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如果不是告诉你这是一家奥特莱斯，恐怕你会以为这就是商场正常的经营配置，没什么两样。是的，你的感觉是正确的。
为什么要这样配置呢？
济南市统计局公布的数据显示，2023年人均GDP为13.55万元（约合1.8万美元），人均可支配收入为51757元（约合7188美元）。因此，在很多省会城市，一线奢侈品的消费能力存在局限性，所以如果奥特莱斯专注于此，其营业额就会受到限制，就需要拓展其他品类。当珠宝放在奥特莱斯时，它只能是一个“特色”。
由此，不得不说一下什么是的由来。奥特莱斯是指下架、缺货、过季的产品。折扣一词可用于描述三种主要业务运营：
百货公司总是有全场折扣；
购物中心从来不进行全场销售；
没有哪家折扣店没有折扣。
因此，在奥特莱斯业态中，零售品类尤其是服装以一线品牌为主。这是一条规则。但事实上，目前的模式已经“变形”。当然，这种改造有着合理的内部逻辑，但不得不说它背离了()的初衷。作者特意写了英文单词。其实我想说明的是，这个词（可以翻译为“出口”）很好地诠释了的真正含义。它不是也不应该被用作远离城市的地方。中央购物中心经营和配置其业态。
相应地，我们在分析奥特莱斯覆盖的人口半径时，不能采用3公里半径、5公里半径，也不能采用百货、地铁沿线购物中心的分析方法，因为奥特莱斯的人口覆盖半径较大。更多。
例如：济南首个奥特莱斯项目本身认为其覆盖半径约为项目周边30-40公里，节假日期间可进一步延伸至周边城市，如德州、泰安、淄博、莱芜等地。
通常，网点的覆盖半径以20-40公里为研究圈，因此这个更大半径范围内覆盖人群的消费能力和偏好是有意义的。
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奥特莱斯建筑选型及配套设置
这很有趣，因为商业建筑形式大致可以分为“盒子”、街区、围合三种类型。那么会选择哪一家作为呢？有什么内在原因吗？
我们以济南首奥特莱斯为例。它采用多层设计，地上三层，开放式。建筑风格以意大利风格为主。为什么要开块？
因为奥特莱斯是销售品牌折扣的品牌专卖店，单独的专卖店方便消费者识别和购买。街区和围墙的建筑形式有利于实现上述动机和目的。开放街区符合“微度假”理念，与购物齐头并进。
有选择“盒子”形式的吗？有！ 2007年左右，有一家名为“狐狸城”的奥特莱斯购物中心，以“盒子”的形式推出。它是中国最早的奥特莱斯之一，其起源和经营理念“非常正宗”。不幸的是，这位先驱后来成为了“烈士”。
当有选择时，网点应选择开放式街区或封闭式街区。济南的第一个奥特莱斯，以及大多数奥特莱斯项目，选择这种建筑形式，是对的。
说一下配套包吧。
先说餐饮。餐饮是目前比较流行的业态。不仅商场中餐饮的比例越来越大，很多百货商场在转型过程中也将餐饮作为重要的业态（以前百货商场对这一业态不太重视，甚至将其配置在商场）。全部）。当然，我们这里不讨论如何做好，只讨论存在与否。
那么在奥特莱斯呢？无论你选择哪个门市，如果你说自己不重视餐饮，因为它不是主要业态，恐怕说这话的人会被嘲笑为不懂生意。不过，奥特莱斯的餐饮与百货商场、商场的商业餐饮确实有所不同。这是我相信大多数从业者都没有想到的。
百货商场、商场餐饮解决的是消费者来不来的问题，即是吸引消费者到店的一个工具；门店餐饮解决的是消费者是否停留的问题，即是用来延长消费者停留时间的工具。两者的属性完全不同。
奥特莱斯一般都位于远离市中心的地方。因此，在路上度过的时光和周末“驾车出游”购物（有折扣）一定是一段愉快的时光。到达后，我参观了两三家商店。正是午饭时间，还是口渴了，结果发现没有餐饮设施。这家店如何留住消费者？这简直就是在赶他们走。如果媒体这样做，实际上是在说：下午再来。
但这里的食物和饮料并不是吸引他们来这里的原因。我怎么能这么说呢？
看一个案例：
笔者曾经接到这样一个“任务”，那里有一个著名的旅游胜地，那里有一家餐饮店（约2000平方米）。承租人想做海鲜，问我如何营销，让来参观的人来这家店花钱？笔者问，消费者来这里主要是为了观光还是为了吃海鲜？如果是前者，那么做海鲜显然是一个错误；如果是后者，为什么消费者不去城里更方便的地方消费，而是要买门票（很贵，大概400元以上）才能在这家店吃饭呢？海鲜？
所以，吸引消费者和留住消费者在这里是混淆的！
其次，我们来谈谈停车位。
笔者最近读到一篇分析济南第一家奥特莱斯的文章。内容非常好，也很详细。然而令笔者不解的是，全文并没有提到停车位。对于奥特莱斯来说，停车位难道不重要吗？错了，非常重要，而且它的重要性超过了我们对百货商场和购物中心的一般分析中相同组成部分所发挥的作用。
我们来看看上海百联青浦奥特莱斯，一座年营业额超过60亿的奥特莱斯购物中心。该项目开业已有18年了。它的假日停车场非常“壮观”。由于商场内所有停车位均已满，交警将出动在附近道路两侧设置停车位。
好消息是第二阶段的扩张正在进行中。在第二期规划中，停车位总数预计将增加约2,500个。
为什么？
第一个原因是奥特莱斯距离市中心较远，消费者大多开车前往；
第二个原因是，商场“喜欢”开车来的消费者，因为从消费心理来看，既然是开车来的，怎么会那么“不好意思”空手而去呢？必须买点东西。这客观上提高了有效转化率。
另外，餐饮设施延长停留时间，有助于实现销售目的。所以，有地方停车是一个必备的条件！
除了以上特点之外，还有其他因素，比如SP代替PR等，我就不一一分析了。
总之，对于网点的经营模式，仍需从根本上理清各层面业务运作逻辑，把握本质，尊重专业，夯实基础，尊重市场。只有这样，才会对这个已经蓬勃发展的业务有利。持续20年的企业经营格局持续向好。在本来就有些压抑的气氛中，又升起了一缕阳光，我们仍在崎岖不平的创业路上前行。