对话成都远洋太古里吴玉山：体验比首店名称更重要
6月底，成都远洋太古里一角，几个比人还高的咖啡杯装置引发排队现象。 即使连续多日的高温预警也没有浇灭消费热情。 人们慕名而来，是为了这家咖啡馆——世界上第一家咖啡馆的开业。
官方微博截图
全球首家店开在成都，而不是像往常一样在上海。 虽然同样的装置后来又出现在上海，但在零售商业领域，这是一个不寻常的信号——除了通常的上海和北京之外，成都正在吸引越来越多的商业关注。
关于这座城市的讨论，无论是“西南消费崛起的代表”，还是“第三商业城市”的期待，都证明了成都这几年的商业实力。 谈及成都商业，无论新的热门商圈在哪里，位于市中心的成都远洋太古里都是不容忽视的。 这家于2015年正式开业的街区式商业也成为成都乃至西南地区的“第一店收割机”。
成都远洋太古里是中国三大太古里中的第二家，也是唯一一家位于非一线城市的太古里。 太古地产的年报中多次提到这一点。 从经营数据来看，2019年至2021年，成都远洋太古里出租率分别为97%、95%和96%，零售额同比分别增长23%、6%和22% 。 从公司人员结构来看，多名从成都远洋太古里海外留学的中高层管理人员在太古地产内部承担了重要职责。
据了解，2008年拿地时，成都远洋太古里的设计理念与清明上河图相似。 除了内部街道网格外，规划细节还包括如何与周边街区融合。 “清明上河图”的平面设计意味着消费者进入项目时没有固定的动线，难免会造成混乱和弯路。 这种用心的设计强调了穿梭于大街小巷的体验，也对项目的品牌投资和运营能力提出了新的要求。 既然不是拎包即走的款式，吸引人们继续购物的惊喜就足够多、足够强。
成都远洋太古里的解决方案是定制店面。 即使是同一个品牌也需要在这里看起来有所不同。 7月底，来自纽约的汉堡品牌Shake Shack西南首家店在成都远洋太古里开业。 与以往的纯绿色装饰不同，外立面和室内使用的竹编元素让店面看起来更加本土化。 开业首日，这家奶昔店就打破了其品牌的全球门店销售记录。
汉堡品牌Shake Shack西南首家店在成都远洋太古里开业。 图片来源：抖音小屋官方微信
成都远洋太古里总经理吴玉山解释定制店的逻辑是“大量复制的方式不适合，追求的是因地制宜”。
2022年是成都远洋太古里开业七周年，也是该项目首次全面品牌升级。 此次重大调整的背后，有两个背景值得注意。 一是后疫情时期对实体商业的影响。 对于前几年强调品牌替换率的商场，目前的共识是“保持基本入住率，不再追求替换”； 另一方面，成都出色的商业表现吸引了越来越多的品牌关注。 在此背景下，成都远洋太古里如何开启开业以来的首次品牌升级？
红星首都局与成都远洋太古里总经理吴玉山进行对话，希望深入了解该项目，了解成都这座城市的商业活力。 （以下为对话内容，已删除）：
红星资本局：咖啡厅全球首家店在成都远洋太古里开业，早于上海。 你什么时候开始筹划这家店的？
成都远洋太古里吴玉山：很高兴看到成都远洋太古里咖啡厅一开业就成为市场热点。 这次他们希望从系统中创造出一些新的东西，制作真正的咖啡而不是联合品牌。 品牌总部对此有很多考虑，双方前期也做了很多沟通。
事实上，品牌和我们都不太关心这是否是第一家店。 直到店开业后我们才发现这是全球第一家店，有点意外。 对我们来说，重要的是与品牌一起寻求突破和创新，为市场和客户创造新的体验。 绝不只是追求第一家店的称号。
我们的项目分为快里和漫里。 这家店在曼里有一个角落，就是曼广场。 比快里还要安静。 我们给Café这个位置，是希望顾客能够放松，放慢脚步，感受市中心。 放松和宁静。
成都远洋太古里始终关注的不仅仅是入住率和预算。 我们所做的一切都是打造我们自己品牌的一部分。 相比开店本身，更重要的是是否与品牌产生共鸣。 我们共同创造的体验对客户意味着什么？ 我们正在与市场沟通，与客户和品牌建立长期信任——今天来到成都远洋太古里，你能给我什么，我又能对你有什么期望？
红星首都局：成都远洋太古里开业以来的首次全面升级已经完成了吗？ 从品牌名单来看，奢侈品和首店是调整的主要内容吗？
成都远洋太古里 吴玉山：这次全面升级其实从2019年就开始筹划了，由于店面层面有很多新创意，也涉及到很大的投入，所以与各大品牌的沟通和开业筹备的周期是1至2年。
经历疫情影响后，真正的集中落地将出现在2022年上半年。已有30多个品牌在成都远洋太古里开业或重新开业，其中包括路易威登之家、拉尔夫全球旗舰店等。劳伦之家。 商店等。这是第一阶段的升级，项目的其他区域将继续升级。
从升级方向来看，除了奢侈品之外，餐饮也是本次升级的重点之一。 成都远洋太古里是一个体验式产品，希望真正为市场创造新的体验。
红星资本局：商业地产行业的项目通常三年小调整，五六年大升级。 成都远洋太古里的调整节奏是怎样的？
成都远洋太古里吴玉山：我们不一定要做某个时间点所做的事情，而是动态评估。
2019年是一个更好的时间点，因为该项目于2015年开业，开业以来的这些年里也做了很多调整。 可以看作是新产品推出后与市场的互动，收集信息反馈。
与此同时，成都发展迅速，引领2019年中国快闪店活动潮流，其在商业零售市场的潜力和机遇开始凸显。 迪奥、路易威登和爱马仕都曾在我们的项目中举办过快闪店或展览。 当时，很多人都没有想到这些品牌会选择成都。
这个阶段，一个信号出现了——成都市场的排名发生了变化。 许多品牌包括总部都看到了成都的独特性，愿意将成都作为战略布局。
于是，成都远洋太古里在开业第五年的2019年开始谋划全面升级。 近年来，成都致力于建设国际消费中心城市和世界文化名城。 成都远洋太古里希望打造属于成都的世界级城市目的地。
红星首都局：您和您的团队将利用这次升级来思考和探索体验式商业的更多可能性。 这体现在哪些方面呢？
成都远洋太古里吴玉珊：过去几年，中国商业零售市场最重要的变化是年轻一代消费群体的整体崛起。 他们成长在信息丰富的互联网时代，对自己关注和喜爱的品牌有深入的了解，对时尚和自己的风格有独立的见解。 他们的消费更加理性，体验感知更加细腻，需求更加强烈。
成都作为一个非常开放、多元化的城市，培养了具有代表性的年轻消费者群体。 他们受到成都文化和生活方式的渗透和滋养。 他们既有审美又有创意，既懂生活又懂时尚。 。
许多重要品牌及其总部都看到了这一点。 因此，我们和品牌商讨论最多的就是如何在传统模式之外尝试新的交互和连接方式，与消费者建立最紧密的联系。
在今年上半年远洋太古里在成都开业的门店中，我们已经可以看到一些新的尝试，比如全球首家Café店，这是该品牌官方的跨界尝试。 还带来了全球首个茶室，Louis House上半年为这家店定制了两个大型空间艺术装置（虎尾和纸飞机），Ralph House则带来了全球首个茶室。亚太。 Ralph's Bar餐厅和酒吧，以及Marie 全新“立体杂志”策展体验空间MC House等，下半年我们准备给大家带来一些惊喜。
红星资本局：业内有句话说，太古招商并不难，因为所有品牌都愿意坐下来聊。 在吸引投资并不困难的基础上，您对投资团队有什么要求？
成都远洋太古里吴玉山：这个说法主要看对招商引资的理解程度。 如果招商只关心入住率和租金预算，那么在商业项目的最佳时期坐下来与人交谈并签订合同可能并不困难。 团队将没有市场价值，项目将难以保持长期的竞争力和优势。
我们的团队集招商和运营于一体。 招商引资只是整个运作的一部分。 招商引资的效果最终要接受不断变化的市场的检验。 因此，更重要的是关注产品、关注市场和消费者需求、趋势的把握和品质的控制。 整个过程是动态的，是一个思考、整合、提炼、输出的过程。
如果你做正确的事情，你就会转化，而决定一个概念最终能否赚钱的差异就是转化率。 我们的整个升级是从2019年开始的，如果我们没有提前考虑到最终的目标，就不会达到现在的水平。
同时，团队也需要知道“我们是谁，我们想做什么”，而不是将自己与任何人进行比较。 因为类比通常不会带来创新。 市场总是在变化的，尤其是当前的中国市场。 重要的是我们如何把握趋势、控制质量，是否在为市场创造新的东西。
红星资本局：后疫情时代，有同事表示要增加块式项目，减少箱式项目。 成都远洋太古里是一家邻里型商业。 需要把握哪些细节？
成都远洋太古里吴玉珊：街头商业和盒子商业都有各自的优势和不同的方式，都是市场选择的存在。
2015年成都远洋太古里开业前，国内各大城市都在大规模开展箱式业态的开发建设。 一方面，这是因为市场追求成熟的车型，因此趋于同质化； 另一方面，也是因为当时没有多少人相信开放街区能够在休闲或纯文化旅游之外取得成功。
我认为重要的不是形式的差异，也不是模式的对立，而是是否有创造的热情、创新的想法和底层的商业逻辑来支撑，是否真正为市场提供了有价值的选择，而不是简单地陷入新趋势。 一轮同质化竞争。
如今，市场上不仅有越来越多充满活力的街区，而且越来越多创新的商业理念和模式也在不断生长。 这代表着中国市场消费群体的增长和消费观念的飞跃。
放眼世界，也不乏耳熟能详的街区式、箱式商业项目代表作。 他们的共同点是与当地文化有着持久而深刻的联系。 成都远洋太古里的街道形态、建筑风格以及“快玩慢做”的零售理念，已经成为输出给城市和消费者的一套逻辑一致的观点，并与他们进行直接的对话和交流。
红星首都局：成都今年受到了很多关注和讨论。 对商业项目有何影响？
成都远洋太古里吴玉珊：如今的成都已经被品牌和消费者广泛认可为中国奢侈品消费和时尚的第三极。
成都最重要的性格就是开放、包容，所以非常国际化。 这种开放和包容让这座城市非常多元化，也拥有深厚的文化底蕴，让当地人的生活方式得以保留。
因此，成都很有节奏感，文化底蕴丰富，忠于传统的生活方式，对世界的新发展非常好奇。
红星新闻实习记者程路阳记者余瑶