放眼长三角城市群，抛开上海，杭州、南京绝对是长三角商务考察的必去城市（若将区域扩大到华东地区，此说法亦然）。
总体来看，两大新一线城市经济实力和商业实力不相上下，各有优劣。GDP和常住人口数，杭州胜出；社会消费品总额和地铁运营里程，南京胜出。两座城市的商业数据对比很有意思。2021年：南京GDP约16355.32亿元，杭州18109亿元；杭州全年社会消费品总额约6744亿元，南京7899亿元。
据中商数据统计，国内一二线城市前三十大商场成交总额超过700亿元，位列上海、北京、深圳之后内地第四、第五位。长三角商业三足鼎立之势可见一斑，上海、杭州、南京颇有“三国鼎立”之韵。
本文想通过云商市场研究对杭州和南京的相关数据（包括但不限于2021年营业额排名、大众点评上热门商场、2022年新开首店代表）来回答或探索一个问题：如果要在这两个城市各选10个项目进行考察，你应该选哪10个？
项目表现及人气排行榜NO.1《双城记》
除了上海的邻居苏州外，杭州和南京也是我过去最常去的城市。
这两座城市有很多相似之处：都是中国七大古都之一；都是有山有湖的风水之城；南京有长江，杭州有钱塘江；两座城市都有很多好吃好玩美丽的地方和有趣的朋友；杭州有西湖，南京有玄武湖；杭州有虾仁炒鳝面、葱油饺、柏树，南京有鸭血粉丝汤、鸡汤圆（吃货本性展露无遗）……
▍《三国》中杭州与宁夏的商业共性
杭州与南京在商业基因上也有不少相似之处，作为千万人口的大城市，各城市每年都有近20家新商场开业，目前各类商场总数约200家。
两地都有各自优秀的本土连锁百货商场，杭州有银泰百货，南京有金鹰百货；餐饮品牌方面，杭州有大名鼎鼎的外婆家，南京也有家喻户晓的南京大排档；
两座城市自古以来都是商业繁华之地，在历史文化街区方面，南京有秦淮河畔的夫子庙，杭州有吴山河坊街；在高端商场方面，杭州大厦与南京德基广场是一对“好基友”；在城市商圈方面，南京新街口与杭州延安路均是全国知名的商圈。
▍杭州与宁夏整体及单店业绩各有优势
杭州在总成交额方面独占鳌头，南京在单店王方面独霸华东地区，但杭州“三兄弟”——杭州大厦、杭州万象城、湖滨银泰——的豪宅总成交额却远超南京，堪比三雄对决吕布。
单店数量前30名中，南京奥特莱斯暂时胜出（沙船、仙林金鹰湖滨乐园、百联）；杭州下沙奥特莱斯其实位于嘉兴海宁，杭州沙船平效高但体量不大，去年9月底开始试营业；潮汕百联奥特莱斯有体量和场景优势，前景无限。
百货方面，以杭州大厦、银泰百货武林店、银泰百货西湖店为首的杭州延安路三兄弟和南京新街口的金鹰、中央、新百货三巨头势均力敌；
街区型购物中心方面，杭州湖滨银泰in77与豪华购物中心南京德基广场各有所长；
巨型MEGA商场方面，杭州（银泰德龙奥体印象城、龙湖滨江天街）、南京（河西金鹰世界、江北弘阳广场）两对双星商场吸引了大批家庭客群。
【TIPS】标有*的项目为2021年新开业项目（新开业项目往往在热度方面具有更大优势）。大众点评排名每天都会变化。以上2022年大众点评商场热度榜TOP30是基于2022年6月初的数据。上海项目排名与封城后复工顺序有关。另外，由于项目规模和营业额统计口径不同，因此不按营业额排序。
▍本土选手、国外强手、炙手可热的新星
杭州的商场龙头不仅有嘉里、凯德、永旺三家外资企业，还有华润、印力、宝龙等四大“海外巨龙”，实力也十分不俗。本土龙头银泰则在城区新区频频发力。同时，从今年4月开业的建德八佰伴、计划今年开业二期的千岛湖银泰城，以及此前开业的临平宇之城、临平银泰城、良渚永旺、余杭万达广场等项目来看，杭州远（近）城郊商业的发展节奏要优于南京。
南京拥有金鹰、弘阳、德基、宏悦城、景峰、雨花客厅等一批本土强者（总部在南京的苏宁正在发力无锡、徐州）；在杭州面临超强内部竞争的万达，在南京一枝独秀，拥有建邺、江宁两座引以为傲的甲级万达广场。
从2021年两城商场销售TOP30榜单来看，两城顶级商场的集中度都很高。
德基广场、中央百货新街口店、金鹰新街口店、南京新百中心店均位于南京新街口商圈，这“四大店”合计年销售额超过370亿。
杭州的顶级商场主要集中在延安路沿线商圈（杭州大厦、银泰百货武林店、湖滨银泰in77等）——尽管人们通常将武林商圈与湖滨商圈分开看待，但在Mall Stars眼中，以地缘、交通、人流等因素的粘合度来看，位于两大节点之间的嘉里中心，有将武林商圈与湖滨商圈融合的趋势。
纵观大众点评网上的热门商场TOP30榜单（看哪些商场客流量大），杭州和南京也有几个共同的特点：第一，相较于销售的“集中度”，热门榜呈现出一定的分散性；第二，不少去年开业的项目出现在热门榜单中；第三，除了杭州银泰、南京金鹰，龙湖银泰的项目在两地也很受欢迎，杭州的三座龙湖天街均上榜。
2021年及今年1-5月开业的20余家新商场中，杭州最耀眼的新星当属印力德龙奥体印象城，该商场至5月中旬长期稳居大众点评热门商场榜单第一名（去年开业三个月，月均成交3亿元，预计今年成交额将跻身杭州区域单体商场前三），6月初位列第八。近期开业的龙湖五角天街，以及去年开业的龙湖紫荆天街、龙湖丁桥天街等也表现不俗。
南京方面，新星占比更高，建业吾悦广场、江北鸿悦城、龙湖江北天街、龙湖龙湾天街、华润桥北万象城等五大项目争相抢购（南京之行更消耗体力，但也更新鲜有趣）。
2号
从新开首店看购物中心的吸引力
从TOP20代表首店来看，德基广场、湖滨银泰in77是前5个月南京、杭州最大的首店“收割机”，其次是景峰、杭州万象城。
从三座城市的“竞争态势”来看，上海和南京的头部商场如杭州湖滨银泰in77、杭州万象城、南京德基广场等与上海的头部商场在争夺长三角或华东地区首店选址方面存在相当的竞争。
在杭州、南京今年已开业或计划6月开业的首店中，以下几家值得关注：
美国化妆品品牌大陆首店——银泰百货武林店；沛洁火锅杭州首店——杭州湖滨银泰in77；侯师傅湘菜杭州首店——杭州湖滨银泰in77；小众时尚设计师品牌SMFK浙江首店——杭州湖滨银泰in77；宠物主题街区“Pet Here”全球首店——杭州歌德广场；磨山杭州首店——杭州滨江宝龙城；T9杭州首店——杭州万象城；时尚品牌浙江首店——杭州万象城；渣打面包浙江首店——杭州万象城；DJS女装杭州首店——杭州大悦城；KIRSH中国首店——南京德基广场等。
▍2022年杭州、南京新盘动态
看完了2022年新开的店，我们再来看看2022年的新项目。
银泰、龙湖、宝龙是今年5-6月在杭州开业新项目的主角。5月28日，龙湖杭州五角天街开业（杭州第七家天街）。该项目位于杭州金沙湖片区，定位为“都市Z世代青年之家”，打造杭州首个以圈子文化为重点的会员服务中心——“X青年基地-BASE FOR YOUTH”。
银泰百货杭州滨江店、杭州拱榭宝龙广场、杭州未来科技城宝龙广场均计划于本月（2022年6月）开业。
据悉，13万平方米的银泰百货杭州滨江店将囊括高端化工、轻奢、运动时尚品牌店、影院、超市、儿童娱乐、各大餐饮品牌等商业品牌。
今年1至5月，南京仅有紫云智慧广场（试营业）和创维欢乐城（试营业）开业。
即将于今年三、四季度开业的南京江北金象城、三山街万象城、江北金沙之轮，是今年下半年南京最值得期待的三个新盘。
NO.3 餐厅、儿童游乐场、电影院10强分析
商城星人选取了餐饮（考察的时候一定要满足一下口腹之欲，满足一下胃口是人生最美好的事情之一，如果发现比较好吃的，欢迎推荐）、儿童乐园（可以边陪孩子边考察）、电影院三种业态，并整理出了杭州、南京两地这三种业态的TOP10热门榜单及对应项目。
有几个发现：
1、热门餐饮项目的集中度与上述商场的销售集中度类似。
2、两地热门影院“主力”不同。在南京，万达的项目表现亮眼，除了仙林万达茂、江宁万达广场、建业万达广场外，位列TOP10第七位的新街口印象广场影院也是万达项目。
杭州主要影院较为分散，项目层面，仅龙湖天街有2个项目上榜，品牌层面，仅CGV、博纳有2家影院上榜。
3、与十佳影院基本集中在购物中心不同，两市在餐饮、儿童乐园业态上呈现更加多元化的分布，湘湖大黄鸭乐园、智慧花海乐园、多乐岛蹦床乐园、齐龙琴江乐园兔子部落亲子营、紫金山亲子冒险乐园等各类乐园脱颖而出。
NO.4
结论
地理位置上与上海相连成三角的南京、杭州，有太多的“碰撞”——
南京新街口VS杭州武林延安路，亿级奢华购物中心杭州大厦VS南京德基广场，时尚百货杭州武林银泰VS南京新街口金鹰，超大型购物中心南京金鹰世界VS杭州印力德龙奥体印象城，奥特莱斯南京砂之船VS杭州潮汕百联奥特莱斯……
近年来，两座城市的商业号召力和市场影响力日益增强。
华润、大悦城、印力、龙湖、宝龙、万达、招商蛇口、物美、金茂、远洋、世茂等一大批内地民营、国企集团入驻两地。
港资的新鸿基地产、香港置地、恒隆、香港新世界、嘉里建设，外资的凯德置地、永旺等均在杭州投资（南京的外资也有所增加，但幅度不如杭州，目前只有新鸿基地产和香港置地两家）。
从中长期来看，Mall Star认为最值得关注的项目是：
杭州：杭州恒隆广场、香港新世界望江城艺术中心K11、新鸿基江和汇ifc、杭州SKP、萧山科技城港资光环梦想中心、文汇嘉里城、钱塘永旺梦乐城；除已运营的萧山万象城和钱江新城杭州万象城外，华润在建和规划中的万象城系列有6个——杭州中心万象城、良渚新城北印象城、余杭绿亭路万象城、奥体万象城、华丰和睦地铁站万象城、申花万象城。
南京：新鸿基河西IFC、香港置地金陵中环、新街口、招商中心、玄武新中心、南京中贸、燕子矶万象城、江宁景峰竹山路项目、江北浦口大悦城、江北核心区万象城项目、嘉溪站万象城项目、河西德基广场、仙林苏宁广场、南京世茂国际中心。
最后回到上海、杭州、南京乃至整个实体商业，后疫情时代，我们必然会遇到更加艰难的市场，但马太效应也会更加明显，会出现更多头部项目和企业变得更强。
□文｜商场之星 郭欣野 司马合一