武汉高端商场竞逐，武广商圈能否一家独大？丨商圈观察

本系列旨在研究：什么是商圈？他们会出现在哪里？界限在哪里？是什么导致了他们的繁荣和衰落？

这是第六部分，武广商圈变化的原因。

封面来源丨武汉广场66号官方微博

撰文：洪玉贵编者：傅庆荣

视觉设计丨徐娜

武商与外商“厮杀”，高端与高端“强强对峙”，武广商圈再度火爆。

作为武汉现代商业史上不可忽视的商圈之一，武广商圈不仅是武汉现代商业最早出现的区域，也是武汉高端消费的主战场。

在《》中，我们分析了商圈变化的内在逻辑，即空间结构、零售结构和消费结构之间的联系和相互影响，共同推动商圈内部创新。

本文主要以武广商圈为研究对象，厘清其变化的原因，探索城市商圈更多的变迁方式。

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五光商圈的变化：

从平面到流体、从大众到高端的转变

武广商圈被誉为“华中第一商圈”，位于武汉汉口解放大道黄金地段。与江汉路步行街等百年传统商圈不同，武广商圈的崛起源于商业裙楼。

◎ 武广商圈示意图数据来源：文在选址制图：文商云智库（注：文在选址以商业门店（即商业POI点）集聚为基础，叠加地理位置和属性信息，商圈，K11、66广场开业前，五光商圈东起五站东路，西至礼济北路，南至京汉大道，北至解放大道）

这座城市日新月异。武广商圈凭借扎实的商业基础和时代之风，一次次破旧创新，在时间轴上勾画出空间结构、零售结构的变化。

空间结构：体积逐渐增大、逐渐膨胀，从平面发展到流体。

据中标选址统计，武广商圈商业项目存量多年来整体呈上升趋势，2007年和2021年将出现爆发式增长。前者是由于武汉国际广场购物开业后者则得益于武汉K11购物艺术中心一号馆和武汉666广场的开业。

在集中商业体量大幅增长的同时，武广商圈也进一步向西、南扩展，空间结构由平面向流动发展。

在K11 I馆和66广场开业之前，武广商圈主要以武汉摩尔城为支撑，同时还有地下的武汉五站购物中心和武汉新重光时尚广场（2011年开业）。内部结构大致以项目为基础。点和三维扩展平面结构。

扩建后，虽然整个商圈仍以购物中心为中心，但京汉大道国际广场至66广场、礼济北路世贸广场至K11之间的信息流和资金流变得日益复杂，营商环境日趋复杂。环流结构逐渐凸显。

◎ K11、恒隆开业前后商圈面积叠加示意图数据来源：盈在选址制图：盈商云智库

零售结构：从百货到多元化商场，从多元化到高端

2000年之前，武汉和广州最引人注目的商圈是空中走廊相连的武商三大百货店。进入21世纪，武汉汉商五站购物中心开业，使武广商圈的零售结构从百货店向购物中心转变。

2007年，武汉国际广场开业，面向高端消费； 2015年，面向时尚年轻消费群体的全新SOGO时尚广场开业； 2020年，定位“高端、奢华、时尚”的K11二馆及11座开业； 2021年，又一高端购物中心66广场开业，武广商圈的购物人群也呈现细分化、多元化。

舞台项目类型和定位呈现多元化。武广商圈零售业态从日常购物餐饮向中高端体验演进，消费水平从大众向高端迈进。

据盈在选址测算，武广商圈项目消费水平已从大众化向高端迈进，同时也有中档项目为补充。其背后的逻辑是人们消费需求的增长和多元化发展。

与上述零售结构的变化相适应，首店、奢侈品牌日益成为五光商圈的新根基。

例如，2009年，以Gucci、、、、珠宝店为代表的42个国际主要奢侈品牌全部入驻武汉国际广场。

今年率先入市的66广场引进了LVMH、开云集团等顶级品牌作为店面，包括LOEWE、LOEWE、THE GLARE、FENDI、IWC等武汉首店以及武汉专卖店。

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武广商圈演变的原因：

内部竞争下的转型，外商进城，围城渐开

武广商圈一直在发生变化，有两个节点值得关注：一是2007年武商国际广场购物中心全新开业，确立了商圈的高端特色；第二，2020年后国外K11和66广场的开业。宣告了武商围城的瓦解。

国光新张，内部矛盾驱动转型

根据赢在选址对武汉近20年商业项目存量增长情况的统计，2010年左右是集中商业爆发的关键节点。

作为“现有大户”，武广商圈在此关键节点之前已呈现出两大特点：

武商百货三店业态相似，存在同质竞争。 1999年，武汉世贸广场开业。但由于武汉购物中心和武汉广场同属百货商场，项目定位、业态、品牌组合相似，内部出现了“自己的顾客抢自己的顾客”的尴尬现象。

多元化的需求和享受型消费的激增呼唤着高端项目的出现。 2004年，中国统计信息网分析，1999年以来，武汉市居民消费迈向全面小康社会，逐步进入更高层次的升级阶段。现阶段，武汉城镇居民消费重心已从生存型消费转向享受型消费。

同时，随着消费需求日益多元化发展，消费者自然对商场的不同消费类型和档次产生需求。

在内部驱动下，武商主动求变，开业武汉首家高端购物中心——武汉国际广场，改变了武广商圈的零售格局。武广商圈开始向高端消费市场冲刺，迈上新台阶。全球化。

同时，武商确定了三大项目的不同定位。武汉国际广场以国际奢侈品牌为主，武汉广场（2014年更名为“武汉武商广场”）以化妆品、服装为主，武汉世贸广场以珠宝为主。和手表。

2012年，世贸广场全面接管从武汉国际广场撤出的珠宝品牌。至此，差异化发展解决了武商三大项目的同业竞争问题，“武商国际摩尔城”竞争与合作的格局已初具规模。

外商进入与外部压力刺激下的“破灭”

2010年以后，武汉商业项目爆发，新商圈加速崛起。

据盈在最新选址调研显示，武汉现有7个市级商务区，分别位于江汉区、武昌区、洪山区、汉阳区（原汉口现行政区划中包括硚口区、江汉区、江岸区）（五常包括武昌区、洪山区、青山区）。除江汉路步行街外，武广商圈等其他6个市级商圈在21世纪后也逐渐崛起。

◎武汉市七大市级商圈区位分布图数据来源：鹰在选址图：鹰商云智库

随着多个市级商务区的崛起，武汉商务格局从“一核”向“多极”转变。曾经雄霸江城的武广商圈，也面临着新来者崛起带来的挑战：

▶ 平日、节假日客流量不高，被光谷商圈、江汉路商圈淹没。

客流量直接影响和体现商圈的消费活力。根据盈在选址对武汉市主要商圈2019年至2021年的客流数据进行溯源发现，无论是工作日客流量还是节假日客流，武广商圈都被光谷商圈碾压区和江汉路商务区。。

不过，论交通便利性，五光商圈并不逊色。这意味着，与前两个市级商圈相比，五光商圈对客流的吸引力较小，更多体现在自身的商业价值上。。

K11和恒隆开业之前，业态种类相对较少。

商圈商业价值最直观的组合要素就是业态和品牌。丰富的业态、多元的品牌是一个商圈成熟度的重要标志，也展示了该商圈零售结构的现状。

据盈在选址测算，K11、恒隆开业前，武广商圈商业丰富度为0.48。纵观武汉整个市级商圈，仅高于楚河汉街商圈，吸引着不同的消费类型。虚弱的。

除了新商圈带来的客流和业态压力外，一直以来以武商为主的武广商圈也受到国外商业地产玩家的向往。

随着经济进入新常态，消费日益成为经济增长的主要动力。武汉越来越重视首店经济和国际化战略，吸引外资。

由此，2020年后，武广商圈将发生重大变化——K11、66广场开业。不仅带来了人流涌动，也扩大了商圈的品牌规模。这既是五光商圈的破败，也是新商圈崛起的外部压力下的必然变化。

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武广商圈的目标是成为“国际知名的顶级商圈”。有多好？

早在2019年，武汉市政府就公布了“三年规划”，计划到2021年底打造1至2个国际知名顶级商务区。

“国际知名顶级商圈”意味着商圈需要能够容纳国际消费市场。在武汉各大市级商圈中，破旧的武广商圈经过内部改革和外部压力，成为头号“种子选手”。

高端背景：武汉高端项目和奢侈品聚集地

英仔在梳理2020年之前在武汉开业的项目后发现，武汉的高端项目只有武汉国际广场，而中高端项目只有群光广场和汉街万达广场。

截至2021年6月底，武汉新开的中高端及高端项目仅有K11和66广场。高端项目显示奢侈品占比较高，这意味着无论是无论过去还是现在，武广商圈都是武汉的高端消费区。主战场。

人气聚集：武汉第一店“收割机”

武广商圈的转型过程，不断刷新武汉首店的品牌高度。据迎商大数据不完全统计，2020年武汉新增门店151家，其中58家位于武广商圈。

比如2020年12月12日K11二馆开业时，超过30家品牌首店亮相，其中包括华中首家概念店欧龙、武汉首家NARS、阿玛尼……万众期待的首店店面引来流量，武汉广商圈活力四射。

◎武汉K11购物艺术中心微信公众号

作为武汉独特的高端消费市场，武广商圈变迁史的背后，是武汉城市商圈格局的彻底转变：

武广商圈高端消费增长极单一，两极效应显着。二十年来，武广商圈率先开拓城市高端消费市场，其产生的两极效应已充分展现。大量奢侈品和首店优先入驻，从而形成武汉高端消费增长的唯一核心。

溢出效应凸显，城市高端消费多核心发展。物理空间总是有限的。当单一商圈已经不能满足消费者日益增长的需求时，整个城市商圈的变革就在所难免。

正如赫希曼（世界著名发展经济学家）所说，在区域经济中，涓滴效应最终将超过极化效应，并变得更加主导。

未来，借助武广商圈的样本效应，武汉商务的高端化推进还将持续。但那时，武广商圈已不再是唯一的商圈，也是城市发展的必然。

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