近日，第一太平戴维斯发布了《2022年一季度成都房地产市场回顾及未来展望》报告。 报告显示，今年一季度，成都商场总存量达到约695.6万平方米，甲级写字楼存量超过354万平方米。
业内人士告诉第一财经记者，目前成都商业地产市场活跃度较低，呈现波动性。 不过，与其他城市相比，成都的市场空置率仍处于优化通道上。 记者注意到，一季度，部分行业租赁面积得以延续增长态势，成为市场关注的焦点。
净吸纳量下降
2022年一季度，成都写字楼市场新增供应面积6万平方米，全市甲级写字楼存量超354万平方米。 第一太平戴维斯指出，受国际形势复杂多变和疫情广泛蔓延的多重影响，成都甲级写字楼新增租赁需求受到抑制的同时，出租面积有所下降。大幅增长，导致本季度净吸纳量跌至负值。 27,000平方米。
本季度延续了去年第四季度的趋势。 在新增租赁需求不足的情况下，租赁面积大幅增加。 一季度新租面积环比、同比下降约1%。 增长27%和38%至约19万平方米。
在此背景下，一季度成都甲级写字楼市场空置率上升1.6个百分点至21.8%。 在租户普遍控制租金成本的背景下，尽管本季度部分楼盘上调了物业费，但多数业主对于费用调整仍持谨慎态度。 租金方面，市场整体租金波动不大。 全市平均租金约为每月每平方米100.3元。
今年二季度，成都甲级写字楼市场预计将迎来供应小高峰，新增供应面积超过30万平方米，主要分布在东大街及延伸区、金融城、大园等商圈，集中优质建筑项目的入市也将在短期内对市场空置率带来上行压力。
第一太平戴维斯华西代理部（商业楼宇/商铺/工业及物流地产）高级总监戴辉接受记者采访时表示，写字楼空置率高的问题需要辩证地看待。 短期来看，2022年一季度市场压力确实较大。经济和疫情的双重压力，加上一季度春节的影响，使得市场活跃度较低； 但从时间线来看，成都市场目前处于空置状态。 过去几年该比率仍呈现明显下降趋势。 “与其他同级别城市相比，成都的空置率明显处于优化轨道上。”
对于租赁面积同比大幅扩张，戴辉表示，需要考虑到去年同期是由于2020年全年受到挤压的需求得到释放。 2021年底不少一线城市疫情压力加大，造成部分行业出现波动，因此提取租金具有一定的波动性和特殊性。
零售物业市场方面，与去年同期相比，一季度成都商场新增供应有所减少，但今年一季度市场总存量仍达到695.6万平方米。 全市购物中心平均空置率自2021年底停止下降并开始上升后，本季度继续小幅上升，较上季度上升0.4个百分点至约8.7%。
报告显示，今年预计将有约70万平方米的购物中心进入成都零售市场。 由于大量新增供应加上经济环境的不确定性，短期内全市商场整体空置率可能难以实现。 快速回落，预计以小幅震荡为主。
奢侈品、能源、原材料租户成亮点
从需求端看，一季度成都零售市场新增需求同比小幅下降。 不过，不少奢侈品牌一季度继续在成都春熙路地区布局双店。 代表性案例有国内第三家LV之家。 Gucci首次亮相远洋太古里，在成都IFS开设Gucci新店，并在远洋太古里开设Gucci新店，体现了品牌对春熙路地区的持续看好以及其长期发展战略。长期对成都消费市场充满信心。
此外，新能源汽车品牌延续去年的活跃，本季度继续积极布局全市商场。 新增需求中服务业态占比提升，特别是休闲娱乐品牌需求大幅增长。 本季度餐饮新业态需求中，甜品、烘焙品牌占比明显提升，中式糕点品牌尤为活跃。
对于逆势拓展豪宅租赁市场，第一太平戴维斯华西区零售部总监林静告诉记者，在成都市场，国金中心和远洋太古里两大豪宅项目强强联手，形成了规模效应。 2019-2020年领先奢侈品牌在成都市场的优异表现也对奢侈品牌形成了强大的虹吸效应，因此领先奢侈品牌相继在同一商圈开设双店。 随着2022年下半年SKP入局，这些领先品牌将在成都完成三店甚至四店的布局。 未来两三年能否持续布局，取决于新店开业后业绩能否持续稳定上升，以及品牌当时在中国市场的开店策略。
写字楼租赁市场上也有行业正在冲出重围。 一季度，信息技术和金融仍是当季新增租户的两大来源，约占新增交易面积的36%。 专业服务业排名第三，占比约12%。 与此同时，能源原材料行业新增租赁面积环比大幅增长。 一季度，多家新能源企业完成千平米以上大额交易。
戴辉指出，能源材料行业的增长确实与诸多政策密切相关。 例如，我国确立“2030年实现碳达峰”、“2060年实现碳中和”的国家顶层能源战略目标后，新能源产业就乘势而上。 发展来看，能源和原材料行业的需求预计将继续增长。
“制造业也值得关注。目前，成都拥有软件和信息服务业集群和承德高端能源装备集群两个国家级先进制造业集群。未来，成都将凭借其比较优势制造领域优势进一步增强制造业核心竞争力。” 戴辉还提醒，行业需求的变化需要长期看待。 季度变化不一定具有代表性和规律性，市场仍需要全方位的长期发展。