谁说苏州高端商业不好？

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8月中旬，香港置地宣布以5.7亿元成功竞得苏州金鸡湖核心区两幅相连地块。 将在苏州开发一系列按照国际高端商业标准打造的“中央”商业项目。

至此，未来四年苏州将迎来一批高端豪华商业项目。 这个人均购物中心面积位居全国第三的地级城市能否扭转城市级商业消费地标匮乏的局面？ 网易商务之家近日走访了苏州的几个商圈，似乎看到了不同的可能性。

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苏州商业谁将领跑？

无论是购物中心的规模和数量，还是GDP等经济数据，苏州都在全国城市中名列前茅。 这里拥有大量的邻里中心、区域性购物中心和特色主题商业，以及麦德龙百货、泰华商城（已开始装修）、久光百货等高端商业项目。 整体商业繁荣，但长期缺乏高端城市级商业地标。 从个别商场的表现来看，苏州与南京、杭州等同类城市仍有一定差距。

2017年开业的苏州中心商场是苏州最具代表性、规模最大的购物中心。 30万平方米体量、600多个品牌，已成为苏州的城市名片。 据媒体报道，苏州中心商场开业第四年，超过80%的品牌商户实现了全市第一的销售业绩。 不过，如果将苏州中心2021年的成绩放在南京或杭州，也只能排在第4或第5位。 具体来说，其主要差距可能在于高端消费。

相比之下，苏州的城市消费能力非常突出。 2021年，苏州社会消费品零售总额达到9031.3亿元，位居江苏省第一、全国第七。 同年，苏州人均可支配收入68191元，超过杭州、宁波、南京等江浙城市，位居全国第五。 仅次于北上广深四大一线城市。

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社会收入和可支配收入都名列前茅，为何苏州的城市标杆企业如此之少？

首先，苏州的业务相对分散，呈现分散格局。 每个商圈都有多个区域商业项目，但只有苏州中心等少数项目具有跨区域影响力。 另一方面，苏州高端消费的溢出损失显着。 上海是中国大陆奢侈品牌最集中的城市。 区内有IFC、66广场、前滩太古里、尚嘉中心等各具特色的奢华商业。 对于苏州及周边县级市的高端消费群体来说，两小时的车程在一定程度上可以忽略不计。

那么，苏州就没有高端消费市场了吗？ 并不真地。

奢侈品智库《2022中国奢侈品市场研究》报告显示，受访者普遍更加关注所在城市的商业发展，不仅是出于对所在城市的归属感和认同感，也出于对城市商业发展的关心。 消费者怀着参与发展的意识，期待本土商家不断推动品牌升级，满足消费者日益增长的高品质消费需求。 奢侈品牌还可以通过向新城市扩张，享受当地舆论环境的红利，与当地消费者建立更直接、更深层次的联系。

从这一点来看，苏州似乎有天时地利引进更多高端业态。 江苏省“十四五”规划纲要提出培育建设南京、苏州、徐州、无锡等国际消费中心城市。 去年底，苏州市政府发布《苏州市商贸业“十四五”发展规划》，也提出城市消费全面升级。 苏州商贸业的发展定位于培育和创建国际消费中心城市。 在这一目标下，引进国际高水平品牌是拉动消费的必由之路，而高端豪华商业项目可以为苏州增添相当数量的国际奢侈品牌。

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重塑景观的不同路径

附近的上海仍然是中国领先的奢侈品消费中心。 在此背景下，苏州需要什么样的高端商业来实现城市消费的全面升级？ 而在原有的城市商业格局中，新进入者如何突围？

对于这个问题，现阶段这些筹备项目似乎都给出了不同的答案。

▲苏州华茂中心重塑商圈

从项目进展来看，率先亮相的将是苏州华贸中心花园式商圈。 据资料显示，苏州华贸中心将包括超甲级写字楼、高端购物中心、花园式商业街区、城市广场、美术馆、紫芝花园、国际高端公寓古苏里·LAVIE，以及联合丽思卡尔顿与万豪行政公寓等组成的国际酒店集团之间的合资企业。 其中，花园式商业街为体验式街道，以奢侈品牌家居、时尚品牌市政旗舰店及专卖店、网红零售、餐饮为主。

据网易商务首页了解，苏州华贸中心对苏州这座城市的核心贡献不仅在于引入高能商业品牌，更在于通过城市综合体的整体发展，对商圈进行重塑和升级。 绑定到区域深度。

具体来说，华茂所在的石路商圈曾是苏州继观前街之后的第二商圈。 商业之家在实地调研中发现，虽然商圈人气不变，但在城市消费全面升级的背景下，相对老旧的石路片区亟待转型升级，尤其是商业水平和业态的提升。石路步行街周边地区。 场景明显滞后。 石路天虹位于石路步行街西侧，是目前石路商圈最大的购物中心。 经过多年的成熟运营，建筑较为陈旧，停车场等配套设施需要升级改造。 但它仍然很受欢迎并且具有良好的性能。

与石路天虹一街之隔的苏州华茂中心，将利用更多国际商业内容，带动石路商圈重心转移，与天虹等项目一起实现商圈西进。 另一方面，这座总建筑面积78万平方米的综合体将向区域引入金融机构、总部办公、商业零售、文化艺术、商旅服务等功能业态及相关产业，创造更多经济效益和社会价值。 ，从而提高整个地区的能源水平。

这样，通过城市综合体的整体开发，深度绑定区域，形成更大规模的商业影响力，这或许就是苏州华茂中心打造城市级商业消费地标的出路。 近日有媒体报道，苏州华茂中心透露，“未来30%以上的租户将是苏州、江苏乃至全国的首店或旗舰概念店”。 商业部分不仅引入了奢侈品牌和生活方式品牌，还引入了更多具有领先性和创意、崇尚生活艺术的品牌。

▲ 仁恒苍街融合当地文化

同样位于姑苏区的仁恒苍街却选择了一条不同的道路。 从钱江东路穿过护城河，就到了相门旁边的仁恒苍街。 商业之家在现场走访中还发现，项目周边大部分呈现原生态居住环境，商业气息不浓，取而代之的是生活气息和人文气息。

正是由于仁恒仓街独特的地理位置，周围的相门城墙、情侣园、平江路都是具有苏州特色的景点。 因此，仁恒仓街不仅是商业区，而且人文和旅游资源丰富。 颜色。

资料显示，预计2023年年中揭幕的仁恒仓街，建筑面积约14万平方米，包括游轮码头、特色广场、立体苏式花园、历史保护建筑。 商业部分为街区商业+MALL建筑形式，地上新建花园式街区，地下三层商场。

仁恒仓颉以其独特的地理位置和宜人的开放式花园街区，更适合承载具有本土化和人文元素的商业内容。 因此，仁恒仓颉将苏州文化与现代生活方式融为一体，展示苏州时尚文化体验和慢生活品味，引入国际一线零售品牌组合，打造苏州古城独有的新型商业综合体。 据悉，仁恒仓颉不仅在设计细节中融入了诸多苏州本土文化元素，入驻的众多品牌也将呈现融入本土文化的概念店。

用本土文化承载本土高端消费和品质生活，或许是塑造苏州城市商业新地标的另一个答案。

▲香港置地“中环”

位于金鸡湖以西的香港置地中心项目也被广泛看好。

官方资料显示，该地块总开发体积约17万平方米，将由香港置地与新建园园共同开发，打造全新“中环”系列商业项目。 苏州“中央”系列项目将以国际高端商业标准为标准，从历史传承和本土文化精髓中汲取灵感，打造苏州艺术文化的高端生活和消费中心。 项目引进豪华商业综合体、豪华酒店，助力提升苏州商业景观，促进消费升级，打造苏州城市消费新封面。

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艺术文化高端生活消费中心、豪华商业综合体、苏州城市消费新盖……显而易见，香港置地金鸡湖中心项目将主打高端消费。 这个于2021年12月底签署合作协议并于今年8月宣布实施的项目，虽然从开发进度来看仍处于初步启动阶段，公开信息相对较少，但具有较高的可操作性。具有一定程度的确定性。 。

这主要得益于成熟的区域环境和明确的合作条件。 项目选址位于金鸡湖东岸核心位置。 该区域已云集了高端酒店，以及久光百货、新光天地、诚品书店等成熟商户。 是苏州新兴消费者的聚集地，为引进国际高水平品牌提供了平台。 创造了条件。

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另一方面，项目所在的04号商业地块要求项目总投资不低于22亿元，地下设置不超过4万平方米的商业空间。 并明确“该项目开业运营三年内将引进至少3家超市”。 一线奢侈品牌且不少于17个一线奢侈品牌，并引进中高端零售和特色餐饮。”相邻的05号地块还要求建设世界知名的豪华五星级酒店酒店项目，品牌仅限于宝格丽、嘉佩乐、文华东方、华尔道夫等国际品牌。

位于金鸡湖东岸商业文化中心的核心位置，香港置地的金鸡湖中心项目当然值得期待，引入国际一线品牌，打造城市标杆商业，从而提升整体区域竞争力。价值。

▲新时尚购物中心和潮流奢侈品购物中心

此外，苏州还有不少优质新业态值得关注。 例如，苏州第二高楼苏州环贸广场已于今年上半年封顶。 ICC也位于园区湖东。 这是新鸿基地产继香港国贸、上海国贸之后在苏州打造的首个城市综合体。 整个项目由310米高的综合楼、裙房和花园广场组成。 它还计划包括一个购物中心。 、超甲级写字楼及高档住宅。

商场面积约31600平方米。 值得注意的是，新鸿基地产2020/21年报将其定义为“时尚购物中心”。

姑苏区南门商圈也将迎来苏州金地广场和中海珠汇环宇汇两大商户。 其中，苏州金地广场将更加年轻、时尚。 据悉，该商场定位为“潮流奢侈品消费市场”，将引进国际时尚+潮流奢侈品的品牌组合。 具体来说，奢侈品面向设计师、潮流奢侈品，涵盖服装、潮流鞋履、艺术时尚玩具、黑科技等前卫品牌。

结论

综合来看，苏州现有和新建的高端商业项目集中在姑苏区和苏州工业园区湖东。 这两个区域也将形成苏州高端消费新格局。 苏州这些高端消费新地标的商业路径各有不同，但都用商业力量带动区域消费水平的提升，连接当地消费者。

令人欣慰的是，这些项目将在未来四年内一一上马。 谁将引领苏州商业，成为苏州城市新名片的答案也将揭晓。