2014中国商业地产城市发展排行榜
排名前40名的城市分别是：上海、北京、沉阳、成都、广州、深圳、杭州、南京、武汉、西安、苏州、天津、青岛、大连、无锡、宁波、重庆、厦门、济南、长沙、常州、郑州、福州、哈尔滨、合肥、昆明、烟台、呼和浩特、太原、南昌、南通、南宁、长春、扬州、石家庄、乌鲁木齐、贵阳、海口、徐州、兰州.
经济改革带来城镇人均可支配收入稳定增长和消费转型。尽管各个城市的人均可支配收入和人均消费支出有所不同，但城镇居民的消费结构几乎是相同的。
食品等功能性消费品虽然占比最大，但逐年下降，而衣着、文化消费占比明显上升，说明非功能性消费意识有所增强。这种消费结构的变化对于商业地产市场来说是个好消息：
开发商和零售商的信心指数直接影响城市商业地产的开发进程。
1.5线城市中，成都、大连和武汉最受开发商和零售商青睐，二线和三线城市中，哈尔滨和南昌分别占据主导地位。与同级城市相比，它们表现出更好的商业活力和更强的消费需求。
开发商和零售商之间有着紧密的联系
通过对比商业地产开发商和零售商的进入城市、进入数量、路线图，我们发现他们的进入城市节奏基本一致，并且相互影响。他们共同影响城市商业升级进程。
通过对比宏观经济发展指数和零售商发展指数，我们发现南京、济南、无锡、青岛、呼和浩特未来商业发展潜力不容小觑。他们的经济发展已经达到一定规模，但进入的零售商数量却与此不匹配。重庆、宁波、大连、合肥、西安则正好相反。他们预见到了未来城市发展的机遇。虽然其经济发展水平不如许多沿海城市，但进驻的零售品牌数量却明显领先于当地经济发展。
1、宏观经济分析
根据这40个城市的宏观经济数据发现：
北京人均可支配收入仅排名第8；在前十名排名中，长三角城市占据第6位，成为财富最密集的城市群。
广州的人均消费是所有城市中最高的。厦门、西安、大连、沉阳、重庆、哈尔滨等地消费意愿较高，商机潜力较大。
与普遍认知不同的是，无论一线城市还是二三线城市，居民消费结构占比几乎相同。食品等功能性消费品虽然占比最大，但逐年下降，而服装、文化消费占比则明显上升。说明非功能性消费意识有所增强，这种消费结构的变化对于商业市场来说是个好消息。
2、商业地产数据分析
商业地产开发商和零售品牌的数量无疑对一个城市商业地产的发展有着巨大的影响。因此，我们对国际国内大型商业地产开发商进入各个城市进行了统计，找出对这些开发商最有吸引力的城市。与此同时，零售品牌近年来在不同级别的城市开设了大型门店，针对160余种奢侈品。 、潮流品牌、快时尚、电影院、连锁咖啡店、连锁超市、快餐店等知名品牌的开业统计，展示了不同城市对零售品牌的吸引力。
3、大型商业地产开发商和零售商人气分布
开发商最喜爱的城市
对40个城市大型商业地产开发商进驻情况统计发现，与同级城市相比，武汉、成都、大连、哈尔滨等地受到更多开发商青睐，大型商业地产开发商更倾向于在这些城市定居甚至加深他们的存在。 。
值得注意的是，南昌的吸引力远超其他同级别三线城市，甚至已经赶上部分1.5线城市。相反，厦门较高的投资准入门槛可能会成为厦门商业发展的绊脚石。
值得注意的是，沉阳近年来投资热情高涨。近两年，沉阳商业地产投资总额已超过上海，仅次于北京。
零售商和商业房地产开发商的投资速度几乎相同
开发商和零售商之间有着紧密的联系。通过对比商业地产开发商和零售商的城市、数量和路线图，我们发现他们进入城市的节奏基本一致，并且相互影响。大多数商业地产开发商和零售商之间的关系非常密切，也比较长期。战略伙伴关系，共同影响城市商业升级进程。
最受奢侈品牌青睐的城市
在最受奢侈品牌青睐的城市排名中，北京超越上海位居第一，东北城市占据三席。相比之下，财富集中的长三角地区城市仅占两席。
过去，奢侈品牌进入中国是采取保守、循序渐进的发展路径：从北京、上海一线城市开始，然后逐步进入二线城市，整个过程需要五到六年的时间。 。如今，不少奢侈品牌纷纷缩短扩张周期，快速进军三线城市。
与沿海一线城市相比，这些三线城市的零售额增长更快，工资增长也更高。政府在刺激消费方面发挥主导作用，使得这些品牌的知名度迅速提升。
最受时尚品牌青睐的城市
与奢侈品牌不同，潮流品牌往往特色鲜明、概念新颖，拥有自己独特的受众群体。潮流品牌零售商与大多数其他零售商不同，他们对各个城市的偏好不同，其中重庆和广州的门店数量位居前列。
在最受欢迎城市的排名中，进入东北、华东、华南和西南地区的零售商数量非常均匀。沉阳、杭州、天津、武汉、西安、昆明、厦门、哈尔滨等城市开店数量相差无几。可见潮流品牌在规划扩张路线时更加注重城市的时尚潮流和文化接受度，在全国各地遍地开花。
最受快时尚品牌青睐的城市
在快时尚品牌最青睐的十大城市中，广州并未上榜。大多数快时尚品牌倾向于选择深圳作为第一个进入的南方城市，而广州一直被认为是品牌服装最难销售的城市之一。这与广州当地人的消费习惯和商业环境有关。
子主力店群取代主力店群进入购物中心阶段
快时尚品牌的快速发展，加速了中国商业地产从单一百货店向时尚购物中心的转变。传统百货商场很难为单一品牌提供大面积的面积。快时尚品牌正在积极扩张和开设门店，为业主提供了将多个此类品牌合并以取代百货商店的机会。如今，快时尚品牌等中型租户的崛起，逐渐形成了商场内的“副主力店军团”。快时尚品牌还具有设计特色、价格实惠的优势，能够吸引人气。平均租金支付能力也高于百货商店，这进一步增强了其对房东的吸引力。
4. 具有商业地产潜力的城市
通过比较城市宏观经济发展指数和零售商发展指数，部分城市经济发展已达到一定规模，但商业发展仍有较大空间，这对零售商进一步发展具有吸引力。南京、济南、无锡、青岛、呼和浩特未来业务发展潜力不可低估。
相反，一些城市，如重庆、宁波、大连、合肥、西安等，已经预见到了未来城市发展的机遇。虽然他们的经济发展水平不如许多沿海城市，但零售品牌的建立数量却明显领先于当地的经济发展。
沉阳、成都、天津、武汉一度被认为存在巨大的商业地产泡沫，但数据分析发现，这些城市的经济发展水平与零售商数量相匹配，且正在逐渐成熟。
5、城市商业发展路径
对40个城市361个商圈的综合调查显示，商圈的更新和变化促进了整个城市的商业发展。
城市商业初级阶段——商圈高度集中
代表城市：扬州、徐州、南通、烟台
这些城市只有一个高度集中的商圈，具有一定的历史地位，交通便利，人流量大，知名度高，商业业态相对单一，以百货商店和中小型购物中心为主。只有当这些城市的人口增长和消费能力达到一定规模时，这些城市商业地产的发展才会逐渐进入中期阶段。
城市商业中期阶段——商圈离散分布
代表城市：重庆、南京、苏州、青岛
这些城市往往由一个核心商圈和多个副中心商圈组成。当核心商务区的辐射力超过其自身覆盖范围时，新兴商务区逐渐在城市的各个角落形成，以缓解核心商务区的影响。覆盖压力；无锡、济南等城市正以其强大的商业潜力逐步过渡到这一阶段。
城市商业高级阶段——商圈多中心聚集
代表城市：上海、北京
上海、北京的城市商业已发展到高级阶段。全市分布着多个大型商圈。每个大型商务区均由一个核心商务区和多个二级商务区组成，城市副中心区域内还存在多个二级商务区。圈层及边缘商圈；随着人口和经济的不断增长，成都、沉阳、广州等城市也正在向这一高级阶段发展。
6、中国商业地产10强城市
上海和北京分列第一和第二位。作为世界知名的国际大都市和中国的经济政治中心，他们是商业地产当之无愧的领跑者。
近年来，两地商业发展呈现稳步发展态势。无论是众多国际零售商对优质商铺的强劲需求，还是传统开发商进军商业地产的必然趋势，这些都对两地商业市场起到了积极作用。其商业地产仍有很大的发展空间。
相比之下，同为一线城市的广州和深圳在排名中仅排名第5和第6。他们的商业市场开发不足。由于地理位置相对较近，靠近亚洲最大的商业金融中心香港，导致南部沿海地区的大量消费需求被分流。两地商业发展面临更大挑战。如何实现差异化，提升各自城市的竞争力，将成为两地商业发展的新目标。 。
沉阳、成都、武汉是三个颇具争议的城市。它们的综合用途开发水平、供应量和空置率都很高，经常被描述为“鬼城”和“泡沫城市”。但在排名上，他们分别排在第3、4、9位。
中国的城市化是城市扩张。人口的增加和多中心的发展肯定需要更多的物业。从消费角度来看，中国的消费需求正在快速增长，零售商在这里找到了全球最大的业务拓展空间。更多的消费需求将消耗更多的商业面积。
此外，城市发展的关键在于产业和人口的集聚能力。他们决定当地商业地产是否具备可持续发展的基础。
沉阳、成都、武汉这三个城市近年来都经历了产业升级。自然人口比例越来越低。但由于外国人移民带来的机械增长，人口比例逐年上升。在城市扩张加速、城市人口快速增长、零售品牌积极扩张的背景下，这三个城市共享的商业物业将逐渐被吸收和消化，将存在更多潜在机会。
长三角城市群是各经济圈中财富最密集的区域。杭州、南京作为江浙两省的省会城市，商业发展程度仅次于上海，聚集了省内周边城市的消费力。但两地商圈的辐射能力难以应对不断增长的消费需求，以至于一些开发商和零售商纷纷向周边城市转移，形成了由多个大大小小的商圈组成的城市经济带。未来，这两个城市应该在多个商圈的相互依存、相互促进中发挥引领作用。
与北京、上海、广州、深圳等老牌一线城市相比，西安作为二线城市，堪称后起之秀。西安房地产市场起步较晚，商业发展滞后。
然而，随着西部城市经济的逐步繁荣和城市化的深入，西安的商业地产开发如火如荼、快速增长，并逐渐从单一的购物模式向现代多功能综合体模式转变。近两年，西安商业地产项目在全市多个城区、多个领域陆续入市，其中包括西咸新区、曲江二期等区域。但特色新项目较少，体验式商业仍在逐步完善。因此，未来商业项目的品质提升和多元化发展将有助于推动西安商业地产的成熟和完善。