2018中国商业地产最具活力40个城市 | 成都位列第四 重庆、西安豪宅市场发展迅猛

在RET、德勤中国、南洋理工大学联合发布的《2018商业地产中国活力城市40强》报告中，成都、重庆、西安、昆明、贵阳五座西部核心城市榜上有名。该报告以零售指数、休闲指数、购物中心指数、消费力指数四大指标为维度，从开发商和品牌角度进行解读，清晰展现了上述城市过去一年的商业市场表现。

商业地产活力指数中，新一线城市成都排名第4位，较2017年下降1位；同为新一线城市重庆排名第7位，与去年持平。二线核心城市中，西安排名第11位，较2017年上升2位；昆明排名第22位，较去年下降1位。三线重点城市贵阳排名第35位，较2017年下降1位。五座城市中，西安活力指数上升幅度最大，上升幅度超过2.17个百分点，百分点上升幅度位列全国第四。

追赶一线城市 重庆、西安受奢侈品牌关注

在包含奢侈品牌平均城市偏好度、轻奢侈品牌平均城市偏好度、大众消费品牌平均城市偏好度的零售商业指数中，成都以1.04的综合得分维持全国第三，但由于近一两年缺乏地标性高端商业项目落地，奢侈品牌热度略有下滑。重庆和西安分别受益于以重庆IFS、西安SKP为代表的高端商业项目开业效应，持续受到奢侈品牌关注。

在奢侈品复苏的市场环境下，重庆奢侈品牌平均城市偏好度由2017年的0.04飙升至0.88，排名上升11位，仅次于北京、上海和杭州。Dior、FENDI等近20个首次进入重庆市场的奢侈品牌，大大提升了整个城市的奢侈品门店数量和丰富度，在全国位居前列。另一方面，奢侈品虽然进入重庆市场时间不长，但随着政府和市场的推动，通过国际时装周、奢侈品展会等活动，消费群体的认知度不断提升，奢侈品消费文化也逐渐形成。

原本分散在中大国际、世纪金华等高端商业项目中的奢侈品牌，随着西安SKP的开业而集中起来，而首次入驻西安的、、、、等奢侈品牌则重塑了西安奢侈品的丰富度，使得西安对奢侈品牌的平均城市偏好度由2017年的第17位上升至第12位。此外，以千禧一代为代表的年轻消费群体对个性、自我的追求也带动了对轻奢品牌的热情，西安对轻奢品牌的平均城市偏好度已跃升至全国第六位。

昆明餐饮业潜力释放，贵阳商场规模不断扩大、业态更加丰富。

成都、重庆、西安、昆明、贵阳均具备休闲旅游属性，受外地游客消费需求和本地消费者消费意识提升的刺激，这些城市在以电影院发展指数、餐饮业态发展指数、咖啡业态发展指数、健身中心发展指数为核心的休闲业态指数中均表现不俗。其中，昆明餐饮业态发展指数由2017年的第22位上升至第17位。不仅人气甜品、谭鸭血火锅等在昆明开设首店，国际美食嘉年华、“舌尖上的美食”嘉年华等兼具话题性和人气的美食相关活动也成为今年昆明新开商业项目最火爆的营销手段之一。

随着泰祥国际T24美食城的开业，文和友龙虾、十三脚老谭酸菜鱼、沛杰火锅、海鲜遇见面等餐饮品牌首店的落地，贵阳餐饮业发展指数由去年的第32位上升至第27位。

值得注意的是，贵阳购物中心的规模指数和多样性指数也展现出活力。今年贵州不仅迎来了观山湖万达广场、喀斯特城市广场等多个商业项目的落地，这些新项目也更加注重细分市场、场景营造、科技融合等手段，避免同质化竞争，给消费者带来更强的体验式消费。由中天金融集团打造的欢乐蘑菇城是贵州首家儿童主题购物中心，项目对A、B、C馆进行差异化定位，精准匹配不同目标客群需求，引导和培养消费习惯。而综合安防云方舟不仅打造了自有IP“小云”机器人与消费者互动，还利用人工智能、大数据等智能化运营系统，精准刻画消费者，提供个性化服务。

成都仍是开发商和品牌最喜爱的第三大城市

虽然成都活力指数略有下滑，但从报告中可以看出，成都依然是开发商和品牌商最青睐的城市第三名，仅次于北京和上海。

2018年，成都迎来了未来中心、成都悠方、瑞安城市中心、龙泉驿万达广场等项目入市，龙湖成都西辰天街、仁和新城等重点商业项目也计划在四季度开业。超过120万平米的新增供应，加上言几又、龙湖、王府井、沃尔玛、百盛等房企公布的新产品线，以及新开商业项目的计划，都表明开发商对成都商业市场的持续看好。

品牌方面，成都凭借强劲的消费者购买力和良好的零售氛围，持续吸引品牌支撑成都市场，不仅有、尚品、苏宁等一线品牌在成都开设首店，盒马鲜生、超级物种、奈雪的茶、瑞幸咖啡、喜茶等拥有高人气和话题度的新零售品牌和网红茶饮品牌也持续抢占成都市场份额。

RET西南副总经理孙强表示：“今年西部各大城市商业板块呈现集体发展，尤其是成都，不仅新开项目数量高于全国大部分城市，众多品牌的入驻也进一步提升了市场丰富度，新开项目在体验感、独特性上实现了又一次升级，不少存量项目也实现了自我升级。成都的商业一直都蓬勃向上、生机勃勃，可以预见，未来成都的商业依然有着巨大的发展潜力。”

（附：2018中国商业地产活力40城报告完整版）

前言

2017至2018年是商业地产激烈分化的一年，传统品牌扩张放缓、新兴网红品牌尚未成为主流、大宗交易规模激增、科技在行业的应用不断加强。但经济增长重消费也为行业发展提供了新的增长机会。在经济结构变动、行业重构的当下，如何突破激烈的同质化竞争、从容布局新增长点成为关键命题。本研究旨在通过对重点城市的持续跟踪，将过去一年市场发生的微妙变化呈现给开发商和品牌，试图揭示其中蕴含的机会与风险，为其调整、重启提供战略参考。

本次《2018中国商业地产活力40城》延续了上一年度40城系列的主要研究框架，选取了超过150组结果导向的状态指标，通过28000个数据的分析，勾勒出各城市商业发展画像。从开发商和品牌的角度，结合本系列研究过往的数据积累和实地走访调研，对城市的可达性进行判断。在第三部分，本研究结合RET上半年对以商业创新为核心的城市的观察，引入系统性潜力指标，评估城市未来的商业创新趋势。

总体排名

北京轻奢市场正在崛起，科技和文化推动商业创新，缩小与上海的差距

上海、北京依然领跑全国，且两者差距稳步缩小。北京消费力指数追赶上海，消费结构稳步升级，人均消费81元以上的餐饮占比由18%提升至23%，超过上海；品质消费市场增长强劲，零售指数差距明显缩小，尤其是轻奢品牌偏好指数，由落后上海2个点缩小至1.15个点（详见下页图表：零售指数）。统计期内，代表性轻奢品牌Coach、Kate Spade均有新店开业。北京商业创新活跃度领跑一线城市，丰富的人才资源、技术资源和文化资源为商业创新提供了不竭源泉和强劲后续动力。

广深商业活力提升速度全国领先，湾区商务区迎协同升级新机遇

华南地区商业活力提升速度领跑全国，广州、深圳活力指数提升幅度均超过1.5个百分点。广州、深圳消费意愿较高，其中广州消费力、消费意愿双双领跑一线城市，深圳年轻化指数位居全国第一，新兴消费力量活跃。在粤港澳大湾区建设框架协议的推动下，湾区高铁、地铁、跨海大桥等城际交通网络加速落地，将进一步加速城际人口流动。一方面，湾区核心城市商业将受益于湾区整体繁荣，迎来更多外部消费流入。另一方面，随着商业地产开发市场提质增效的放缓，湾区将形成层级丰富、定位互补的商业生态，使城市由争夺流量向共享流量转变。在此协同升级过程中，预计湾区城市商业格局将呈现激荡发展、充满活力，成为未来几年商业市场的一大亮点。

二线城市商业分化爆发，新开业购物中心城市消费拉动作用凸显

受益于上级城市的推动，二线城市商业地产活力指数整体上涨，但城市间差距开始拉大，呈现分化趋势。尤其在零售市场，商业地产活力指数方差同比上涨35%，零售指数方差上涨120%。上轮下沉落地的优质项目迎来开盘潮，带动所在城市零售指数、购物中心指数大幅上涨，整体拉高二线城市商业地产活力表现。其中，长沙、西安、太原等省会城市贡献较大，商业地产活力指数绝对值和排名均有提升。

购物中心是城市消费的载体，是根据城市消费特点规划定制的，也是城市消费的引领者。2018年长沙零售指数从2017年到2018年增长了8.17%，其中IFS开业带来的品牌更新做出了重要贡献。随着经济和购买力的增长，城市最终通过品牌的不断试错实现消费升级，开发商是这场博弈中最大的风险承担者和受益者。

三四线城市成为增量市场主体，占比46%，南宁成年度黑马城市

三四线城市成为增量市场主体。2017年新开业购物中心46%位于三线及以下城市，其中不乏品牌开发商，以万达为代表的品牌开发商项目占比近25%。三四线城市商业场所中，购物中心占比逐步接近或超过百货，带动了休闲业态的发展和丰富。其中，三线城市的购物中心指数、休闲指数、消费力指数与二线城市平均水平差距同步缩小，休闲业态、体验式消费有所增加。以星巴克、COSTA为代表的咖啡品牌门店增速达39.17%，高于其他一线城市门店增速。随着三四线城市城镇化进程的加速和人口红利的释放，被互联网拉平了认知的消费者对购物中心所代表的都市时尚生活方式与理念产生了积极的体验热情，实体商业未能满足的消费需求得到充分释放。

南宁成为年度黑马，排名上升4位，超越南昌、福州、长春，跃升至全国第26位，其零售指数、休闲指数、购物中心指数及各项二级指数均实现同比增长。随着城市东扩、南扩，琅东商圈基本成型，五象商圈异军突起，轨道交通的快速推进也给新兴商圈发展带来利好刺激。2017年，南宁万达茂、江南万达广场、百盛步行街相继开业。万达茂在项目中植入广西桂文化元素，商业与地方文化的融合成为亮点。以优衣库、ZARA为代表的大众消费品牌纷纷增开新店，数量已升至三线城市前列。

丨开发商及品牌布局

外资开发商认为下行时机未到，仍坚守一线、新一线城市

今年外资房企依然坚守一线、新一线城市，新开项目71%集中在一线城市，储备项目及拓地方向仍以一线、新一线城市为主，合计占比近75%。与上年相比，一线城市在建项目占比下降5个百分点，其中上海为新开项目主战场，前滩太古里、前滩置地广场、LOVE@等项目将在未来几年陆续入市。新一线城市在建项目数较上年下降2个百分点，其中成都新开项目最多，沈阳、重庆、南京、武汉均有多个潜在供应项目，将为所在城市带来新的商业活力。

本土房企布局二三线城市步入快车道，品牌输出、并购成为加速器

2017年虽然上海万象城、北京合生汇、深圳万象城等代表项目在一线城市开业，但土地供应有限，未来几年增量不足，预计未来新开项目主要来源为存量改造，未来增量主要来自新开一线和二三线城市，占比接近90%。2017年卫冕冠军万达依然保持全年51个商业项目的开业速度，领先本土房企，其中近一半在三线及以下城市。印力、爱琴海、新城等本土品牌房企也通过品牌输出或收购项目等方式实现规模快速增长，加快在二三线城市的扩张速度，与上年相比，二三线城市在建项目占比提升6个百分点。

一线、新一线城市优质资产需求旺盛，“资本+技术”协同助力资产凸显价值

2017年，房地产融资、土地政策进一步收紧，大宗交易市场创历史新高，房地产债券、银行贷款、信托、房企私募等均受到严格限制。土地市场的收紧让土地储备不足的企业面临巨大的增长压力。一方面，大宗交易是卖方变现资产的重要方式，可以有效优化资产组合，适应新的市场环境；另一方面，买方可以加快扩张步伐，是提高市场布局效率的重要途径。随着商业地产金融市场的逐步开放，一线、新一线城市中具有增值潜力的优质项目也成为私募基金、保险等金融机构的重要投资标的。广州乐丰广场、西城都会等均已数次易手，每一轮都实现了资产增值，为投资者带来了可观的回报。但市场依然面临着供应过剩、资金谨慎的困境。获得外部专业技术支持将有助于资产在众多寻求资本青睐的项目中脱颖而出。

奢侈品跟随购物中心稳步下沉至低线城市，仍看好中国市场

在整体销售呈现正增长态势的同时，奢侈品正伴随购物中心稳步下沉至低线城市。2017年，奢侈品市场持续回暖升温，中国市场成为奢侈品销售最强劲的增长动力。Gucci等品牌的年轻化策略在中国市场获得高度认可，在营销手段上，启用新一代明星代言人、与KOL合作，积极尝试各种数字化营销方式，持续加大对年轻消费者的市场教育，并试图通过价格调整弱化海外价格优势，挖掘中国市场的消费潜力。购物中心下沉对品牌的带动作用明显，随着重庆IFS、西安SKP、长沙IFS等奢侈品购物中心的开业，Dior、Prada、LV等品牌在新一线、二线城市的布局均取得突破性增长。二三线城市奢侈品门店占比较上年提升7.83个百分点，达到四年来最高水平。

轻奢品牌继续发挥贴近年轻消费者的优势，成为一线城市中高端商场的生力军

2017年中国轻奢市场延续繁荣，品牌加速扩张。一线城市轻奢品牌门店占比较上年提升3.51个百分点，其中北京轻奢门店数量同比增长12.12%。住宿品牌在三里屯太古里、apm、朝阳大悦城等核心商圈开业。卡普里、集团加大在中国市场的布局，Coach将在上海举办中国首场时装秀；在三里屯太古里开设北京首家工艺工坊门店，为年轻人提供潮流定制服务。Furla、Maje、Agnes b等品牌不断在华开店，消费者对轻奢品牌的认知度不断提升。维多利亚的秘密2017年正式进入中国市场，已在北京、上海、重庆、成都、广州、深圳开设全品类旗舰店。

大众消费品牌扩张持续放缓，模式和产品创新活跃

大众消费品牌扩张步伐继续放缓，门店数量较上年增加近10个百分点。但作为购物中心主要增量市场，新一线城市大众消费品牌逆市保持较高增速。优衣库、H&M均新增门店超过70家，无印良品新增门店41家，增幅接近去年，实现稳步增长。Gap门店数量为个位数增长，增速同比明显下降。优衣库、无印良品等头部品牌始终活跃在线上线下融合、门店科技、跨界融合创新等领域，成为零售行业商业创新的先行者。无印良品将中国市场作为模式创新的主战场，先于日本本土市场在上海、深圳、北京等地推出MUJI HOTEL、MUJI Diner等创新业态，并在装修风格、陈设元素上致敬当地文化，成为“全球本地化”的典型案例。

丨业务创新

新型消费群体驱动城市商业创新 南昌西安武汉贵阳面临更好机遇

商业地产活力指数与新增消费人群指数高度正相关，相关系数为0.896。用户驱动创新是激发城市商业活力的重要力量，尤其在竞争激烈的存量市场，创新意味着新的增长点，把握以新增消费人群为主体的龙头用户至关重要。他们受教育程度高，热爱生活，对新鲜事物有极大的好奇心，积极探索甚至创造符合自己审美情趣的生活方式，不仅是创新商业的首批使用者和时尚生活方式的引领者，更是激发商业活力的重要力量。除北京外，南昌、西安、武汉、贵阳新增消费人群指数均较同类城市突出，商业创新空间市场基础较好，一方面下沉时可优先考虑创新品牌，另一方面，南昌、西安、武汉、贵阳等地购物中心也更有机会以商业创新引领市场。应更加关注头部用户诉求，参考一线城市热点商业逻辑，打造项目亮点。

商业磁石效应明显，特大城市、城市群商业吸引力不断增强。

城市商业磁吸效应显著，创新水平与活力水平高度正相关，相关系数达0.952。虽然在激发商业创新的驱动因素上，也存在部分城市偏离度较高、优势突出的情况，但从创新成果分布来看，商业活力指数高的城市优势明显，二者呈现高度正相关现象，偏离度较小。以北京为代表的超大型城市和以长三角为代表的超大型城市群已经形成，在商业创新绩效上领先市场。

创新“产销分离”格局更加多元，内生商业创新能力利好城市发展

虽然商业创新的市场化遵循阶梯式逻辑，但超大城市有着难以逾越的吸引力，但创新产生的地点趋向多元化，这与行业龙头企业的所在地和城市的内生创新能力有关。比如超级物种诞生在永辉所在的福州，方所诞生在例外所在的广州，喜茶则诞生在人口不足500万的广东江门。商业创新的诞生需要城市有开放的政策支持，创新也会利好城市商业的发展。成都之所以跻身新一线城市前列，一方面得益于其以西部为中心的地理优势；另一方面也有赖于成都对新经济发展的支持。比如四川文创品牌言几又由今日读书孵化在成都，却在北京正式开设了第一家言几又门店。虽然其后来以一线、新一线城市为核心进行全国布局，但其旗舰店依然诞生在成都IFS，而今年上半年在成都天府新区拿下的商业用地，也进一步体现了当地政府对创新型企业的支持。

流量聚合比模型改进更重要，购物中心技术创新需要回归需求洞察和效率提升。

由人工智能代表的新技术正在推动零售业的数字化转型，并有望成为近年来购物中心的商业模式的核心力量，对技术的应用有许多流行语，但是通过介绍一项新技术，将新技术应用于营销层面。零售业的Arios在人工智能技术的孵化中都活跃于亚马逊和阿里巴巴。

数字水平的购物中心仍处于相对原始的阶段，即使是城市中最基本的智能管理系统的覆盖率却少于50％。数字化，并以消费者需求见解和效率提高返回管理模式，因为核心将成为财产所有人积累力量并为下一个转折点奋斗的重要方式。