惊喜！一二线城市购物中心空置率终于下降
统计时间：2019年1月1日-2021年12月31日
“出租率”和“空置率”定义：根据现场所有门店数据计算，出租率=租赁店铺数/店铺总数； 空置率 = 1 - 入住率
统计范围：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、青岛、郑州、武汉、长沙、重庆、成都、西安、合肥、福州、厦门、贵阳、昆明等20个城市，商业面积5万平方米及以上开业商场1131家
（除特别说明外，本报告均使用上述样本数据）
01
全国20个城市商场平均空置率为9.0%
谁在阻止？
// 一二线城市抗周期能力较强，二线城市生存压力较大。
从一线城市来看，二线城市总体表现优异，空置率略低于一线城市，租赁条件较好。 二线城市购物中心生存压力加大，或将加速行业洗牌。
得益于较好的经济环境、较高的人口密度、较强的消费能力以及主动变革、良好的经营能力等因素，一二线城市的购物中心具有较强的抗周期能力。
城市线路等级划分说明
一线：北京、上海、广州、深圳
强二线：天津、南京、苏州、杭州、青岛、郑州、武汉、长沙、重庆、成都、西安
第二梯队：合肥、福州、厦门、贵阳、昆明
//北京、西安、郑州市场表现良好； 昆明、苏州表现低迷。
20个城市中，北京、郑州购物中心出租率领先，空置率较低，市场发展稳定； 西安2021年也表现不俗，空置率同比为39.3%至5.1%，主要得益于该城市吸引力和实力持续提升，年内有多个备受瞩目的项目开盘，且第一店经济活跃。
2021年，购物中心空置率超过10%的城市有6个，分别是昆明、苏州、广州、福州、厦门、天津。 2020年，这些城市的购物中心空置率也超过10%，经营持续承压，市场信心急需提振。
空置率高的城市往往经济发展能力相对较弱或人均购物中心面积较高。
比如昆明，虽然人均购物中心面积较低，但GDP增速在全国省会城市中排名垫底。 高度依赖房地产业和旅游业，居民收入和消费意愿受疫情影响较大；
苏州人均购物中心面积仅次于上海、南京，达到0.975㎡/人，与人口规模和经济增长速度不匹配，供需矛盾突出。
相比之下，杭州、武汉、青岛、合肥、贵阳将在2021年卷土重来，力争摆脱“空置率高于10%”的标签。 随着优质项目开业零售市场回暖，存量项目积极改造升级刺激消费能力释放，武汉商场空置率同比下降30.5%至9.0% 。
// 20个城市区域性商圈平均空置率为9.0%，整体恢复情况好于市级商圈。
从商圈类型来看，2021年区域商圈恢复较好，20城市平均空置率下降20%至9.0%； 市级商务区承压，空置率下降0.2个百分点至11.1%。 与疫情相比，此前的6.0%仍处于较高水平。
具体来说，城市等级越高，商圈的表现越好。 一线城市商圈租赁需求活跃。 无论是市级商圈还是区域商圈，平均空置率都在7%左右。 在强二线城市，区域商圈优势更加明显。
分各个城市来看，除北京、上海、广州、深圳外，大部分城市的市级商务区与区域性商务区差异较大。 以苏州为例，市级商圈空置率接近30%，区域商圈空置率接近15%，均处于较高水平。
每个城市的知名市级商圈的命运都有很大不同。 有些人成功了，有些人则失望了。
北京CBD商圈、广州天河路商圈、深圳宝安中央商务区、重庆观音桥商圈，项目管理有效，空置率较低，租赁需求活跃；
不过，重庆解放碑商圈、长沙五一商圈、上海陆家嘴张杨路商圈等仍陷入商铺空置的问题。
02
典型城市空置率解读
北京
下半年空置率环比下降3.4%至5.7%。
一线城市中最低
2020年下半年以来，北京商场空置率持续下降。 到2021年下半年，购物中心空置率环比下降3.4%至5.7%，为一线城市最低。 其中，市级商圈购物中心空置率为5.0%，区域商圈购物中心空置率为4.9%。
从供给端看，2021年北京将迎来共计7家购物中心入市（商业建筑面积≥3万平方米），总体量超过50万平方米。 现有改造项目北京西单新城、三里屯太古里西区自开业以来就广受好评。 众多首店齐聚，打造新的消费热点，拉动市场租赁需求。
超过60%的购物中心出租率超过95%。 现有项目正在积极招商、调整品牌租户，以填补疫情期间关闭或撤出的空置店铺。 例如，位于朝阳区的龙湖北京长营天街全年升级调整品牌450+。 日均客流量恢复至疫情前水平，入住率回升至100%。
从需求端看，在国际消费中心城市建设、消费新地标北京环球度假区、冬奥会等利好因素带动下，北京零售消费市场活跃，社会消费品零售总额达14867.7亿元元，同比增长8.4%。
在此背景下，根据迎商大数据监测，2021年北京商场（商业建筑面积≥5万平方米）数量将调整为8028个品牌，其中新关店超过3600家，新开店超过4300家。 1.18。
首店经济爆发。 北京市商务局数据显示，2021年北京将开设首店（含旗舰店）901家，是2020年首店数量的近五倍。全球概念店在三里屯太古里开业，FILA全球概念店在北京apm开业，李宁旗下高端时尚品牌LI-在北京侨福芳草地开设全国首店。
“冰雪经济”需求旺盛。 冰雪运动体验、冰雪装备零售品牌积极入驻。 例如，全国首家概念空间店就位于三里屯太古里西区。
展望2022年，北京计划共有21家购物中心（商业建筑面积≥3万平方米）入市，带来新增供应213万平方米，主要分布在非商圈区域。 代表性项目如通州区堤港的北京海洋公园。
上海
新增供应高位，下半年空置率持续下降至8.3%
2021年下半年，上海购物中心空置率环比下降9.3%至8.3%。 其中，市级商圈购物中心空置率为8.2%，区域商圈购物中心空置率为8.4%。
具体来看，2021年，上海仅有40%的购物中心出租率超过95%，37.5%的购物中心空置率超过10%，略低于20个城市的整体水平。 现有项目竞争激烈，品牌更替加速。 例如，中山公园龙之梦引进了中华老字号长宁首家白玉兰店、渣打西饼店上海虎头局首家店、全球奢侈品上海首家线下体验中心等。服务平台寺库。
从供给端看，2021年上海共有30家购物中心入市（商业建筑面积≥3万平方米），带来新增供应超过230万平方米。 开业数量和数量远超2020年，位居全国第一。
新开业项目市场关注度提升，上海前滩太古里、瑞虹天地太阳宫、上海久光中心等22个项目迅速走红，入选“赢商网2021季度热点购物中心榜单”（ ☜点击查看）。 得益于优质开发商的精心建设，新项目开盘率普遍较高，因此在供应量高、竞争加剧的情况下，空置率持续下降。
从需求端看，2021年，上海社会消费品零售总额1.8万亿元，增长13.5%，规模继续位居全国城市第一。
据赢商大数据监测，2021年上海商场（商业建筑面积≥5万平方米）进行品牌调整的数量将超过1万家，其中新关门店4600多家，新开门店5300多家即将开业，开店与关店比例为1.16。
高端零售强势，国际零售品牌积极布局，首店经济水平全国领先。 例如，施华洛世奇亚洲首家全新设计旗舰店在香港广场开业，全国首家线下独立美妆旗舰店在上海新天地开业。
新兴休闲餐饮、餐饮主题区加速扩张。 例如，山海小食占据了许多商场的一楼，虎头局渣打饼店开设了许多新店； City 在北外滩来福士广场、瑞虹天地太阳宫打造了老上海、武侠概念的餐饮区。
展望2022年，上海新增供应量将大幅减少，计划入市购物中心（商业建筑面积≥3万平方米）共计25个，总体量约190万平方米。 商圈“溢出”明显，青浦区位居第一。
广州
零售总额首次突破万亿元，但空置率居高不下
2021年，广州社会消费品零售总额首次突破万亿元大关，达到10122.56亿元，同比增长9.8%。
2021年下半年，广州购物中心空置率环比下降5.0%至11.0%。 其中，市级商圈购物中心空置率为9.7%，区域商圈购物中心空置率为9.0%； 非商圈发展滞后，租赁需求疲软。
从供给端看，2021年广州新增项目11个（商业建筑面积≥3万平方米），总成交量88万平方米，为近五年来最低。 新增供应主要集中在外城区。
近40%的商场入住率超过95%，近40%的商场空置率超过10%。
中端/热门项目大力调整，如广州凯德云尚、广州凯德广场等，依托凯德集团运营生态，实现品牌重大变革；
高端/中高端项目，如广州太古汇、广州K11等，品牌层次较高，有利于深化项目定位； 与此同时，针对多元化客群的新业态也不断涌现，带来更大的消费增长空间。
从需求端来看，据盈商大数据监测，2021年广州商场（商业建筑面积≥5万平方米）数量将调整至5000个品牌左右，其中新关店超过2400家，新开业超过2500家商店，以及开放和关闭的商店。 该比率为1.04，为一线城市中最低。 与全国20个城市的开闭店总体水平（1.14）相比，略显保守。
餐饮首店众多，其中不乏很多自有流量的热门新休闲餐饮品牌。 例如Tim华南首店、Peet's 广州首店、谢果全国首店均已在广州天河城开业。
新能源汽车活跃，强大的租赁能力成为商场投资扩张的新标准。 典型的首店包括比亚迪华南最大店、广汽Aion华南首店、吉客华南首店等。
尽管空置率持续高位，但2022年广州计划开业的购物中心（商业建筑面积≥3万平方米）仍有35家，总体量超过280万平方米。 预计广州零售商业经营将持续承压。
深圳
优质新商场退出市场，疫情反复空置率承压
2021年，深圳全市社会消费品零售总额9498.12亿元，比上年增长9.6%，仅次于上海、北京、重庆、广州，位居全国第五。 与超过3万亿、位居全国第三的经济总量相比，消费领域仍有潜力可挖。
2021年下半年，深圳购物中心空置率环比下降5.4%至8.1%。 其中，市级商圈购物中心空置率为5.4%，区域商圈购物中心空置率为6.5%。
从供应端看，2021年深圳将有23家购物中心入市（商业建筑面积≥3万平方米），带来近200万平方米的新增供应，开业数量和体量仅次于上海。 深圳龙岗万达广场（目前深圳最大单体购物中心）、深圳龙华一方城（鸿荣源一方商置又一商业力作）、深圳万象前海等重大项目密集开盘，高入住率拉动市场（华润首家推出“生活美学”概念的购物中心）。
一半的商场出租率超过95%，约30%的商场空置率超过10%。 总体供需形势良好。 深圳标杆项目通过大幅调整保持竞争力：
比如，深圳万象城三期启动招商，主力店瑞欧撤出，释放商业面积2万+平米。 一、二期进行开业以来最大规模的品牌调整，新开品牌首店33家，年销售额突破130亿元；
深圳前海一方城全年新增门店150家。 2021年销售额超千万的门店有166家，占比33%。
从需求方面来看，深圳零售市场需求旺盛。 据赢商大数据监测，2021年深圳购物中心（商业建筑面积≥5万平方米）数量调整为6300个以上品牌，其中新开门店3500多家，新关店2700多家，开店率1.30，为全国最高。 20 城市最高值。
国际奢侈品牌在这里强势亮相，在华南或深圳开设了第一家门店。 例如，深圳首家精品店、深圳首家精品店在深圳湾万象城揭幕。
高消费能力和年轻人口结构的优势支撑着网红品牌的持续扩张。 Shake Shack选择深圳作为其在中国大陆市场的第三个据点。 香港知名本土快餐品牌谭仔米线选择深圳作为其内地首站。 马记荣、陈香桂等中式快餐品牌也大幅扩张。
进入2022年，疫情在香港蔓延，深圳防疫压力陡增。 部分地区疫情不时暴发。 上半年深圳商场空置率不容乐观。 此外，2022年深圳计划入市的购物中心共有22家，总体量超过170万平方米。 严峻考验下，部分商场可能推迟开业计划。
成都
下半年整体空置率下降至8.4%，市级商务区更新换代加速。
得益于消费回归，成都这座中国首店经济“第三城”，2021年零售消费市场将全面复苏。全市社会消费品零售总额达到9251.8亿元，同比同比增长14.0%。
2021年下半年，成都购物中心空置率环比下降4.4%至8.4%。 其中，市级商圈购物中心空置率为12.8%，区域商圈购物中心空置率为7.4%。 市级商圈更新换代加速，年轻群体消费需求变化带动现有项目大幅调整，导致空置率较高。
从供给端看，2021年成都将迎来15家购物中心入市（商业建筑面积≥3万平方米），总体量117.3万平方米，主要分布在主城区周边和外环郊区，进一步释放区域消费需求。
入住率超过95%、空置率超过10%的商场超过40%。 奢侈品及高端购物中心作为成都零售市场的重要组成部分，不断升级顶级奢侈品牌，进一步优化租户结构，提升项目品质。 例如，成都远洋太古里引进了瑞典顶级香水品牌西南旗舰店。
从需求端来看，据盈商大数据监测，2021年成都商场（商业建筑面积≥5万平方米）品牌调整将超过7300家，其中新开、关店超过3300家，新开业超过4000家商店，以及开放和关闭的商店。 与1.21相比，扩店需求活跃。
“首店经济”蓬勃发展。 交子公园商圈是成都目前正在积极建设的第二个城市中心和世界级新商圈。 拥有强大的商业活力，拥有全新阅读文化空间“朵云书院·饺子店”，汇集时尚品牌买手店。 ”、新加坡西餐品牌“Birds of”、RH in、怀石料理“Mizai”等首店将陆续开业。
新增运动潮流服装、潮流玩具品牌。 例如意大利潮流品牌GCDS西南首店、生活方式品牌西南首店、北美球鞋集合品牌西南首店、Maia成都远洋太古里首店等； TOP TOY西南首家店、FILA全球第二家新概念店均落户IFS。
国内外网红餐饮品牌不断入驻。 如鲁西河西南首店、成都首店、韩国“脏脏包鼻祖”OUR等。
展望2022年，成都计划共有22家购物中心（商业建筑面积≥3万平方米）入市，带来超过180万平方米的新增供应。 成都SKP、成都THE MAGIC等代表性项目将加速金融城-交子大道商圈的崛起，形成城市商业双核竞争格局。
武汉
市场明显复苏 下半年空置率环比下降20.8%
2021年，武汉市社会消费品零售总额6795.04亿元，同比增长10.5%。
2020年下半年以来，武汉商场空置率持续下降，环比下降20.8%至9.0%。 其中，市级商圈购物中心空置率为11.2%，区域商圈购物中心空置率为7.6%。
从供给端看，2021年武汉将迎来共计10家购物中心入市（商业建筑面积≥3万平方米），总体量110.9万平方米。 随着武汉广场66、武汉江辰天街、武汉K11购物艺术中心一馆等优质项目开业，以及现有项目升级改造，零售市场品质提升，市场回暖。
超过40%的商场出租率超过95%，超过30%的商场空置率超过10%。 例如，武汉武商商场国光启动了开业以来最大规模的升级，带来了奢侈品牌Roger、Goose、Goose、Apple Store等新店。
从需求端来看，据盈商大数据监测，2021年武汉商场（商业建筑面积≥5万平方米）数量调整为5200个以上品牌，其中新增门店2800多家，新增门店2400多家，以及超过 2,400 家新开和关闭的商店。 比率1.17。
奢侈品牌和设计师品牌依然表现出色。 、、Noun 等设计师精品店入驻武汉广场66； LOEWE、LV、DIOR、GUCCI等纷纷在武汉开设首店或布局第二店。
潮流玩具、新兴配饰、美妆产品活跃。 X11武汉首店、时尚集合店、ME+首店、BA配饰局首店、仓储式美妆店落户武汉。
咖啡和烘焙甜点品牌已广受欢迎。 、M摊、添、虎头局、渣打饼店、陌陌点心局都在积极拓展门店。
2022年，武汉零售商业市场将迎来供应高峰。 拟入驻商场（商业建筑面积≥3万平方米）共27家。 新增供应预计将超过330万平方米，短期内将对空置率构成压力。 新项目主要分布在非商业区。 代表项目有武汉武商梦想时代广场、武汉万象城等。 商业多中心发展格局进一步深化。
在宏观经济趋紧、消费意愿减弱、品牌理性扩张回归等新常态下，2021年商场空置率并未持续上升，而是有所回升、有所下降。 国内实体零售业务的韧性可见一斑。
进入2022年，新增供应持续增加、疫情间歇性发生、现有业态持续调整、保持竞争力成为关键命题，可能会造成空置率小幅波动。 尽管挑战很大，但居民消费升级、消费美好生活的意愿永远存在。 经过新一轮洗牌，实体商业必将涌现出新的活力。
本文来自微信公众号“赢商网”（ID：），作者：熊书苗徐娜，36氪经授权发布。