界面新闻记者|朱永灵 徐越
界面新闻编辑|徐越
郑志刚社交媒体账户的最后一次更新是在9月23日。
过去，这家非常注重打造个人IP的香港“第三代企业”保持着每月至少两三次更新的节奏。他最后一次公开露面是一个月前。
9月26日，在新世界发展2024财年业绩发布会上，郑志刚正式宣布，他自愿辞去新世界发展首席执行官一职，并“决定在人生的下一阶段投入更多时间致力于公共服务”。四分钟的演讲结束后，他阐述了一些重要事项，离开了会场。接替他的新任首席执行官马少祥主持了其余会议。
在本次业绩发布会前24小时，香港四大豪门之一的继任者即将被淘汰的消息就已经传出。 24小时后，新世界发展随财报公布了高层人事变动，以及K11的安排，这是程志刚执掌新世界发展期间最重要的成就。
截至2024年6月止的财年，新世界发展遭遇20年来首次亏损。持续经营业务收入同比下跌34%至358亿港元，核心经营利润下跌18%至69亿港元。这部分还不算损失。但在计入资产减值准备和股权出售造成的合计175亿港元非现金损失后，公司净利润亏损为171亿港元，其中归属母公司净利润亏损近19.7港元十亿。
图表制作：界面新闻何淼
郑志刚的退出程度在中国家族企业中极为罕见。他辞去了家族旗下上市公司的几乎所有重要职务。除了担任新世界发展行政总裁外，郑志刚还退出了新世界百货以及新世界发展姐妹公司新创建和周大福珠宝的董事会。彼于新世界发展执行董事及执行副主席职务转任非执行董事及非执行副主席。
一位知情人士告诉界面新闻，事实上，郑志刚的父亲、郑家第二代继承人郑家纯已于2022年下半年重回一线，而当时郑志刚已经从主持岗位上退休。担任代表的情况。
界面新闻试图联系郑志刚进行采访，但截至发稿，尚未收到回复。
郑志刚带走的唯一的东西，就是他投入最多心血的商业地产品牌K11。是郑志刚于2008年创立的商业地产品牌，以“艺术+商业”融合而闻名。郑志刚全资拥有的AC集团斥资2.09亿元向新世界发展购买了5家K11相关运营公司以及K11的独家管理权，相当于作为一方继续为新世界发展管理K11物业B.
至此，这个乌托邦实验计划在诞生第16年就已得出结论。
图表制作：界面新闻何淼
对于郑志刚来说，K11的答卷在其父亲郑家纯和投资者眼中很难与之相比。
在K11重金投入的粤港澳大湾区，广州K11将于2022年9月推出一、二层品牌升级，力争成为继太古汇之后广州第二家豪华购物中心。如今两年过去了，广州K11仍未重新开业，错过了Covid-19疫情期间奢侈品牌在国内增加零售点的窗口期。
目前，广州白鹅潭万象城和太古聚龙湾项目正在建设中，太古聚龙湾项目首个开放区计划于明年开业。 K11在华润和太古这两个实力更强的奢侈品巨头面前处境尴尬。
原定于2024年底开业的深圳蛇口K11也将推迟开业。这是K11在内地的首个旗舰项目，对标的是香港的K11 Musea。但与后者位于拥挤的尖沙咀不同的是，K11位于深圳南山区的最南端。其所在的太子湾地铁站是地铁12号线终点倒数第二个车站。10月中旬，K11还被红水马包围，内部装修尚未完成，红绿灯和公交站台附近道路尚未启动。
类似情况还有K11在香港航天城建造的11 Skyes。 K11希望将其打造成香港最大的零售、娱乐和商业地标。不过，除了办公楼和娱乐设施外，零售和餐饮也要配合香港航天城项目的建设进度，最早也要到2025年第四季度才能投入使用。按照规划，航天城建成后，十一天空将能够与香港国际机场、港珠澳大桥香港口岸无缝连接。不过，考虑到大多数奢侈品牌都在附近的香港机场设有免税店，而位于离岛地区的港珠澳大桥香港口岸并不是内地游客入境香港的主要选择， 11 Skyes 能否占据重要的奢侈品牌市场？ ，仍未知。
此外，对K11和郑志刚意义重大的首个K11项目——位于香港尖沙咀的K11购物艺术中心，近日也传出将出售给华润隆地。
表格下面的数据也不好看。
新世界发展并未在财务报告中单独披露K11的业绩。不过，上述知情人士告诉界面新闻，“K11在内地所有商场的销售额加起来可能还抵不上一个万象城的销售额。”
目前，K11共有9家正在运营的购物中心，其中7家位于中国大陆，分别位于上海、武汉、广州、沉阳、天津和宁波。相比之下，深圳万象城2023年销售额将突破130亿元。
三代祖父母郑裕彤、郑家春、郑志刚 图片来源：大公文汇
郑志刚是含着金汤匙出生的。其祖父郑裕彤是周大福珠宝金行创始人周志远的女婿。其后创立新世界发展，并带领新世界发展成为香港四大地产发展商之一。其父亲程家春为程裕同长子，现任新世界发展、新创建及周大福珠宝董事局主席。
郑志刚，1979年出生，是郑家纯的长子。和很多中国传统家庭一样，郑裕彤非常宠爱长子和孙子。他生前，曾有不少三代祖辈站在一起的公关照片。郑志刚的教育道路是典型的精英教育。 14岁赴美留学，考入哈佛大学攻读东亚文学。他还前往京都的斯坦福日本中心学习了一年的日本艺术和文化。哈佛毕业后，郑志刚曾在高盛、瑞银等顶级投行工作，直至2006年加入新世界发展。
界面新闻在2018年对郑志刚进行了专访，当时的他以标准的豪门继承人的形象出现，戴着黑框眼镜，穿着西装。他说话自信，举止得体。
但2023年底，当Louis在香港K11 Musea旁边的场地举办大秀时，界面新闻记者再次见到郑志刚时，他的形象彻底释放了：不再戴框架眼镜，留起了胡子，长长的卷发，打蜡的刘海垂到眉毛，像个嬉皮士。
变化不仅仅来自于衰老。
未能将K11打造成个人和新世界发展的代表作，从而彻底离开家族企业的权力中心，或许是程志刚45年来人生遇到的最大挫折。
郑志刚（右）在2023年底Louis Hong Kong秀场。图片来源：郑志刚个人公众号
2008年，29岁的郑志刚走进了家族商业帝国为他打开的大门，起步顺利。一年前，他主导了新世界百货的IPO。作为崭露头角的第三代接班人，他向家族和公司证明了自己的能力。新世界百货成立于1993年，是新世界发展的零售旗舰。当时，其在内地拥有30多家百货店。
2008年，郑志刚着手改造老化的新世界百货。次年，新世界百货正式宣布形象改造计划，将旗下商场重新定位为“时尚店”或“生活店”，打破了百货商店按档次定位的传统。郑志刚想当“企业家”而不是“守门员”的心态此时就显露出来了。
与此同时，一个更加雄心勃勃的想法正在郑志刚的脑海中酝酿。他想要打造一个真正具有开创性的品牌，将艺术与商业融为一体，打造一个世界上少有先例的“购物艺术中心”。这既涉及郑其刚个人热爱艺术的私心，也涉及商业考虑。他预测，随着中国经济的蓬勃发展和城市富裕人口的增长，线下零售将需要新的想象力。
当年，新世界发展从政府手中拿下了香港尖沙咀河内道的重建项目，郑志刚也借此机会将自己的想法付诸实践。于是K11诞生了。 2009年12月，K11的第一个项目——K11购物艺术馆在尖沙咀开业。该商场被誉为“世界第一购物艺术购物中心”。据公开报道，K11购物艺术中心的营业额较整改前增长了两倍。
程志刚乘胜追击，将K11拓展至更广阔的内地市场。接下来的十年，上海K11于2013年开业，这是K11在内地的第一家购物中心，随后是2017年的武汉光谷K11，2018年的广州K11和沉阳K11，以及2019年的香港K11 Musea。
K11 在其第一个十年创造了声音。在此期间，其备受瞩目的亮点之一是2014年上海K11举办莫奈画展。为期三个月的展览共吸引参观者35万人次，最大日接待参观者近8000人次，直接带动了商场的人流量和销售量较平日高峰期增加30%。
开业第一年，广州K11保持了每三个月更换一次艺术展览的频率。再加上KPF建筑事务所设计的优秀建筑硬件和首店占比超过50%，当年月均客流量超过百万。
现在回想起来，郑志刚对K11的定位和线下零售发展趋势的判断颇具远见。如今，不同品牌的购物中心都在不同程度地将艺术文化内容引入线下空间，带动线上线下的人流流动，创造差异化的体验。
还有一件事也体现了程志刚的远见。 2017年，郑志刚创立风险投资基金C（2022年更名为C），专注于能够吸引中国千禧一代和Z世代并在他们之间建立联系的项目。 C的投资涉及时尚、艺术、科技等，比较著名的项目有小红书、SHEIN、蔚来等。
郑志刚曾对界面新闻表示，C的投资项目也可以与K11的线下业务结合。 2018年，郑志刚向AI整体解决方案公司Aibee投资过亿元。后来Aibee成为K11商场用来管理用户的工具。
图表制作：界面新闻何淼
但有远见和善于管理是两种没有必然联系的能力。而且，K11的开创性意味着它在国内没有先例可供参考。每一步都如同摸着石头过河。如果说K11能够因为创始人的远见而获得开拓满分——这也是郑志刚在播客节目中对自己给出的评价；那么仅从商业角度评估这个答案就不足为奇了。满足。
据公开资料显示，K11曾发布数据称，位于香港尖沙咀的K11购物艺术中心成立第一年就收回了投资。据新世界发展官方新闻稿称，该商场总投资达30亿港元。
前述业内人士向界面新闻解释称，如果收回运营成本，即实现正现金流，这并不难实现，但关键是前期的资金投入能否产生相应的回报。他表示，K11在内地的一些项目从商业角度来看确实是成功的，但单独来看，写字楼的租金收入其实贡献了大部分。 “相当于K11的业务为其提供了品牌溢价，但真正获得溢价的是写字楼。”上述知情人士表示。
他还透露，K11是近两年才开始对综合体项目中的商业和办公楼进行单独测算，并与业内其他项目进行对标，以便对K11的商业表现有正确的认识和评价。
这间接反映出郑志刚并不是一个善于算账的人。 “他是一个有远见的领导者，但不是一个好的经理或CEO。他对项目的要求更多是在品牌影响力层面，但对现金流的要求就不那么明确了。”
与同行对标结果显示，在反映运营效率的指标——经营净现金流方面，K11购物中心尚未达到行业一般购物中心的水平。
最直接的原因就是入不敷出。
不难想象，建设“购物艺术中心”的投资比普通购物中心要高。
前述内部人士透露，K11早期不惜斥资数千万元举办展览。为了让整个商场充满艺术气息，K11也将装修得更加用心。
还有一个外界看不见的高成本，来自于K11内部的数字化建设。知情人士告诉界面新闻，K11在数字化系统建设上比较先进。拥有近100人的IT团队。这部分的人工成本每年达数亿元，却很难产生直接回报。以K11目前的规模，无法形成规模经济来摊薄上述成本。
另一方面，K11自身的定位也增加了其获取利润的难度。
除了奢侈品牌之外，K11更青睐小众品牌而非大众品牌，因为它们更能呼应K11的艺术人文氛围，有助于巩固其差异化的“购物艺术中心”定位。但从商业角度来看，小众品牌也意味着“群众基础薄弱”。现阶段中国中高端消费者还无法像日本、英国消费者那样对小众品牌形成广泛接受度，表现出较强的购买力，更青睐顶级奢侈品牌。
2014上海K11莫奈展 图片来源：上海K11微博
K11并非没有意识到这些问题，但其调整将在2020年后更加集中。一个可能的原因是郑志刚的紧迫感加剧——当时K11已成立12年，但声誉和口碑并不好够了，留给他证明自己的时间不多了。不幸的是，随后几年持续不断的疫情成为了一个不可忽视的变数，这在一定程度上模糊了郑志刚的视野，干扰了他对形势的判断。
广州、上海、武汉的K11将于2021年至2023年陆续推出部分品牌升级。其中，上海、武汉将主打年轻潮流、小众时尚，广州则向重奢转型。
当时，疫情引发的海外奢侈品消费回潮一度坚定了品牌加大对中国市场投入的决心。这也是K11难得的窗口期。
能够引进奢侈品的房地产开发商，梯队分布明显。排在第一梯队的是太古、华润、九龙仓和恒隆。定调，一个商场能否跻身奢侈品商场，路易、爱马仕、迪奥、古驰等几个领军品牌必须上榜，也是销量的保证。香港K11 Musea已经拥有Loewe、Yves Saint 等二线奢侈品牌，但始终缺乏主力。
加入奢侈品牌阵列，K11也不断展现“诚意”。
2023年11月，Louis将首次在香港举办演出，地点将是香港K11 Musea旁边的星光大道。界面新闻了解到，此次时装秀得到了K11的大力支持。此外，一位熟悉K11招商的人士表示，广州K11给予领先奢侈品牌低租金和装修补贴的优惠政策，其他二三线奢侈品牌也能享受低租金。
然而，这些努力都无法承受市场的快速变化。经过几年因疫情而繁荣的中国奢侈品市场出现了急转直下的情况。中产消费者消费意愿下降，部分消费再次流向海外。就连恒隆集团前董事长陈启宗也对中国奢侈品销售的方向做出了错误的判断。疫情期间，他曾在《致股东信》中坚信，即使出境游重新开放，中国奢侈品消费者仍会因为服务和习惯而留在内地消费。但事实并非如此。
像广州K11这样在市场好的时候专门为奢侈品牌预留空间的购物中心，现在却陷入了招商遇阻的尴尬境地。
10月中旬，广州K11仍有大量空商铺供拍摄：界面新闻 朱永灵
除了对现有项目的调整外，K11这几年也表现出了继续扩张的决心，以进一步强化品牌矩阵，形成规模优势。
2020年下半年，K11相继宣布将在上海淮海中路和深圳太子湾建设K11购物中心，完善其在华东及大湾区的版图——这也符合新世界发展的战略定位。近年来深度拓展大湾区和长三角地区。总体收缩北方战略。
2021年3月，K11拿下首个轻资产项目，并将以管理服务商的身份引入K11入驻上海金桥商业项目。此后，K11以轻资产模式加速扩张。目前已正式公布的K11轻资产项目包括厦门、无锡、湖州三个项目。
K11是一个定位比K11更年轻的子品牌。其目标客户群是消费能力相对较弱的Z世代人群。品牌入驻要求没有K11那么高，且大多位于非一线城市或非核心区域。目前，K11在内地已开业或正式宣布的购物中心有15家，其中9家是K11，其中4家已经开业——分别位于武汉、天津、沉阳和宁波。
K11做大做强的底气还来自于K11在行业内建立的品牌力。知情人士告诉界面新闻，郑志刚对K11的品牌影响力非常有信心，因为K11确实收到了很多“冲着名气而来”的轻资产项目的橄榄枝。然而，对金融不敏感的郑志刚对K11在行业的成功并无信心。对运营层面的竞争力缺乏清晰的认识。
此外，K11与其主打产品K11 Art Mall（K11购物艺术中心）的内部定位差异还不够明确。据知情人士透露，程志刚对艺术性较差的K11兴趣不大，近两年几乎不再亲自管理K11的业务。在公司内部讨论中，他更关注艺术展览如何与商业融合、如何设计线上线下一体化体验、甚至某个KV（key ）设计等细节问题。产品体系的定位和梳理并不是他关注的重点。
图表制作：界面新闻何淼
这几年，K11也在如何“做艺术”上不断调整策略。
K11内部一直在探索如何将“艺术+商业”融合起来，这也是郑志刚投入了大量精力的事情。
一位曾与K11合作过的艺术项目经理告诉界面新闻，与普通商场通常将艺术展览分配给营销部门不同，K11的商场有一个“艺术空间部”，专门负责对接艺术项目。他们由郑志刚领导，由2010年成立的K11艺术基金会（K11 Art）领导。
项目经理表示，虽然从艺术家的角度来看，与K11和其他商场的合作没有本质区别，但他能感受到K11对艺术项目有更高的标准。 “K11打造的东西可以称之为展览，从概念到工作组织都比较完整，这对于其他商场来说就很难说了。如果规模更大的话，可能会包装成一个概念比较笼统的展览，否则就很难了。”成为一件孤独的事。”艺术家的作品吸引大家打卡。”
但近十几年来，中国的会展消费市场发生了巨大的变化。
据悉，疫情期间，郑志刚参观了将于2021年开放的上海浦东美术馆。后者得到了国有陆家嘴集团的支持。浦东美术馆的水平让郑志刚意识到K11的国际艺术资源已经不再是其独特的优势。在艺术展览方面，K11很难与这些国家斥巨资兴建的美术馆竞争。
据界面新闻报道，郑志刚一直在有意识地减少这方面的投入，他对展览的要求也逐渐发生变化，更加注重吸引流量。与此前数千万元的大规模展览支出相比，K11在一线城市的单场展览投入减少至1至200万元甚至更低。
当然，K11的财务状况也是做出这一决定的重要原因。界面新闻从另一位知情人士处获悉，近几个月在广州K11展出的阿童木IP展的落地成本已大幅降低。此外，广州K11近期已裁员数十名，外包给设计公司的订单量也远低于往年。
界面新闻询问了与郑志刚接触过的人对他的评价，几乎所有人都提到他不擅长管理。
但事实上，K11聘请了很多人才来弥补郑志刚的管理短板。比如，曾在阿迪达斯、锐步工作过的吴轶君，2020年至2022年担任K11集团品牌总经理。在K11短暂工作后，吴轶君转投登喜路。
据界面新闻报道，这些人大多很快就离开了，因为郑志刚的授权不明确，无法适应公司环境；即使他们留下来，也很少有人得到很好的利用。更换的旋转门也增加了公司的沉没成本。
郑家三代子孙众多。在一个亲情与权力密不可分的家庭里，“君臣父子”是交织在一起的。如何对待彼此，是相当微妙的。郑裕彤手下，郑家纯和郑家成有两个妻子。郑家纯与妻子叶美清育有三子一女，还与“心腹”王英玉育有两个儿子。
复杂的家庭环境可能造就了他多疑的性格。 K11设有“内部审计部门”。原本的相互监督，最终因为人性的扭曲，变成了员工告密的阵地。据知情人透露，“内审部门的小邮件满天飞，有真有假，但郑志刚倾向于相信这些邮件的内容。”上述艺术项目经理也告诉界面新闻，他在之前的合作中就感受到了K11的影响力。内部斗争愈演愈烈。
不过，郑志刚曾向英国《金融时报》表示，他设立这样的“举报机制”，就是为了听到员工的“真实声音”。