○华润万科即将入驻的厦门潘基中心@图片来源：官方
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前言
2022年5月，有传闻称磐基国际已在内部正式宣布与华润置地合作，华润万家人寿将全权承接磐基商业在厦门的“磐基中心”和“磐基莲花里”两大商业项目的运营，并拟引入华润万家人寿旗下的“万家广场”产品线。
作为福建首家豪华购物中心，潘集中心在闽南地区有着举足轻重的商业地位，其一举一动都备受关注。目前，据LAB了解，潘集国际与华润置地的正式合作已基本敲定，华润万科或将接手潘集中心作为实际运营方；但项目是否更名，尚未最终确定。
本土知名的潘基国际为何会放弃运营多年的优质商场？华润置地为何会在厦门打造高端奢华标杆商场“厦门万象城”后，继续在厦门岛内扩张商业版图？恰巧，我们之前来厦门调研时也见过上述商场，下面就让我们一起来了解一下。
#01
潘集商业的品质基因
厦门首家高端购物中心
磐基国际成立于1997年，秉承“磐创天下、筑基长青”的企业精神，目前已发展成为立足福建、布局全国的综合性多元化集团，业务涵盖房地产开发、文化旅游及商业地产的投资、开发、运营、物业资产管理等领域。
在厦门，旗下商业地产业务平台“磐基商业”运营的磐基国际总部、磐基中心、磐基莲花不仅是城市文旅和商业品质的标杆，也充分彰显了“只为品质生活”的品牌特质。在不少业内人士眼中，磐基商业的品质堪比港资商场。
○潘基中心位于厦门岛核心区@图片来源：官方
尤其是潘基中心。从地理位置上讲，项目位于嘉禾路与莲岳路交汇处，周边是繁华的“莲花商圈”，也是厦门岛的几何中心；从影响力上讲，2009年开业的潘基中心，落成时便成为“福建省第一家奢侈品购物中心”。
当时，奢侈品占据了潘集中心零售业态的80%；厦门首家以GUCCI、、等国际一线品牌组成的豪华阵容，使其成为省内顶级购物中心，最受闽南高端客户青睐。
○ 早前入驻潘集中心的GUCCI精品店@图片来源网络
与此同时，不同于传统百货商场，潘集中心在商业运营上也进行了创新，采用“店中店”模式，大大提升了顾客购物体验，成为福建省备受推崇的商业标杆。当年，潘集中心正值鼎盛时期。
城市文旅商业标杆
长期以来，潘集中心在消费者心中逐渐形成了“奢华购物中心”的高端印象。自2013年以来，潘集中心通过转型升级、自我突破，在商业规模、硬件品质、业态组合等维度不断提升，为更广大客群打造“城市品质生活中心”。
为提升规模与品质，潘基中心一期项目商业规模较小，改造后一、二期商业规模扩大至8万平米，以占地近万平米的下沉式花园广场及园桥为核心，串联商场、酒店、写字楼等，形成更加精致、大气的品质社交空间。
○下沉式花园广场
○连接商场与酒店的屋顶花园
○商场品质风格
丰富业态与艺术文化：随着规模的扩大，潘基中心的零售、餐饮、娱乐等业态进一步完善，引入更多奢侈品牌，吸引鼎泰丰、新叶台式料理等优质餐厅入驻。同时，项目还积极举办多元化的艺术文化活动，成为厦门“艺术X商业”最成功的购物中心之一。
○商场内厦门博纳国际影城
○ 位于商场高层的米其林星级餐厅鼎泰丰
○ 潘基中心是厦门少有的“艺术商场”之一
历经数次商业变革升级，潘集中心已从早期规模小、业态单一的购物中心和潘集皇冠假日酒店，发展成为集购物中心、潘集希尔顿酒店、甲级写字楼为一体的高端城市综合体，不仅构建了多元化、资源共享的商业生态空间，更提升了商圈乃至整个城市的多维价值。
2020年12月，在莲花公园旁，距潘集中心东侧不到1公里处，潘集地产倾力打造城市文旅商业综合体“潘集莲花里”，总建筑面积约13.8万方，包括约2万方体验式商业空间、5A甲级写字楼及“厦门华尔道夫酒店”。
○莲花巷夜景@Aedas
潘集中心与潘集莲花巷的双项目组合，不仅享有厦门岛几何中心的区位优势，更诠释了潘集商业的品质理念，打造厦门领先的城市文旅商业集群。
寒潮中的竞争与选择
转折发生在厦门万象城开业前后。厦门万象城是大型城市综合体，位于潘集中心西侧，仅1.3公里远，其整体体量、商业体量、业态结构远超潘集中心，且运营商综合实力、品牌资源国内领先。面对如此强劲的竞争对手，潘集中心开始显得力不从心。
奢侈品牌的变心。奢侈品牌阵容是潘集中心的核心优势，但一直缺乏标杆品牌。在围绕LOUIS的“争夺战”中，先拔头筹、已圈地装修的潘集中心最终败给了后来居上的厦门万象城，引发了一系列连锁反应，众多奢侈品牌纷纷迁往其他位置。
○ 经过深思熟虑，LOUIS决定与厦门万象城联手进行外观设计
○送往厦门万象城GUCCI专卖店
○转至厦门万象城
○转乘至厦门万象城
○转至厦门万象城
○转乘至厦门万象城JIMMY CHOO
被迫改变定位，厦门万象城开业后，潘集中心人气明显下滑，核心优势屡遭动摇。迫于压力，潘集中心只好依靠十余年积累的会员服务体系，瞄准城市精英家庭亲子需求，大力引进儿童趣味互动品牌；但商场整体颓势依然难以止步。
○商场二层儿童商场入口，儿童品牌云集
○儿童游乐长廊的露天游乐设施
○ 儿童走廊亲子品牌
○儿童游乐场内有店铺出租
风雨变幻、疫情冲击、房地产行业寒潮侵袭，加剧了磐基商业的经营危机，磐基中心、磐基莲花里业绩持续下滑，磐基国际也早早作出决策，将旗下重资产与轻资产分离，优化两大项目经营管理团队，为引入新的运营商做好准备。
○厦门华尔道夫酒店是一家重资产酒店@Aedas
平心而论，相较于一些“烂到不行”的本土商场，磐基中心的根基还在，即便商场人气不旺，但凭借高粘性的精准客群，绝大部分商户都能维持盈利。此时放手，磐基国际不仅能在合作中取得相对主动，还能实现自身利益的最大化。
○潘集中心的国际品牌
○潘集中心的美妆品牌
#02
华润商业银行
超出预期的豪华项目
2007年入驻厦门的华润置地，以独资、合作模式建设了多个知名商住项目，其中最知名的当然是2018年开业的“厦门万象城”。项目总面积42万平方米，包括15万平方米的奢华购物中心、5万平方米的“厦门安达仕酒店”以及10万平方米的华润大厦写字楼。
○位于火车站商圈的厦门万象城@图片来源：官方
作为华润置地在福建的首个高端购物中心，厦门万象城以“闽南人的奢华客厅”为定位，以约40个国际品牌、近20个美妆品牌为核心优势，以契合当地文化元素的半室外景观空间为场景优势，结合自身的运营优势，迅速在厦门收获了流量与口碑的双丰收。
○爱马仕、LOUIS入驻
○位于商场一层高端名表区
○位于商场B1层的国际美妆廊
○具有浓郁闽南风情的西区广场
○ 精心设计的屋顶花园
开业当天，厦门万象城便实现客流22万人次、销售额1200万元，此后一路顺风顺水；2019年销售额突破20亿元，2020年突破40亿元，2021年更是增至60亿元。不仅成为气势深远的“福建卖场之王”，更成为国内外市场瞩目的“重奢黑马”。
○厦门万象城夜景@图片来源：官方
LAB了解到，就连厦门万象城的项目团队都没有想到，能在当地市场，尤其是在针对高净值客户的奢侈品市场取得如此好的成绩；而超出预期的成绩不仅让华润置地更加重视厦门市场，也让厦门万象城陷入了“幸福的烦恼”。
不容忽视的缺点
如果有重新开始的机会，华润置地或许会颠覆现有的规划设计，带来商业规模更大、硬件标准更高、业态组合更丰富的“厦门万象城Plus”。
然而迫于用地限制以及审慎原则，作为全国第六家奢华万象城的厦门万象城，当时规模最小；虽然众多室外公共空间营造了浓郁的在地文化氛围，多个中庭空间构建了视野开阔的室内公共场景，但却压缩了商业面积率，形成了商场内一些冷门区域。
○一楼主中庭
○B2层地下主中庭
为了给奢侈品牌的大店腾出足够的空间，厦门万象城在业态组合上做出了取舍，业态布局显得比较紧凑，儿童、娱乐业态占比较低，也没有同级别万象城中较为常见的大型溜冰场，食通天探索美食广场甚至位于零售品牌较多的B2层。
○B2层南端区域人气比较冷清
○ 位于B2层，周围品牌林立。
与此同时，厦门万象城虽然号称“福建商场之王”，奢侈品牌阵容豪华，但一直缺少DIOR、PRADA、&CO等大牌的入驻。即便这些大牌有意入驻，目前已近乎满员、略显拥挤的厦门万象城，也显得“有心无店”。
○位于深圳湾万象城
○深圳万象城DIOR
因此，尽管厦门万象城在开业三年内取得了惊人的业绩增长率，但如果维持现有的业态布局和品牌组合，“业绩天花板”或将迫在眉睫；而要保持业绩增长率，必须有清晰的发展策略和新的突破方向。
因此我们可以看到，厦门万象城已经明确了“增加零售业态比重，凸显奢侈品牌店”的升级路径，如目前正在升级二层店的LOUIS，计划在西广场推进高端奢侈品牌的调整，而B1、B2层则会进一步凸显美妆氛围和运动时尚品牌。
○ 厦门万象城西广场或将进行新的调整升级
同时，华润置地联手建发集团拿下湖滨四里地块，或将开发为以特色商圈为中心的“厦门万象城二期”；但由于建设周期较长，短期内无法与厦门万象城形成有效联动；而接手距离不远、硬件品质更高、维护更完善的潘集中心无疑是一步好棋。
未来的互补联系
今年上半年相关消息流传的同时，华润置地厦门公司也在进行一系列组织架构优化，似乎准备接手磐基中心等。虽然华润置地与磐基国际的合作还未正式公布，但根据现有的信息分析，LAB君仍可以做出以下预测：
○M展位已落户潘集中心酒店大堂、华润大厦A座
○ 位于莲花公园四海里餐厅内，莲花公园周边是厦门美食聚集地
随着本土高端市场竞争对手的退出，厦门万象城在闽南市场的领先地位和华润置地在厦门市场的发展前景愈发清晰，这不仅将消除此前竞争带来的成本制约，还能充分发挥华润万象城的平台优势，从而形成定位差异化、优势互补、融合发展的强大商业集群。
作为闽南地区无可争议的龙头，厦门万象城未来最大的竞争对手或许是它自己；而不断超越过去的自己，以更强的品牌、更高的业绩永远做“福建店王”，或许是厦门万象城最大的竞争动力。
○厦门万象城的绚烂夜景@图片来源官方
#03
厦门商业的新时代
从本世纪初厦门SM城市广场开启厦门商业的 Mall时代，到潘基中心、厦门CC城、厦门建发湾大悦城、厦门宝龙One城、厦门万象城等优质购物中心的相继落成，就城市商业竞争力而言，厦门无疑是“福建第一商业城”。
○ 厦门是一座现代时尚与历史韵味交相辉映的魅力之城 @图片来源：网络
虽然厦门的GDP、常住人口、社会消费品零售额等数据在省内并不算优秀，但基于其东南沿海中心城市、闽南地区核心城市的区位优势，受益于计划单列市、经济特区、自贸区优势地位，加上得天独厚的城市旅游资源，厦门获得国内外商业巨头的青睐也是水到渠成。
因此，开业4年的厦门万象城取得如此亮眼的成绩也就不足为奇了；而即便当前全国零售市场遭遇疫情反复冲击、国际形势冲击，厦门依然是市场一致认可、极具发展前景的“商业避风港”。
○厦门岛内主要商圈及部分商场分布（新商业LAB绘制，仅供参考）
近期厦门岛内零售市场热闹非凡，除了刚刚开业的厦门海上世界，还有厦门星河COCO Park、厦门万达陆港、厦门SM三期等多个新盘即将开业；而在建的厦门K11、厦门万象城二期等项目也热度不减。
○已开业的厦门海洋世界整体效果图
○厦门星河COCO Park局部效果图
○ 厦门SM一期、二期、三期整体效果图
○厦门K11局部效果图
可以预见，随着更多优质商业项目入驻厦门，岛内各大商圈将加速演变，一些经营性商场或将面临新的转型整合；而厦门城市商业也迎来一个充满机遇与挑战的新时代。