2006年太原纳尔西华宇购物中心店开业可行性报告（doc 5）.doc
纳尔斯华宇购物中心店开业可行性报告（ ） 1、基本信息采集：主要商业建筑、公共设施及住宅区分布：华宇购物中心位于太原市主要繁华商业街开化直街，紧密相连与天美、巴黎春天百货、贵都以及沿街的各类专卖店构成了太原的主要商圈。 街道附近无特色公共建筑和中高档住宅区。 商圈内主要商场及商业街简介（包括商场定位、经营情况及同类品牌有无）：该商圈内，华宇中心定位为中高端结束一。 一楼的化妆品和二楼的成熟女装是它的强项。 是目前山西省最受欢迎的品牌，是全省及太原市高端大众消费的聚集地。 同类品牌有百领、麦斯菲尔、雅迪斯、包子、美美、凯撒、腾势、英达、紫宝米、恩尚、圣诺兰等，口碑表现良好。 天美定位为高端奢侈品。 它面积不大，有四层。 其强项是男装，性能不错。 四楼有11个成熟女装品牌。 整个商场主要女装品牌有MAX MARA、、、Ports、、、英达等，都有非常不错的表现。 巴黎春天百货原名雨花园，现由香港巴黎春天百货经营，业绩一般。 贵都经营得很差。 其他商圈相对单一，尚未形成较大影响力，如华宇精品、百盛等，但目前处于良好的成长期。 交通设施及停车场：有停车场，周边停车比较方便。 主要消费群体（主要顾客生活方式和生活习惯）分析：目前太原市和山西省的“优质女性”感受力和品味都比较差，对时尚的敏感度较弱。 她们是华宇成熟女装区购物的主流客群。 其中，大部分是太原市及周边城市经济条件较好、家庭收入较高的女性，包括公务员、官员妻子、家庭主妇、中小业主等。
华宇已成为山西太原深受中高端消费群体认可的购物中心。 未来发展方向和潜力：从商场定位和客群聚集能力来看，商场需要进一步升级为中高档，一楼化妆品组合会更加到位（据了解，一楼除香奈儿外其他化妆品均为自营），一楼应引进国际男女装品牌，二、三楼女装将进一步引进国内一线品牌直营由制造商。 商场的档次会进一步提升，单店业绩会进一步提升，但产品和店面形象一定要到位。 店（母店）业态：精品时尚百货店（北京赛特）、高端MALL/店中店（如万象城）、中高端百货店（如华强茂业）、普通MALL （如天河城）、普通百货（如天虹）社区百货（如景天岁宝）商场或商业街定位/档次； 中高档时装百货、楼层或商业街品类分布； 共九层，第一层，化妆品珠宝； 二、成熟女装； 三、青年女装； 四、男装； 5. 运动； 6.等待； 9、餐饮。 楼层消费力分析（服装消费群体特征、购买力）； 第一、第二、第三是优势，有良好的购买力。 2006年整体业绩6亿。 竞争品牌和销售（至少调查四个品牌）。 2005年：白领近1000万，美490万，宝姿600万， 240万，Artis 465万； 2006年：1-9.11：白领536万\美370万\宝姿500万\玛斯菲尔310万\雅迪斯280万 滋宝米180万\万\科里亚诺140万\吉芬126万\恩昌70万（6.7.8个月）楼层或店面位置：二楼配厅（原爱神） 实际营业面积：40平方米 位置类型：街头专卖店、商场、店中店 相邻品牌（左右相邻两个）：恩尚\包子\圣诺兰\凯撒二世。 经营情况预测：（1）销售收入预测：预测第一年销售额：300万元/年； 月均销售额（票额）：25万元/月； 预计销售折扣85 预测年销售标签额：（年销售额销售折扣）353万元/年； 月均销售标签金额：（年销售标签金额12）29.41万元/月。
（二）各项费用预测： 1、专卖店费用或与商场的合作方式及条件：（固定费用）（以下小计入场公关费用为65000元；预计有效期为1年，月平均费用： 5,417元/月；年度关系维护费66,600元（托管费）；月均费用：5,550元/月 商场入场费（不可退还）3.45亿元，分一年摊销，月均费用2,875元/月保底对于合资商场专柜，扣除26%，保底销售额为25万元/月（合同中无保底销售额要求的，按8万元/月计算），则每月保底佣金金额为：（保证销量*保证扣分）65000元/月；6）店面管理费（物业管理费、商场楼层管理费）：2、店面本身产生的费用（固定费用）（以下各项小计） 73880元/年； 6,157 1）固定人工成本（固定工资+福利{社保+节日费+生日费+工作服费等}）：需要销售人员4名，人均月固定工资675，人均年福利人为350人，则总固定人工成本为33800元/年； 月平均工资2817（固定工资采用人力资源部2006年颁布的各地区销售人员最高固定工资） 2）设备设施费： A、装修费概算18000元（申请期限：一年）商场专柜为两年，专卖店为两年），按月缴纳费用为1500元/月。 B. 折旧： 电子设备——电脑（POS机）、传真机、空调、音视频设备、电熨斗、饮水机等设备采购费用=2000元； 折旧按36个月（设备购置费折旧月）计算，每月摊销166.6元/月 b． 店面形象物品——展示桌、可移动货架、沙发、模型等展示物品购买费=12000元； 按12个月折旧（陈列品采购费折旧月），每月分摊1000。 我店每月分摊金额为1,166.6 3）其他费用：（具体费用项目参见店面销售费用统计表附件1、2） A、主要是每月的网络租用费和每月的电话租用费店铺。 商店每月应支付100 D。 交通差旅费：店长到区域、公司总部开会（订货、培训）的交通差旅费，销售人员交通补贴（加班、夜车补贴） 6276 3、总固定费用预测：1项+2项商品=本店每年万元； 84998.3元/月。
4、门店销售费用（变动费用）：人民币10000元/年； 元/月； 预计每月标签销售额*36%（假设成本，包括纸袋、塑料袋等）：元/月。 。 存货减值损失：因本店原因造成超过规定退货、换货汇率的退换货产品需承担标签金额10%的减值损失。 （这个费用不一定会出现） 2）其他销售费用及人工成本：销售人员的销售提成（暂不包含日超奖金、年终奖金等奖金）：预计每月销售提成比例为2 %; 预计5000元/月； 所有年佣金6万元，超出商场保证最低金额的，按26%扣分； 对应2(2)1,4)B——每月预测销量减去保证销量的差额*26扣分点D.预估运输费用：货物从总部发出并返回总部的费用（经该办公室的门店按照进出的商品数量分摊办公室总运输费）1.5亿 E、门店品牌自有推广费（POP印刷费、VIP维护活动推广费）600元/年； 50元/月； F、基金占用费（基金利息）：39012元/年； 3251元/月。 库存商品占用资金*0.5%（月利息）3176元/月； （以三个月结算为基础） 商场柜台库存商品格式 占用资金=标签每月销售总额*36%（门店进货成本）2倍（库存金额）3（商场结算周期为3个月）； b. 对于街头专卖店或商场店中店，采用以下计算公式：库存商品占用资金=（月初库存商品标签总数+月末库存商品标签总数）月）/2*36% 保证金或保证金金额：（可退还）1.5亿元； 月利息：（金额*0.5%）75元/月专卖店或店中店为店面租金押金； 对于购物中心来说，这是产品押金。
店铺转让费金额：10000元； 每月利息：（转让费金额*1%） G. 税金： 商场柜台格式=（退款金额-购买费用）*17450元/月； b. 街道专卖店或商场店中店（或租赁专柜）固定税额 3、投资计算：总投资计算=入场公关费（店面转让费+店面首付租金）6.5+入场费3.45+押金（利润）1.5+装修费1.8 效益分析及预测详见附件3《门店经营效益计算表》（一）），第一年效益分析： 1、有界利润预测：预测月销售额-销售总额费用元/月； 2、有限利润率：有限利润/预测月销售额47.45% 3、营业利润预测：有限利润-84998.3=33617.7元/月； .4元/年。 （13.44%） 4、盈亏分歧点（盈亏平衡点）销售额计算：总固定费用预测/有限利润率元/月； （2）第二年预计销售额：10000元/年； 根据（1）、2.计算限界利率，计算限界利息（48%）10000元/年；