准一线商业城市苏州2022年：新开业商场11家、首店67家……
春节黄金周，苏州共接待游客708.3万人次，同比增长20.7%；旅游综合收入约66.2亿元，同比增长19.4%。全市70家重点监测商业企业预计实现社会消费品零售额10.34亿元，比2022年增长7.54%。这些亮眼的数字，不仅是消费回暖的有力印证，更是苏州商业发展至今的基础。
刚刚结束的2022年，尽管疫情这个黑天鹅屡屡出现，苏州依然顺利开业11家购物中心，开业数量位居全国各城市之首；不过首店品牌的引入却不尽如人意，全年仅开业67家首店。虽然这较往年有所增长，但相比其他准一线商业城市还是略逊一筹。消费环境明显改善的2023年，苏州商业又将创造出哪些新的期待？
苏州商业市场现状
购物中心存量：3万平米以上购物中心150家，总面积1338万平米
近十年来，苏州商场规模不断增长，2019年苏州商业存量首次突破1000万平方米，至2022年底，苏州商场总数已达150家，总面积约1338万平方米。在全国368个城市中，商场规模位居第六位；人均商场面积高达1.04平方米，与南京并列全国第二。
从存量商业物业分布情况来看，除姑苏区因城市规划原因商业体量略小外，工业园区、高新区、相城区、吴中区、吴江区，乃至常熟市、昆山市、张家港市、太仓市等苏州下属市县商业体量都比较均衡，呈现“多地开花”的状态。
购物中心增加：2022年将有11家新购物中心开业，商业面积达71.4万平方米
从商场增量来看，近十年苏州新增供应出现过三次高峰，分别是2015年、2017年、2021年，对应每年增量分别为185万平方米、161万平方米、131万平方米。其中2015年增幅高达60%，此后增速普遍下滑，但也维持在10%-30%的增速，仅2020年受疫情影响，增幅跌破10%。
2022年苏州入市购物中心11家，位居全国第四；新增体量71.4万平米，位居全国第九。新增项目以区域购物中心、社区商业为主，进一步满足区域消费需求。此外，新增项目中不乏中海、金茂、招商蛇口、天弘等知名商业地产开发商，凭借较高的开发运营水平，助推了区域商业发展，也对商圈内业态格局产生了一定影响。
其中，珠海环宇汇不仅引入M-Stand、无名叔叔、Bco豆库、跟尚等区域及城市首店，为古城新发展注入核心驱动力；还开创苏州商业先河，在商场内引入全国首家以策展商业为主要业态内容的悠南美术馆，赋予商业更多内涵；坚果空间、飘半个地球、顶飞、姜衣等一批时尚买手店及苏式文化零售品牌颇受年轻中产消费者青睐；IN HOUSE、XIXI CLUB、刘酒吧等潮流酒吧品牌极大地丰富了古城区域的夜生活，为姑苏“夜经济”发展注入活力，为项目“白天咖啡，晚上小酒”的惬意氛围奠定了基础。
琴湖西里总建筑面积约12万平方米，涵盖天窗区、湖滨区、文化中心三大功能区，是常熟首个湖滨文商旅体育综合体，定位为“城市客厅、文化新地标”。项目集精品零售、环球餐饮、潮流娱乐、水上运动、生活美学等购物休闲方式于一体，以特色业态聚焦不同消费群体，完美契合消费者对多元化生活方式的追求，为年轻人、新家庭、游客提供邂逅精品美好生活的最佳场所。
苏州iD PARK歌林公园东区汇聚了冲浪、蹦床、CBA篮球乐园、电竞酒吧等更多体验式业态，定位为苏州青少年社区室内游乐场所。项目拥有国内首个室内水市，涵盖室内卡丁车、滑雪、餐饮酒吧的魔豆街区；还为重机俱乐部提供宠物友好设施、市民友好空间等。众多品牌在南苏州均为旗舰店、首店、精选店，众多网红餐厅、创新美食也入驻。
首店品牌：全年引入67家首店品牌，苏州中心占比30%
“首店经济”持续升温。作为当下商场的流量密码，首店早已成为衡量各商场品牌实力的“硬指标”。据赢商网不完全统计，2022年苏州共有67家首店品牌开业，入驻17家商场。开业首店品牌数量相比2021年的51家有所增加。
从2022年苏州首店分布来看，延续了往年的趋势。67个首进品牌中，餐饮零售业首店数量依然占据主导地位。具体来看，餐饮行业为主力，首店数量为32家，占比约47.76%；零售业紧随其后，首店数量为21家，排名第二；文化体育娱乐业首店数量为11家，占比约16.42%；儿童及育儿及生活服务业首店数量为1家。
从2022年首次入驻苏州的品牌分布来看，存量商业依旧是首店入驻的主要选择。67个首店品牌中，超过80%来自存量商业项目。其中，苏州中心城以22家首店数量高居榜首，成为苏州商业市场当之无愧的首店“收割机”。苏州中心城引入了上海现象级网红沉浸式主题空间City 、苏州最高级别的NIKE品牌体验店1200、新娱乐品牌MOS CLUB、以艺术赋能娱乐的ARK PARTY K、苏州首家原创室内蹦极、“小花”二手奢侈品店、网红餐厅Shake Shack、泽田本家、牛新寿喜烧等。
从首店层级来看，相比2021年全部城市首店，苏州2022年共开设8家全国首店，包括魔豆星球、川麓·新苏菜、春风十里、自在爷爷茶、迪卡侬运动公园旗舰店、清兴咖啡、BOOK茂祥书店等。
2023年苏州商业市场展望
拟入市购物中心13家，新增面积约119万平方米
2023年苏州规划开业购物中心13家，新增面积约119万平米，其中苏州金地中心、苏州湾承天里、淮海168生活广场、苏州王府井商城、昆山玉叶天府广场等项目均为2022年计划开业但延期上市的项目。
从规模上看，以10万-15万平米以上的大中型购物中心为主，其次是5万平米以下的商业项目，5万-10万平米之间的项目仅有2个。
从项目所在区域来看，2022年入市项目最多为姑苏区、吴江区、昆山市，各有3个项目入市；其次为高新区，入市项目2个；相城区、吴江区也各有1个项目入市。
传统商圈焕发活力 恒泰商业加速布局
姑苏区地处城市核心，不仅拥有悠久的文化历史和丰厚的商业底蕴，更是苏州近代商业的发源地。随着消费升级的快速迭代和商业场景的快速演进，姑苏区的商业已无法满足当代主力客群的多元化需求，更高品质的商业成为姑苏区的迫切需求。
2023年，姑苏区商业发展将迎来大爆发，金地广场、胥江天街、仁恒仓储街等项目均落户姑苏区。此外，开业27年的苏州泰华商城也在进行调整变革，重新定位为城市社交新家园。
仁恒置地仓颉项目位于苏州姑苏区，是仁恒置地在长三角的首个商业地标。项目定位“Neo∞”，打造国际轻奢时尚与苏州美学共生的灵感之地。其建筑设计遵循古城整体规划，由地上低密度现代园林开放式街区和地下三层购物中心组成，总建筑面积约14万平方米，停车位约1000个。
值得一提的是，苏州本土企业恒泰集团在2023年将迎来加速发展，继苏州中心商场之后，恒泰在2023年还将推出苏州科技城星悦里、苏州太湖中心商场、吴江凯旋生活广场三个项目。
首店经济快速发展，众多首店将陆续开业
2022年8月9日，苏州市政府举办“2022苏州首店经济发展大会暨进口贸易推介会”，吸引更多首店、顶级奢侈品牌、国际一线品牌入驻，推动更高端、更丰富的进口商品集聚，打造高水平的苏州首店经济和进口商品消费生态。
发布会之后，苏州在首店经济领域继续发力，致力于培育本土首店，引进知名首店品牌。刚进入2023年2月，苏州已有山十六、&、AK.Lab西式韩式餐厅、KUMO KUMO、广连神、手工75等多家首店品牌开业，主要集中在苏州中心商城。据悉，点都得、菜兰港式点心等品牌也已入驻苏州，静待开业。
未来，随着仁恒仓储街、徐江天街、金地中心、王府井购物中心等备受瞩目的新商场的开业，将为首店品牌提供新的载体，苏州“首店经济”的发展必将跃上新的高度。
结语：在最新发布的《2022城市商务排行榜》中，苏州凭借商务基础、商务规模等方面的综合表现，在300多个城市中脱颖而出，位列第9位。不过，苏州的商务活跃度排名却“惨不忍睹”，排在第20位；在城市商务水平这一指标上，苏州的核心商务水平、核心品牌水平同样不尽人意。这些都与苏州商圈分布较为分散、高端消费外溢严重有关。
随着外来高端“玩家”的到来，以及当地政策的大力支持，可以预见，苏州的商业将迎来快速发展。