“建造一座在地球上留下印记的建筑。”
来源深圳湾一号
这是徐航多年前对深圳湾一号的期待。 如今看来，他确实做到了。 深圳湾一号已成为深圳的名片。
来源深圳湾一号
2013年深圳湾一号推出时，以每平方米高达17万元的单价打破了深圳住宅房价纪录。
深圳湾一号的二手房单价高达30万每平方米，已经是深圳房地产市场的天花板，也是深圳豪宅的标杆。
作为深圳湾一号旗下的业态，鹏瑞打造的首个购物中心——深圳湾一号·万汇，早在2015年招商伊始就备受媒体青睐，甚至有人表示，万汇定制的服务是未来商业空间升级的方向。
来源英石资产
三年后的2018年11月，万众期待的万汇终于开业，开业率高达90%，入驻40多个高端家居品牌。
近日，杜角商城团队实地走访商场，发现开业一年后的情况并不乐观，甚至有些惨淡。
整个商场就像一座空城。 虽然介绍了50多家店铺，但这些店铺里都没有人。 只有少数餐馆仍然很受欢迎。 有些商店甚至关门了，只能透过外面的玻璃看到里面的商品。
这样的场景不禁让人产生疑问：就连深圳最根深蒂固的城市深圳湾一号，也遭遇了商业灾难？
商业面积4万平方米，位于高端写字楼环绕的深圳湾超级总部基地。
项目策划（10分）：8分
2008年，徐航意外获得了深圳湾一号现在的地块。 他原本只是想盖一栋大楼，没想到最终却盖成了深圳的地标建筑。
深圳湾一号是鹏瑞集团开发设计的第一个项目。 是集办公、住宅、酒店、商业于一体的高端城市综合体。 地处深圳湾核心区。 仅此项目，鹏瑞集团就已筹备十年，今年才正式竣工。
但遗憾的是，自此之后，鹏瑞集团再没有出现过达到深圳湾一号高度的项目。
整个项目占地面积约4.6万平方米，总建筑面积48万平方米，其中万汇商业建筑面积近4万平方米。
来源：深圳市租户协会
该项目分为南、北两大区域，各由四座塔楼组成。 南北区裙房建筑为万汇。 深圳首家国际会员俱乐部——深万俱乐部位于北区，紧邻万汇。 ONE VILLA企业俱乐部位于南侧。
地理位置（20分）：15分
深圳湾一号位于后海中心区东滨路与科苑大道交叉口西北侧，紧邻深圳湾内湖，处于深圳湾核心区。
目前，基地规划办公物业达300万平方米，阿里巴巴、华润、中海、恒大、中铁、中钢、中建等70余家知名企业先后入驻根据。
来源：深圳小路选房
周围都是知名企业的总部大楼。 位置非常好，客户群也非常优质。
“背靠高端写字楼、聚集商业人群”原本是深圳湾一号的一大优势。然而，深圳写字楼市场自2018年四季度以来一直处于低迷状态。
截至2019年6月大湾区甲级写字楼市场 资料来源：第一太平戴维斯
南山区写字楼空置率甚至接近30%，这对于刚刚开业的万汇来说无疑是不利的。
而且从流量角度来说，万汇并没有什么优势。 距离地铁2号线登良站C出口约700米，步行11分钟。
甚至还有来过这里的网友抱怨这里交通不便。
我去万汇商城的时候，基本没什么人。 我看到一家餐厅，人相对较多。 整个商场感觉员工比顾客还多。
定位为华南地区第一高端奢华生活方式中心家居品牌，占比40%。 现在的情况似乎有点尴尬。
商业策划与品牌投资（30分）：17分
万汇定位为华南地区首个高端奢华生活中心。 在业态规划上，主要分为家居、豪车展厅、定制服装、精品餐饮、艺术生活五个领域。
据最新统计，万汇目前有52个品牌，但令人惊讶的是，家居品牌有21个，占比40%。
小商场本以为一个奢侈生活中心必然会有、Gucci、LV等国际一线奢侈品牌，但现场我并没有看到这些。
一位拥有30多年经验的行业高管告诉独角兽商城：
在我们的定义中，主要的时尚奢侈品牌只有六个：Louis 、Gucci、Dior、、Prada 和 Hermès。
其余的称为国际品牌，包括服装、手表、珠宝、化妆品、皮具（鞋、包）等，构成奢侈品。
对于家居用品和家电，由于购买频率较高，品牌一般知名度不高，工厂规模不大或者产品寿命相对较短（家电），往往不被认为是奢侈品，所以六大巨头经常涉足家居用品领域。 所以严格来说，家居奢侈品是没有标准的。
因此，业内对奢侈品的判断一般是根据是否具备六大因素。 这是一个常见的约定。
都角MALL现场统计发现，万汇目前共有21个家居及生活品牌。
例如，2015年，美国白宫使用的家具品牌Baker成立。 这个品牌创立于1890年，所谓的奢侈品牌最明显的当然就是它的价格。 一张贝克沙发要10万多，一张凳子也要近10万元。 20000。
贝克之家 源仅尚品
还有意大利家居行业潮流风向标Frau（1912）、瑞典王室167年使用的床铺Hästen（1852）、专业橱柜制造商等华南地区首家品牌旗舰店127年（1892年）。
所谓的奢华生活中心就相当于高端家居店吗？
除了家居品牌外，还有阿斯顿·马丁、迈凯轮、申万一号等豪车展厅。 小商场对豪车的投资依然心服口服，这也是万汇的一大亮点。
整个商场只有11家餐厅，包括四叶寿司、观海餐厅、Oasi、巴拿马等。
当然，这些饭菜并不便宜。 四叶寿司人均价格1000多。 但从现场可以明显看出，餐厅内人流量一般，部分商铺休息区甚至空无一人。
定制服装占比不足6%。 但除家居之外，艺术生活占比最高，约占19%。
总体来看，万汇虽然高端奢侈品牌较多，但感觉整体业态分布不太合理。 体验业务基本没有，餐饮业务仅占21%。
与之相比，同为深圳顶级豪宅配套的深圳湾万象城，虽然仍缺席国际一线奢侈品，但业态分布相对合理。
餐饮占比高：首次入驻深圳的餐饮企业超过80家，网红餐饮店也不在少数；
还有特色品牌：华润置地首家自营书店前言书店、华润置地独立影院品牌万象影院；
一楼有一个艺术空间，开展一些名人的艺术展览，以体验业务为主。
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小商场里还看到了深圳湾一号店的出租信息。 500㎡商铺租金仅15万元/月，约10元/㎡/天，距万汇海岸仅1.6公里（步行约22分钟）。 全市深圳湾步行街平均租金超过60元/㎡/天，是其6倍多。
而且，投资品牌仅限于高档家具、豪华汽车、高档餐厅等，奢华中透着一丝尴尬和尴尬。
该家居品牌将开业率从80%减少到40%，但仍然没有任何改善。 深圳湾一号的光环已经褪去，万汇似乎已经没有了竞争优势。
商业运营（20分）：11分
公开资料显示，英石商业自2014年起与鹏瑞地产合作，为万汇提供规划、招商、运营等全方位服务。
源英石
从英石商业2015年发布的消息中可以明显看出，此时万汇的定位依然是“华南首家高端定制时尚生活方式中心”。
万汇开业后，将满足深圳湾一号及区域内客户的日常需求。 从高端服装、珠宝、钟表、米其林餐厅、家居、私人诊所等入手，为客户量身打造国际化、时尚化、定制化的产品。 生活。
源英石
显然，此时设想的“高端奢华生活方式中心”与大众理解的奢华生活方式没有什么区别。
直到2018年万汇正式开业，官方消息可以看到，此时万汇家居品牌已经超过40个，整个商场只引进了50多个高端品牌。 家居品牌中高端品牌占比超过80%。 。
来源鹏瑞集团
有业内人士猜测，万辉可能招商难，但实际上并不能解释为什么它能招揽这么多高端家居品牌，但买账的人似乎并不多。
不过，万辉目前仅有21个家居品牌，比之前少了一半。 这应该也是此后多次调整的结果。 这也说明，40多个家具品牌确实对万汇来说难以消化。
开业后的运营确实很一般。
从万汇公众号上我们可以发现，他们偶尔会进行一些活动。 近期，他们还举办了“探索万物”国际公共艺术展等高端活动，但更多的是一些建筑大师和艺术名人的分享。 会议。
来源深圳湾一号
这也符合万慧的整体基调，但只是少数人的活动，与一般人无关。
圣诞节快到了，在万汇唯一看到的就是圣诞礼物。 可能因为是白天，感受不到关心。 唯一关心的也许是气球上写的商店名字。
商场里看到的圣诞装饰品也充满了廉价感。 在你还没来得及打扮之前，你可能会被一家小商场发现。
而且，万汇自开业以来一直保持低调。 除了公众号不时有更新之外，能查到的相关信息相对较少，也很少被业内朋友提及。 很多人甚至可能忘记了它已经开业一年了。 。
与深圳湾一号诞生时的震撼相比，深圳湾一号的“标志性”商业似乎显得过于“默默无闻”、“低入尘埃”。
商圈竞争力（10分）：3分
从万汇所在的商圈来看，5公里范围内已开业的项目有20个，商业体量达155万平方米，竞争可谓激烈。
（度角商城根据高德地图定位及公开数据整理）
海雅百货、茂业百货、海岸城等位于高档住宅旁边的老商场也会分流很大一部分人流。
业态分布本身缺乏吸引力，交通不占优势，商业运营显得略显薄弱。
摘掉豪宅光环后，深圳湾一号·万汇的商业竞争力甚至不如普通商场。
艺术感，细节加分，动线混乱是个问题
空间设计（10分）：8分
万汇的绿化不错，随处可见绿色植物。
而且整个商场并不是封闭的，而是一个空地，可以看到附近的风景。
但光线好的地方会比较亮，光线不好的地方会显得有点暗。
万辉非常注重对艺术感的追求。
比如南区入口的小广场上，有 Brown设计的“希望泡泡”和郑路设计的“江兰”，但放在一起就有一种廉价感。
进入商场后，就能看到一开一合的科技花。 当有人从它面前经过时，光影就会沿着茎传递到花瓣上，绽放出绚丽的色彩，就像一朵花。
而“THE Point”确实给小商场带来了一种惊喜感，仿佛置身于太空或雪地之中。 当小白点迅速升起时，小商场似乎也随之升起。
楼梯上和休息区的座位也很有设计感，楼梯一侧的玻璃上写着品牌。
不过整个商场内的引导不太好。 没有问讯处，基本看不到引导信息。
商场沦为“空城”，全面开高级时装可以吗？
总分（100分）：62分
据杜角商城团队观察，深圳奢侈品区做得好的商家少之又少。
作为“高端”生活方式中心，万汇目前的处境似乎比预想的要差，无论是品牌还是人流。
一位熟悉深圳湾一号的业内人士表示：“徐航并不关心生意情况，他就看看，卖房子钱已经赚够了。”
也有人认为，“深圳湾一号虽然已经成为豪宅标杆，但确实不适合商业用途。”
从今年3月份鹏瑞地产官网发布的消息来看：公司目前的重点仍然是房地产板块的扩张。
截至目前，鹏瑞地产已在粤港澳大湾区布局了十多个项目。
房地产行业高速发展，鹏瑞集团还有精力经营业务吗？
我也不确定这个独角兽购物中心。
至于万辉现在的尴尬处境，以后能解决吗？ 那或许就看徐航的决心了！
你觉得万惠怎么样？