深度｜太古地产为何要在上海开设第三家购物中心？
张园作为上海静安区的历史街区，无论从品牌阵容还是销量来看，仍有很大的增长空间。
作者|周惠宁
中国奢侈品消费持续激增，终于等到新趋势的商业地产巨头正在加速拿地。
据《时尚商业新闻》报道，太古地产周三与上海静安地产正式签约。 双方将设立管理公司，分别持有合资公司60%和40%的股权。 他们将携手重振百年张园，打造上海静安南京西路的又一个品牌。 世界级商业地标，建成后将是太古地产继兴业太古汇、即将开业的前滩太古里之后，在上海的第三个商业综合体。
资料显示，章园土地总面积5.56万平方米，业态十分丰富，包括商业、办公、文化、住宅（石库门别墅）、公共服务设施等。 石库有28种不同风格。 门里巷建筑群包括二类优秀历史建筑2处、三类建筑2处、四类建筑9处、区级文物保护单位24处、保存历史建筑5处。
值得注意的是，该项目最初吸引了恒隆、华润、新鸿基地产等多家顶级商业开发商。 最终，太古地产凭借太古里的三个成功案例以及保护历史建筑的经验，成功脱颖而出。
有分析指出，收购上海建筑史上的瑰宝张园，对于太古地产来说意义重大。 虽然太古地产已在静安区开设了太古汇，但其整体业务以高端、轻奢品牌为主。 路易、爱马仕等奢侈品牌牢牢占据Plaza 66。
要知道，在被视为国内奢侈品零售制高点的上海，静安区一直被誉为“国内奢侈品消费的晴雨表”。 其中最著名的是由中信泰富、恒隆广场、梅龙镇广场组成。 开在南京西路“美泰恒”传统高端商圈的门店是中国领先奢侈品牌的主要收入来源。 疫情发生以来，这些商店门前排起长队已成为常态。
嘉里中心、力拓百货、久光百货、静安晶品、铜仁88等静安寺商圈紧随其后。 这里不仅有奢侈品牌专卖店，还有各种买手店和国外设计师品牌，深受年轻人的喜爱。 富裕的消费者喜欢它。
与此同时，南京西路商圈正在进行全面升级。 金仓文华酒店位于66广场对面，由拥有30年历史的上海金仓文华酒店改建而成。 升级后将整合高端商业零售和屋顶花园。 景观体验。 据知情人士透露，下半年金仓文华开业后，各大奢侈品牌将入驻，对66广场构成直接威胁。
黄浦区和静安区位于上海市中心，是最受消费者欢迎的高端购物目的地，拥有众多奢侈品购物中心。
转型后的中信泰富在投资上力求最大程度的差异化。 整个商场约80%的品牌将在南京西路首店。 根据最新披露的装修效果图，中信泰富将显着改善商场的外观和零售体验，引入交错排列的玻璃立面，改变传统豪华购物中心的“水泥盒子”布局。
相比之下，张园的商业版图仍然充满空间，发展潜力巨大。 由于该地块属于上海静安区的历史街区，如果能得到太古地产的加持，其品牌阵容和销量将得到显着提升。
目前，张园西茂名北路沿线街道已完成整治。 建筑感觉非常精致独特，中心区域还部分开放举办“静安百年张园城市更新主题展”。
无独有偶，另一家商业地产巨头新世界发展也将希望寄托在上海。 去年8月，以41.11亿元成功拿下上海市黄浦区淮海社区地块，占地面积约1.7万平方米，总开发面积约12.8万平方米，将打造一个兼具艺术性和现代性的高端商业综合体。 这是继2013年中国大陆首家K11购物艺术中心落户上海后，新世界发展第二次进驻上海。
两家K11均位于淮海中路商圈，仅次于静安寺商圈。 第二个K11几乎与原来的上海K11斜对面。 有望弥补K11零售空间过于狭窄的问题。 它也被认为是上海最令人期待的新购物中心。 项目之一。
需要警惕的是，根据多方信息核实和实地调查统计，截至2020年底，上海现有面积3万平方米以上的购物中心306家，商业面积合计建筑面积2344.46万平方米。 仅中心城区就有144个。 建筑面积1079.46万平方米，占总面积的46.05%。
2021年，计划新开3万平方米以上购物中心49家，总面积398.06万平方米。 新开业数量明显多于上年，其中浦东新区14家，静安区6家。 4处物业装修面积超过3万平方米，面积达25.15万平方米。
这意味着，随着上海人均购物中心面积达到1平方米，消费者并不缺乏购物中心。 如何通过创新运营来争夺流量是一个很大的挑战。 换句话说，外观、数据、价值和零售体验是未来购物中心的支柱。 购物中心不仅仅是商业，更是城市景观的再造。
在 AT 的报告《购物中心的未来》中，报告作者 Brown 和 Matt 概述了四种不同的购物中心模式：以大型景点为中心的目的地中心、聚合租户数据并反映周边社区的创新智能空间。 共享价值观的价值中心以及针对特定人群的生活方式零售中心将在2030年占据市场主导地位。
因此，在太古地产的规划中，张园的本次开发将以完整的保存和修复为基础，同时建设一些新的建筑，以释放其真正的价值和活力。
集团董事长史明伦在5月参观静安章园后更表示，参与静安历史建筑保护振兴工程是一次难得的机会。 他希望通过兴业太古汇及周边保护活化项目，将沿线及周边的整个南京西路社区提升为世界级社区。
这种信心源于太古地产持续强劲的表现。 太古地产公布的一季度经营数据显示，上海日太古汇零售额猛增171%，出租率为97%。 成都远洋太古里和三里屯太古里的零售额也分别录得122.7%和113%。 %的强劲增长，其中成都远洋太古里已成为国内社区型高端购物商业综合体的“教科书”。
太古地产与陆家嘴集团联手打造的前滩太古里，在潜力巨大的上海新区浦东率先亮相。 该地区商业地产、住宅地产蓬勃发展，高净值人群聚集。 未来将为高端零售提供大量消费者。 继2017年位于南京西路商圈的兴业太古汇逐渐成型后，前滩太古里承载着太古地产对上海高端零售市场的野心。
据悉，总建筑面积约12万平方米的前滩太古里将于9月30日正式开业，聚集了包括高端零售、时尚、餐饮娱乐、生活健康等在内的200多家商铺、文化艺术、首批品牌将落户于此。 包括MOViE MOViE、茑屋书店、ASICS跑步俱乐部和The 餐厅等。
可以肯定的是，张园这个上海最难开发的项目，将弥补太古地产在上海这个中国奢侈品重镇的重要空白，更好地掌握中国奢侈品零售的话语权，也让太古地产能够更好地掌握中国奢侈品零售的话语权。南京西路上的奢侈品牌 奢侈品的零售天花板再次上升。 届时，太古地产在上海的商业布局将基本覆盖核心高端消费群体。
上海消费市场大数据实验室数据显示，4月30日至5月4日，上海线下消费总额达196.5亿元，同比增长30.4%，同比增长9.6%。 2019年期间，其中奢侈品、化妆品等品类增长最为显着，进一步凸显上海消费者强劲的购买力。
然而，面对竞争日益激烈的赛道，太古地产的野心远不止于此。
随着北京华联集团旗下高端购物中心SKP去年陆续布局昆明、成都、武汉、呼和浩特、杭州等城市，新世界发展旗下K11计划在10个重点城市共推出38个项目。 占地284.6万平方米的太古地产也决定进一步拓展在中国的业务矩阵。
早在2019年，太古里就宣布落户城市特色鲜明的西安，计划将西安小雁塔地区打造成为一张融文化、文化、文化于一体的“老西安”名片。旅游、商业和生态。
去年年底，太古地产与远洋联合发展达成协议，共同负责北京颐堤港扩建项目，包括一座购物中心、多栋写字楼和一座酒店。 预计总投资达230亿元人民币。 太古地产及远洋联合发展集团将分别持有扩建项目35%及64.79%权益。
据太古地产今年5月最新公告，太古地产新任董事兼行政总裁彭国邦4月与广州市市长温国辉就太古地产扩大在广州投资布局及推动新项目合作达成共识。 这意味着太古地产很可能在广州打造第二家太古汇。
广州太古汇成为太古地产旗下表现最强劲的零售物业。 继去年逆势上涨36%后，一季度零售额同比猛增169.6%，出租率达100%，继续领跑太古商场。
无论身处哪个行业，竞争是进步的唯一动力，国内高端商场的激烈争夺战即将爆发。 成都远洋太古里、杭州天目里等热门商业项目走红社交媒体后，上海稳定的高端零售需要新的冲击和冲击。 无论是商业地产还是已经参与其中的奢侈品牌，都必须继续前进。 展望。
截至周五收盘，太古地产股价下跌1.92%至23港元，市值约1345亿港元。