上海街头商业考察必看！“魔都”存量更新有何看点？| 和桥

全国商业监测与研究月刊

第29期正式发布！

《全国商业监测与研究月刊》（第29期）新一期正式出版啦！

本期月刊关注近期商业领域的新动态，分为四大板块、五大分类，以“差异化升级，实现‘逆消费循环’增长”为主题，精选近两个月来商业行业值得特别关注和研究的干货内容。“消费与商圈研究”板块涵盖消费者观察分析、全国重点城市商业格局、商圈规划、代表项目动态监测、相关商业研究与策略等内容。本期对东北哈尔滨、沈阳两地商业格局进行详细研究和数据分析，有代表性的商圈和案例，看看除了诱人的冰雪大世界，东北的商业水平是怎样的。本期月刊创新品牌板块，涵盖国内外潮牌、创意餐饮、烘焙、母婴集合店、生活空间等类别的10个代表性品牌。商业风向标部分分为业态和场景两部分，精选了LV在曼谷开业的全新概念店“LV The Place”、在上海推出的不断突破创意边界的全新未来零售空间HAUS、Gucci在四城举办的“安可红”线下空间展等10个案例。案例图解部分精选了国内近期开业的5个案例，包括带有“抖音味”的创意街区——北京1733、由旧工业厂房改造而成的艺术街区——上海EKA天物、在上海临港新区开业的“24小时微度假城市社区部落”城市书香等。希望这份精心编撰的《全国商业监测研究月刊》能成为大家每月了解行业新动向、新事物、新思路的宝藏书，真正为大家的工作学习提供福利。感谢各位新老朋友一直以来的关注！相信在我们的共同努力下，商业会越来越精彩！

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上海的商业因为创新而一直很繁荣。

存量时代，传统商业都在追求更新，任何一个区域也不例外。从传统商场，到小而美的社区商业，再到大型商业街和商铺，“魔都”的商业始终在发展、突破、创新。

在这个最具商业活力的城市，有很多时尚潮流的街道，保留了城市的历史文脉，传统与时尚相互交融，衍生出独特的时尚文化。红寿坊、幸福里、安福路、永康路、龙华汇、M+马里、盘龙天地、尚盛新所、章园……这些商业街就像是活着的博物馆，各自有着独特的气质，浓缩着值得探索的故事，带给人不一样的体验。

这些项目经过“大改”与“修缮”，在不断涌动的商业浪潮中不断前行。它们的更新延续着“传统”，却不保守固执；弄堂、菜市场、馄饨摊……这些带有浓郁上海气息的更新，背后隐藏着不易改变、不易抛弃的传统。同时，它们的更新也充满创意，却不无章法。咖啡厅、经理人、潮流音乐场所……展现出对本土文化的自信与包容。

这里，我们也将其“喜宽不喜专”的改革态度概括为六个字：“喜新不忘旧”。

上海新天地，独特的新旧交替

上海新天地是历史与现代的交汇、东西方文化的融合、艺术与生活的碰撞地带，在这里上演着新天地独特的新旧交替场景。

石库门老洋房、欧式别墅、现代大厦……各种建筑在这里汇聚，充满历史感的老洋房在融入现代元素的同时，也不忘保留原有的历史风貌，在这里，你可以感受到老上海的独特魅力，探寻上海历史的变迁。

上海新天地是一个充满艺术氛围的地方，有艺术展览、音乐会、话剧表演、画廊、私人工作室……在这里你不仅可以看到艺术家的创作表演，还可以参与其中，体验艺术创作的乐趣。

更值得一提的是，如今的上海新天地与上海时装周已结成了孪生关系。对于普通消费者来说，一年两次的上海时装周只能让他们浅浅地感受到时装周带来的文化氛围，却与一线大秀距离太近。而作为“城市客厅”，上海新天地开始发挥作用，常规大秀所缺乏的宣传在这里得到了补充，“大秀”开始走下神坛，通过这一场走近大众视野，让更多人看到。近在咫尺的上海新天地，才是不二之选。‍‍‍‍‍‍‍‍长期而深入的合作，让上海新天地与上海时装周密不可分——新天地时尚二期此前对本土新兴时尚品牌的引进与扶持，也与上海时装周有着千丝万缕的联系。‍‍‍‍‍‍

红收坊，以“亲近感”为关键词

洪寿坊始创于1933年，位于上海普陀区北部，曾是上海西部著名的商业街，曾是“大自鸣钟菜市场”，为老上海人所熟知。作为城市更新项目，洪寿坊引入全新商业理念“Be”，利用仅1.5万平米的整体面积，打造集办公、娱乐、生活、休闲为一体的城市可持续社区，汇聚多品类宝藏品牌，首批入驻首店超60家，其中上海或区域首店51家。

为了满足当下市场和用户需求，红收坊在商业更新上努力向“附近感”靠拢。在家门口、在社区、更日常的感觉，菜市场、茶馆、夜宵、麻辣火锅，还有葱油饼、黄泥螺、烧腊、饺子等。附近居民带着猫狗下楼买菜、喝杯咖啡。

红首坊是如何把控“邻里感”的？首先，它营造了井然有序的“弄堂式商业”。项目保留了原址典型的人字形弄堂结构，并利用复原装饰，保留了建筑风貌。其次，红首坊主打吃喝玩乐这个概念，这是最大的“烟火气”。项目不按常规的“餐饮/零售/体验”模式进行商业布局，而是主打“美食”赛道。在这条街上，近60家具有日常生活气质的商户、以美食为主打的品牌组合在一起，形成了一个“邻里感”十足的小而美的消费场所。下班后，人们深夜有个地方吃一碗面，或是和邻居约好喝杯茶，这种看似简单的日常在如今的生活中非常重要、珍贵。用美食迎接和送别，也是最烟火气的呈现。

多元的在地文化、精准的需求控制与供给，让红手坊有了新的定位和立足点，同时也满足了年轻消费者新的生活节奏，让这个规模不大的历史企业在大获成功的时代再次绽放光芒。

安福路老街成“时尚潮流”代表

因为这里聚集了不少潮人，有人曾将上海的安福路评为“红得发紫”的马路。全长862米的安福路两旁，住宅楼林立，艺术剧院林立，学校林立。因为靠近上海话剧艺术中心，这条路总是与戏剧演出联系在一起。它也是上海文艺范儿的代表之一。因为以艺术为中心向外延伸，这条街上咖啡店、酒窖林立。

安福路上的餐厅和精品店不断更新换代，推陈出新，新开的精品店和快闪店也给这条平时安静的马路带来了些许喧闹。这条不到一公里长的马路，每到周末就挤满了无数的潮男潮女和文艺范十足的年轻人，某种程度上，这里已经成为了时尚潮流的代表。阳光明媚的周末，或是人头攒动的法定节假日，这条路上总会有时尚热情的男女穿梭在人群中，感受着上海独有的美。

张园丰盛里，“古典与西方风格交融的地方”

在上海众多地标中，占据城市中心的张园丰盛里，吸引三条轨道交通线路在此汇聚，毗邻寸土寸金的南京西路商圈，自带“主角光环”。张园丰盛里前身是农贸市场、社区中心、住宅楼，2017年被定位为“融合之地、潮流音乐坐标”，经过改造后正式面世。

丰盛里总建筑面积约2.6万平方米，共有10栋建筑，包括1栋重建的石库门建筑和9栋复制建筑。经典的红灰砖墙，凝结着海派文化的精髓，项目将自身的古典韵味与西方的现代感融为一体。三年的疫情经历，让人们对室外空间更加向往，对“开放空间”的需求也急剧增加，张园丰盛里正符合了这种需求。改造后，整个项目非常“开放”，贯穿两层的柱子支撑起二楼的很多公共空间，一楼有楼梯可以到达这些公共空间。

丰盛里积木式的建筑结构留有一定的室外空间，在这里可以晒晒太阳喝下午茶，晚上可以小酌一杯，时下年轻人追求的“早C晚A”理念在这里可以充分享受。项目还利用“开放空间”的特点举办丰盛嘉记国际精酿啤酒节，汇聚全球精品美酒，吸引消费者。此外，全球限量巨幅Gucci艺术墙，每季度更换，这也是“章源丰盛里”面向全球的一张名片。

M+Mali，“艺术+生活”的空间

M+马里创意园位于国家级历史文化街陕西北路街区，原为百年国产品牌马里颜料生产车间旧址。街区四面居住氛围浓厚。利用这一特点，改造后的街区成为小而精致的社区商业。一方面满足了当下人们对于“就近感”的需求，另一方面也成为融合时尚、艺术、趣味等新生活基调的创意名片。

街区除咖啡、甜品、日料等基础餐饮业态外，还设有展览馆、书吧、手作坊等多个文化生活区，全面覆盖和满足周边15分钟车程内住宅社区、商业楼宇消费者的生活、精神、文化需求。

前身为颜料工厂的马里，持续专注于颜料艺术美学方向。园区最有特色的，是幸福集汇与马里艺术材料首次联手打造的“色彩主义”体验店——mamǎfufú超级百货。以幸福集汇中的“福”和马里的“马”命名，旨在不断向城市和年轻一代传递马里的品牌符号和文化价值观。项目不断将美学、潮流主题融入项目，同时融入海派文化与时尚元素，打造上海静安文化消费新地标。

盘龙天地，现代都市与江南水乡的结合

蟠龙天地体量达4.8万平方米，位于上海市青浦区蟠定路，2023年4月正式开业。蟠龙天地依托蟠龙古镇的历史文化和建筑肌理，以及3公里的自然水系，打造江南水乡版“新天地”。据悉，项目2023年5月开业，一个月游客量突破400万人次，日均游客量超过10万人次，五一假期日均游客量近20万人次。

整个项目街区深植和依托当地文化，恢复粉墙黛瓦的建筑风貌，保护性修缮程家祠、香花桥、凤来桥3处青浦区级文物保护单位、6处木结构历史建筑，打造诗情画意、美不胜收的“盘龙新十景”。

这座古镇是多元文化背景的混合体，既有“盘龙十景”的特色，又有十字街、程家祠堂、滨水商业区、粮仓艺术酒店等特色场景，更兼具国际风情。比如在业态选择与打造上，盘龙天地围绕“文化觉醒”“自然融合”等核心概念，吸引了近20家上海首店、60余家区域首店，包括余德耀美术馆、蓝蓝瓶咖啡、LOKAL、Camp.33、Mumo、PUYEE、MINI MARS、COCO-MAT酒店等虹桥及区域首店。小镇还囊括了众多运动项目，如滑板体验馆、峡山露营体验馆、齐乐马术体验馆、法布尔花园体验馆、运河轮渡观光划艇体验馆等，吸引了大批体育爱好者前来运动。

这里已成为江南水乡历史记忆与现代生活交织的江南风情休闲区，为消费者提供了丰富的文化、户外和美学体验，将传统文化创意产业充分融入现代生活方式。

武义，“左手拿着篮子，右手拿着咖啡”

武夷位于上海市长宁区武夷路304号320弄，建筑面积约6000平方米，是长宁区武夷路重点城市更新项目之一。作为上海64条永不拓宽的小马路之一，这里汇聚了上海的复古与怀旧。正因如此，这里的武夷有着独特的老上海腔调。

项目集设计风格、概念融合店、异国风情餐厅、绝美露台于一体，成为21小时营业的时尚地标。由于项目体量较小，业主对品牌档次和品质要求较高，项目在招商过程中决定摒弃市面上的常规品牌，引入业主独有品牌。项目植入文创、餐饮、创新业态，引入大量“首店”，进一步吸引大量客流体验消费，激发商业活力。项目内的品牌空间设计也个性十足、创意十足，如电竞酒吧及潮牌集合店、洞穴生态餐厅酒吧、墨西哥融合菜等。

“五一路”如何体现“MIX”风格？据悉，项目定位为“融合之地、潮流音乐坐标”，在保留社区菜市场民生功能基础上升级改造，还吸纳便民中心、潮流商业、社区文化、公共绿地等业态。不仅如此，项目还想实现不同时代沉淀的融合、不同风格建筑的融合、多种潮流业态的融合、时尚跨界玩法的融合等五大融合，让潮流生活与日常烟火气共生共存，提升五一路的文化商业氛围。人们在这里可以实现“左手拎菜篮，右手端咖啡”。

上盛新院，综合开放空间

尚盛新所位于延安西路1262号，地处新华路历史街区，项目占地面积约4.9万平方米，为历史建筑改造项目，该区域为海军俱乐部及其附属游泳馆、孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部等多个知名地标建筑组成的文化街区。

“尚盛·新所”于2018年5月25日正式开放，项目最终将功能转型为集办公、商业、文化、体育、休闲为一体的公共开放空间，成为全天对周边居民开放的开放街区，同时也是上海城市有机更新的地标。项目既保证了历史文化肌理的延续，又唤醒了这一区域的活力。在空间规划和建筑单体上，遵循“平衡新旧肌理，寻找空间秩序”的原则，通过历史建筑的保留和类型划分，创造出新旧时代之间的多重互动对话。

“保留”是历史建筑改造的主要理念，最大程度保留原有立面，以修缮内部空间格局为主，传承历史文脉。比如孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部，通过“修旧如旧”的手法，只对建筑立面进行修缮。海军俱乐部在保护的前提下进行了进一步的修缮，保留了上世纪80年代增建的二楼配套用房，改造成泳池两侧的餐厅。很多人应该都看过年轻人在上盛新所打卡拍照的网红照片。没错，现在这个泳池也成为了大家打卡的“文化时装秀”。孙科别墅也成为了艺术文化展览的重要地标；上海首家“茑屋书店”入驻哥伦比亚乡村俱乐部，都受到了热爱打卡的年轻潮男潮女的欢迎。

乌鲁木齐中路，时尚与烟火的交融

乌鲁木齐中路北起华山路，南至淮海中路，中间与安福路、五原路等道路纵横交错。从地图上看，乌鲁木齐中路周围，聚集了一批上海的“顶级网红”。

网络上一位博主曾这样描述这条街：“煎饼和油条旁边就是法式牛角面包，奶酪火腿店旁边就是金华火腿店。”复古菜市场、设计师品牌、鲜花店、咖啡店、小水果摊、火锅店、餐厅……交织在人们眼前。时尚与烟火气的混搭，为这条小街营造出独特的韵味。

如果上面说的还不够具体，那么下面这一幕一定让你印象深刻。在乌鲁木齐中路一家有着大片绿色落地窗的菜市场里，这里还有包子铺和鲜花店，Prada 在 2021 年国庆期间举办了一场快闪活动。身着鲜艳服装的年轻人蜂拥而至，手捧印有 Prada 包装的白菜和大葱，拍照留念。PRADA 的这次“装扮”，是品牌与菜市场的一次特别联动，也是其广告进入生活空间的一次新尝试。从此，这些菜市场的“道具”就变成了真正的奢侈品。

如今，魔都的时尚宇宙中心

现在的年轻人最喜欢去哪里？当然，代表着自己创意生活方式的潮玩空间也值得一提。工业风、简约风、网红风……各种“潮玩空间”纷纷诞生，如今已有近50个从设计到艺术再到美学的创意生活方式品牌入驻，成功将破败的老厂房打造成“上海潮玩宇宙的中心”。

位于上海核心区域，现址为办公与零售租户结合的创意街区，总面积约1.5层。主楼共计五层，其中1、2层为对外开放的零售店铺，3至5层为办公室，另有。

当下的场所融合了办公、零售、餐饮、艺术展览、社区活动等多种业态，并让它们自然互动，刻意模糊彼此间的界限。比如零售业态并不局限于首层，而是根据商户的选择，可能出现在每一层，与办公业态完全混搭。Park mall、尚都广场等近50个创意生活方式品牌汇聚于此，从建筑设计、创意家居、时尚艺术到户外美学，不断吸引着络绎不绝的人群前来打卡。

结论

有人说，上海是一个包容的城市，无论是平凡的人，还是不平凡的人，都能在这里找到自己的位置。特色街道是这座城市精神的缩影。大大小小的店铺，各具特色的行业，各行各业的人，新的、旧的、快乐的、令人陶醉的故事，每时每刻都在这些街道上发生着。

新的一年带来新的心境。从每条街的特色中，我们可以发现，有的人在努力回归生活，回归温暖的线下空间，寻找人与生活之间的联系与真诚，久违的“亲近感”再次成为人们追求的目标。有的人渴望重新找回自我，在生活的狂热中不断重新定义生活方式。但无论是哪种需求，这些在上海汹涌的商业浪潮中幸存下来的“街区”都给了他们最好的回馈。

现实是最好的启示。近些年商业发展趋势中“商业转型”的“分量”愈发沉重。对于城市现有的商业业态而言，如何才能像上文提到的成功“交通聚集地”一样，拥抱新意的同时不忘旧念？精准把握需求，打造令人耳目一新、印象深刻的“变化”，从而吸引消费者尤其是年轻人的青睐，成为解决问题的首要考虑。