上海老房子为什么贵？

上海这座神奇之城最贵的房子，既不是外滩、陆家嘴的滨江高楼，也不是西郊、东郊酒店附近的别墅，而是老城区价值40万平方米的老平房。每平方米。

电影里经常出现这样的场景：安静的小巷，两旁种着遮挡阳光的法国梧桐，优雅的花园洋房，窗外时不时传来钢琴声，红木楼梯，欧式沙发，还有留声机的嘟嘟声。 。 他唱着轻柔的曲子，旁边站着一位气质优雅的旗袍女子。 这就是老平房给我留下的现代印象。

01 身份和地位的象征

老平房大多是百年别墅。 住在这里的人，有蒋介石、宋美龄、张学良、马歇尔等高官显贵，也有哈同、沙宣等商人、名人。

蒋介石、宋美龄-爱禄故居

张学良府

老平房面积一般在250㎡-450㎡之间，花园100㎡-400㎡。 建筑风格有美式、欧式、法式、日式、古典等，堪称“万国建筑博物馆”。

丁香园位于华山路，是上海最著名、保存最完好的老平房之一。 典型的美式风格，中西合璧的私家花园，蜿蜒的龙墙环绕，紫藤缠绕，紫丁香开满。 相传是李鸿章为“金屋藏娇”的九姨丁香制作的，最后传给了小儿子李经迈。

愚园路价值10亿元人民币的严家花园，建筑面积约1570平方米，花园近5000平方米。 房屋为三层砖木结构，具有北欧风格。 鹅卵石墙壁宽敞而简单。 院内树木参天，假山亭阁错落有致。

它的前主人是上海的风云人物严氏父子（大龙机械厂创始人严玉堂及其子严庆祥）。 2009年以2.8亿的价格出售，直到2018年再次易手，每年增加8000万！

一些老平房的设计在100年后看起来仍然过时。 巨鹿路的绿房子是这样的。 它是匈牙利著名建筑师邬达克的代表作，建筑面积1700多平方米。 4层墙体大量使用绿色琉璃砖，转角基本呈弧形。

绿屋也是上海第一座引入电梯的私人住宅，已有80多年历史的古董电梯至今仍在使用。 涂料大亨吴同文曾居住于此，被誉为“远东第一豪宅”。

陕西南路拐角处有一座罕见的“梦幻城堡”——马勒别墅。 别墅第一任主人的故事也颇具传奇色彩。 英国犹太人马勒一无所有地来到上海，努力工作。 他先加入“赛马会”，后来靠造船、运输成为上海富翁。

这座平房据说是根据他小女儿的童话梦想建造的。 占地5000多平方米，有近2000平方米的花园，挪威风格的尖顶，哥特式的屋顶，中国风格的琉璃瓦，深棕色的泰山瓦。 门口摆放着一对石狮子，像中国传统宅邸一样，花园里种有柏树、雪松等名贵花木。 内部装饰像一艘豪华游轮，有船形的窗户和海藻图案的地板。 现改建为酒店，被公认为上海十大花园洋房之一。

02 老平房的前世今生

1843年，上海正式开埠，从此作为贸易中心载入史册。 首先，西方军政金融家、清廷官员和一些商业巨头迁入法租界和公共租界。 这一时期的平房主要受欧洲建筑的影响，并与中国园林融为一体。 他们讲究排场，布局奢华，室内装饰极其豪华，壁炉流行。

20世纪20年代，租界开始扩大，被认为是上海最好的地区。 世界各地的富人和有权势的人开始购买土地和建造房屋。 以邬达克为代表的外国设计师建造了一批风格各异的西式房屋。 时尚和享受成为这一时期的主导特征。 有些房子甚至还有游泳池和球场。

1949年解放后，90%以上的平房归国家所有。 直到1998年才上市私募，近十年来活跃。

上海现有的老别墅中，拥有私人产权的仅200栋左右，待售的产权明晰的别墅不超过100栋，其中一半需要装修。

主要分布在徐汇区（39%）、长宁区（29%）、卢湾区（2011年并入黄浦区，占9%）和静安区（8%），其中徐汇区以政商为主。 在静安，知识分子集中在卢湾。

03 物以稀为贵，租赁市场火爆

旧平房一直是上海二手房市场上非常小众的投资标的。

几乎每一栋平房都经历过租界时期的风风雨雨，业主的传奇故事带来了不可替代的历史文化价值。 精美的建筑很难复制。 稀缺性和区位优势推高了老房子的成交价格，从数亿到过十亿不等，普通的每平方米要20万元。

投资老房的人大多是这4类人：

一类是海外归来的老华侨。 这里有他们童年生活的回忆，买来当宝贝。

一类是海外人士。 他们在上海工作和生活，一些商人会购买它们用于西餐厅。

第三类是企业。 他们用那栋宏伟的老房子作为公司总部，看上去体面而有品位。

最后一类是投资者。 他们要么钟爱老房子，要么买下来做短期投资，然后通过倒卖赚取差价。

由于可私自买卖的平房很少，而且国有花园平房从2004年才开始对外出租，所以租赁市场相对火爆。 普通平房的月租金在6万元至15万元之间，而面积较大、朝向较好的旧平房月租金可达30万元左右。 租金每年上涨约10%至25%。

04 如何成功收购旧洋房？

其实喜欢老洋房的人有很多，但是要想成功购买老洋房，需要考虑很多细节。

首先是产权和交易周期。 一栋旧平房有时可容纳数户家庭，有时甚至多达 72 户。 成功说服所有人让出产权并不容易，交易周期可能长达3-4年。 比如电视剧《安家》中他们差点打起来。

其次，价格难以界定。 旧平房几乎总是按一间房间定价。 即使是同一地区，不同的硬件条件、园林大小、周边环境、历史故事也会使价格相差很大。

最后，额外成本很高。 除了购房资金外，首次出售旧平房还需要大量的土地出让金和房屋修缮资金。 没有一定的经济实力，你没有资格购买旧平房。

老平房不仅是住宅，更是上海不可替代的记忆。 未来必将变得更加有市场、无价，越来越成为富裕阶层享用的奢侈品。

我上面提到的马勒别墅据说价格昂贵。 猜猜它值多少钱？