸纳量或将创近12年来最低水平，空置率将升至10%左右，为2008年第二高水平，仅次于2017年。
当然，疫情之下，维持这个空置率也不错。 要知道，甲级写字楼的空置率往往超过20%。 与写字楼的巨大供应量相比，购物中心的供应量相对较小。
04.
哪个城市50亿元以上的购物中心最多？
根据鑫商网和朋友汇的数据，我们还找到了全国购物中心销售排名。
2019年，全国主要城市21家购物中心销售额超过50亿元。
需要说明的是，这里统计的是购物中心而不是百货店，因为百货店的业态和规模比较单一，而购物中心是多业态的经营模式，包括百货、租赁、餐饮、休闲等。和娱乐。 是一种体验式消费，因此购物中心更能体现一个城市的商业活力和人气指数。
以下为重点城市年销售额超过50亿元的购物中心排名：
数据来源于：新商网、朋友汇。 注：本次盘点中，新商网&朋友将北京新光SKP、长春欧亚、长春卓展、上海八佰伴、西安赛格、杭州大厦等购物中心归为百货店或百货商场项目，故没有出现在排行榜中。
从上图可以看出，全国年销售额过百亿的购物中心仅有两家。 一个是南京德基广场（112.4亿元），另一个是北京国贸商城（110亿+）。 如果算上百货商场的话，全国销售额过百亿的项目只有四个，分别是北京SKP（150亿+）、南京德基广场、北京国贸商城、杭州大厦（105亿） 。
如果以50亿销售额作为高端消费中心的起跑线，那么全国至少有21个项目达到了这一指标。 其中，长沙、杭州、沉阳、宁波、郑州、深圳、南京各1个，武汉2个，成都2个，广州3个，北京3个，上海4个。
上海、北京、广州处于第一梯队，彰显了一线城市强大的消费能力。
成都有两家入围企业，这说明成都的消费能力并不差，城市的商业活力非常强劲。
广州的3家入围购物中心均位于天河区，且全部位于天河路商圈内。 三个购物中心距离很近，相距600米左右，由此可见广州在商业层面绝对是单中心结构。
其中，天河城作为中国（内地）购物中心的“鼻祖”，发展至今并未衰落。 天河路商圈除天河城、正佳广场、太古汇前三名外，还包括天环广场、万菱汇、时尚天河、广百、维多利亚、现代百货、天域商城等商场或小镇百货店。 购物中心方面，天河路商圈无论规模还是密度都是全国最大的。
与广州相比，深圳仅罗湖区万象城入围TOP21，可见深圳业务相对分散，不如广州集中。
此外，北京还有3个商场，国贸1个、三里屯1个、海淀1个。 上海的四大购物中心分别位于浦东、静安、普陀、杨浦区，各辖区。
可以说，上海的商业平衡度是一线城市中最好的，广州的商业集中度和繁荣度是一线城市中最高的。