青岛经济观察报：为什么比不上其他新一线城市？
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作者/专栏作家 吴明义
说起青岛，大家都不陌生。 红瓦绿树，碧海蓝天，风景宜人，是著名的旅游城市。
但说到青岛的商业，似乎并不像它的城市特色那么鲜明和突出。 有很多，但显得很“单调”。 因此，本文的标题是《青岛商业观察：红海很红，蓝海很蓝，未来会来》。
1.“红海很红”
据相关媒体统计，目前青岛各类大中型商业项目总数超过100个。截至2021年2季度，青岛面积3万平方米以上的购物中心存量已超过50个商圈格局也较之前的四大传统商圈逐渐发生变化。 形成“1个市级商务区+14个区域性商务区”15个主要商务区的多中心发展格局。
当然，岛城产业也有“4级（传统商圈）+5级（新兴商圈）+2级（潜力商圈）”的分类。 这只是一个不加区分的列表，仅供参考。
同时，青岛计划未来三年新开购物中心超过22家，规模超过200万平方米，重点明确在即墨、高新区、莱西。
由此可见，青岛符合全国主要城市商务从“一中心”到“多中心”、从单极化到多极化的发展趋势。 而由此衍生出两个后果——
1、以城市级商业项目为代表的大型综合体的“地位”不断被蚕食，尤其是非周末时段，对客流的影响更大且越来越大；
2、同质化现象越来越严重，“碾压”越来越严重。 尤其是餐饮品牌，除了少数几个大牌外，几乎都差不多，而中小型商业项目比大型项目更有特色、更接地气。 在一定程度上，对大型项目的客流进行了分流和拦截。
因此，说到生意，似乎越“体量”越大，“大佬”就越难受。
另一方面，同质化不仅体现在品牌上，还体现在客户群体的定位上。
纵观青岛所有的商业项目，几乎全部都是针对“全客群”。 更详细地说，他们是“家庭客户群体”。 即使提到“年轻客户群体”，实际上也只是“年轻家庭”客户群体，并不存在“年轻家庭”客户这一说法。 真正意义上，这是一个明确针对“年轻客群”的商业项目。
综上所述，红海对于青岛的生意来说是非常红的。
2.“蓝色的海洋很蓝”
世界上的一切事物都有两面，有一面，就有另一面。 就像“同质化”一样，坏的一面是“红海”，同质化竞争，零和博弈； 而这也衍生出了好的一面，即“机遇”。
如上所述，青岛商业目前最大的特点和机遇就是“同质化”，同质化的品牌结构、同质化的客群定位、同质化的营销、同质化的架构……但反过来看，正在酝酿着一片巨大的“蓝海”。 ”。
截至目前，青岛——
目前还没有明确针对“年轻客群”的项目；
目前还没有主题业务，基本上都是“标准业务”（盒子）；
没有真正“现象级”的商业项目或主题街区；
尚无代表性“IP”（如爬墙熊猫）；
没有一次破圈、引起全国行业轰动的“商业事件营销”；
全国业界心目中尚无具有代表性的城市商业项目……
综上所述，青岛的商业有一个非常蓝海。
3、哪个项目可以代表青岛的商业？
哪些商圈或项目可以代表青岛商业？ 这是一个好问题，不仅代表着“高点”，也代表着“上限”。
在我看来，找到一个具有城市代表性的商圈很容易，但找到一个项目却很难，因为商圈无非就是人气高、密度高、巨头云集； 但项目不一样。 必须具有代表性、特殊性、有意义。 要做到高、深、一流（标杆、难以复制），吸引全国同行前来“朝圣”。
因此，在我看来，能够代表北京的项目是“侨福芳草地”，它已经开业近10年，仍然是一个天花板； （另外，“SKP-S”也有一定的意义，可能会成为北京商业的象征。下代表）； 能够代表上海的项目是“K11”，它和芳草地一样，历代存在； 能够代表长沙的项目是“文和友”，中国本土文化主题街区的真正鼻祖……
如此看来，能够代表青岛的项目似乎还没有出现； 换句话说，如果没有能够代表城市的商业项目，无论经济多么发达，也无法进入商业层面的“一线”排名； 只有具有代表性的项目才能出现有商业项目的城市，才是真正的“一线商业城市”，因为“量变已经引发质变”。
虽然目前青岛还没有一个商业项目能够真正达到“标准”（有代表性、有特色、高有深度、难以复制、引发全国同行朝圣），但每个项目都非常用心，并且有很多比较优秀的代表。 由于篇幅所限，我先说几个我心目中比较“特别”的本地项目：
1.青岛海信广场
我认为青岛商业项目“极具代表性”的是“海信广场”，不仅因为奢侈品大牌云集，更因为它多年来稳步发展，一步一个脚印，无论城市的产业格局如何是重新洗牌还是商业时代如何变迁（比如百货商场的到来MALL），一直牢牢占据着岛城的商业天花板。
另一方面，它不仅有高度，而且不断拓展广度，从国际奢侈品牌聚集的第一期到国内一线品牌聚集的第二期； 从以百货为主转向百货、租赁、餐饮等； 海信广场一直在前进，在服务、物业等各个方面都一直处于领先地位。
同时，在营销方面，我们紧紧围绕定位、高位作战，创造了“IP-小C”、戏曲营销、建筑表达、明星营销等众多领先案例。
这里我想特别提一下“明星营销”。 这里并不是指“大奢侈品牌带来的明星代言人”，而是一段时间（大概是2014年或者2015年），出现了一个“奇怪的现象”——新片宣传期间，大明星都会到海信广场去开会。
之所以说“奇特”，是因为现在海信广场还没有电影院。 当时，《大星跑者》只去标杆影院，他们极力阻止“影院所在项目白白获得荣耀”。 停车位、路线等等都是尽可能多的。 绕过进入商场； 但为什么要去没有电影院的商场做宣传呢？ 随后获悉，海信广场投入大量营销费用，并与相关发行方合作，吸引名人到店； 所以后来宣传的时候我没有在海信广场举行明星见面会，显得我“不够聪明”。 此后，来店的明星越来越多，见面会的规模也越来越大。 如果属实（引入送货费），绝对可以称得上是“大有作为”的经典案例。
最后说一下他们的企业文化。 海信广场可以说是一家真正探索和践行稻盛和夫经营理念的商业企业。 作为一个家庭成员，我对此感触颇深。 这不是一句空话，而是真正的探索和实践。
2. 青岛凯德MALL
其次，我认为它是“凯德MALL”，因为它有两个“举措”——
（一）为青岛产业开辟了一种“思维”——IP思维。 端坐主入口的“大熊”已成为项目的标志和核心竞争力。 无论时代如何变迁，熊似乎始终与众不同。 很有特色，让人感觉亲切； 与其他项目相比，它确实是独一无二的；
（2）另一条是“坚守初心”——如果青岛真能称为“城市级项目”，凯德广场绝对是其中之一。 事实上，凯德商用最初的定位是区域甚至社区层面。 虽然已经成为青岛市的“市级商业项目”，但项目非常清醒，整体做法（如营销）仍然坚持区域性、社区化的打法，坚持对会员的持续投入，一步一个脚印。 。
3. 金茂湾购物中心
最后我想提一个很特别的项目，就是我之前做过的项目——金茂湾购物中心。 这个项目确实很特别，因为放眼全国乃至全世界，似乎没有其他一个——
（1）最古老的城区，三面环海，不面向主干道。 换句话说，就是处于“萧条”之中； 画一个半径为1.5公里的圆，三边都在海里；
（2）由于地处老城区、道路“尽头”，人口持续呈现净流出和老龄化特征，客群结构与各地老城区基本一致，以中低档客户群体为主；
（3）青岛市唯一定位“（精致）社会商业”的项目；
正当整个青岛都不看好它，甚至等待它的“结局”时，没想到它竟然找到了自己的“路”——
（4）由于靠近大海，海景优势不断强化，海景餐饮成为一大亮点； 后海广场打造成为独具特色的新地标（《人民日报》报道）； 屋顶花园打造为“最美海景、最美日落拍照地”；
（五）结合老城“历史文化母脉”特点，“西镇博物馆”“@时代”系列城市人文策展展览（青岛市首个上榜的商业营销活动） “学习强国”）不仅促进社会业务实现城市级营销，而且赋予项目独特的特色和差异化的竞争力，真正实现对外扩张。
通过以上多重效应的同时运用，真正让劣势变成优势，并且由于这些独特的特点，63%的客流源自2.5公里以外（腾讯大数据），真正实现了“从社交商业到区域商业的转变”。业务”和外部扩展。 而这样的结果，对于亲眼目睹了整个过程的我来说，回到京城，感觉有些难以置信。
也许，你会奇怪为什么不提“亚洲最大的万象城——青岛万象城”。 确实，这个项目对于青岛来说是一个跨代的项目，而且运行得也不错。 但由于它占据了天时地利，而且品牌大（国企华润）、规模大、体系成熟、产品线成熟，如果做得不好才奇怪。
换句话说，他们出众的出身和天赋，在一定程度上掩盖了其他亮点。 就像含着金钥匙出生的顶级富二代一样，即使取得了任何成功，只要不是开创性的，就永远无法成功。 走出父母的光环。 总之，与其他三个项目相比，青岛万象城似乎并没有什么意外的地方。
结论：未来“将会”到来
青岛的商业发展实际上正处于“量变到质变”的前夜。 虽然还有进一步“卷起来”的空间，但也确实所剩无几了。 空间红利会耗尽，再不改变，生存空间就会变得更窄。 另一方面，作为GDP过万亿元、人口过千万的准一线城市，如果没有“芳草地、K11、文和友”这样的代表性项目，确实无法与真正的城市抗衡。一线商业城市。 。
在当今消费为核心驱动力的时代，人对于城市的意义不再是劳动力，而是未来的一切。 作为与人们日常生活联系最密切的行业，商业不仅代表着便利，更承载着人们对未来美好生活的想象，即城市对“人”的吸引力。 因此，对于青岛企业来说，迭代升级迫在眉睫，时不我待。 这将创造巨大的机会和无限的想象空间，对于开发者、品牌、服务商和从业者来说都是如此。
因此，未来虽然“没有”到来，但也并不遥远。 作为当地的从业者，希望岛城的生意越来越好！ 真正能够引领潮流、引领时代，加油！