满怀期待，从武汉汉街飞往北京SKP
本文是新商业LAB团队通过整理分析相关公开资料并进行实地调研得出的对未来趋势的推测和展望，但不保证所引用信息的完整性和准确性，且本文观点不代表相关方立场，仅供行业交流参考，不构成任何投资建议，投资者自行承担风险。本文所用实景图片大部分由新商业LAB团队及其合作伙伴拍摄，如有侵权请联系告知。
01
武汉SKP来了吗？
万达的转型，华联的扩张
近日，北京华联集团投资控股有限公司（下称北京华联）拟收购武汉汉街万达广场，并计划将其打造成武汉首个SKP项目的消息不胫而走，引发了业内热议。就连L先生在近日参加媒体答谢会时，当地一家党媒的朋友也找他确认此事，可见大家对武汉商业的关心程度。
L先生第一次听到这个信息的时候，第一反应是有些难以置信，但本着“大胆假设、小心求证”的态度，经过“分析、推论、实地考察”等调查研究后，L先生发现，这则新闻背后的逻辑非常清晰。
万达商管全面转向轻资产模式
今年9月底，大连万达商业管理集团股份有限公司（下称万达商管）核心子公司大连万达集团股份有限公司（下称万达集团），主营业务范围包括商业综合体管理服务、商业项目建设管理及咨询、自有商业项目建设等，正式宣布2021年起不再开发重资产项目，即不再投资持有万达广场物业，全面实行轻资产战略，发展定位为打造专业化商业物业管理公司。
图片：汉街万达广场是万达商管在武汉开业的三座重资产型万达广场之一，项目定位最高（2017年摄）
作为中国商业地产行业的领军企业，截至2020年9月底，万达商管在全国已开业336家万达广场，其中轻资产项目58家；在建万达广场166家，其中轻资产项目128家。2020年，万达商管预计全年签约轻资产项目65至70个，此后每年签约轻资产项目不低于60个，万达商管正加速向综合轻资产转型。
年初的疫情并没有减缓万达商管发展的步伐，仅在武汉及周边城市，万达商管今年就新签了盘龙城、汉阳四新两个轻资产项目，并开工建设重资产阳逻万达广场旗舰店。同时，今年年底，武汉东西湖、盘龙城两座轻资产万达广场和重资产宜昌夷陵万达广场也将正式开业。
图片：将于2020年12月正式开业的武汉东西湖万达广场，将成为万达商业管理在武汉的首个轻资产项目。
公司发展战略的明确转型和超乎预期的发展速度，使得万达商管的发展前景得到市场认可，其IPO进程也或将进入关键时期，此时此刻，及时补充公司现金流、进一步降低公司负债率尤为重要。
武汉万达楚河汉街、武汉汉街万达广场两大商业项目业绩、客流在全国各大万达广场中均名列前茅，2019年总销售业绩突破40亿元，是万达集团历时10年、投资约500亿元打造的武汉万达中央文化区的商业核心，也是万达商业管理在全国范围内持有的优质物业资产之一。
图/万达楚河汉街鸟瞰图，不仅创下了国内大型商业项目建设工期纪录，也奠定了武汉江南商务区新格局（2017年摄）
图/武汉汉街万达广场外立面设计及室内设计来自。其单体造价、华丽程度、夜景效果创下了当年中国商业地产行业的多项纪录（2020年拍摄）
随着轻资产转型步伐的加快、现金流的需求以及预计千亿总市值的IPO前景，如果万达商管此时选择将武汉万达中央文化区内两大千亿总商业项目全部或者部分出售，也并不令人意外。
北京华联积极拓展
北京华联是商务部重点支持的15家中国大型零售企业之一，国际百货协会（IADS）唯一中国零售企业会员，全球消费品论坛零售峰会董事会成员。北京华联旗下拥有两家上市公司（、）及多家控股公司，主营业务涉及超市、百货、购物中心、国际合作、奢侈品零售等五大板块，已成为中国零售业的知名品牌。
图/北京华联五大业务板块
“SKP”是北京华联旗下高端百货品牌，开业于2007年的北京SKP是全球最具标志性的时尚奢侈品百货商场之一，汇聚了近千家来自世界各地的高端品牌，包括众多国际旗舰店、概念店、总店等。
北京SKP拥有品牌集中度最高、商品最全、新品首发率先等多重优势，被消费者和新闻媒体誉为“中国时尚地标”、“中国第一百货”、“中国高端购物中心典范”。2019年，北京SKP总销售额达153亿元，连续六年位居中国内地百货及购物中心单店销售额第一。
图/北京SKP实景。右下角的LV店虽然位置不是最好，但门前还是排起了长队（2020年拍摄）
2018年，SKP首次登陆北京之外的新一线城市西安，并凭借强大的商业号召力，将包括爱马仕、LOEWE、Loro Piana、TOM FORD、ETRO等在内的数十个国际一线品牌引入西安，西安SKP也迅速跻身西部顶级高端百货之列。2019年，西安SKP年销售业绩达42亿元，位居西安地区百货及购物中心单店销售第二位，仅次于赛格国际。
图/西安SKP夜景@西安SKP
2019年，SKP扩张步伐继续加快，签约进军西部商业重镇成都，将打造中国首家全地下高端百货商场成都SKP。
图/成都SKP地面建筑效果图
2019年末，位于长安街以南、与北京SKP隔街相望的佳兆业广场B1至L4层的SKP-S正式开业，其充满未来科技感的沉浸式购物场景、众多国际一线品牌的完美融合，好评如潮。
图/耗资约3亿元改造的北京SKP-S实拍（2020年拍摄）
与此同时，SKP的扩张步伐也在加快，自2019年起，已在国内多个新一线城市进行考察选址，而作为华中地区商业重镇的武汉，自然也在SKP的考察范围之内。武汉江南武昌地区近十年来商业零售市场的快速崛起与整个区域国际一线品牌的匮乏形成鲜明对比，让SKP看到了这里巨大的潜在商机。
图/万达武汉中央文化区鸟瞰图，包含文化、商业、商务、住宅等业态，总建筑面积340万平方米（照片拍摄于2020年）
SKP咄咄逼人的扩张策略、武汉日益提升的城市地位、武汉江南地区及周边城市巨大的高端消费需求、武汉万达中央文化区早已成型的人气商圈和高标准的旗舰硬件设施，都让目光聚焦在如今的汉街万达广场和万达楚河汉街，“武汉SKP”的到来可谓恰逢其时。
02
双方合作前景
这不像是甩卖，更像是各方共赢的局面
在L先生看来，基于双方不同的企业发展战略，万达集团与北京华联完全有可能就万达商业管理持有的武汉多个优质资产的交易达成一致。不同于2017年万达集团、融创集团、富力地产达成的三方交易，这笔总额上千亿元的潜在交易更像是一场各方共赢的合作。不仅双方均获益，也将进一步提升武昌华中金融城作为武汉江南核心区的商业地位和品牌号召力。
作为潜在交易标的，由于汉街万达广场与万达楚河汉街是两个紧密联系、互补性强的商业体，拆分出售的难度较大。若以汉街万达广场为核心交易标的，与汉街万达广场直接相连、入驻大量国际品牌的万达楚河汉街2号地块或将成为潜在交易的优先组合标的。
图/汉街万达广场鸟瞰图（2020年拍摄）
图/万达楚河汉街2号楼街景及鸟瞰图（2018年及2020年拍摄）
图/万达楚河汉街2号楼品牌位置图（仅供参考）
潜在交易方式：万达武汉中央文化区是万达集团在国内最大的地产项目，也是万达文旅的开山之作。万达在此区域深耕10年，已建成由商业街区、购物中心、豪华酒店、5A级写字楼、文化场馆、高端住宅区、滨水公园等构成的庞大城市综合体。汉街万达广场、万达楚河汉街两大商业体与区域内其他业态关联性强，难以割裂。因此，交易双方或将先成立合资公司，确保顺利交接过渡，后期再分阶段退出或继续合作。
图/武汉万达中央文化区雪景（2018年摄）
对于这个潜在交易的猜测和展望，L先生首先立了一个flag，看它是否会成真：
03
武汉SKP定位猜测
江南武昌首家奢侈品购物中心
万达广场全国第一旗舰店
还记得吗，汉街万达广场开业前，购物中心外的围栏上、室外街区的汉街大剧院大屏幕上，都出现了众多国际一线品牌的标识，让人对颜值高、品质一流的汉街万达广场的品牌招商充满期待。
图：位于万达楚河汉街2号楼的汉街大剧院，紧邻汉街万达广场（2020年拍摄）
当时，由于整个万达武汉中央文化区尚处于建设初期，周边城市建设设施有待完善，缺乏足够的高端消费客群，汉街万达广场开业后的商业定位与品牌投入一度模糊，也经历了数年的蛰伏与反复更迭。
图/如今，汉街万达广场、万达楚河汉街已成为武汉商业新地标之一（2020年摄）
在L先生看来，汉街万达广场的选址、建设和商业定位都极具前瞻性，但当时时机还不够成熟。如今，随着片区建设的完善、商业氛围的提升，万达武汉中央文化区两大商业体已成为武汉新的商业地标。这座旗舰商场的推进，可以说是天时、地利、人和的完美结合，江南武昌首个奢华购物中心即将横空出世。
过去的期盼如今已成梦想
相对而言，SKP的品牌定位更加清晰，坚持走高端路线，更擅长在核心城市主要商圈打造标杆商业实体，在品牌招商和经营理念上也更加国际化。
汉街万达广场由荷兰著名建筑事务所设计，设计感十足，辨识度高，建筑外观、室内空间、硬件设施品质都非常高，具备升级为豪华商场的硬件基础，无需进行大规模改造。
图/开业以来，汉街万达广场以出色的外观和品质吸引眼球@
图/汉街万达广场内景（2020年拍摄）
如果SKP如期而至，与室内购物中心紧密相连的室外街区也将进行相应的品牌升级，定位将更加时尚、国际化，不仅将引入更多首次亮相的品牌，还将接替一些调整后的品牌，室内购物中心与室外街区将更加互补，产生更多联动。
图/北京华贸购物中心的Apple Store。还记得L先生9月在上海调查推文中说的话吗？别担心，它正在前往武汉的路上（2020年拍摄）
图/万达楚河汉街2号楼街景（2020年拍摄）
通过对相关公开数据和信息的分析，L先生对“武汉SKP”的未来做出了如下猜测和展望：
图/北京SKP-S实景（2020年拍摄）
图/汉街万达广场实景（2020年拍摄）
04
关键词：武汉商业前景广阔
神奇的转变
作为武汉重启后人气和业绩恢复最快的商业中心之一，万达楚河汉街及汉街万达广场已成为疫后武汉商业复兴的标志之一；未来，可能横空出世的武汉SKP，将成为武汉商业进阶的新图腾。
图/今年年初与年中汉街街景对比。今年也是武汉商业零售市场动荡的一年（2020年拍摄）
在很多人看来，可能入驻武汉的SKP将加剧当地零售市场的竞争，动摇武汉本土商业巨头在高端消费市场的领先地位。如果只看现有的市场，他们的看法或许是正确的。
但在L先生看来，随着武汉城市档次的不断提升、居民消费能力的不断增强，与北京、上海、广州、深圳等新一线城市相比，武汉商业零售市场的规模和档次与自身的城市地位不匹配，甚至略有落后。
图/武汉沿江鸟瞰武昌、汉口。因历史沿革、城市功能差异，汉口商业发展更为突出（2019、2020年拍摄）
SKP的到来，立足于现阶段武昌新核心区良好的商业基础，并放眼汉街周边的高端消费群体，辐射光谷，以及周边城市的高端消费群体。或许在SKP眼中，重要的不仅仅是江南武昌，也不仅仅局限于武汉三镇。如果说武汉SKP是一个商业支点，那么它撬动的就是整个华中区域的增量市场。
图：位于武昌华中金融城核心区的万达武汉中央文化区夜景（2018年拍摄）
武汉SKP的可能到来，不仅将与周边的奢华酒店、文化场馆等产生积极的乘数效应，盘活区域存量资产，还将联合武汉其他开业多年或即将开业的高端商业，做大做强武汉高端消费市场，进一步提升武汉商业零售市场的整体实力和品牌号召力，让武汉更加国际化、更加时尚、更具商业魅力。
图/沙湖边或许还会有一座新的万达广场（2020年拍摄）
当然，在官方消息尚未出来之前，一切还都是不确定的，我们现在能做的就是充满期待，静待好消息，多存点钱。
主笔 | Mr K 主编 | Jess 摄影 | 万社堂，Mr K
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万舍堂、商业地产杂志、北京SKP、西安SKP、万达武汉中央文化区等
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