商业洞察 |连续押注“AAA”级地产能为奢侈品巨头带来什么？
房地产行业位于时尚产业链结构的下游，即流通环节。
本质上，奢侈品牌布局地产不仅提供了“在哪个”的零售渠道选择，也意味着“为什么这样”的高端零售策略。换句话说，时尚界对商业地产的投资不仅是为了现在，更是为了未来。
今年年初，开云集团斥资9.63亿美元买下了第56街东南角黄金地段第五大道715-717号。目前正在等待品牌入驻。该建筑包括一个 115,000 平方英尺的多层零售空间。这一消息是在Prada集团以4.25亿美元收购Prada品牌纽约第五大道旗舰店所在大楼后披露的。
2023年，LVMH集团在商业地产方面频频布局。 12月，集团购买了巴黎香榭丽舍大街150号的大楼，面积1.8万平方米，耗资近10亿欧元。 9月，集团对位于巴黎香榭丽舍大街103号的大楼进行了大规模改造，从103号延伸至111号，将成为LV新的品牌展厅。 7月，该集团收购了位于乔治五世大道拐角处的香榭丽舍大道101号的七层建筑，这里是LV香榭丽舍大街旗舰店的所在地。 4月，第五大道旗舰店装修开业。
资产布局：拥有自己的商业地产意味着什么？
按照传统周期理论，当前全球经济正处于疲软阶段，全球经济复苏低于预期，衰退风险有上升迹象。但正是这个脆弱性加剧的阶段，可能成为奢侈品巨头在黄金地带争夺制高点的关键节点。
对于上市奢侈品巨头来说，他们面临着两个市场，形势复杂。首先是消费市场。成为商业地产的所有者，直接降低零售运营的门店成本。二是资本市场。核心地段黄金资产的价值不会在波动的市场中被稀释，而是会被整合。在集团市值增加的同时，由于租赁等盈利项目的增加，投资者的预期和信心也有所增加。不得不说，就连奢侈品这样的“老钱”代表，也在用资产配置来验证一个市场共识——核心区域建筑的稀缺性决定价值，最终成为企业走下去最安全的理财方式。通过循环。
市场数据清楚地表明，黄金地段的商铺租金在疫情期间暴跌后再次上涨。
根据戴德梁行（ & ）2023年年度报告的数据，曼哈顿第五大道和米兰蒙特拿破仑大道今年成为全球最昂贵的零售空间，价格分别为每平方英尺2,000美元和每平方英尺1,766美元。排在第四和第五位的是伦敦的新邦德街和巴黎的香榭丽舍大街，价格分别为每平方英尺 1,462 美元和每平方英尺 1,120 美元。
C&W 表示，到 2023 年，第五大道从 49 街到 60 街的零售租金将保持在平均每英尺 2,000 美元，比大流行前的水平增长 14%。 “全球主要零售目的地的租金持续复苏，以当地货币计算，过去一年平均上涨 4.8%，2022 年将上涨 3.7%。”
此前，由于收入放缓和成本上升，零售商不愿意分配大量资本支出预算，这是可以理解的。然而，面对超高端零售店的空置率，最近才松了一口气的时尚行业却竞争异常激烈。
Ripco Real副主席兼负责人吉恩表示：“Prada、开云集团和LVMH的资产负债表上都有现金，他们希望充分利用自己的资本来控制自己品牌的命运。这些集团拥有数十家全球奢侈品牌已经在第五大道和 57 街驻扎多年，并且预计未来几十年还会在这里，因此长期拥有自己的房产对他们来说是有意义的。”
对于开云集团来说，“这项投资是开云集团选择性房地产战略的又一步，旨在确保其商店的关键理想位置。除了最近在巴黎蒙田大道和郎世宁大道的投资之外，除了在 Rue de 收购的优质物业外，集团的投资组合还包括巴黎表参道、东京以及宝诗龙巴黎旗舰店所在的 Hôtel de Nocé 等地标性资产。根据其长期财务战略，开云集团打算采取严格而灵活的管理方式。其房地产投资组合”。
Prada集团董事会在购买该房产时，也是看中了该房产地段的稀缺性、长期潜力以及战略价值。此外，“最近该地区附近出现了大量投资，进一步增加了住宅、酒店和零售物业的吸引力。”
LVMH集团总裁表示：“这些标志性地点的旗舰店的楼层效率非常高。 LVMH一向竭尽全力让顾客满意，我不希望集团未来在选择店址时遇到太多困难。我们正在努力为我们的品牌提供最佳位置，即 AAA 位置。”
或许对于其他行业来说，这笔大笔资金的投入产出比很难预测，但对于时尚行业来说，这是一个可以预测的100投入、无限产出的决定。
金字塔尖效应：消费拉动再消费，奢侈品商圈新零售周期
在以折扣为主题的零售环境中，奢侈品牌不得不走相反的方向。
耀科数据显示，到2030年，高端消费将贡献社会消费品零售总额50%以上、消费品企业利润95%以上，高端消费将成为我国最大甚至唯一的利润来源。许多行业。
在这个剩余价值被无限榨取的商业化时代，品牌价值和服务体验的溢价是奢侈品牌跨周期的根本原因。基于此，定位于黄金地段、配备最高端服务的超级卖场将率先瞄准核心稳定消费者，成为全球富豪的首选目的地。
其中之一麦迪逊大道商业改善区在最新报告中指出，麦迪逊大道持续反弹。除了2023年下半年开业的32家企业外，还有20个正在建设中的项目，包括设计师商店、酒店和餐厅，预计将在明年左右开业。
目前正在开发的项目包括：Mixed-Use、Kors、Oscar de la Renta、Peter、Plaza Athénée Nobu Hotel & Spa New York、Robin Club、's、St. John、、 Hotel New York 和 Van Cleef & 。
奢侈品领域似乎也形成了自己的“金字塔尖效应”——谁能跻身这些标志性商圈之中，谁就是奢侈品中的奢侈品。
麦迪逊大道商业改善区报告还指出：“顶级奢侈品牌正在投资更大的商店，以更全面地展示他们的产品线。” 2023年下半年，约翰·洛布、保罗和大道的足迹和影响力。根据纽约房地产委员会2023年下半年的数据，迄今为止，麦迪逊大道的空置率已降至略高于10%，而东57街和东72街之间的麦迪逊大道的零售租金要价自去年同期以来有所增加报告36.7%。
如今，围绕“3A”黄金地段打造的“奢侈品牌+奢侈品商圈”已成为逆经济周期的最优资本组合，瞄准高端消费群体，在超级零售区内形成“消费漩涡”，并实现“消费拉动再消费”的“滚雪球效应”。
不确定性依然存在，低增长常态已经到来。黄金地段之争不仅是奢侈品巨头之间的“竞争”，也是稳定高消费潜力、塑造独特零售模式、提振行业信心的有效手段。从更长远的角度来看，这些不仅现在有实际用途，而且未来还能不断实现额外收益，并且能够保值增值的投资标的，无疑处于价值洼地。 WWD
撰稿：龙井