从纯粹的人文角度看苏州，是一座古典典雅的江南小镇。 漫步其中，随处可见小桥、流水、吴农的柔情蜜意、沉浸在苏式文化中的建筑，给人一种温柔、安静的感觉。
从经济角度来看，它是世界上最大的工业城市。 2022年，苏州城市GDP、人均GDP分别位居全国第六、第三位； 人均可支配收入7.08万元，超过省会南京，居江苏第一。 其雄厚的经济实力，使其“工业硬核”的形象深入人心。
雄厚的经济基础和深厚的文化底蕴是嫁接事业的温暖土壤。 然而，与“商铺繁华”的美誉相比，苏州的现代商业并没有受到多少关注，以至于我们几乎忘记了这座千年古城曾经辉煌的商业文明。
01经济实力与高端业务难以匹敌
对苏州商业的关注度较低，并不意味着苏州商业的整体实力不强。
据赢商大数据显示，截至2023年中，苏州购物中心开业数量、商业体量在全国368个城市中排名第7、第6； 苏州商业存量较高，人均商业面积仅次于上海，居全国第二。
得益于这些亮眼的数据，苏州在2021年、2022年赢商网与中城研究院联合发布的“城市商业实力排行榜”中连续两年位居第9位，其商业实力可见一斑。
*2022年城市商业力排行榜TOP15城市商业数据
但围绕“高端商业”这个衡量城市商业发展水平的重要维度，苏州的高端购物中心仅有三座：美罗购物中心、泰华购物中心和比斯特购物村。 前两家是传统百货商店，均营业。 10多年来，后者都是奥特莱斯项目，证明苏州高端商业综合体的规划建设还有很大的提升空间。
*苏州中高端商业项目一览
奢侈品牌方面，根据《2022中国城市国际名牌指数》，苏州奢侈品牌指数排名第18位，在新一线城市中落后； 苏州高端奢侈品牌总数仅为281个，远低于南京、杭州等城市。 苏州当地的高端消费需求远未得到满足，消费者渴望更多奢侈品牌开店。
*2022中国城市国际名牌指数
苏州经济实力与奢侈品市场的不匹配，与苏州的整体结构和外部环境密不可分。
受“一核四城”发展规划和县级市强势进驻的影响，苏州商圈目前呈现出“全面开花、相对均衡”的态势。 没有像南京新街口、上海淮海中路、广州天河路那样形成潮流。 “宇宙级商圈”，高端商业地点有限。
现有的“重奢商场”无论是业态还是物业条件都比较落后。 高端商业空间与其承载的内容不匹配。 很难满足奢侈品牌对商业空间的多重需求，同时为消费者提供更好的购物体验和服务感知。 表现不佳导致本地高端消费向上海等周边地区溢出，很大程度上影响了该市高端商业的进一步发展。
苏州高端商业破局之道是打造一批与城市经济水平和高端品牌需求相匹配的高端商业载体，为城市商业注入更多新鲜血液。 纵观苏州的城市景观，只有作为城市中心、人文内涵丰富、公园CBD高度发达的姑苏区最有希望填补高端豪华商业综合体的空白，成为这座城市的名片。
02高端品牌对商业空间的多重需求
随着消费者对零售空间和个性化体验的需求愈发强烈，品牌尤其是奢侈品牌对于门店功能不再局限于单一的产品展示。 他们进一步尝试商业空间的场景营造，融入品牌叙事。 为了传达品牌的文化内涵，这对商业空间提出了更高的要求。
通过洞察高端品牌的变化趋势，我们总结出以下受奢侈品青睐、但苏州市场鲜有商业实体关注和践行的特点。
01本土文化的独特魅力
近年来，本土文化对于奢侈品牌连接本土消费者的重要性和价值愈加凸显。 许多品牌在店面建设和设计中都植根于当地文化，以更好地与当地消费者建立联系，提升品牌形象，挖掘品牌潜力和无形价值。
尤其是苏州这座历史悠久、人文荟萃的名城，汇聚了江南文化的精髓，体现了苏式生活方式，聚焦本土文化，围绕美学、文化、生活、社交构建了独特的商业体系。 、休闲等场景的当地消费群体。 无疑将为奢侈品牌深度探索、拓展提供创意土壤，帮助高端品牌打造差异化影响力，这也将成为其核心竞争力。
02发挥人文艺术的共鸣
奢侈品的审美价值不仅存在于物理层面，即产品、质量、设计之美，而且还存在于心理层面，通过共情和联想发挥作用，即将品牌与某种特定的事物联系起来。文化和风格，创造心跳、认可和归属感。
对于高端品牌来说，人文艺术已经是选址、店面设计、活动展览策划时无法回避的重要话题之一。 对人文艺术的追求以及对艺术商业的热衷成为奢侈品牌的又一趋势。
苏州目前既没有定位为艺术商业的购物中心，也没有集美术馆、艺术空间、艺术书店等复合业态为一体的高端奢华综合体，难以满足高端品牌对艺术商业的追求。
03空间场景多样化需求
高端消费者对奢侈品的追求和期待不再局限于纯粹的物质方面。 提供独特体验的商业空间一直是奢侈品牌的长期追求。 部分品牌主要针对垂直客户群体，要求店面环境宽敞明亮，同时也注重私密性； 一些奢侈品热衷于在街区开设独立店，因为这样可以传达品牌形象和态度，使其更具吸引力。 吸引人的。
苏州现有的高端商业以百货商店为主，业态、物业条件都比较陈旧； 增量高端商业也多以纯街区或纯商场的形式出现。 “购物中心+街区”的商业模式在苏州尚属空白。
换句话说，谁能满足奢侈品对本土文化的关注、对艺术商业的追求、对空间场景的多样化需求，谁就更有可能赢得奢侈品牌的青睐，为苏州打造地标性的高端商业综合体。 。
03苏州下一个奢侈品机遇在哪里？
近年来，随着苏州的大众化和社区商业逐步进入现有市场，仁恒、华茂、香港置地等公司先后入驻姑苏区和市中心湖东CBD两大机遇，开始勾画苏州的豪宅商业系统。 领土。
作为即将入市的高端商圈，仁恒仓库街、华贸中心、中央广场在苏州乃至华东地区的业内都极为受欢迎。
在“谁将成为苏州下一代商业地标”的争议中，三者在苏州高端争夺战中的战略选择逐渐浮出水面。
01项目选址：主城文化老地VS城市新发展地
*仁恒、华茂、中环项目位置图
三个项目在选址上各有千秋。
仁恒与华茂一致选择历史文化底蕴深厚、有利于苏州文化传承的姑苏区。 通过本土文化的融合与重生，打造富有文化艺术属性的商业地标。
但两者在目标客户群体、项目定位等方面存在差异。 仁恒苍街锚定城市年轻客群，打造时尚先锋的高端邻里商业； 华茂中心将东方历史文化精髓与都市商业文明融为一体，打造市中心首个高端商业综合体。
香港置地选择的工业园是由中国和新加坡合资兴建的。 它是近二十年来发展起来的一座“新城”。 从位置上来说，比前两家要年轻一些。 在项目定位上，围绕“通用”这个关键词来打造项目，我们将采用“数量+极致奢华”的方式来打造项目。
从交通条件来看，仁恒仓颉和华贸中心均位于市中心姑苏区，具备通达全市的优势。 由于华茂毗邻城市主干道广济路，紧邻火车站，与上海、南京、无锡、杭州等长三角主要城市形成便捷高效的1.5小时城际圈。 其整体辐射范围比较接近公园中心区域。 广场更宽了。 此外，中环广场靠近高端奥特莱斯购物中心 ，未来可能会与争夺客流量。
*苏州工业园区
旅游资源方面，苏州华贸中心紧邻山塘街、柳园、西苑寺，是苏州古城重点文化旅游目的地； 沿横仓街周边有平江路、观前街、情侣园等景点，文化旅游资源也相当丰富； 中央广场建在金鸡湖畔。 是苏州除了古城之外的又一旅游胜地。 不过，与金鸡湖西岸的苏州中心、东方之门等“圈外”地标相比，湖东唯一的打卡点是诚品，近期对游客的吸引力略有下降。年。
*苏州山塘街
02商业规划：单体商业VS超大型商业综合体
受制于先天的土地条件差异，三者之间的商业规划差异尤为明显。
仁恒仓颉地块符合“住宅+商业配套”的规划要求。 后期将开发为联体别墅和仓颉商业，总建筑面积达14万平方米，这使得其在商业规划上受到一定限制。
苏州华贸和中央广场均为大型商业综合体项目。 在业态规划上，苏州华茂拟包括高端商务楼、丽思卡尔顿酒店、超甲级写字楼、以万豪行政公寓为首的高端公寓群、华茂艺术馆以及紫之园、华茂大厦等多栋建筑。梨园办事处。 这是一座独特的独栋遗产保护建筑； 中央广场规划高端商业、现代艺术博物馆、苏州文华东方酒店、金鸡湖摩天轮已改建。
*拆除前的苏州摩天轮
与华千山庄的固定住户相比，无论是华茂的丽思卡尔顿酒店、万豪行政公寓、雅诗阁服务式公寓等四家不同定位的酒店式公寓和酒店，还是中环的苏州文华大酒店，都是高端商旅人士东方酒店带来的无疑将提供更强的购买力。 此外，苏州华茂超甲级写字楼将提供大量高素质商务人才，尤其为项目的高端商务赋能。
值得一提的是，华中广场和中环广场均规划了美术馆业态，这将提升项目的整体定位和基调。 以华茂艺术馆为例，它将成为时尚与艺术的聚集地、苏州文化艺术展览的新高地、新闻发布会和时装秀的理想场所，助力奢侈品讲述品牌故事和传达他们的品牌。 核心。
苏州华贸中心独具特色的紫之园、梨园会所等独栋遗产建筑将为奢侈品牌深度探索和拓展提供创意土壤，帮助其创造差异化影响力。 未来，品牌商家还可以在梨园办公举办新品发布会，邀请VIP参加紫之园沉浸式晚会，展开对美好生活的想象。
华茂艺术馆、紫枝园等文化遗产建筑兼具古典与现代，满足品牌对本土文化与现代艺术展示的需求。
03业态：纯街头商业VS Mall+街区
仁恒苍街的建筑设计遵循古城总体规划，由地面低密度现代花园开放街区和地下三层购物中心组成。 在外接显示器上，是一个标准的块业务。
相比之下，华中广场和中环广场正在积极探索“Mall+街区”的商业模式。 苏州华茂是苏州首家“商场+街区”商业，将花园式商业街区与豪华购物中心相结合的商业形态，填补了苏州高端商业在该领域的空白。
这种多形态的商业组合可以为消费者带来全维度的购物体验，同时满足高端品牌对空间场景的多样化需求。 这一点从苏州华茂此前发布的效果图上不难看出：
大型双层旗舰店满足高端品牌对大面积店面的展示和功能需求；
位于商场及街区中心的中心广场、毗邻美术馆的北广场、面向广济路与金门路交叉口的南广场可为品牌快闪店提供优质的界面和氛围以及大型艺术装置；
花园式街区汇聚江南文化精髓，方便高端品牌在店面建设和设计上与当地文化有效融合；
*苏州华贸中心效果图
此外，据迎商网了解，华贸中心还设有商场贵宾室、可专供个人奢侈品的贵宾室以及奢侈品商场内的VIP专用电梯，极大地满足了消费者对细节和服务的追求。高端品牌。 。
由上可见，从土地属性到商业规划再到商业模式，仁恒仓库街、华茂中心、中央广场都为自己做出了差异化的区分，而这种区分的背后对应的是“苏州下一代高端商业”地标”“成功指数也不同。
据悉，苏州盐横仓街将于9月底正式开业。 虽然其品牌信息尚未对外公布，但通过此前与JIL、MARNI等品牌的联名活动，不难看出该项目主打国际轻奢、先锋潮流。 以品牌为基础。
未来苏州将主打奢侈品业务，华茂与香港置地之间肯定会有一场“大战”。
无论是以往北京重奢市场的成功案例，还是此次选中的“黑马”苏州，都以重奢定位切入市场，打造高端商业综合体。 两者之间有很多相似之处。
苏州华贸拥有先发优势，将于2024年全面开业，中央广场预计2025年全面竣工，两者能否陆续为苏州商业创造惊喜，让我们拭目以待。
但无论怎样，我们有理由相信，未来三年，在苏州这座高能城市，一定会出现一座填补城市高端豪华综合体空白，进而辐射长江的商业地标。江三角洲，从而开启了苏州商业发展史上的新篇章。 全新的篇章。