2021年商业地产市场高空置率困境如何破解？
2020年是商业地产极其脆弱的一年，但也是展现韧性和创新的一年。
今年以来，一些企业因战略不明确、竞争力弱而黯然退出市场。 也有不少企业主体在危机中看到机遇，积极进行自主创新。
站在时代变迁和城市更新的浪潮下，可以说建筑百年不变，商业却年年在变。 这个时代、这个行业不断考验着我们适应环境变化的能力，让我们能够延续商业生命周期，发现商业新的一面。
怎样才能不被时代抛弃呢？ 能够抓住“机遇”、顺应潮流的自然是最好的。 如果没有，你至少要有不被发展趋势抛弃的能力。
本期我们将从消费者的微观角度，聚焦当前的宏观政策、市场环境和庞大的网络体系，探讨2021年商业地产的共性和规律，为未来发展寻找一些“风向标”。
实体企业的现状及面临的困难
经历了2020年购物中心的“至暗时刻”后，2021年行业将呈现什么？
■2021年全国计划开业近千家购物中心
去年受疫情影响，不少商场推迟开业，今年引发数量级的积累爆发。 据统计，2021年全国计划开业购物中心近千家，总体量近亿平方米，主要集中在一线和新一线经济发达城市。
其中，在一二线城市，“小而精”、社区型购物中心和现有旧工业改造项目蓄势待发； 三四线城市中大型购物中心为主流，万达、宝龙、新城控股等龙头企业进一步拓展全国版图，拉动下线市场消费。
■全国商场空置率“触目惊心”
不过，今年商场仍然面临不少困难。
去年，北京SKP以177亿元的销售额成为全球百货行业的“亮点”。 但事实是，更多实体商家正面临“店面流失”、“租金下跌”、“商户搬迁”等问题。 “尴尬地等待让我头疼。
数据显示，全国19个城市的964个样本购物中心中，2020年平均空置率为11.77%，同比增长93.9%。
数据来源 大数据
去年上半年，全国一二线城市约有三分之一的购物中心空置率超过10%。 但到了下半年，全国平均空置率年底达到11.77%，环比上涨近32.5%。 随着人群和经济复苏，购物中心空置率不降反升。
与数据相比，在真实的商场中，延迟开业的空置商铺和围墙商铺更是“触目惊心”。
■全国商业不良资产仍在增加
今年，一些缺乏资源和专业能力的商业项目在招商和运营上会遇到较多困难，商业不良资产也会增加。
事实上，天猫“双十一”开始蓬勃发展后，百货等老牌商家已经“不再发光”。 去年的一场疫情成为了“最后一根稻草”。 缺乏竞争力也导致不少实体商家直接跌入“谷底”，甚至倒闭，面临易主、换脸的命运。
2021年商业地产市场
与2020年相比，有哪些变化趋势？
哪里有困难，哪里就有机遇。 就整个商业地产而言，已经出现了明显的“分化”和“进化”趋势。 这些变化趋势值得每一个商业地产人仔细思考。
1、“互联网反垄断”出台，商场数字化
去年11月，国家市场监管总局发布《平台经济反垄断指南（征求意见稿）》，并联合中央网信办、国家税务总局就规范经济行为举行行政指导互联网平台反垄断网络经济秩序。 是的，互联网平台也从快速扩张阶段进入了规划有序阶段。
此次反垄断整顿不仅有利于线上线下的公平竞争，也有利于促进线上线下的相互融合。 对于实体商业来说是一个发展机遇，也会迎来一些新的机遇。
2、“低开高走”的诱惑，现有并购转型成一二线城市“主旋律”
从城市层面来看，现有改造主要集中在北京、上海、广州、深圳等经济相对发达的核心一二线城市。
从具体区位层面看，大多位于城市核心区、核心商圈或成熟商圈，周边商住配套设施趋于完善。
南京德基广场
例如，德基集团入主雨润国际广场、唯品会收购安良国贸购物中心并推出全国首个城市奥特莱斯、宝能集团重组上海烂尾楼建设宝能中央中心等。
低成本拿地、高利润、成熟商圈……这些都是现有改造项目的“闪光点”。 无论是领先开发商还是新进入者，他们都蓄势待发，渴望尝试现有的改造。
并购及改造项目
可以预见，在土地溢价的一二线核心城市，既有改造项目将成为市场主流。
3、5万至10万平米体量是主流，社区商业成为竞争新蓝海。
随着一城多中心向城外扩张的发展格局，区域性购物中心逐渐显现出活力，5万至10万平方米被认为是区域性购物中心的理想规模。
近年来，3万-5万平方米的比例增长最为明显，而这背后是“小而精”业态的悄然崛起。
由于社区商业靠近人们的生活区域，是“生活的最后一公里”，因此拥有庞大而稳定的消费群体。
除了龙头商业企业全面布局社区业态外，批发市场等一些老业态也正在尝试、探索、转型为社区生活中心。 北京悦恒正大新生活广场的前身是天蓝田服装批发市场，万友汇一期则是由北方明珠百货大楼改造而来。
4、“双循环”利好政策支持将释放和扩大奢侈品消费市场
当前疫情之下，国内消费者回归海外消费。 国内高端商场普遍受益，业绩逆势大幅增长。 与此同时，众多世界奢侈品牌也看到了国内市场的巨大潜力。
此外，国家及时调整多项政策释放扩大内需红利，进一步体现内循环消费的巨大潜力。
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LV、DIOR、GUCCI等奢侈品牌纷纷开设旗舰店和区域首店； 高端购物中心和各大电商平台掀起了更为激烈的门店竞争，足见奢侈品牌通过多种渠道增加中国市场曝光度的野心。
不少高端商场趁热打铁，纷纷调整并开始重建，或积极引进品牌首店、旗舰店。
5、“轻资产”解决行业难题，成为市场必然趋势
此前，商业地产行业一直存在重数量轻质量、重开发轻运营的问题。 商业资产的价值普遍较低。
尤其是一些过于依赖高租金租赁模式的商场，在疫情期间承受着巨大压力，面临密集关店以及电影院、影院、娱乐等体验业态的关闭，其弊端已经显现。
2020年，大部分龙头企业开始尝试轻资产开发运营模式。 大悦城、万达商管、华润置地、新城控股、宝龙地产等代表企业今年都在加大轻资产项目比重。
当前，轻资产运营模式的热度持续上升。 与以往的租赁模式相比，轻资产运营具有更强的资源整合能力和更好的抗压能力。
企业思维也从甲方思维转向管理者和服务商思维，商业回归到运营本质，这对消费者来说也是好事。
未来，轻资产上市极有可能成为行业趋势。
6、新锐、网红品牌成为“新宠”，商场自营品牌开始发展。
一方面，商场的空置率确实令人头疼。 另一方面，也推动品牌业态升级，为商场注入一股“新鲜血液”。
从就业角度看，服装零售受到严重打击，但也有不少老牌国产品牌逆势“改头换面”卷土重来； 娱乐、体育持续火爆，尤其是下半年，医疗、健康、优质生活服务需求激增。
继健身房、溜冰场之后，骑行、滑雪、马术、冲浪等户外运动逐渐走进商场，也出现了多家门店组合的集合店，这些都为商业空间提供了新的体验潜力。
另一个有趣的现象是，除了传统主力——餐饮外，几乎每个城市的商场里，新能源汽车、茶咖啡、高端奢侈品、国货美妆、网红品牌等占据了大部分。疫情后的租赁需求。 ，成为租赁新的主力军。
另一方面，越来越多的商业地产业主开始发展自营品牌，赋能轻资产模式的同时提高商场的抗风险能力。
不得不说，在整个商业地产生态圈中，只有“品牌+场景”创新才能真正实现价值创新。
7、室内外的界限越来越模糊，变得社交化、场景化、绿色化。
不拘泥于购物中心的“传统盒子”形式，模糊室内外空间的界限似乎已经成为一种趋势。
主要体现在两个方面：一方面，在建筑形式上，不一定局限于裙楼、塔楼的外观； 另一方面，对于室内空间的景观设计来说，可以有一个类似外观的“盒子”，推门进去，就没有山洞这样的东西了。
“这里是一座山”立面
8、交通+社区聚合效应，TOD打造社区生活生态系统
随着大城市交通规划的快速发展，TOD商业也将成为购物中心开发商重视的领域。
在一二线城市商业存量和土地日益紧张的背景下，TOD商业模式凭借强大的公共交通系统和辐射半径、庞大稳定的消费基础以及政府不断出台的利好政策，成为未来城市发展的关键。 必然趋势。
按照TOD发展逻辑，城市轨道交通上的“微城市”是TOD综合体中不可或缺的一部分。 商业依托TOD强大的交通网络，也反哺TOD。
打造社区生活生态系统，构建强大的多环效应，是国内TOD综合体不可阻挡的发展方向。
但同时，由于目前开发周期长、规划设计难度高、开发主体之间利益关系复杂，提高了开发门槛。 目前该游戏的国内玩家仅有20人左右。 其次，必须在更大的整体范围内考虑TOD模式的潜力。 如果没有这样的意识，很容易在业态和品牌上出现布局偏差。
在商场的运营体系中，我们需要关注的时间维度不断扩大，从1天、2天……到100天、1000天……
对于商业综合体的建设，需要预留足够的空间和快速反应能力，以应对多种业态的重新布局和组合，并实时调整以满足市场需求。
当然，世界上没有两个购物中心是完全相同的。 所谓“时代趋势”、“成功模式”，还需要适应当地市场、消费群体等重要因素，重建“自有”的购物中心体系。 突出差异和特点，形成根深蒂固的记忆点。
只要新技术层出不穷，淘汰自然就会持续下去。 时代的车轮滚滚向前，没有人能保护自己不被无情碾压。 我们唯一的办法就是时刻关注变化，跟上并利用这些变化。