商业洞察 | 奢侈品店业绩支撑高端购物中心的弹性增长。 未来两人将如何继续双向合作？
面对中国广阔的市场，未来奢侈品牌若想征服城市，不同定位的高端商业空间仍将是必胜之选。
过去几年，疫情与周期性经济萧条的共振，导致线下消费需求出现明显波动。 世界各地的购物中心，“关店潮”和“开店潮”时起时落……
66号广场
首都经济贸易大学教授陈立平曾在接受采访时提到，零售行业从2022年开始就遇到了资金、换代、关店等问题，2023年势必会持续下去，而且可能会持续下去。在接下来的几年里。 2023年以来，在混合现实环境下，中国大部分高端购物中心在奢侈品实体店的支撑下取得了优异的表现：客流大幅回升，奢侈品零售额呈现明显复苏趋势。 一时间，奢侈品购物中心成为市场变化下最具抗周期的资产。 鉴于此，奢侈品巨头将如何应对形势，加大对中国市场的布局？
奢侈品实体零售强劲增长，高端购物中心实现显着复苏
通过一份又一份的利好业绩报告，上半年高端购物中心的复苏活力不容小觑。 目前，国内主要高端商业玩家基本集中在内地两大巨头（欧联SKP、华润置地）和香港及外资五巨头（恒隆、新鸿基、太古、九龙仓、香港土地）。 根据各自的上半年财报，2023年上半年，这些房地产开发商的商场零售额均大幅超过疫情前水平。
2023年上半年，拥有三里屯太古里、前滩太古里等购物中心的太古集团实现收入72.97亿港元，同比增长6%。 其中国内地投资物业组合的租金收入总额为22.38亿港元，同比增加22.38亿港元。 较去年同期上涨26%。 旗下高端商场人流量及销售额持续改善，令商场业绩显着提升——北京三里屯太古里出租率为97%，零售额同比增长29% -年; 上海前滩太古里出租率为95%，零售额同比增长169%。 %; 广州太古汇出租率100%，零售额同比增长16%。
三里屯太古里
恒隆地产是一家港资房地产开发商，在内地拥有10座66广场，专注于提供高端消费和生活体验。 2023年上半年也取得骄人业绩。财报数据显示，恒隆地产2023年实现收入55.25亿港元。今年上半年内地租赁组合收入增至31.38亿元，其中来自购物中心的收入尤为可观，同比增长13%。 位于南京西路的上海广场66号，年租金收入8.91亿元，增长23%，租户销售额增长62%。 上海港汇恒隆的租金收入及租户销售额亦分别增长11%及68%。
表现突出的不仅是上海的两家豪华购物中心，上海以外的高端购物中心租金收入同比增长11%。 相关数据显示，无锡广场66继续录得强劲表现。 上半年收入和租户销售额同比增长16%和24%，入住率维持在99%的高位。
66号广场
炽热的财报数据背后，商业地产地产集团实际上面临着喜忧参半的现实挑战。 数据显示，今年7月全国仅开业购物中心13家，同比减少约14%。 其中，高端商户客流和收入表现突出。 以7月新开业的长春万象城为例。 这是继沉阳万象城之后的东北第二座豪华万象城。 引进宝格丽、、、Lamer等品牌城市旗舰店。 开业后，迅速成为都市打卡圣地。
万象城背后的房地产开发商华润置地自去年以来已在武汉、福州和海口开设了三座M1豪华万象城。 据悉，未来四年，集团将在昆明、常州、贵阳、呼和浩特、长沙、郑州、东莞等地新增8家万象城门店。
东北首家万象城将于2021年开业。作为奢侈品购物中心，沉阳万象城2021年万宝龙、UGG、ROCK&RIDE、娇兰化妆品等4个品牌销量位居全国第一，另有7个品牌跻身前列全国前三名。
当商业地产进入存量时代，零售创新从天而降。 高端商场的成功离不开包括奢侈品在内的高端品牌带来的现金流加持。
毕竟，在当今日益动荡的商业环境下，拥有更多的现金流意味着更大的生存和扩张的可能性。 巴菲特曾经说过：“现金就是氧气，99%的时候你都不会注意到它，直到它消失了。”
从近年来的数据观察来看，高端奢侈品牌显然一直在给商业地产集团带来氧气般的希望。 首先是稳定的租金收入。 恒隆地产和太古集团旗下的高端商场期末出租率均接近100%。 与去年同期相比，上海广场66的租户收入同比增长23%。 无锡、大连、昆明、武汉等地商场平均租户收入同比增幅也至少达到10%。
其次，极其火爆的客流以及由此带来的销量提升。 去年5月底北京商场恢复正常营业后，SKP的客流和销售额在三天内恢复了近50%，销售额达到约1亿元，其中很大一部分来自50多家高端品牌。终端奢侈品牌商店。 销售额排名全国第五的杭州高端购物中心杭州大厦去年单日销售额过亿元，同比增长46.9%。 奢侈品领域的销售额增长了59%。 仅门店销售额就接近3000万元，门店销售额也接近3000万元。 1500万，手表珠宝领域销售额同比猛增96%。
今年，这一趋势仍在发挥作用。 今年上半年，根据各项数据显示，合肥银泰中心LV月均销售额基本过亿元。 刚刚过去的七夕节期间，南京德基广场的LV及专卖店周围人流量巨大。 另外，结合去年销售额突破220亿的商场整体数据，营收十分可观。
南京德基广场
正如恒隆地产行政总裁卢伟博所言：“虽然经济不确定性依然存在，消费略显疲弱，但上半年以来豪宅市场仍保持增长势头。内地高端商业地产的未来发展仍然乐观。”
奢侈品巨头持续押注高端购物中心
在市场波动中抓住机遇，抢占先机，是很多行业巨头的强项。 通过观察不难发现，随着奢侈品牌的加速渗透，中国奢侈品市场正在呈现新的格局。
今年以来，奢侈品牌不断对高端商场重点店进行升级迭代。 就像广州太古汇、成都IFS、深圳万象城等尊贵沙龙所开设的尊贵沙龙一样，他们采用预约制，为目标用户提供更好的服务。 仅深圳万象城的投资就高达4300万元。 今年上半年，它在北京王府中心开设了实体店，并升级了成都、青岛、南京、深圳的精品店。 今年4月，位于北京“半岛酒店”的爱马仕中国大陆首家专卖店经过全面装修扩建后正式开业。
老店升级频繁，新店在城市空间垂直渗透。 、、BV前往南京、郑州、福州等地开设首家门店。 去年，路易拓展了福州、贵阳等多个新市场，今年2月，其零售足迹首次触及江西。 何泽将城市扩展规划指向了大连。 值得一提的是，这些品牌选择的购物中心均来自华润置地、恒隆、新鸿基地产等拥有多年高端购物中心经验的房地产开发商。
开店的快速发展，彰显了奢侈品牌坚定押注中国市场的信心。 爱马仕品牌总监德·德此前曾表示，品牌未来的首要任务仍然是扩大中国市场的门店规模，并计划通过每年在一个新的城市开设一家新的精品店来增加品牌的影响力。
爱马仕品牌总监德曾表示，未来的首要任务仍然是扩大中国市场的门店规模。
可见，基于中国奢侈品消费的韧性，高端购物中心作为奢侈品的重要渠道，仍然具备总量空间稳定增长的基础。 这也将成为奢侈品牌未来很长一段时间内的持续布局。 趋势。
这从几个奢侈品牌高管的态度就不难看出。 LVMH集团总裁6月底来华巡店。 他参观了王府中心、SKP、国贸等高端商场。 Gucci母公司开云集团董事长Henri年初曾带队参观上海广场66号及环贸广场门店。
为什么选择高端商业和奢侈品牌
继续双向走下去吗？
其实，高端商务与奢侈品牌的双向冲刺并不难理解，但仍需要“老虎嗅玫瑰”的勇气和耐心来了解其未来的发展方向。
首先可以肯定的是，国内中高收入群体仍在快速增长，奢侈品消费的基本基础稳定。 多家国际机构分析师对中国奢侈品市场充满信心。 瑞银分析师在最近的一份报告中将2023年称为“中国消费者年”。
现在看来，这种消费很大一部分来自于奢侈品市场。 耀客研究院发布的《2022年中国奢侈品报告》显示，去年中国奢侈品市场销售额达到9560亿元，占全球奢侈品市场的38%，预计未来三年这一数字仍将持续增长。 持续增长。 普华永道在《中国内地及香港奢侈品市场洞察》报告中还预测，2023年至2025年将是奢侈品牌在中国市场的黄金三年。
66号广场
其次，由于高端产品单价较高，对于内地消费者来说，线下仍然是高端消费最重要的渠道。 过去几年，虽然线上渠道不断“蚕食”奢侈品线下销售比重，但总体而言，线下渠道仍是主流，占据90%以上的市场份额。
对于奢侈品牌来说，其实现有门店的覆盖率还有提升的空间。 例如，Gucci在中国市场开设的门店明显低于日本和北美，仅占全球门店的13%。 Gucci已经是中国市场上门店最多的奢侈品牌。 中国新一线城市消费水平的崛起，也正在吸引高端奢侈品牌不断布局新阵地。 成都、南京等地今年几乎比北上广深更受各大高端奢侈品牌青睐。
8月，Gucci在深圳万象城开设快闪店
从重奢品牌联手进军高端奢侈品行业的趋势来看，未来优先布局中国奢侈品布局的领先运营商仍将是更好的选择。 高端商场、高端品牌其实都是门槛较高的业态。 由于奢侈品的稀缺性，每个城市能容纳的高端购物中心数量有限。 行业巨头提前布局市场，抢占较大份额。 在强者愈强的情况下，奢侈品巨头的新店多也会随之而来。 但更需要考虑的是与各高端商场更强的互动，无论是首店的开业，还是夜间消费等零售合作模式。 值得一提的是，标杆、领先的商业地产企业正在提质增增量，通过强经营、轻资产不断扩大影响力。 北京蓝色港国贸IAPM连接朝阳公园与购物中心，打造园区商业； 上海国贸IAPM打造夜间消费，定期跟进消费趋势，更新业态……
事实上，奢侈品牌在选址时不仅存在竞争关系，还在一定程度上形成互补关系。 由于奢侈品牌的核心用户往往是高净值人士，因此共同布局于高端商场或购物中心，有利于高效筛选目标消费群体，提高提包率。
奢侈品给整体遭受重创的实体商业带来了巨大的活力。 由于种种原因，高端商场成为重要受益者。
面对逐渐复苏的奢侈品市场和逐渐碎片化的内地时尚产业，品牌如何合理布局实体空间，以更有趣的方式与高端奢侈品商场合作来吸引消费者，仍然充满挑战。 WWD
内容策划华谊明天时尚内容中心
林兮瑶 撰稿