背景不输深圳，苏州为何不能支持高端商业？

城市源于城市，商业繁荣离不开城市的繁荣。 本系列从城市视角，呈现商业存在/增加、商圈变化、购物中心调整等多维度数据和真实案例，挖掘城市商业潜力。

本文是，2022城市商业力排行榜——苏州。 点击查看往期问题，

封面及页眉图片丨视觉中国

撰文：Mia主编丨付庆荣

视觉设计丨伊卡拉

李雷也对本文有贡献

从纯粹的“人文视角”看苏州，正如易中天在《城市读物》中所写，“它是一座优雅、宁静的江南小镇”。

换到商业角度，它是全球最大的工业城市，是真正的“硬汉”。 雄厚的经济实力和深厚的文化底蕴是嫁接高端业务的温暖土壤。

但现实却充满疑点。 苏州中高端商业景观老化，缺乏活力，没有真正的豪华项目。 也正因如此，苏州在TOP10榜单上始终位居第九。

苏州高端商业想要突围，深圳这个背景相似的城市是重要的参考样本。

01

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世界最大的工业城市，

商业级垫底TOP10

2021年至2022年，城市商业力排名中，城市排名有进有退。 进攻方包括武汉、长沙、宁波、合肥、天津，暂退方包括南京、郑州、沉阳、佛山。

无论进退，都表明城市商业还有回旋余地，也有变革重塑的可能。 但苏州是一座罕见的“静止”城市——始终停留在第九名的位置。

在静态的苏州，不少城市商业实力一级指标表现并不理想。 其中，商务活动排名甚至低于哈尔滨和济南，排名“惨”至第20位。

与商业实力和各项指标排名形成鲜明对比的是，苏州的宏观经济实力是绝对的王者。

2021年，苏州地区生产总值2.27万亿元，连续三年位居全国第六； 人均GDP17.75万元，居全国第四位。 同年，苏州工业总产值突破4万亿元，同比增长17.2%，正式超越上海、深圳，成为全球第一大工业城市。

凭借雄厚的GDP基础，苏州今年人均可支配收入6.82万元，人均消费支出4.18万元，社会零售消费总额9031.3亿元。 在这三项数据中，江苏排名第一，力压省会南京。

经济基础如此雄厚，但城市的商业力量却很弱。 缺乏可以充当发动机的高端商用动力是主要原因之一。

《》中，单看指标【城市商业等级】，前10名城市中，苏州得分为8.85，再次垫底。 城市商业等级可细分为两个二级指标：城市核心商业等级和城市核心品牌等级。

城市核心商务等级

中高端项目较多，但存在感极弱

赢商大数据显示，截至2022年6月，苏州现有商业项目202个，现有面积1489.76万平方米，均居全国第六。 由于商业存量较高，苏州人均购物中心面积、人均商业面积均排名第三。

从项目档次来看，只有美罗广场和比斯特购物村算得上高端商场，奢侈品牌相对集中。 麦德龙购物中心是一家独立百货商店，于2009年开业，拥有14个奢侈品牌，包括LV、PRADA、Gucci、Max Mara等顶级奢侈品牌； 轻奢品牌包括Céline,&Co等； 比斯特购物村于2016年开业，入驻奢侈品牌34个，以轻奢、中奢为主。

此外，苏州还有8个中高端项目。 总体来看，全市高端及以上项目数量不少，但外部影响力较弱，内部引领作用较差。 原因有二：

库存不足，增量亮点少。 据迎商网不完全统计，苏州计划2022年下半年开业的购物中心有16家，位居江苏第一，但没有一家明确定位“高端”。

更尴尬的是，高端商业地产玩家也在“绕过苏州”。 港资恒隆除上海外，已陆续落户沉阳、无锡、大连、昆明、武汉、杭州（尚未开业）。 内资华润置地和北京华联，以及快手万​​象城和SKP，已经在杭州和成都“较量”，尚未正式宣布进军苏州的计划。

城市核心品牌品位

高端品牌数量仅785个，不足上海的1/3

赢商大数据显示，苏州高端品牌数量仅有785个，与邻近的上海（2629个）形成鲜明对比，低于杭州（1049个）和南京（888个）。 数据粒度进一步缩小到奢侈品牌门店，苏州仅有96家，排名第12位。

与南京相比，苏州“中高端商场/品牌比例低”，缺乏高端商业，更加立体。

虽然南京的城市商业力排名从去年的第8位下降到今年的第10位，但中高端商业现状远好于苏州——中高端商场及以上比例为15.5 %，是苏州的三倍； 高端品牌专卖店占比23.1%，位居全国第五，远高于苏州的17.3%。

其中，南京市共有中高端及以上商业项目13个，其中8个位于新街口商圈。 他们在竞争与合作中集中、成长，为品位丰富的品牌提供了多元化的生存环境。 下半年，南京中高端商业将再添一员——江苏首家集河谷与绿洲于一体的“轻奢”奥特莱斯——砂之船（南京江北新区）超级奥特莱斯。

02

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苏州高端商业破灭，

向深圳学习

苏州，全球最大的工业城市，是高端商务的必经之地。

最初的想法是提取中高端购物中心比例排名前三的城市（北京、深圳、沉阳）和中高端购物中心比例排名前三的城市（深圳、北京、上海）的共同特征。以高端品牌为苏州寻找前进之路。

但仔细想想，北京、上海的城市气质、产业城市布局与苏州有很大不同。 在沉阳这个传统重工业城市，企业的成长和变革是另一套逻辑。

最后，对标城市，聚焦深圳。 深圳和苏州虽然城市级别不同，但在城市背景和商业布局上有很多相似之处。

在互联网上，深圳的排名从去年的第四上升到第三。 全市商业等级得分9.43，位居全国第三； 全市商业活动得分9.45，位居全国第二。 这两个指标正是苏州最“没有吸引力”做的事情。

商业力量

深圳高端奢侈品商场已从空白走向“垄断”，中高端商场则趁势崛起。

2021年深圳人均商场体量中等，仅0.9平方米，但中高端商场及以上项目占比19.0%，位居全国第三，仅次于北京、沉阳。

过去很多年，深圳一直是中国大陆去香港购物的中转站； 如今，深圳拥有一批令人眼花缭乱的中高端及以上商场，充满活力。 对比的背后，隐藏着本土企业特有的发展逻辑。

2000年左右，北京、上海、广州迎来了首个高端奢侈品购物中心，而深圳直到2004年深圳万象城开业才填补了这一空白。从2020年开始，奢侈品牌将聚焦深圳湾万象城。

十几年来，华润置地凭借旗下两个万象城“垄断”了深圳高端豪宅商场市场。 外资企业的进入对市场产生了很大的阻力。 不过，中高端奢侈品商场之间的“中高端商场”战场却蕴藏着不少好机会，已有19个中高端项目加入其中。

众人拾柴火焰高，深圳中高端及以上商业市场日渐繁荣，项目形态和布局紧跟城市发展步伐。

5家中高档百货店，一般开业时间在2000年左右，分布在深圳原来的“宇宙中心”——华强北商圈和东门商圈； 14家中高端购物中心分布在深圳的产业和城市布局中。 西部，分布11个商圈； 其中，蔡屋围商圈、福田CBD商圈、后海商圈、宝安中央商务区相对集中，至少有2个。

相比之下，苏州10个中高端及以上项目中，主要位于老城区核心姑苏区，整体老化明显。

从中高端及以上项目开发商来看，深圳本土开发商实力极其雄厚，发展势头强劲。 相比之下，苏州对外部力量的过度依赖却成为制约因素。

深圳21个中高端及以上项目基本由本土开发商自主开发运营，既有华润置地、万科印力等国资背景的龙头企业，也有兴盛等硬核民营企业商业和卓越集团。

充分的市场竞争培养了多元化的生存能力。 上述本土企业普遍在深圳拥有多条产品线。 全力夯实基础，为建设中高端商场奠定基础。

典型的例子是华润置地，其在深圳有7个项目，分布不同层次——高端购物中心包括两个万象城，中高端购物中心包括万象世界和万象前海，中档购物中心包括布吉万象广场、万象美食餐厅； 宏融源泽拥有前海一方城、龙华一方城两个中高端项目，中端项目为深圳一方天地，大众项目为雪莉百货（龙岗店）。

除了丰富的产品线外，深圳本土开发商倾向于多区域布局，将中高端项目布局在商业实力相对较强的地区。 例如，华润置地在罗湖区和南山区拥有三个项目，每个项目都有一个万象城。 卓越集团在福田区布局了中高端壹卓悦中心等三个项目。

相比之下，苏州备受瞩目的商业项目大多由外部力量掌舵，初衷是从资本、运营、理念等方面完善和优化城市商业格局。

30万平方米的苏州中心是苏州最大的商业综合体，由苏州恒泰与凯德置地联合打造； 比斯特购物村，最大的奢侈品聚集地，隶属于英国价值集团（Value）； 苏州久光百货由利福国际开发及经营，利福国际在香港拥有并经营两家SOGO百货店； 曾经有“网红”效应的新光天地和诚品书店都来自中国台湾。

近日宣布推出的“中环”系列商业项目，是苏州真正的高端奢华购物中心，来自香港置地。

综上所述，深圳本土中高端商业地产开发商应自强不息，充分竞争，充满活力。 苏州在借助外部力量的道路上不断探索，但并没有达到预期。

品牌力

深圳首店爆火，奢侈品牌大量聚集

中高端商业格局完全不同，品牌进入意愿也有较大差异，主要体现在首店、中高端品牌、奢侈品牌三个维度。

近两年，苏州、深圳都大力打造国际消费中心城市，加大首店经济力度。 不过，两者的“首店趋势”却有所不同。

据迎商网不完全统计，在经历了2020年的低谷之后，深圳首店在2021年爆发，引入商场场景的各级首店达到270家，较2019年增长超过40%。今年上半年，还将新增130家首店。 近三年来，苏州商场引进的市内首店、全国首店总数徘徊在50家左右。今年上半年，由于疫情严重影响，25家商场推出了第一家商店。

以2022年上半年为例，深圳和苏州的商场首店吸附能力、类型和档次各不相同。

在深圳，除了“奢华新星”深圳湾万象城外，其他中高端商场的首店也做出了强有力的贡献。 其中，万象天地和卓悦中心新开首店中，国际品牌分别占50%和31%。

苏州共有市首店、全国首店25家，其中7家位于苏州中心——唯一有首店贡献的中高端购物中心，其余则分散在苏州中心。中档和热门购物中心。

有趣的是，苏州中高端品牌中，零售业态占比高达92.1%，物质主义追求明显。 深圳相应比例仅为85.8%，其余分布在餐饮、儿童亲子、生活服务、文化体育娱乐等行业。 被外界认为“一心赚钱”的深圳人，其实非常讲究生活质量。

在各类品牌店中，奢侈品牌店最能体现城市的商业吸引力和商业水平。 本轮中，深圳重奢门店占奢侈品牌门店总数的18.9%，而苏州仅占6.3%。

深圳万象城和深圳湾万象城是奢侈品落户深圳的首选地。 深圳万象城入市已有18年，奢侈品牌氛围已经成熟。 2020年以来，深圳湾万象城云集一线奢侈品牌，DIOR、LV、LOEWE、、、、、等高规格专卖店相继亮相，也打造了罕见首店的“专属体验”和尖端品牌。

此外，深圳在中奢和轻奢梯队品牌占比方面也表现出色。 对此，深圳其他中高端购物中心也发挥了重要作用，升级品牌矩阵，以中档奢华、轻奢为主攻方向。

2021年，深圳前海一方城将重点做强国际钟表珠宝。 目前已聚集OMEGA、OMEGA、IWC、GUCCI、GUCCI等领先品牌，带动整个项目实质性进展。

开业三年后，卓悦中心对业态和品牌进行了升级，展现出“高端美容+高端腕表”的潮流，同时也带有一丝奢华。 今年上半年，卓悦中心在华南地区开设了国内首家独立设计师买手店Hug，以及国际华人设计师“婚纱女王”Vera WANG华南旗舰店。

福田银河COCO Park的品牌调整思路是“顶级美景+时尚地标+网红餐饮高地”。 近年来，福田银河COCO Park不断升级美妆业务，先后引进迪奥、兰蔻、YSL、CPB、FRESH、ACQUA DI PARMA等众多国际一线美妆品牌，打造又一个一线美妆品牌深圳品牌。 “顶级”高级矩阵。

从以上种种迹象不难看出，深圳中高端商业市场活跃且充满张力。 这得益于本地企业精明敏捷的竞争策略，也得益于该市发达的民营经济和创新进取的城市性格。

而苏州的中高端企业却过于依赖外部力量而举步维艰。 颠覆之路漫长，但变革正在发生。

去年12月，苏州市政府印发《苏州市商贸业“十四五”发展规划》，提出多项“2025规划”。 排在第一位的是“培育创建国际消费中心城市”，计划“拥有市级及以上城市”。 首批门店数量为1000家。”

自去年《支持品牌首店发展若干措施》文件出台后，今年8月召开首店经济发展大会暨进口贸易推介会，鼓励国际知名品牌企业落户苏州及当地通过政策支持、财政补贴等方式，品牌开设旗舰店。

层层政策引导力度加大，重量级首店纷至沓来。 今年7月，老佛爷百货入驻苏州比斯特购物村； 9月，“汉堡界的爱马仕”进驻苏州中心商城……

每个城市，在不同的阶段，都有必须要做的事情。 工业建市阶段，苏州打了一场漂亮仗，奠定了雄厚的经济基础。 现在，进入建立消费市场的阶段，需要转变思路，继续经营。