刷新它！青岛商务
2024年以来，续约成为青岛市企业的关键词。
位于台东一路的国美电器中心旗舰店，将变身为「芒果箱」，针对Z世代24小时文旅商综合消费;在世嘉大都会原址上，青岛万象城空中花园二期正式对外开放，对现有商业空间的改造和更新创造了一个刺激消费的新空间。
山姆会员店山东首店在欢乐海岸城片区正式开工建设，沉寂已久的青岛项目有望重启，物美青岛生活数字广场项目将打造集“物美”、“麦德龙”、“B&Q”为一体的“物美+多点”商业模式。近期，青岛仓会员店赛道将掀起新一轮的角逐。
此外，京东商城山东第一店、青岛高特广场等商业项目相继开业，城市商业版图仍在不断拓展......
场景更新、业态迭代、首店火爆，每一卷都为实体商业的未来发展提供了新的思路和参考;展望未来，对于立志打造国际消费中心城市的青岛来说，在消费领域稳坐“北方第二城”的同时，也期待着通过不断更新面貌，对区域乃至整个城市的商业环境进行质的转型升级。
作为青岛传统商圈的代表，台东商圈依然是城市消费活力的象征
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谁是消费的“主战场”？
消费是城市经济的晴雨表，商圈是城市商业活力的聚集地。2024年，青岛的消费“主战场”将迎来一场重大洗牌——传统商圈稳中求变，新兴商圈蓄势待发，城市商圈正在悄然改变。
在青岛人的固有印象中，福山湾商圈、台东商圈、丽村商圈一直是青岛最具代表性的三个商圈。今年国庆假期期间，金家岭商圈作为青岛商界的后起之秀，以强劲的表现获得第一名，崂山丽达、金狮广场、利群金顶广场、崂山万象城等综合性购物中心成为区域消费的驱动力。
台东步行街商圈和万象市商圈紧随其后。作为青岛传统商圈的代表，台东商圈依然是城市消费活力的象征。今年前 10 个月，台东步行街接待游客超过 9200 万人次，产生 95 亿元的成交额，较去年同期增长 3%。福山湾商圈在 2024 年也将交出精彩的答卷，支付宝发布的国庆数据显示，其消费增速高达 13%，全市最快;在万象城、海信广场、永旺购物中心等成熟商业综合体的加持下，该地区吸引了大量消费者。
与此同时，青岛的消费重心也正在从传统的主城区向更大的区域蔓延。根据青岛市统计局发布的数据，今年前三季度，青岛市消费金额最高的三个区市分别是西海岸新区、市南区和胶州市。更重要的是，在消费规模领先于其他区市的同时，西海岸新区和胶州市分别以8.4%和8.5%的增长率领先全市，位列前两名。作为平均年龄仅37岁的国家级新区，西海岸新区消费规模的扩大与该地区的现状分不开，如年轻人占主要消费群体，经济增长势头良好。
从三足鼎立到多点开花，青岛的消费“主战场”正在发生深刻变化，新老商圈各显眼利，为城市经济注入活力。
02
商业区经济是“冷热结合”的。
2024年，青岛商圈经济将呈现“冷热交织”的独特景象：一方面，新业态如雨后春笋般涌现，成为消费市场的热点;另一方面，一些商业项目正面临转型升级的紧迫挑战。
展望未来，根据青岛市商务局统计，2024年，青岛将加大对现代商贸产业的吸引力，推动京东MALL、山姆会员店等41个项目的落地建设，为岛城打造国际化消费中心城市、促进消费扩张和提质积累了充足的后劲。
7月，长江UP青年中心正式落户西海岸新区，预计40%的门店将成为西海岸首批门店。
9月，“青岛TOD一号项目”商业核心项目——超集和盛汇正式签约。
10月，青岛西海岸新区与中国供销贸易流通集团签署战略协议，双方将加快建设集跨境电商、体验消费、奢侈品牌、特色美食、亲子活动为一体的青岛自贸全球消费综合体项目。
11月，山东京东MALL首店在市北区开业，短短三个月时间，销售额就突破了1.5亿元。
同样在 11 月，免税城项目落户青岛空港经济区，将依托上海合作组织和中国免税店的核心优势，打造旅游零售综合体......集免税商业、高端酒店、文旅等业态为一体
万象城强大的流量和品牌虹吸效应，使得许多品牌选择落户山东首店、北方首店甚至全国首店
与此形成鲜明对比的是，由于激烈的竞争和老化的模式，一些商业项目正在下降。今年，莲花辽阳西路店关店，便利蜂在青岛的多家门店停业，世茂52+作为高新区首家开业的大型购物中心，仅运营四年就被拍卖。青岛商界正在上演一场激烈的优胜劣汰竞争，只有那些具有独特差异化竞争力的项目，才能在这场持久战中屹立不倒。
从数据来看，根据 统计，2024年上半年，青岛市建筑面积5万平方米及以上的购物中心品牌开业空置率为2.7%，在27个重点城市表现较好，关店率为10.9%， 开店率达10.3%，人均购物中心面积达0.7平方米，已达到行业公认的合理上限（约0.7平方米）。
反映在市场方面，公开数据显示，2024年山东省拟开盘商业项目数量和数量均为2019年以来最低水平，且多为中小型项目。可以预见，随着现有项目竞争的日益激烈，未来，规模化、高质量的商家将聚集在具有消费潜力的地区，新的发展模式将成为实体商家必答的问题。
这一趋势在青岛已经显现出来：在市北区核心CBD板块，原来的迪卡侬、百安居购物中心将改为物美青岛数字广场，早期的单体式商业大卖场未来将演变为“物美+多点”的经营模式，集“物美”、“麦德龙”、“百安居”等品牌于一体。
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实体企业寻求“耐力”。
在当今数字浪潮的冲击下，实体企业面临着前所未有的挑战。不过，也是在今年，胖东来“爆款”之后的永辉超市运营表现良好，山姆中国会员人数达到860万，年营收有望突破1000亿。一系列发展实例表明，实体企业并没有走向衰退，而是寻求一种“继续”创新的方法。
如今，消费不再是简单粗暴的“买、买、买”，消费者的偏好也逐渐向个性化、体验化、追求质价比转变。对青岛来说，场景更新、业务重组，甚至彻底转型，将是现有业务活力延续的关键。
这
千篇一律的实体店选择在成为大型美食聚集地的道路上一路狂奔，而银座青岛和谐广场则聚集了近十家自助餐厅，曾被网友调侃为青岛自助餐天堂。在生鲜食品供应区，手工烘焙产品、当天出售的熟糕点以及精致健康的清淡沙拉......在现食赛道上，这些实体企业拥有电商平台无可比拟的供应链和原料优势，自有品牌生产的豆芽、豆制品、意大利面在立群、力来等“老牌”青岛超市生产的情况并不少见。
通过引入新的商业模式，实体企业已经转型并升级为体验式消费。对于青岛和山东市场，美团华北区公共事务总监张聪分析道：“目前，在四大消费品品类中，餐饮增速为5.2%，酒店增速为23%，文化娱乐增速为18%，生活休闲增速为30%。随着服务型消费的兴起，重塑商业空间、引入体验式店已成为众多青岛商业实体的共同选择，尤其是现有的小型商业项目。
在竞争激烈的李存商圈，8 月，维基星城选择打造以二次元文娱为主题的特色空间，找到重启的突破点。在崂山百货，原有的百货业态逐渐萎缩，密室逃脱、直播基地、剧本杀等新的娱乐业态占据了原有的餐饮业态。虽然未来未知，但与固步自封相比，焕发新生的勇气可能是他们在激烈的竞争中生存和发展的关键。
数字化的浪潮不仅推动了电子商务的兴起，实体业务调整改革的步伐也逐渐从“三年小调整，五年一重大调整”转变为贯穿整个项目运营的完整生命周期。自 2022 年完成整修后，台东商圈的「丹二街」引入 75 天及 90 天的最后一名淘汰机制。”
如今，消费不再是简单粗暴的“买、买、买”，消费者的偏好也逐渐向个性化、体验化、追求质价比转变
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青岛是“第一批商店收割者”之一。
虽然青岛的天气比较寒冷，但走进恒泰广场的《唐代西传》国家潮浸剧场，仍有成群的年轻人等待进入。“除了习安大唐不夜城和福州三方七巷外，我们店是第一次进入山东市场，平均客单价在100元左右。”一名工作人员告诉记者。
而这只是今年青岛“首店经济”快速发展的一个缩影。近年来，越来越多的城市开始努力利用“先店经济”（先店、先品牌、先展、先发）全面提升消费市场的活跃度和多样性，青岛也不例外。今年年初，2024青岛市商务工作会议对“四个第一经济”的发展提出了一个具体目标——全年新增60余家国内外零售、餐饮第一店和旗舰店项目。
不知不觉中，2024 年即将落幕，Arc'teryx Beta Store 和 Cossa 百货等 40 多个山东品牌首店落地青岛。今年，青岛各区市也在争夺“流量密码”的首店，其中，市南区成为“首店收割机”，新增首店28家，共计332家，是全省首店最集中的区域。
以该地区的万象城为例，其强大的流量和品牌虹吸效应使得许多品牌选择落户山东首店、北方首店甚至全国首店。相较于万象城，位于澳运道临海的海信广场牢牢占据高端消费领域的核心位置，其高端品牌首店入驻频率远高于其他商圈，与特定消费群体产生强烈共鸣。根据 发布的数据，近两年来，海信广场在青岛引进了20多家首店，包括芬迪和帕尔马水务。
近日开业的GT PLAZA也将首店经济作为项目运营的一大亮点，集聚了中影国际影城青岛首家直营店和山东首家旗舰店，占首店的50%。
首店的引入是入口，随着时间的积累，一方面，首店的流量效应让城市拥有了商业更新、促进消费的“前沿位置”;另一方面，首店运营的成功案例，进一步促使众多优质品牌加速在城市布局，实现了“吸引”和“留存”双的良性循环。
“去年五一前夕，达美乐中国正式进驻青岛万象城，开业第一天就创下了达美乐的全球纪录。”“在一年内，我们在青岛发展到 16 家门店，在山东省拥有 30 多家门店。”
蔚来青岛区域公司总经理李一石也有同感：“现在我们在青岛有 6 家门店，其中 3 家位于商业综合体，我们在海天商城落地了山东乃至中国第一个海景体验馆。本着给潜在消费者带来美好生活体验的理念，相比于车展的传统售车方式，这种深度融入消费场景的复合型门店表现出更好的市场表现。
2024 年，青岛的业务将在更新中展现多元与活力。从消费主战场的重构到商圈的冷暖经济交替，再到实体商铺的创新探索，每一次商业变革都在为城市赋能。在建设国际消费中心城市的愿景下，青岛商业正以更加开放包容的态度拥抱未来。站在新的起点上，这座城市的商业故事值得期待。
商业周刊记者 高毅静