奢侈品一年销售额达200亿元。 北京CBD“最强”业主能否走出东三环？ ｜氪金·地产
作者 | 王汉玉
编辑| 郑怀舟
封面来源| 视觉中国
无论宏观经济如何波动，北京CBD国贸桥下的路口始终熙熙攘攘。
该路口西北角是北京CBD的标志性建筑群。 几栋金色、蓝色玻璃幕墙覆盖的写字楼、商场、酒店、公寓共同构成了国贸中心，是上市公司中国国际贸易中心及其控股股东的主要资产。
北京约90%的国际金融机构、50%左右的跨国公司地区总部以及众多国际一线奢侈品牌旗舰店都聚集在这一区域。 无论居民消费意愿受到抑制还是反弹、企业投资信心是谨慎还是恢复、金融行业降薪是否持续，这里的入住率似乎并没有受到大环境的影响。
同样，无论房地产板块的股市情况如何表现，中国国际贸易公司似乎不再受这个周期的束缚。 自去年底出台政策措施稳定房地产以来，据Wind数据显示，截至6月21日，房地产指数较年初已下跌13.35%，而中国国际贸易公司股价已上涨15.98%。
长远来看，中国国际贸易公司目前2倍左右的PB略高于近五年1.93的平均水平，而开发地产股则大面积破净。
尤其是今年3月24日公募REITs拓展商业地产以来，商业地产股再次迎来利好消息。 不过，此举虽然会带来大量并购机会，但优质资产仍是稀缺目标，北京CBD的区位优势无法复制。 那么中国国际贸易中心是否会借此机会走出东三环呢？
奢侈品“店王”、摇钱树
据新商网统计，2022年全年，北京国贸商城以销售额约202亿元，在全国33个城市的104家购物中心中继续位居第二。 此前，2020年和2021年，北京国贸商城分别以约160亿元和210亿元的销售业绩位列百强购物中心第一。
北京国贸商城是国贸中心的主要物业之一。 其门店几乎涵盖了时装、皮具、珠宝等国际一线品牌。 这些品牌店的销售额与国贸的收入直接挂钩。
一位负责品牌店选址的从业者告诉36氪，北京国贸商城的商户租金采用“基本租金/扣分+物业管理费”的模式，基本租金和扣分“以较高者为准”。 ”。
具体来说，比如某商户与国贸商城的合同中规定，租金为“基本租金+物业管理费共计10万元，扣除10%”。 那么商户实际需要支付的租金会出现两种情况：如果商户销售额低于100万元，则当前租金按10万元计算；如果商户销售额低于100万元，则当前租金按10万元计算； 如果销售额超过100万元，则扣除当前租金的10%——如果销售额为120万元，则租金为12万元。
这意味着奢侈品消费的韧性和抗风险能力将充分体现在中国国际贸易公司的收入和现金流上。
此前，在全球三大经济体GDP增速集体放缓的2022年，LVMH集团和爱马仕集团的营收分别录得23%和29%的增长。 同时，耀客研究院发布的《2022年中国奢侈品报告》显示，今年中国人为奢侈品市场贡献了9560亿元的销售额，占全球奢侈品市场的38%。
中国国际贸易公司年报数据显示，2022年其商城营业收入将占公司总收入的33.7%。
事实上，2020年至2022年，海外购物受疫情限制，国内奢侈品销量大幅增长，位于核心商圈的定位奢侈品的高端购物中心的入住率和租金水平也稳步上升。
2020年至2022年，北京国贸商城出租率分别为95.8%、98.8%、98.8%，月平均租金分别为986元/平方米、1175元/平方米、1159元/平方米。 同时，商城营业收入分别占中国国贸总收入的30.9%、32.8%和33.7%。 国贸商城已成为名副其实的“摇钱树”。
特别是2018年7月国贸中心东楼改造完成后，项目建设的5.8万平方米全部用于商场出租，此后就没有新的建设计划。 浙商证券报告分析，主楼竣工后，国贸公司后续折旧摊销费用或将进一步减少，毛利率或将进一步提升。
公共房地产投资信托基金扩张，中国国际贸易扩张？
坐拥北京CBD优质资产，区位不可复制，这是国贸中心能够克服疫情和房地产低迷双重压力的核心优势。 与此同时，多年来卡在东三环的几座标志性建筑似乎也缺乏想象的空间。 然而，近期公募REITs试点扩容，却让投资者对国贸中心产生了新的期待。
今年3月24日，国家发改委、证监会同日发文，将基础设施公募REITs试点范围扩大至百货商场、购物中心、农贸市场等消费商业业态并明确项目发起人（原股权持有人）应为持有消费基础设施并开展相关业务的独立法人单位，不得从事商品房开发业务，不得为商品房开发项目变相提供融资。
REITs向商业地产放开，为运营商相关项目积累的资金提供了新的退出路径。 也为拥有优质商业项目的房地产企业盘活资产、去杠杆提供了更多可能。
一位专门研究房地产股票的投资者对36氪进行了分析。 公募REITs扩张后，国贸等商业地产运营商可以通过发行消费基础设施REITs获得并购、扩大规模的资金。
“目前，民营地产企业普遍缺钱，‘趁势’的机会很多。”换言之，面对民营地产企业持有的众多现有商业地产，收购方普遍有议价能力强。
不过，他也提到，“优质资产不是想买就能买到的，普通价格也很难买到”。 现金流和盈利表现良好的商业项目是民营地产企业留下的唯一优质资产，甚至将成为其未来落户的资本。 因此，目前市场上出售的此类资产很少。
另一方面，近期公募REITs二级市场价格大幅下跌也引发担忧。 抛开今年新上市的4只产品不谈，此前上市的24只REITs目前（6月21日）价格较年初均出现折扣。 其中，华夏REIT、建信中关村REIT跌幅均超过25%。
观察上市以来的表现，目前华夏信托、平安广合信托等8家公司已跌破发行价。 这可能会导致投资者在短期内认购新发行的REITs时更加谨慎。
对于公募REITs开放商业地产后公司是否有相关发行及后续收购计划，36氪已致函中国国际贸易中心试图了解更多信息，但截至发稿尚未收到回复。
鉴于发行资产规模的要求，仲量联行认为，打包多种商业资产上市或将成为公募REITs发行最有可能的模式。 该机构分析，通过“胖瘦搭配”的方式，将稳定收益资产与高成长资产相结合，既能保证稳定收益，又能保证未来增长，能更好满足REITs对资产质量、规模和扩张的要求。发行。 要求。
在这个层面上，消费基础设施REITs的首批发起人更可能是持有多个项目的商业地产运营商，而不是像国贸这样依赖单一项目的精品运营商。