丁祖愚跨年致辞：房地产行业告别白金时代进入青铜时代
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2021年最后一天，2022年“跨越——丁祖玉楼市年度新闻发布会”将如期与大家在线见面。
2021年最后一天，2022年“跨越——丁祖玉楼市年度新闻发布会”将如期与大家在线见面。
在刚刚结束的发布会上，丁祖钰以“告别白金时代”开始了上半场的演讲。 他从房地产企业面临的危机入手，对造成行业巨大危机的内因和外因进行了深入分析，提出房地产过度金融化是引发危机的主要原因。 今天危机的根源。
在《再看第二曲线》中，丁祖钰全面回顾了租赁、商业、办公、物业管理、文化旅游、养老等第二曲线遇到的问题，并提出趋势分析。
一系列现象的背后，是行业进入了青铜时代，行业规模又回到了五年前。 预计未来五年年均产业规模为106-12.7亿平方米，房地产仍将是压舱石和支柱产业。
拨开云雾见天，留云清明月。
行业面临的危机，房地产行业危机背后的真相，“青铜时代”行业将何去何从？ 本文将完整记录丁祖钰的思考和分析。
告别白金时代
告别2021年，就意味着真正告别“白金时代”。 过去的五年，是行业波澜壮阔、快速发展的五年。 在去年的“挑战未来”年度发布会上，我们认为“行业已经进入了一个没有增长的时代”，今年我们需要以另一种方式告别过去的时代。
房地产企业面临巨大危机
上半年形势一片大好。 2021年上半年累计交易额同比增长36.8%。 现金与短期负债比率持续改善，百强企业现金与短期负债比率为1.46。 下半年销售和融资大幅下滑。 2021年7月至11月，百强房企近5个月累计成交金额同比下降27.8%； 7-11月融资总额环比下降40%。
这将对市场和企业产生多大影响？ 首先，企业面临违约风险。 有的企业已经违约，有的企业正在违约的路上。 其次，项目面临交付风险。 城市因停工导致延迟交付的项目数量急剧增加。 34个城市已售未交项目数量达8.31亿平方米。 长沙、武汉、重庆、郑州均突破200万平方米； 第三，供应商面临付款风险。 房地产行业上下游产业链较长，供应商面临的风险比房地产更大。
造成这种情况的原因有哪些呢？
外部因素一：市场透支
通过分析近五年的数据，我们可以看出市场是否透支。
1. 活期透支。 近五年累计销售面积74亿平方米、63万亿元，分别占近20年的41%和56%。 也就是说，只用了5年的时间，就卖出了过去20年56%的金额。
2、房价透支。 近20年来，房价只涨不跌。 房价收入比从2015年的7.4攀升至8.9。 近5年城镇平均房价复合增长率达到7%。
3、支付能力透支。 十年来，居民杠杆率增长6.68倍，个人住房贷款余额突破38万亿元。 部分城市杠杆率增幅加大，部分城市杠杆率甚至超过200%。
4.供应透支。 70个城市总体库存已达10亿平方米，新房入住率较低。 近三年，70个城市商品房年均供应量近5亿平方米。 从25个重点城市来看，广义库存总量为3.3亿平方米，按销售面积计算需要1.26年消化时间。 其余45个城市需要5年时间消化。 许多城市都存在风险隐患。
外部因素二：政策“猛药”
政策本身没有问题。 这次调控和去杠杆政策落实得及时。 之所以用“暴力”这个词，是因为实施过程太快了。
1.去杠杆是层层加码。 首先，房地产企业各种融资渠道全面收紧。 三季度末，新房按揭贷款周期需要半年以上，二手房贷款直接暂停。 此外，三道红线过后，房企主动去杠杆。 上半年，已有29家房企转绿。 信任去杠杆的速度太快了。 投资房地产的信托资金余额近期从最高点2.9万亿下降至三季度的1.9万亿，三季度同比下降18.15%。
2.政策叠加改变预期。 73个省市出台249项加价政策，深圳、广州（分区控）政策加价幅度高达20倍。 同时，19个城市实施“限购令”，房产税试点暂不实行。 这些政策的叠加会对预期产生影响。
3、地方监管过于严格。 预售制度已经成为“准现房制度”。 有的城市监管资金比例高达120%。 主体结构有上限，只能抽出50%的重点监管资金。 目前，企业可用资金仅占现金的20%左右。
内部因素：追逐规模
过去五年，房地产企业过度追求规模，为当前的危机埋下了最大的伏笔。
1、销售、融资、投资快速扩张。 近五年来，百强房企新进入城市数量占比超过50%。 2014年以来，百强房企销售额年复合增长率达到25%。
2. 表内负债外部化。 今年上半年，主要上市房企的表内净负债率均降至70%以下，但这并不意味着负债真正下降了，因为它们已经变成了表外负债。 上半年，40家房地产企业表内、表外有息负债均为3.8万亿元，比例为1:1。 对于一些公司来说，这一比例高达2.3倍。 毫无疑问，压力是存在的。
3.将资产负债表制成“负债表”。 近五年来，房地产企业有息负债增速远高于销售增速。
4.“永久债务”不是永久的。 海外发债规模在2019年达到最高点，达到4739亿元，2020年下降至3847亿元，今年再次减半至2527亿元。 当海外债务无法再“借旧还新”时，永续债就不再具有可持续性，整个行业的风险和压力就会暴露出来。
归结起来就是最后一句话，那就是“房地产的过度金融化，导致了今天的危机”。
楼市：趋势一路下滑
一、产业规模、新房、二手房规模均创历史新高。 2021年，商品房和一手房规模再创新高，商品房交易面积超过18亿平方米，销售额超过18万亿。 数字尺度不再重要，重要的是中观和微观情况。
2、同比增速逐月下降。 上半年一季度压力加大，但二季度市场出现反弹。 3月份以来，百城成交数据量逐月下滑。 14个典型城市二手房销售面积和销售金额在2月份达到峰值，随后逐月下降。 这些数据值得关注。
3、下半年成交量减半。 下半年，不少城市成交量下降一半。 对比年内高点与年内低点，部分城市成交金额跌幅超过50%。
4、三四线城市热点快速退潮。 整个房地产市场下跌得非常快。 下半年，长三角、珠三角部分城市成交量较上半年大幅下降，部分城市降幅超过70%。
5、部分城市二手房已达冰点。 2021年14个典型城市成交面积和市场高低点最大降幅超过85%。 其中，以杭州较为典型。 杭州一手房成交量高于上海，但二手房销售规模仅占一手房的30%。 在核心城市，中间最低。 二手房不稳，楼市就很难稳定。
地市：规模再下降25%
1、300城全年成交面积同比下降25%。 都道府县市场与房地产市场不同。 多年来它一直在下降。 今年将再下降 25%。 实际影响是非常大的。 从各级城市看，一线城市土地成交量增长10%，二线、三线、四线城市则下降25%。 2021年，全国300个城市土地交易总额达6.6万亿元，下降约10%。
2、去年前20强，今年成交面积同比下降27%。 今年成交前20名中，有6个位于三四线城市。 与一二线城市相比，三四线城市的实际需求远低于供应，土地市场整体“不容乐观”。
3、上半年房企蜂拥而入，下半年“国家队”却无奈坚守。 上半年，30强房企收购了不少亏损地块。 但下半年，房企拿地持谨慎态度，甚至不拿地。 三分之二的地块得到国家队支持，征地比例超过65%。 土地价格方面，下半年起拍价较上半年上涨9%。 从溢价率和流拍率来看，第三轮溢价仅为3%，流拍率达到30%。
房价：整体下滑，分化严重
1. 1.二手房价格下跌。 房价指数下跌，其中石家庄11月跌幅高达1.2%，盐城、衢州涨幅居前。 宏观数据和微观感知之间存在差异。
2、部分热点城市房价出现逆转。 以苏北为例，热点城市房价由涨转跌，部分项目跌幅超过40%。 徐州、宿迁、盐城部分项目、板块价格连跌，不降反降。
3、上海、深圳二手房价格差异较大。 下半年深圳二手房价格大幅下降。 二手房交易指导价政策影响较大。 房价上涨的项目包括豪宅和普通住宅。 这种情况在房价下跌时也存在。 其中，学区和景观对深圳二手房价格影响较大。 很明显，下半年上海二手房豪宅和中心城区二手房价格仍在上涨，部分项目涨幅超过10%。 但下半年普通社区和郊区房价却呈现下降趋势。
豪宅：“繁荣”
1. 价值数百万美元的豪宅很难找到房间。 上海和杭州是最典型的例子。 以杭州豪华盘镇奥院为例，吸引了A类人才认购，但最终中标率极低，仅为3.3%左右。 今年，豪宅的客户数量发生了巨大变化。 第一个是投资者，第二个是人才和社保富豪，第三个是富二代和暴发户。
2、一手豪宅成交量增长39%，二手豪宅成交量下降19%。 2021年，总价超千万的豪宅销售超过4万套，其中一线城市销售超过3万套，均创历史新高。 二手豪宅成交1.8万套，创历史新高，仅次于2020年。总价5000万以上的成交增速最高，较去年增长30%。 上海2021年成交259套，总价超5000万，市场火爆。 二手豪宅市场中，深圳5000万元以上的交易仅有16套，远远落后于一手豪宅的交易量。 但上海整个二手房市场拥有非常多的自住客户。
3、豪宅表现出“价格越贵越好卖，差价越大越好卖”的特点。 以杭州珍奥园为例，豪宅限价4.9万/平方米以下，周边二手房最高售价12万/平方米。 每处房产之间的价格差异是豪宅市场繁荣的主要推动力。 于是，很多人积分不够，就购买二手豪宅。
营销：一切取决于渠道
1、渠道效应下降，交易占比上升。 2021年渠道占比并未下降，渠道效应正在减弱。 但成交比例持续上升。 下半年，54%的城市将继续加大渠道使用力度。
2.提高网络营销效果。 去年是网络营销元年。 今年，龙头企业在网络营销方面做了大量工作，成效明显提升。
3.许多问题需要解决。 然而，房地产企业仍然过度依赖新旧。 最大的问题是销售团队对网络营销的认识不够。 一线销售人员花在网络营销上的时间不到10%。 目前，最流行的工具是客户管理系统，中介公司和二手房经纪人在线的时间超过50%。
10
城市更新：传统模式被颠覆
“8.31”政策破坏性极大，“2255”是底线：拆除建筑面积不得大于现有总建筑面积的20%； 拆建比不应大于2； 居民安置率不低于50%； 住房租金年涨幅不得超过50%。 老改周期、老改成本、老改运行都将发生翻天覆地的变化。
旧房改造、棚屋改造量大幅下降，零星改造更有希望。 2020年棚屋改造数量较2018年下降65%，棚屋改造基本结束。 未来更有希望的是零星的城市更新和一些小而美的项目。
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客户：我们只是推租购并举，改善引领未来。
对于客户来说核心有两个点：一是刚需中租赁占比越来越大，二是改善型将是未来主流。
1、需求变化一：租金接受度增加。 五年内租房的年轻人比例增长了12%，无房的95后租房比例达64%。 所以，租房的比例一定要去掉刚需的考虑。
2.需求变化二：完善全年龄段服务。 Z世代和1995年以后出生的人已经开始进步。 新一代有“升级”改进，7080S有“终极”改进，60S有“退休”改进。
3、需求变化三：侧重点差异巨大。 几类改进需求有非常不同的关注点。 95后以自我为中心，追求美观、功能齐全的潮流产品； 新一代以孩子为中心，把他们整理好； 7080S关注生活； 60后注重养老，他们需要高效利用空间，从普通的医疗设施到智慧养老。 。
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产品：概念较多，创新有限
五年来，产品变化不大。 其实概念很多，但是没有太多创新。
这里有几点可供参考： 首先，小型化是刚需。 其次，三居室在未来公寓类型中的比例将会越来越高。 第三，三个孩子缺乏住房选择。 第四，养老住房实际上是一个伪命题。 第五，客、餐厅、厨房一体化将成为未来趋势。 第六，卫生间应设置多个卫生间。 两个浴室是起点。 第七，衣帽间要升级，储物要精细化。 八是精装修与家居一体化。 第九，豪华酒店变酒店。 此外，现代风格、主入口功能细分、体育设施标准化、老少皆宜的社区空间、智能家居概念化等也值得借鉴。
再看第二条曲线
租赁：经济实惠的租赁改变了格局
今年租赁方面有巨大的政策，我认为这个政策会影响未来3-5年租赁行业的格局。
1.7.2 政策建立完善的租赁住房保障体系
各城市采取了很多行动，主要在制度、土地支持、简化审批流程、资金支持等方面。
2、“十四五”目标井喷
“十四五”期间25个城市保障性租赁住房供应目标为545万套。 按每套50平方米计算，实际上是一个非常大的市场容量。 一些城市的租赁住房供应量超过了商品房供应量，其中包括北京。 、上海、广州、深圳。
3、实施难度
如何实现这一目标存在五个问题：（1）新建租赁住房空间与租赁土地不匹配； （二）配套土地建设的工业园区租赁住房面积与人口比例不匹配的； （3）非租改产权形态错配及多部门决策效率问题； （四）现有制度化住房资源融资经济效益与保障不匹配； （5）空置、未售出的保障性住房改建住房状况与租赁需求不匹配。
4. 市场租金上涨
今年租赁市场租金上涨较快，全国平均上涨7.4%，其中高档公寓租金涨幅超过20%。 租金上涨的核心原因：供需不匹配、房价上涨传导至租金上涨。
5、盈利能力仍是个问题
租赁行业面临的问题仍然是盈利能力。 不同的发展模式正在经历着不同的调整和创新。 但无论哪种模式，计算收益的压力仍然相当大。 租赁成功最重要的是算账。
业务：亮点频出，竞争激烈
今年业务亮点依然不少，但竞争依然十分激烈。 今年的业务有两个鲜明的对比。 一是传统消费仍相当低迷，但新兴消费异常火爆。
1. 开店/关店是冰与火的问题。 今天并非所有门店都关门，但不同业态、不同消费模式之间存在较大差异，尤其是线下业务。
2、餐饮颓势全面显现，新型餐饮受青睐
传统餐饮市场面临巨大压力。 前十名企业利润不到2019年的10%。新面食、低度酒等餐饮新产品受到资本青睐。
3、大型超市遇冷，小型便利店受青睐
今年大型超市非常冷。 四大典型超市净利润均出现负增长。 但去年、前年以来，小型便利店数量增长迅速。
4、院线持续复苏，票房前10名占比60%
今年影院的恢复情况还是很好的。 去年全年票房只有186亿，今年已经达到了480亿。 前十名的票房提供了284亿，如今的热门影片越来越受欢迎。
5、美容行业持续崛起，高低端均快速增长
化妆品将跟随2020年的趋势继续增长，美容行业还是很有前景的。 不管经济好还是不好，总要让自己变得更美丽，尤其是现在的医美。 从目前的情况来看，还有很大的空间。
6、奢侈品与快时尚争夺激烈
今年奢侈品继续上涨，快时尚也不错。 奢侈品和快时尚都非常受欢迎。 年消费5万以下人群消费增长15%。 中国大陆奢侈品消费占全球25%，并且还在持续上升。 以重奢为主要业态的购物中心业绩暴涨。
7、未来婴童消费疲软，宠物经济持续上升。
第四次婴儿潮并未如期到来。 鼓励三孩政策下，婴儿纸尿裤持续负增长，宠物消费持续上升，年均增速达30%。 每年宠物消费量已接近4000亿。
八、消费总量增幅有限
主要问题是人口结构。 一是第四次婴儿潮尚未到来，二是消费引擎，即14岁以下人口增速持续下降。 另一个数字是，16-24岁年轻人失业率较高，CPI与PPI剪刀差加大，大家的支付能力在下降，整体消费增速较慢。
九、资本推动业态变革
资本在消费领域推动的速度还是相当快的。 今年的融资金额与2019年相同，金额也相同。 不过，我们也注意到，今天有一些传统企业想搞第二条曲线。 事实上，这已经是非常困难、非常困难了，所以当品牌规模达到一定阶段时，必然会遇到瓶颈。
10.商场压力加大。 当然，时至今日，商场仍然面临着巨大的压力。 主要原因是客流恢复率不好，特别是今年第三季度，客流恢复率开始下降。
11、年内业务量大幅增长。 大量2020年推迟的项目今年抢先开盘，计划开盘量和实际开盘量远超预期。 因此，今天新开的商业特别多，部分地区出现了商业饱和的情况。
12. 市场前景存在分歧。 市场规模与消费者支付能力脱节的地区经营风险加大。
13、线下业务加速线上化。 如今，线下业务正在加速线上化。 超市就是一个典型的例子，网上销售额增长了200%以上。
14、新业态亮点频出，争做网红，热点汇聚
15、消费者注重“科技感”。 现在的消费者特别注重科技感。 虽然商业企业在数字化赋能，但消费者并不关心太多数字概念，更关心科技感。
16.房地产企业继续加大投资力度。 一些房地产公司宣布了100个城市、100家商店、100万个购物中心的计划。 这几年也是商业地产大发展的时期，但真正涉足商业地产的企业数量还是非常有限。
17、竞争力的核心仍然在于运营效率。 有很多指标。 最重要的一点是运营效率。 假设是每月每平米10000元，这就是几个销售额。 事实上，今天很多企业还没有达到这个资质线，所以能够真正提高这个效率，才是我们企业管理企业今天应该做的事情。
办公室：压力依然巨大
办公室不像商业。 商业有竞争，有压力，也有亮点。 目前，办公室真的只是压力而已。
一是投资和供给双双下降。 二三线仍将是未来写字楼投资的主力，潜在的供应链非常大，这对他们来说压力较大。
2、消除精神压力
写字楼市场萎缩，一线城市可售写字楼销量下降。 二线城市虽然也不错，但很多都被改成了公寓。 三四线城市无论你怎么变，都卖不出去。 今年是唯一一个好的一年。 这是一件大事。
3、写字楼资产证券化规模增长20%达400亿
办公资产REITs市值400亿美元，同比增长20%。 然而，与新加坡和香港的数字相比，这是一个数量级的差异。 2021年日本、新加坡和香港的总市值为2500亿美元。
4、整体租赁压力加大。 部分三四线城市写字楼空置率高达60%以上。
5、TMT、金融、科技成为新需求的主要来源，是租赁最重要的客户。
物业管理：走下神坛，回归理性
今年，我们要理性对待物业管理。 虽然说物业管理年年都好，但今年却用了一句话“走下神坛，回归理性”。
1、资本市场承压下行。
今年以来，恒生物业服务指数从年初至今已下跌46.5%。 我们大部分物业管理公司均在香港上市。 上市房企PE倍数大幅腰斩，较去年下降53%。
2、规模增长蕴含诸多风险
在快速前进的过程中，大家一定要小心曲线翻车。 涉并购企业中，上半年财报显示，50%涉并购企业毛利率下降。 今年交易额超过10亿的并购交易中，43%的买家披露了交易情况。 股价之后下跌。
3.母公司的依赖是一种混杂的祝福
母公司对房地产公司有好方面的好处。 一个是母公司可能会受到雷暴或默认的打击。 一旦发生违约，物业公司就会被拖动。 但是，独立的第三方房地产公司缺乏房地产方面的规模稳定供应，无法保证规模和稳定。 收入继续增长，资本市场估值较低。
4.基本财产费用很难快速增加
从客户需求的角度来看，实际上，在过去的10年中，许多房地产公司给我们的经验并没有发生重大变化。 很难迅速增加基本财产费，而高财产费也无法意识到您得到了所支付的费用，而且价格也遵循。 价格上涨，但服务没有改变。
5.增值服务的现实
在今年上半年，房地产公司的增值服务收入同比增长略有上涨，但该比例仍然不到16％。 高质量和良好的价格仍然存在，逐步的项目受到控制，很难提高现有项目的价格。 提供的增值服务与所有者的需求不符。
6.聪明的社区很难获得。
一方面，智能社区是标准设备，包括安全性，访问控制和停车位。 但是，仍然有很多人不考虑智能社区。 一方面，他们认为自己很昂贵，另一方面，他们认为自己没有用。 没有使用智能社区的居民，开发人员将无法继续使用智能社区。 投资。
文化旅游：起伏，生态重建
今年的文化旅游业也非常压力。 恢复情况令人担忧。 在今年上半年，情况非常好，但是文化旅游业在今年下半年很快削弱了。 “微观目的地”非常受欢迎，文化旅游已经开始从该省以外的地方转变为省内，从城市到郊区。 还有一些非常受欢迎的微观目的地，您可以去城市一点点。
文化旅游房地产的增长率很低，并且将持续更长的时间。
高质量的爆炸能很难复制。 对于每个高质量的物业，老板都特别感性，或者资源特别好。 如今，不管房地产高质量的文化和旅游房地产多么高，都很难复制，因此这是文化和旅游房地产的最大问题。
老年护理：该行业正在加速，并且还有改进的余地
老年护理行业的空间很大，而且也在加速。
政策正在以加速的速度实施。 2021年，即“ 14五年计划”的第一年，州和地方政府发布了300多个政策，并且在核心行业，知识行业和辅助行业和辅助行业的各个方面都发布了大量实施政策。行业。 高质量的项目受到高度青睐。
改善了客户接受。 它可以接受一线城市的高额存款，甚至可以接受二线城市高级护理项目的高度每月费用。 客户倾向于遵循郊区高端养老金项目和年轻人的医疗保健的新趋势，因此客户的变革非常重要。
对护理的需求继续增加。 护理需求是老年护理的真正需求。
在富裕和付款能力不足之前变老是退休护理中最大的问题。 他们的家庭结构很难支持，他们的付款能力不足。 除了消费和负担能力问题外，还存在匹配医疗资源，服务供应和人才的问题。 很少有人愿意从事老年护理工作，而且大学和大学没有专门培养这一方面。 还缺乏包括高级职业学院来培养护理才能的人。
1960年代出生的人的需求迅速增加。 在接下来的五年中，新老年人的数量将超过1亿，在接下来的10年中，它将超过2亿。
该公司专注于七种类型的投资模型。 其中，护理，医疗行业支持设施，保险，维护等都有利润模型。
对于房地产公司而言，必须遵守长期主义的老年护理。 如果房地产公司想从老年护理中赚钱，则不应从事老年护理。 如果他们对老年护理没有感受，并且不愿为老年护理付出更多费用，那么他们不应该从事老年护理。
保险公司和退休金合并以不断改善软件服务。 运营商专注于艰苦的需求。 其他公司专注于工业链。 有医疗保健，聪明的老年护理，对老龄化的转型，老年护理和健康等。
行业：从销售到运营
1.销售模式越来越困难
当今行业绝对不可能谈论销售模式。 最大的问题是什么？ 出售不好，并且有很多限制。 此外，当今天获得土地时，得到了许多条件。 普通企业无法满足这些条件。 他们必须缴税，每英亩的产出价值，并且有罚款。 有一个土地被出售的案例。 土地付款为1.33亿元人民币，商定的罚款为2亿元人民币。 如果未罚款，则罚款是土地价格的两倍。 因此，使用当今传统的销售模式建立一个行业太困难了。
2.类似的定位，一千个花园是相同的
定位太相似。 今天建造工业公园非常困难。 我们不能依靠少数工业公园的定位来创建数千个具有相同支持设施的工业公园，例如商业，员工宿舍，会议中心，餐饮等。任何人都使用它。 回报率不可接受。
3.操作强调“光和沉重的结合”和“人民的联合发展”
因此，我认为我们应该在未来的运营中强调两个方面：首先，轻质和重型的结合以及轻质和重型资产的结合。 其次，它强调了人民的共同进步。 对于国家队而言，工业园区的成功并不是一个问题，也不是私营企业可以解决的问题。 最好是私营企业和国家队共同努力，以全面发挥国家团队的政策，资源和融资。 一些私营企业和一些运营商的优势可以合并为人们为人们取得共同的进步，并结合了光和沉重的。 以这种方式结合使用，将来可能会更大。
进入青铜时代
关于未来的预测，我称其为“青铜时代”。
该行业跳过了黄金和银时代，从“白金时代”踏上了“青铜时代”，它将持续很长时间。
行业规模恢复到五年前
这是第一个和核心的观点。
1. 2015-2016是该行业的转折点。 整个住房行业的规模在2016年转弯，从约11亿增加到约14亿到15亿。
2.根据计算，未来五年该行业的平均年规模预计为10.6亿12.7亿平方米，中位数超过11亿平方米，这与基本相同2015-2016。 与2011 - 2015年相比，未来五年的总住宅规模将增加0.6％-20％，比2016 - 2020年减少了16％-29％，但与前五年相比增加了20％。
房地产将继续是压载和支柱行业。 如果包括商业住房的总量，则年度交易量仍然约为15万亿美元。 与其他行业相比，整个房地产行业仍然很大。
长期关注25个城市
判断城市未来发展前景的指标系统
1.硬力量
（1）城市能力：十二个城市带领
在将来应受到最大关注的12个城市中，上海的第一手和二手住房总交价为1.5万亿，总交易面积超过3,300万平方米，数据中排名第一。 杭州的第一手住房的交易价值已达到6800亿多，但二手住房量仅是上海的五分之一。
（2）人均库存极化
人均清单，住房价格梯度，抓住人们定居的问题，新经济，财政和税收收入等也是城市评估的严格指标。 人均清单是两极分化的。 人均库存最低的阈值是人均25平方米，而的人均库存最高为87.8平方米。 每个人都可以分配一间公寓。 如果您管理人均清单，您将知道在哪里投资。
（3）城市住房价格梯度的差距很大
（4）“抓住人们安定下来”没有第一步的优势
中国的家庭注册政策是流畅的。 只要上海和北京介绍与人才相关的政策，人口最终将不得不返回前线，因此抓住人们安定下来就没有第一步的优势。
（5）新经济：北京，上海，深圳和杭州排名前四名
（6）财政和税收收入：上海一栋建筑物的税收收入超过了全年的大多数第三和第四层层的收入
2.软功率
在软功率指标，流行病控制，一半的数量，宠物经济，奢侈品消费，政党和剧本销售的数量以及互联网名人的经济分布都可以用作参考指标。 其中，流行控制是软功率的最核心指标。
第二曲线空间很大
1.到2025年，房地产行业的总规模将接近1.6万亿元，平均年增长率约为5％。
2.到2025年，租赁市场的总规模将达到4万亿元。 严格的需求越来越多地接受租赁，租赁市场需要重新关注。
3.二手尺度仍然存在，新的中介模型即将出现
目前，二手市场的规模仍为每年7万亿元人民币，新的中介模型可能会出现。 中介费和单方面委托等问题需要消费者和行业的共同促进和探索。
4.业务压力将在未来五年内进一步出现
无论库存水平如何达到8.6亿平方米，在未来五年内，业务压力都会很大。 开设商店有许多计划，主要城市的空置率将达到10％左右。
5.办公租金，入住率和资产价值进一步下降。 办公室工作确实是将来最大的问题。
6.到2025年，老年护理产业的规模将超过12万亿元。
目前，80岁及以上的老年人人数已达到3580万，复合增长率仍然很高。 在2025年，老年人的数量将达到4600万。 这将是一个巨大的行业。 我们应该继续关注老年护理行业。
企业：剩菜是国王
企业已经回到了“剩菜”是国王的想法。 他们必须改变过去依靠住房价格和市场规模上升的传统道路，而是重新找到适合企业未来发展的增长道路。 没有改变就没有出路。
在整个中国房地产行业中，没有“国家进步和私营部门撤退”之类的事情。 将来，这绝对是“人们一起前进”。 在过去的20年中，私营企业的发展效率最高，开发速度最快，而且其专业能力相对较高。 优秀的企业将来会继续这样做。 保持领先并前进。
将来公司需要做的事情可以总结如下：长期主义，坚持要做困难但正确的事情； 以诚信运作，并主动承担社会责任。
此外，它还包括以下十分：
考虑到人们的生计，坚持主要业务；
以利益为导向，追求精细的管理；
战略收缩，专注于城市发展；
降低负债并控制财务风险；
降低成本并提高效率，向制造业学习；
返回产品并迭代以满足需求；
改善营销并减少渠道依赖；
替代人才，告别高薪时代；
很好地对待供应商并适应模型更改；
重塑第二个曲线，然后理性地选择轨道。
当该行业进入“青铜时代”时，房地产行业将仍然是压载和支柱行业。
该行业面临的危机发现了内部和外部原因。 房地产开发商要做的就是克服行业的痛点并解决危机。 未来“克服”的困难逐渐变得清晰。 我相信该行业最终将迎来“清除云层并看到天空”的时期。 “周日，保持它直到乌云张开，月亮闪耀”。