直播：“改革·成就城市·筑梦”第九届深圳地产盛典（下）
主持人：谢谢郭老师的分享。 接下来请深圳市住房协会城市更新专业委员会副主任、华润置地华南大区副总经理王源先生为我们分享。 热烈欢迎大家！
王源：尊敬的唐市长，各位领导、嘉宾、业界同仁，大家下午好！ 非常感谢主席邀请我来分享。 我很紧张。 作为曾经征战大冲的更新队老将，中间有过几年的休息。 去年年底，我刚回来，成为这个行业的新人。 我的第一个题目是《城市建设十年——从大冲改造看深圳城市更新的未来》。 大冲项目已经竣工，是一个非常成功的项目。 现在最大的挑战是未来十年城市更新的未来。 我认为这个未来已经是可见的，未来已经就在我们面前。 这是我演讲的要点。
首先说一下我对大抵消项目的理解； 二是当前政策带来的机遇和挑战； 第三，结论。
1、大冲老旧改造工程。 很多人都知道，这个项目是广东省最大的城中村改造项目。 占地面积68.5万平方米，涉及原村民1000余户、非农户300多户、居民搬迁约7万人。 搬迁、拆除房屋1500余间。 这是华润置地作为唯一开发主体的统一规划。 将全面拆除改造，总开发体积280万平方米。 我们一开始的预算是200亿，现在已经超过450亿了。
该项目至今已有十年。 2007年就开始了，签约谈判真正开始是2009年，村民私有财产搬迁是2010年开始的，前期工作比较扎实，签约才真正开始。 三个月合同签约率达到97%。 当时，我们觉得这个结果出乎意料。
该项目的几个特点：
1、政府主导、股份公司参与、市场化运作。 政府的领导力体现在两个方面：一是规划引导，从整个片区的总体规划出发，如何保障村民、企业和社会的公共设施，有很强的领导力。 我们是从相对公平、兼顾各方利益的角度制定方案的。 。 二是拆迁阶段的大力支持。 南山区政府派出30余名干部，与华润同事、村委会干部一起开展拆迁工作，在拆迁过程中提供了非常有力的指导和政策保障。
2、企业参与在十年前是不可想象的。 作为央企，我们是最早参与旧城改造项目的。 据我了解，政府不顾各种意见和上级建议，选择了华润集团来接手该项目。 2008年，南山、大冲周边的房价在18000左右，我们的财务计算很不经济，经济可行性不强。 面对巨大的拆迁，从来没有人这样做过，也不知道未来会有什么风险，尤其是拆迁难度大，重点是咬指甲的住户问题。 。 政府和华润集团这样做是非常有勇气和决心的。
3、统一拆除。 我们的一些方法不够聪明。 事实上，我们可以分阶段、小块地逐步开发。 既然是第一个项目，就要全部拆除，然后统一规划。 这样才能最大程度的达到我们的目的。 规划意图，这是我们很简单的想法，全部拆了就开始建设，不分割土地。
4、全面开工建设也是兑现对人民的承诺。 建筑面积接近200万平方米。 大冲村一度成为深圳最大的工地。 高强度施工导致深南大道出现裂缝。 后来我们做了一些调整，保证公共交通的安全。
5、无论是华润自己做的项目还是其他开发商做的项目，以及村民的要求，都会优先考虑搬迁。 优先建设搬迁安置房。 这也是对政府和更新局监管的项目的要求。 我们已经履行了这个承诺。 动迁房竣工后，华润开始预售。
本项目的几点体会：
首先，拆除难度大。 这是九死一生。 这是中国南方的一条路。 老旧改造最大的困难是立项难、报批难、专项规章审批难。 最困难的是拆除。 每一个项目都需要无数人的努力。 很多同事在一些额外的要求和坚持下，努力了三年、五年、十年的青春，但大多数人还是很简单。 没有办法得到他们的同意。
二是大冲工程竣工较早。 2008年和2009年，进入建设和拆除阶段的项目并不多。 我们一路创新。 拆迁完成后，我们将申请项目开发建设。 从土地流转到实施主体的确认，都会遇到重大问题，都需要与旧改造办一起研究讨论。 我们制定的交付方案有很多参考样本。 开发商什么情况下可以预售自己的房子？
三是旧改拆建队伍融合度高、持续时间长。 村民的需求会影响规划。 如何通过规划推动拆迁，如何通过拆迁实现规划，是一个长期整合的过程。 湖北项目就面临着这样的情况。 大冲队非常幸运。 我们既是拆除团队，又是开发团队。 从拆除到施工，我们自始至终都保持着稳定的团队。 这件事花了六到八年的时间才完成。 稳定的团队、能力全面的团队是大型项目的有力保障。 近十年来，深圳城市更新取得了令人瞩目的成就，新政策不断出台。 海南已经在那里呆了四年了。 房地产行业本来就政策导向性很强，对城市更新领域尤为敏感。 主管部门的政策对这个行业的兴衰和发展速度影响巨大。
我个人在工作中遇到了一些困惑，想和大家讨论一下。
多种存量发展方式齐头并进，政府主导的趋势日益明显。 从这个角度来说，从政府和市场主体的角度来说，冲击了市场主体的利益，降低了大家参与更新的积极性。 从城市更新的拆迁改造，到现在政府主导的区域协调、重点新建单位、综合整治、棚户区改造等。 拆除重建仍应以市场运作为主。 如何灵活有效地结合总体政策背景，共同推进，共同提高可实施性。 比如城中村综合整治和拆除重建，虽然我是一个更新实践者，但我也认为很多城中村应该保留。 并不是所有的城中村都应该拆除。 保证一定数量，出台政策就是稳定住房的措施。 ，暂时停止拆除重建，通过时间交换空间，为后续发展留下空白。
公司部分项目纳入综合整治，部分项目拆除重建。 如何突破，如何纳入政府拆迁重建范围？ 因为这些压力造成了很多变数，对于那些被纳入拆迁重建的人来说，也有压力。 如果这样还不行，就会转入综合整治。 这将有助于减少村民的要求。 此外，这也会导致项目无法同步实施。 全面整治目前还很难单挑。 对于拆除重建与综合整治的结合而言，如何使其更加有机，是一个矛盾。
产业街区线是维护城市健康发展的红线。 规定街区线内工业面积不低于60%，保障性住房面积不超过10%。 不得建设大型商业服务设施。 它使用的是红线。 从某种意义上说，这些红线的出台是为了保护产业，我们是支持的。 项目实施和推进过程中也会出现一些问题。 在产业红线的刚性约束下，产业改革项目的吸引力降低。 如何平衡M1和M0？ 现在M0严重过剩。 根据实际工作流程，很多地区没有M0指标，只能做M1。 M1对于很多企业来说是没有用的。 能做好吗？ 很容易完成施工。 建设完成后，新产业能否引进、能否运营好，这方面的积极性就会降低。
有些工业区块线并不那么精确。 以宝安为例。 东莞在上，中山在下。 随着东莞大湾区的发展，东莞也在向商业、住宅、科研方向发展。 宝安潜力巨大，需要维护。 工业化的特点是否鼓励了很多高素质人才在东莞居住？ 这可能不是我们想要的结果。 这是一种动态平衡。 有一些系统已经到位。 如何保证产业效率与土地规模的关系，并不一定需要这么大的量才能合理提高单位效率。 此外，产业生态与服务业的比例要融合，实现产业与城市融合，居住与生活紧密结合，这也会减轻交通压力。
各区都希望做一些大型项目，区协调的项目做了很多好事，实现了产业升级，面貌改善了。 实施过程中，部分利益相关者被纳入更新范围，会对参与积极性产生影响。 如果不能协调各利益相关者共同发挥各自的积极性，资金筹划再好，长远来看也可能只是纸上谈兵。 很难推。 土地整理和城市更新是未来新的发展方向。 两者的结合将迭代延伸出更多的可能性，让以前难以建立、不可能建立的项目成为可能。 政府出台了非常有力的政策。 昨天看到整地业务新增了几项政策。 拆迁人员身份的明确，有利于开发商下一步发挥更大作用。
我们不仅仅在深圳。 我们再看看广州和东莞。 广州用经济计算来计算需要发展多少。 深圳主要以深圳标准衡量政策规模。 预计可达到经济规模。 在深圳，要看看还好，目前容积率比较低，刚好符合进深标准。 今后，建筑面积越大越好，反之则越差。 这是一个明显的区别。 在实施主体的确认上，必须先命名，后实际。 必须拆到100%为止。 他们需要很多年才能成为实施实体。 广州和东莞比较先进。 他们可以先做服务工作。 服务人员需要一定的平台才能转入实施实体。 在风险面前，也有一个明确的身份。 深圳、广州的政策也在逐步完善。 深圳也可以借鉴广州的很多经验。 到目前为止，深圳在制度和路径清晰度方面仍领先于广东、广州和东莞。 目前，随着政策的出台，拳击运动的复杂性需要结合起来。 业内同仁需要修炼十八种武功，需要任意组合。 他们还需要有坚定的意志和良好的身体素质。 他们需要具备长期奋斗的条件才能做到这一点。 一些大项目。
前段时间当地的拍卖会是多么的无助和激烈的竞争？ 城市更新是获取土地的重要手段，土地需求迫切。 我们不能靠大规模拆建来发展。 城市更新是城市升级的必由之路，也是城市重要的增长极。 十年前的今天，大冲改造协议开始。 但近十年来，续保政策不断完善、频繁出台。 城市的发展从未停止。 作为城市更新的实践者和相关企业，我们紧跟城市的发展。 节奏是不可避免的。 “路又长又堵，我们只能上下寻找。” 谢谢。
主持人：谢谢德良程家龙先生的邀请。
程家龙：大家下午好！ 有谁知道城市更新这个词是什么时候开始被提及的？ 深圳以前叫城市更新办公室，什么时候变成城市更新局了？ 我刚刚想到这个问题。 我没查。 不知道有没有人知道答案。
我们联系香港市区重建局，学习其一些做法，提供参考。 香港叫重建局，而不是市区重建局。 突然有一天深圳被称为城市更新，城市更新走向全国，深圳也建立了非常完善的城市更新体系。 比如，很多案件都涉及到整个法律架构，也有深圳政府、企业、专业服务机构的很多努力。 我们已经达到了今天的境地。 我们应该向所有为深圳城市更新发展至今做出贡献的人们表示崇高的敬意。 尊重。
一年前，戴德梁行发布了《城市更新白皮书》。 去年我们举办了大型论坛，还发布了《城市更新白皮书》，重点阐述了城市更新的概念、城市更新需要关注的产业变化、城市更新的需求。 计划、计算等
今天我想跟大家分享一下城市更新的概念：
1、关于城市更新，中国城市更新的必然性是城市因城市更新而更新。 “庚”是一个复音词。 随着城市化的进程，现在城市化率已经接近60%，发达国家可能已经达到80%。 我们还有很大的空间要做。 中国有600个城市，我们目前的城市更新还是在一二线城市。 城市更新任重而道远，深圳也任重而道远。 现在人口每年增长50万，我们需要空间。 什么是空间？ 土地就这么大，我们可以在地面上建造更多的生活和工作空间。
关于城市更新的重要性，提到了两个要点：
提高房产的价值，无论是拆除还是改造，吸引一些商业投资，创造一个充满活力的新社区是我们的核心理念。 我们必须知道如何创建一个充满活力的新社区并促进土地利用。 和财产利用。 刚刚有人提出了政府主导的城市更新方案，企业在具体实施。 通过各方合作，提升项目商业价值、改善环境面貌、更新城市。 最早的贫民窟改造案例是在伦敦。 有机会的话可以去看看。
2.中国的城市更新进程是从旧村改造开始的，后来进行了一些大规模的改造。 我们提出产城融合理念。 过去拆建都完成了，但有的没有产城融合。 后来我们提出了产城融合的概念。 人的整合理念。 城市建成后，人们就必须在其中活动。 城市更新的概念也在不断变化。 城市更新4.0的特点是，除了开发机构的投入外，还有很多专家的全面参与，包括一些规划专家、一些社区的意见、新技术的不断应用、物业的整体升级。
主要有以下几种方式：
一是拆除重建。 对于很多城市来说，有很多项目同时也在拆除和重建。 深圳有两例。 刚才华润的王先生提到了华润城。 稍后我可能还会讲一下华润城的案例。 这是一个非常成功的拆迁改造的典型案例。 例如，深圳太子湾项目原本是蛇口码头后面的基地。 我们把它拆了之后，建了一个集居住功能、办公空间、商业空间于一体的大型城市综合体。 华润城，具体流程我就不多说了。 我们参与了该项目的前期策划、中期销售策划、独家租赁代理。 在这个过程中，除了从开发商的角度去做之外，专业的服务机构可以帮助他提供完整的规划，最重要的是运营投资。 我们已成功引进松下、证监会、大树金融等全球律所。 包括金融，促成北京银行购买写字楼。
我们如何做好运营？ 一个月前，我们在深圳举办了存量时代经营成功论坛。 房地产业发展至今。 从以往的销售和运营来看，运营中存在商业秘密。 生意能做好吗？ 例如，华润拥有万象城、万象天地商业等一系列品牌。 比如益田有星河、星河、益田假日广场。 办公楼也是如此。 什么样的定位，就能引进什么样的业务，写字楼就能运营好。 它也是一座办公楼。 嘉里中心的商户品牌非常好，平均租金一直保持在300元以上。我们在中心区见过那么多的写字楼。 有几个能这么多年把商业租金维持在很高的水平？ 不多。 在座的很多开发商应该好好思考一下，我们以后改造完成后，我们的企业、写字楼如何运营。 这是非常关键的。
二是功能替代，如美国的奢侈品零售店、上海新天地、新加坡富尔顿酒店、深圳南海忆库等。 旧厂房改造成动漫游戏聚集地，其中蕴藏着许多产业发展理念。
三是投资管理。 城市更新要注重投资管理。 现在除了银行贷款和自有资金之外，还有更多的投资方式。 不仅仅是投资，还有未来如何退出。 我们现在正在推进很多房地产项目的投资管理流程，包括投资、融资、管理、退出、投资，包括中间的开发流程和退出机制。 退出机制可能是整栋出售，也可能是分散出售。 未来是否可以发行一些REITs？ 产品？ 明天我们讲房地产证券化。 在我们的房地产更新项目中，我们必须了解整个过程。
物业装修方向：
1、国有企业现有资产较多。 当我们梳理大型国有企业的资产时，我们会发现很多资产利用价值较低，需要更新改造。 在清理国有企业现有资产的过程中，如何做好现有资产的梳理和改造？ 国有企业也面临一些机遇。 一是提高更新动力。 我们需要告诉他们，未来通过转型能够给你带来多少价值。 二是引入专业的服务机构帮助他做一些改造。 三是国有企业自身也在改革兼并，优化体制改革结构推动改革。
2、改善城市环境，建设绿色建筑。 人们已经提到很多了，我们也有成功的案例：一是建设绿色建筑； 二是提高宜居性； 三是建设老年社区。 现在我们讲养老地产，养老地产是一个比较大的话题。 城里有一些非常古老的办公楼不再使用。 可以改造成老人公寓吗？ 这是首尔清溪川景观改造案例（见PPT）。
3.保护城市文化。 我们在过去的很多旧城改造中都遇到过这种情况。 遇到历史的东西，有的人认为有保存价值，有的人认为没有保存价值。 我们必须在中间找到一个平衡点。 历史文化保护面临哪些挑战？ 成本高，装修设计难度大，容积率低，盈利能力降低。 我们通过转型提升其商业价值。 有很多方法可以做到这一点。 一些历史的东西可以通过一些现代技术进行改造甚至搬迁。 我在上海读书时，为了整修外滩，16号码头的一座灯塔被彻底移了十几米。 还有其他类似的整栋建筑被移动的情况。 未来研究城市更新时，需要多种思路和方法来解决这些问题。 城市更新时代，必须关注科技。 郭先生思考了BIM未来的应用，包括大数据应用、物联网应用等。
4.住房负担能力。 城市更新必须考虑未来的住房问题。 深圳每年新增商品房预售数量在500万套以上，其他城市则在1000万套以上。 今年预售量超过300万。 ，为什么今天房价这么高？ 今天没办法谈这个。 城市更新过程中要适量建设住房。 没有供应，房价就永远无法得到控制。 其他有助于城市更新的因素，如交通、土地使用等。
3、简单说一下香港的一个案例。 香港大馆也是香港转型的成功案例。 它由旧物改造成两栋建筑，其中一些举办艺术展览。 最重要的是穿过展厅。 有许多文化展览和艺术空间。
库存时代，运营取胜。 该项目建成后，新零售正式投入运营。 现在我们来谈谈正在运营的业务PLUS+。 如何利用大数据来规划业务？ 如今，生意受到网络购物的影响。 你认为生意上没有什么可做的吗？ 深圳还有很多生意做得不错，比如万象世界，人很多。 比如一个人拿着手机到这个区域，他就会知道这个区域的特点、消费能力、消费方向。 另外，新零售的业态更加混合，其中蕴含着很多历史文化的东西。 这就是新零售下的PLUS+。 投资管理实现融通、管理和退出。 城市更新的快速发展需要更全面的专业服务支持。 希望更多的开发商与我们合作，为您提供专业的服务。 谢谢。
主持人：谢谢。 接下来请中伦律师事务所高级合伙人邓福荣先生为我们分享《城市更新融资特点与风险控制》。 热烈欢迎大家！
唐芙蓉：尊敬的各位领导、各位来宾，我非常荣幸受到房协卢会长的邀请，与大家分享我在城市更新金融方面的经验。
随着土地价值的增加，房地产金融化越来越明显，房地产融资与城市更新融资存在较大差异。 城市更新业务的不确定性和长期性，与资本方要求的固定利率、固定期限形成了相应的矛盾。 这一矛盾构成了城市更新金融的最大特点。 城市更新金融的主要资金来源主要包括银行、保险、基金以及我们平时所说的其他私募资金来源。 由于城市更新业务利息的滞后性和价值性，房地产企业通常提供一般股权和债权贷款。 由于存在滞后性，因此资金往往无法通过一般估值贷款投入到更新领域。 由于更新项目的房产虚拟化，很难获得银行贷款。 早期，城市更新项目主要通过一些渠道业务进入。 随着资产管理计划的政策限制，银行贷款进入早期城市更新项目变得更加困难。 信托基金与银行基金最大的区别在于股权进入具有与银行不同的特点。 由于信托和股权投资有特殊要求，且渗透到最底层的资产，因此信托也会受到一些限制。
目前广州有一些保险基金。 例如，平安地产业务已通过股权投资的方式投资了部分城市更新初期的物业。 为了规避投资房地产的限制，此类投资性房地产在股权投资时需要进行经营。 做一些相应的包装。 城市更新项目前期的投资主要涉及一些私募股权基金的投资。 在城市更新初期，私募股权基金的规模通常不会太大。 私募股权基金的投资不需要金融贷款。 他们进行投资时，主要使用股权。 通过股权进入受到资产渗透的限制。 就目前的基金投资而言，在实际操作过程中会规避一些基金备案要求，多采用常见的私募融资方式。 这是主要原因。 资助形式进入城市更新。
2.城市更新的结构和特征。 所有的融资结构无非就是股票和债券，包括一般的房地产开发。 在城市更新过程中，去年4月四号文出台前，结构镶嵌较多，设计较为复杂。 4号文的出台受限于马赛克级别，结构也比较简单，无非是公平而已。 如果我们的资金无法以债务或贷款的形式进来，我们该怎么办？ 在目前的操作中，我们遵循基金投资股权的要求，基本上是80%股权加20%债务。 由于委托贷款的限制，我们无法通过抵押或其他需要登记的担保来保证债务的实现。 市场上比较流行的是股权结构。 在股权开发过程中，由于我们的资金需求期限是确定的，利率是确定的，所以存在一些实际的股份债务和大股东的担保。 通过这些方法，要解决名义上股权实上债务的问题，但在实际操作中遇到了很多障碍。 进行基金备案审查时，也禁止以明确份额申请实际债务。
城市更新项目的融资特点：绿景和华润都介绍过，他们经常从五年、八年、十年、甚至二十年的角度来谈论这个问题。 最大的特点是资金使用期限的不确定性。 通常资金的周期一般为1+1、2+1、3+1、3+2。 很难满足五、八年的中长期要求。 因为资金需求不像保险资金或者银行长期贷款，期限比较短，这是一大特点。 更新项目值的后果。 往往在项目立项初期和后期拆除，以及最终签订土地使用权出让合同后，各个阶段的价值差异很大，因此很难评估城市更新项目的适当价值，尤其是为中央企业、国有企业收购城市更新项目提供服务。 ，上市公司收购项目公司时，估值往往滞后。 担保措施：在城市更新过程中，担保不像一般的房地产开发项目。 一个项目第一个月就可以回本价的80%、60%，而且土地的价值也比较高。 由于原始资产价值较低，融资时的信任担保特征比较明显，主要依靠实际控制人的可信度和项目的前景来进行一些信任判断。
目前，在城市更新项目中，我们与金融方的接触较多，他们拿走了更多的利益，有些情况下，中间商也拿走了更多的利益。 2015年是6亿，2017年售价是120亿。 资本方前期两年投入约15亿，翻了很多倍。 当然，还有项目本身的附加值，项目方本身也有谈判的空间。 另外，我们对资金的监控也有很多不同于普通银行贷款、普通房地产项目融资的特点。
3、城市更新风险及规避措施。 城市更新风险产生的原因较多。 我们通常知道的是项目尽职调查的不完整性，加上交易结构设计或交易文件的缺陷，以及项目的附加值，受到合作伙伴的影响。 恶意违约会给制造商带来更大的风险。
由于客观情况导致审批不及时，或者项目进展缓慢，也是造成财务风险的重要原因。 对于融资方来说，如果不能及时收到资金和信息，风险就更大，项目就会被融资方以相对较低的价格处置。 对于基金管理人来说，基金管理公司往往会因为所管理的基金和进入项目的政策限制而失去一些管理资格并受到处罚。 否则可能会导致刑事起诉。 融资风险和房地产风险有很大区别。 风险如此之多，我们在实际操作中如何预防和规避这些风险呢？ 下面我给大家简单介绍一下我们的一些实际操作方法。 就尽职调查而言，在融资前期，除了对项目进行判断外，我们还在项目前期对其他融资进行判断。 除了财务方面的判断外，最好请房地产行业从事城市更新的人给你建议。 关于融资，因为前期很多更新不符合资金要求，所以我们往往需要根据资金流向详细了解资金交易情况，结合一些法律文件和一些访谈来确定之前融资的条件是什么。 什么，尤其是之前提取资金的条件。 后海项目，当时用了两年左右的时间，从60亿增加到200亿。 我们先后代理中信、信达、华融、龙湖。 在尽职调查架构的设计上，律师考虑的事情相对单一，而商业方面的考虑则更加实际。 我们在实际过程中看到的图片是一个比较失败的操作案例。 该项目已经具有连续性。 风险方面，大概有12个项目，12个项目都是存根项目，通过了第四级锐子，但是资金方没有对应的项目。
GP项目经理既控制资金又控制项目。 这样一来，当资助方拿不到钱时，资助方就没有办法去追项目方，从而导致日后出现很多问题。 我们在做结构设计的时候，更新结构的设计不仅要充分考虑到相应的融资方和资本方，还要考虑到背后的实际控制人，以及未来可能出现的项目公司。 在融资结构中处于什么地位？ 如何通过现有股东限制未来项目公司的权利和义务，并将其推进到当前项目中，避免整个基金在投资项目时无法直接处理该项目，或者项目方无法直接与基金沟通？ 方进行对话。 交易文本相对复杂。 目前我们看到的基金交易文本往往是基于私募股权和PE文本。 私募和PE文本往往会有一些对赌条件和保障措施。 这些措施无法满足城市更新融资的需求。 城市更新融资中提到的担保措施包括部分担保人、各方权利人，交易文件包括现场控制和退出等。 这需要很多安排。 目前，大多数金融机构，包括基金和信托，实际上都在使用模板。 作为资助者，看起来相对简单。 主要是改变项目信息，其他的只是讨论和保证。
在实际操作过程中，我们更新的项目并不相同。 它们是不断变化的。 我们需要定期对模板进行一些修改，并且针对不同的项目有相对详细的补充文档。 公司股权的实际控制权包括对公司经营权、派出人员甚至派出人员短期交叉、交换的控制，还包括一些反制措施。 在保障措施的可操作性上，我们大多利用资金结构中的队列来保证未来拿到钱的可能性。 在实际处置资产时，甚至在实际处置项目时，很多都无法落实到实际操作中。 我们曾经做过一个成功的项目，因为在处置股权的时候，我们开始希望我们在处置股权的时候优先考虑一线作为保障。 事实上，股权的处置需要股东协议和合伙协议。 各方不愿参与股东大会决议，导致股权处置未能完成。 这个地区还是遭受了比较大的损失。 该项目短期内不会完成。 ，最后处理。 我最后想告诉大家的是退出措施的实用性。 城市更新项目只要通过仲裁或诉讼等强制措施处理，地价就会被提前截断，无法达到资助者的目的。 无法达到项目方的目的，所以先分享到这里，谢谢！
主持人：谢谢邓老师的分享！ 下面请仲量联行华南区战略咨询部负责人、高级总监翟林静先生为我们分享《新时代的城市更新》。 热烈欢迎大家！
翟林静：女士们、先生们下午好！ 在开始正式演讲之前，我想首先向大家介绍一位朋友。 如图所示，中间的建筑与周围的建筑格格不入，比较陈旧。 如图右下角所示，就是波士顿老州议会大厦。 大楼，这张照片是今年拍的。 为何出名？ 1776年7月18日，在这座大楼东侧二楼的阳台上，美国《独立宣言》首次向费城人民宣读。
作为一家成立于18世纪的美国上市房地产咨询公司的员工，当我看到这座建筑时，感觉特别亲切，觉得很可爱。 我相信各位嘉宾，尤其是开发商的领导，在自己的装修项目中遇到同一栋楼的时候，都会有和我一样的感受，感觉特别亲切、可爱。 接下来，我开始今天的主题演讲。 我今天的主旨演讲是我们公司的最新成果《城市更新白皮书》。 如何看待新时代的城市更新？ 众所周知，在当前建设优秀城市的背景下，一些固有的城市更新理念必然会随着人们生活方式的变化和城市的发展而发展。 今天我想和大家讨论的是在当前背景下我们如何看待城市更新以及我们公司的最新研究成果。
城市更新不仅仅是深圳或中国正在做的事情。 世界主要国家和城市在其发展过程中或多或少都会涉及到城市更新这一热门话题。 以纽约为例，1950年至2010年，大型城市更新项目超过150个。 二战后，伦敦有130多个政府主导的城市更新项目，设立了8大中央专项基金，政府投资超过2亿英镑。 纽约城市更新的数量和模式变化. 红线是纽约市不同时期新建的城市更新项目数量，灰线是不同时期城市更新项目运营过程中不断调整和变化的项目数量。 从这张图中我们可以清楚地看到一个趋势。 城市越现代化，纽约的城市更新项目就越少。 同时，在上图上可以发现，点的面积越大，说明城市更新项目的规模越大。 城市更新项目规模越现代化，单个项目规模越小。 我们提到了伦敦，我们再来看看伦敦。 根据城市更新的需要，他设立了城市更新专项基金，支持城市更新项目，包括社区商业、教育、专业第三方机构等。 可行性研究和咨询服务等专项资金。 从纽约和伦敦的例子来看，我们可以看到一个明显的趋势。 城市更新从以往粗放、单一的诉求转变为城市建设、社会福利、经济增长过程中城市基本功能的完善。 补充一下，发展到现在，不仅要满足经济效益，还要满足生态环境和社会效益，以及国家城市的可持续发展。 同时满足人们多样化的生活方式需求。
城市更新的发展现在已经成为一项精细化的工作。 它不是满足单一诉求的工作，而是满足综合需求的工作。 我国城市更新已进入新的发展阶段。 我们引用雅各布斯的话，城市应该被视为一个有机的、互动的生命体。 我们如何看待这个生命体尤为重要。 我们提出两个观点：第一，纵向看。 城市更新将面临空间分布分散； 二是时间序列的不连贯性。 这就是城市更新。 为了城市的发展，大家都希望协调城市更新项目的发展。 时间序列的分散分布和不连贯性是城市更新项目的挑战。 碎片化的项目需要整合，中观层面的思维需要引导。
纽约曼哈顿的高线公园，以前是一条连接纽约肉类加工厂和哈德逊城市广场的高架铁路，因此被称为高线公园。 随着城市的发展，铁路下的土地所有者向政府提出重建和价值提升的需求，与关心历史的民间团体的诉求之间存在矛盾。 政府采取的策略是用区域整体思维为高层发展提供新的对策。 包括政府将高线公园周边的工业用地改为商业和住宅用地，允许高线公园下的土地所有者将开发权互换到周边的商业和住宅用地，以实现利益最大化，协调开发和城市发展。 功能改进。 高线公园现已成为集办公、商业、休闲于一体的综合区。 可以说转型非常成功。 这座建筑用作波士顿地铁站的出入口，也用作议会大楼。 （见PPT）。
从以上两个案例可以看出，对于历史建筑，我们应该辩证地保留和更新。 我们不能只是为了保留而保留，而是要在保留历史印记的同时，让历史建筑有助于城市未来功能的完善和发展。 。 社会效益与经济效益的平衡是城市一体化运营的重要目标，也是城市更新必须考虑的因素。 无论是社会效益与经济效益的均衡，还是我刚才提到的辩证的保留与更新，这都是我们从中观角度审视城市更新区域和城市更新项目时得出的结论。
我们站在社区的角度思考，把握个体需求，引领社区需求。 相信所有的开发者都有同样的困惑。 现在随着经济的发展、社会的进步、科技的进步，人们的生活方式可以说是越来越好。 越来越多样化，人们的需求也越来越多样化。 现在如何寻求和把握人们的需求，如何满足他们的需求？ 如何在这些差异化的生活方式和需求中找到共性，制定有针对性的解决方案？ 这是一个必须解决的问题。
个体需求的随机性和多样性使得我们需要关注社区复合功能的构建。 一是上海徐汇滨江。 上海人可能不太熟悉。 华侨城LOFT是一个完善、完善的项目。 成为满足艺术爱好者和普通市民休闲消费、周边居民就餐的场所，实现从个性需求到社区建设的一切。 需要。 谈完我们对城市更新重点的思考后，毫无疑问，对于城市更新来说，无论是对于一个城市、一个区域还是单个项目，我们的首要出发点都是了解城市。 如何在新的语境、新的视角下认识城市？ 当你去一个陌生的城市时，你首先会买一张地图来了解这个城市的街道、布局、主要建筑甚至边界。 我们称之为绝对地理空间，这里不再赘述其特点。 我们在这里提出的是超越地理空间边界、相对距离（而非绝对距离）和相对时间的“感知地图”。 让我给你举一个直观的感知图的例子。 例如，对于纽约的曼哈顿岛，我们可以根据建筑物的年龄限制制作地图，根据土地的价格区域制作地图，根据土地的用途制作地图，根据土地的用途制作地图土地利用。 绘制建筑物高度地图。 这四张地图分别代表了行政区划、区域品质、区域功能、区域氛围。
怎么理解相对距离？ 以上海为例，上海的交通体系通过河运、高速公路、高铁等突破了城市的概念。 相同交通时间的可达范围突破了城市的概念。 因此，我们对城市和地区的感知不再局限于物理距离。 现在更提倡用交通时间来解释距离。 第三个观点就是我刚才提到的。 社区感知一个城市或郊区的一个地区。 从文艺爱好者群体的角度来看，他们对伦敦这座城市的了解可能最关心的几个文化艺术方面。 具有代表性的地区，情侣对巴黎的了解可能只是在一些环境和氛围比较好的地区，更适合慢走。 每个社区对城市的不同视角联系在一起，就形成了我们对城市的全面看法。
我们建议从城市地图转向城市谜题，从绝对地理空间转向描述区域特征、相对地理空间和空间的时间变化，最后从社区角度关注板块关系。 城市拼图将分为需求接受型、混合型和需求溢出型三种类型。
1.需求型是指内部和外部社区对区域体系现有供给表现出相对持续和强烈的参观需求，包括大型公共空间、核心商圈、区域商圈和旅游区，吸引人们前往访问。 我们称该区域为需求承载型。
2、混合需求：区域共同体对外部空间的需求在某些特定的地区和时间有不同的结果。 拥有国际学校的住宅区和产业园区不仅吸引社区和人群，而且具有消费和交流的溢出需求。
3.需求溢出型，这个很好理解，不再赘述。 你可能有一个疑问，我们提出的城市谜题理论如何应用？ 我们在三个主要方面应用城市拼图理论。 首先，仲量联行与众多高科技公司、大数据公司联手，获取数据的渠道和数据量都大大增强。 有了这些人的消费数据和行为数据。 无论是投资计划、能源管理计划还是办公空间战略改进，都可以做出针对性的诊断并输出结论。
在城市难题理论下，我们近期的研究方向包括城市更新指数，包括从中观尺度出发，定性与定量研究相结合，准确性与时效性相结合，以及灵活的模块适配。 这些都是我们最近在做的研究。
我们最近提出的“城市洞察”产品体系是从城市更新指数出发的。 研究对象包括地区和区域层面。 输出结论包括不同项目、市级和地区级项目的规划指南和实施指南。 ，无论是单一项目还是复杂项目都有针对性的调整。 最后欢迎大家扫描添加仲量联行官方账号。 我的演讲到此结束。 非常感谢。
主持人：谢谢。 每个人都注意到我正在用两个麦克风进行讨论。 很快我们将进入圆桌论坛。 请主持本次论坛，深圳市住房协会城市更新专业委员会主任、绿景集团副总裁郭鹏生先生将为我们主持本次论坛。
主持人：谢谢。 每个人都注意到我正在用两个麦克风进行讨论。 很快我们将进入圆桌论坛。 请本次论坛的主持人深圳市住房协会城市更新专业委员会主任、绿景集团副总裁郭鹏生先生为我们主持期待已久的圆桌论坛。 下面请以下嘉宾到主席台坐下。 ，我们开始了这场特殊而精彩的圆桌论坛。 让我们围绕“城市更新：释放高质量发展动力”这一主题畅所欲言，为深圳的更新发展献计献策！
主持人郭鹏盛：一般来说，长电影最精彩的不是过程，而是最后的彩蛋。 每个留下来的人都很幸运能够得到这样的复活节彩蛋。 我只是有一个观点。 在未来的城市更新中，我们最重要的核心理念是人文艺术。 人文艺术不仅仅是一句话，而是真正能够打动人的心灵，能够真正传达内心的共鸣和与他人的关系。 默契地分享。 《白石洲》这个项目，我们从2015年就开始录制，我们现在要放映的这部影片就是其中之一。 这是一个普通人，记录了他在深圳的漂泊、立足、发展、思考。 这就是他今天的样子。 复活节彩蛋已送给大家，请享用。
主持人郭鹏盛：小人物体现大精神。 深圳是一群希望改变、为改变而努力的人。 城市更新也是体现这一变化的最好方式和最基本的平台。 阿棉是华强北的一位生产蓝牙音箱的创客。 我慢慢地找到了他，并在白石洲与他交谈。 他从一个两个人的小作坊成长为营业额4000万的公司。 不是因为他现在在做什么，而是因为他是深圳千千万万创业青年的典型代表。 我想他给我留下了深刻的印象，让我感动。 他的一些话很有趣。 例如，音频就非常有趣。 它的外观永远不会改变，但它不断变化以适应新的需求，所以它并没有被淘汰。 另外，我真的很喜欢改变的感觉。 有时我在想，今天深圳为何能够改变并傲立于世界和大湾区？ 因为每个来到深圳的人都希望改变，而每个人内心希望的改变又造就了这座城市的改变。 那么什么是深圳人呢？ 阿棉说，“有事业、能创造价值的人”不仅仅是来到这里的深圳人，而是有事业、能创造价值的深圳人。
深圳的城市更新也是不断拥抱变化、适应新需求，真正激发和创造城市价值，实现博弈各方的共同利益。 由于今天的圆桌论坛时间有限，我想我们可以在这里做得很好。 交流请邀请李江、史媛、赵蓉、王源、夏冰。 说到城市更新，最近话题很多，其中广东街道办事处就脱颖而出。 前段时间的拍卖会拍出了惊人的价格。 如今城市更新在城市如火如荼地进行，各家房地产公司对城市更新都有自己的见解和推动。 我想提几个问题来引起大家的讨论：赵先生，您是城市更新领域的资深人士，从理论到实践都有丰富的城市更新经验。 您如何预见未来的更新？
赵蓉：很陌生，很遥远，又很熟悉。 大家都认为城市更新是困难的。 我有一个朋友想尝试一下。 我说你最好别这么做。 这不是你能做的事。 每个人都有这样的感受。 专家们之前谈了很多，包括城市更新的融资。 不管业主愿不愿意让你改，城市更新从长远来看有两个阶段。 第一个是国务院《城市房屋拆迁管理条例》，委托开发商直接收回土地，所以有拆迁许可证。
1、业主是否愿意做出改变？
2. 政府愿意改变吗？ 别自己拿主意。
3、政策路径，有时候市长的话不算数，书记的话也不算数，因为没有价格路径。 领导表示，这块土地已经作为国有财产划归国家所有。 因为要修建地铁，所以无法到达管理处。
4、你有这样的能力吗？
我要从后面开始讲，现在面对当前的所有因素，你会发现新项目没有特殊能力，新项目基本没有了，所有公司都在为你已经获得的项目而努力。过去。 ，但也非常困难。 有新的吗？ 很多，政府希望进行大协调、大规划。 他希望建立一个工业城市。 我们正在与市政府洽谈组建第二个安居集团。 通过市场化方式获得保障性住房。 有多难？ 刚才和唐市长聊过，他觉得我们真的敢想、敢做。 政府与土地纠缠不清。 一方面要保护工业，另一方面要保护住房。 关于这个问题，我个人认为和团队认为，承载能力还没有释放出来。 我们看到波士顿的生物制药产业至少有七八层楼。 我们希望能够体现城镇化的新型工业城市或工业园区能够减少土地、产业和住房之间的竞争。 就像以前对粮食和石油的看法一样，发生了很大的变化。 作为职业经理人和公司，我们必须用世俗的方式来谈论事情。 如果我们要谈文化，那是无从谈起的。 有一天，我们愿意花自己的钱买一栋楼，这就是精神文明。 我说的是投资行为。 这是政府愿意看到的，是老百姓能够接受的，也是大家共同文化能够接受的。 目前我认为解决的办法一定是现在是时候建设一个政府以产业为主导的新型城市产业新城了。 我过去也说过，大冲和天安云谷是同一类型的。 他们有一个比较好的规划，正在寻找企业联盟来实现整体项目。 我们称之为利益共享、合作发展。 我是12月份到中国的，目前正在推动的项目不下20个，没有一个是我100%持股的，我有一个大项目要签约。 事实上，我必须整合四个开发人员。 因为开发商先入驻了几平方公里，并按照规划占用了所有住宅用地，留下了所有工业用地。 如果说之前的规划落后，把工业放在山边，与人与自然融合的理念背道而驰，政府主导下的大规模合作才是进步的方向。未来以及未来很长一段时间。
又掀起了老旧小区改造浪潮。 没有人能肯定地说。 我们也在努力通过经济适用房开辟这条道路。 区政府希望解决行业问题。 福田福华村在这方面就有一个很好的案例。 一方面，我们会给福田区提供保障性住房，给一些工业用地。 我们吃的都是政府留下来的，是一波又一波的收集的。 平山和光明还在尝试，能收集的都会收集。 光明区合法土地也很难找到，基本没有。 大家一定要明白，政府才是老大。 等政府工作完成后，我们会做一些补充。 在这四个维度中，政府的意愿和政府的方向是最重要的。 既然政府号召大家发展产业，我们就这么做。 产业的核心是运营，运营的核心是招商。 我以前在华润工作，我说我们是做生意的，经营生意也涉及到招商引资。 每年我都会利用自己的假期去参观Louis 和Gucci。 在华润，我们也算过，我们一项任务的成本就是万亿。 我们自己计算过。 华润过去积累的房地产投资，主要是万象城系列。 从成本上来说，不到千亿。 要么你有能力，要么有资金去真正做到这一点。 我们有一个梦想。 例如，如果我们持有M1工业厂房和宿舍，如果给我们一个工作到工作的项目，我们可能会卖掉M0。 至少这个空间是一个载体，可以用作俱乐部或睡觉。 我认为这是有价值的。 ，宿舍和工厂的运营，希望能够实现这样的事情。 毕竟我还是为中国做广告。 如果你认为你有这样的能力，那就OK。 如果您没有这样的能力，我们会合作。 谢谢大家！
主持人-郭鹏生：看来更新的门槛会越来越高，利益共享将成为必然趋势。 产业定位、符合政府发展要求或许也是我们必须关注的出发点。 无论如何，城市更新势在必行，是一个不会消亡的产业。 刚才赵老师也提到了很多困难。 我还想请问王总，企业在推动城市更新的过程中，确实要克服很多困难。 我常说，城市更新中出现意外是正常的，一帆风顺是意外。 你认为最难的是什么？ 实践中应该如何化解和突破？
王源：我刚才在演讲中提到了一点，城市更新是非常困难的。 刚才我也用“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”作为我的结论。 如果你设定了打持久战的目标，那感觉不会很长。 。 项目的困难很多，因为政策非常严格，项目立项难度很大，几类土地利用指标收集到足够的指标也非常困难。 其次，现在各政府部门在规划审批过程中，更加强调公共利益、配套设施、产业。 规划、实施、准备还必须考虑企业、村集体、村民的利益和政府的要求。 难度越来越高。 。 以我们正在实施的湖北项目为例。 过去几年，我们就特殊规定达成了协议。 这三年来，政府提出了一些要求，必须割地换和平。 最终，数千平方米的土地被割让给政府公用。 配套设施对企业的利润率和可行性影响很大。
拆除也存在困难。 自己的房产预售和拆迁后出售都非常困难。 即使你已经完成了搬回的义务，你仍然要要求他们履行义务。 还有质量问题和后续问题，都非常棘手。 村集体并不是一个很理性的群体。 背后有大量人的意见。 各个阶段的企业都会感受到阵痛。 如何适应困难？ 不要触摸红线。 事实证明，尽管这个地方是不可能的，但我们可以通过沟通和报告突破它。 首先，不要碰到不可能的项目，首先，避免雷区。 还有一个长期的心态。 许多项目还需要合适的时间，地点和人员。 这些条件需要等待。 有时，在满足条件时可以实施它们。 有时，如果不满足条件，他们需要等待，需要成熟的人。 心理。 如今，政策是如此密集。 通过学习，理解和研究，我们还可以通过科学研究和系统研究来影响政府的决策。 例如，我们对政策和区域领域的研究。 最后，有一支稳定的团队，一个带头的老大哥，还有一支愿意付出和稳定的团队。 即使没有团队，也没有长期的生态学，也没有长期团队。 团队始终是最重要的。 有了这些，无论它有多困难，仍然有很多项目。 在我刚才提到的700多个以上，有400多个强调实施。 仍然有机会和希望。
主持人-Guo ：Wang先生谈到了心态。 良好的心态是城市更新的重要基础。 良好的心态还带有伴随的好处，即身体会更健康。 我觉得Urban 有一个可以持有很多商品的篮子。 城市更新的最重要的事情是说服他人以自己的方式将这些东西放在其中。 其次，有一种方法可以将所有人拥有的所有东西都放入这个篮子里。 有时，我认为城市更新是一个非常高级的行业。 它曾经被称为房地产公司，但Urban 已成为主流。 在房地产公司中，城市更新与房地产开发之间也存在关系。 夏先生也有丰富的经验。 我还想问您如何合理化房地产公司的传统管理。 房地产开发与城市更新之间有什么关系？
Xia Bing：我非常感谢总统安排我在他旁边。 在面对男性名人时，也许我会有些紧张。 当金丘安总统邀请我参加这次圆桌会议时，我感到非常不安。 当我得知坐在我旁边的人们是房地产公司的领导人和一些中央企业的领导人时，我感到非常紧张。 金丘安（）主席还提醒我，作为住房协会的成员，只有积极地发表并提供想法和建议，协会才能更健康地发展。 关于房地产行业与城市更新之间的关系，我是女性经理，我做出了一些情感答案，而不是对这种关系的理性判断。 我知道，作为一个房地产行业，它在深圳已经很长时间了。 它也处于主要发展时期。 作为城市更新，发展时间相对较短。 她的巅峰时期的女人也可以与夫妻之间的关系进行比较。 夫妻必须有一个互相相爱和杀死的游戏过程。 房地产行业和城市更新将在彼此相爱和杀死的过程中达到平衡与和谐。 将人际关系和城市更新与父子之间的关系进行比较。 父子之间的关系必须通过血液和必不可少的联系。 只有互相补充才能是长期的。 甚至说战斗需要兄弟。 也许越来越多的人会感觉到房地产行业和城市更新也是兄弟。 他们通过共同的发展实现彼此，并且每个人都会发展和成长。 无论哪种关系，我相信在复杂的关系花园中，一切都将基于与房地产相关政策的改善以及金字塔建设和法律关系和法律基础的持续丰富，为健康发展提供了基础，并且更新和重组政策也可以确保一定程度的稳定性，我们可以更多地关注开发人员在政策指南方面提出的特定问题。
主持人 - 郭彭申：夏先生利用父子，夫妻和兄弟之间的关系来解释城市更新与房地产之间的微妙，复杂而激动人心的关系。 这确实使我们在从业者中感到共鸣。 将来，金丘安总统可以做到这一点。 如果您是夫妻，您将获得结婚证书。 如果您是兄弟，您将获得大拇指。 如果您是父子，您将获得身份证证书。 今天，我第一次遇到了什（Shi）教授，我一直很欣赏他的名字。 它甚至被称为人文主义沙漠。 城市更新通常是指人文主义的感觉。 您能从学术角度想象如何通过城市更新在深圳创造人文性的气质和社会感受？
Shi Yuan：非常好的问题。 今天下午的许多客人都谈到了这个问题。 从学术角度来看，这不是。 让我分享一些意见。 现在，城市更新已经过去了十年，我们应该更加关注人文气质和社会情感的继承？ 我认为这是由于两个原因：我们都知道，城市更新已成为深圳的城市发展的主要空间和手段。 另一方面，Urban 经历了十年。 在过去的十年中，拆除和重建一直是主要模式。 许多专家今天下午提到，接下来我们应该专注于有机更新。 除了专注于物理空间的转变外，我们还必须关注保护历史和文化遗产的保护，城市背景的继承，人文气质的创造以及公共场所质量的改善，这将成为未来城市更新的关键词。 为什么城市更新应该具有人文气质的继承？ 因为城市更新是深圳未来城市发展的主要空间载体。
为什么我们目前要特别注意这个主张？ 我认为这实际上是因为我们的城市更新已经达到了这个阶段，并且有其固有的需求。 过去，这主要是拆除和重建，越来越多的关注城市环境以及历史和文化遗产。 这是其固有的需求。 在外部，您还可以注意以下事实：最近该国对城市装饰，城市历史和文化保护以及城市文化遗产的重点放在了前所未有的重点。 是文化遗传的典型例子，再加上微型续订，微型转化和有机更新。 它还为未来的城市更新指向了道路。
如何通过城市更新来实现人文性的气质和社会情感？ 我们不仅提到了这个话题。 直到今天，我们才开始注意到城市更新负有这种责任。 实际上，在过去的十年中，我们的许多续签项目，包括我们刚刚播出的翻新项目，已经关注人文学科。 保护。 深圳的城市文化特征最集中于斗争，企业家精神和创新的精神。 这非常集中在我们的城市村庄中，因为每个人都知道城市村庄是深圳许多企业家的第一个地方。 即使在城市的一个村庄里生活了很长时间，战争也是人生中最重要的阶段。 因此，我认为我们的未来发展已经在今年上半年发布的两个政府文件中指出了这一方向。 首先是深圳市城市村庄进行全面翻新的综合计划。 该计划非常关注全面的补救和有机更新。 其次，首次合并了城市更新和全面的城市发展，并发布了“加深城市更新工作并全面提高城市发展质量”的文件。 该文件总结了过去十年来城市发展的收益和损失，并为未来的城市更新提供了指导。 指明了方向。
近年来，鉴于深圳高度建立的状态，我们提出了微续订和微型转化方法。 通过将人文主义和艺术因素引入某些城市节点区域，并使用针灸式的疗法，我们在过去三十年中取得了快速发展。 我们使用这种方法将出现在城市中的负空间转变为正空间和有趣的空间。 我们称其为深圳娱乐城市计划。 将来，随着越来越多的节点进行显微振奋和微型转换，宿主提到的深圳人的人文气质和社会情感的继承肯定会到达深圳空间的每个角落。 谢谢。
主持人-Guo ：谢谢Shi教授。 您的演讲给了我很多灵感。 在当前时间点，我们正在强调甚至进一步思考人文科学技术和人文遗传。 我认为，无论是深圳还是国家，它都是文化信心。 ，在这个时间点，我已经有足够的信心。 经过长时间的发展，我们逐渐建立了一个可以继续促进人文发展的商业模式。 我认为更重要的是，现在深圳已经从以下模型变成了领先的模型，而领导可以表明，最重要的是人文主义文化和我们的人性。 在城市更新过程中，我们不仅必须建立深圳独特的人文文化。 我相信这也是城市更新的任务之一。 李博士在对大湾地区的介绍中描述了世界模式中大湾地区的未来整体发展战略和定位。 在大湾地区的9+2城市发展中，您如何看待深圳的城市更新？ 他的独特之处是什么？