商业综合体，为何香港人做得这么好？
香港的购物中心始于20世纪60年代。 截至目前，已有大大小小的商场100多家。 产生了一批优秀的商业地产开发商。 他们已经进入了大陆各个城市。 随后，一颗商业珍珠也诞生了。
香港开发商对房地产有着很高的热情，对商业地产有着独特的基因。 在内地较成功的商业综合体开发商中，香港企业名列前茅：新世界、恒隆、太古、九龙仓、新鸿基地产等。
商业地产王国，港商为何成为开发商“教父”？ 他们如何做生意？
港资企业为何表现这么好？
1.香港人拥有独特的商业基因
香港商业的发展与资本主义有关。 香港虽已回归中国，但仍保持资本主义制度，商业高度自由、活跃。 香港虽然国土面积不大，却是大品牌云集的地方，街道上布满了各类免税店。 因此，对于内地人来说，谈论香港不是旅游，而是购物。
2.香港拥有独特的营商优势
区位优势：香港是中国内地对外运输的重要通道。 拥有世界第三大港口维多利亚港，航运业和转口贸易十分发达；
政策优势：香港奉行自由港政策和免税政策。 除烟、酒、燃料外，其他货物运抵香港均无需缴纳关税；
香港海外资产较多，行政部门也比较廉洁。
3、香港人的商业精神非常优秀
香港人有极其敏锐的财富意识和行动能力。 他们对待工作认真，敢于冒险，对商机非常敏感。 我感觉香港人都是做生意到老的。 80多岁的李嘉诚仍然活跃在商业第一线。 郑裕彤（已去世）也活到了80多岁。 而且香港人还是很团结的。 俗话说，齐心协力，才能发财致富。 兄弟联手经营企业，例如郭氏兄弟旗下的新鸿基。
4、港资房地产企业在开发经验、资源整合能力、资金实力等方面优势明显。
为保证业务特色，港资房地产企业通常为控股型业务，更注重经验、创新等长期投入。 大多数内地开发商更注重现金流，专注于开发住宅物业。 商业项目消耗太多资金。 如果他们做得不好，他们就会损失金钱。 因此，很多内地开发商不会全力以赴开发商业项目。 其中一些是住宅。 修复完成后，他们将被商业出售，擦屁股就走。
6、内地企业表现太差，港资企业表现突出。 当然，也有一些在内地做得不错的，比如华润、银泰、万达……
香港商业从20世纪60年代开始发展，诞生了一批优秀的商业开发商（是的，他们不仅仅是开发商，而是发展商）。 活跃在内地的主要有：新鸿基地产、新世界、恒基兆业、九龙仓、太古、嘉里建设、瑞安、利福、长江实业等，可以说是香港在内地的明星地产开发商。
港资开发商在内地的商业布局
港资房企为何热衷于内地拓展业务？
其实答案很简单，赚钱！
首先，香港很小，发展空间不大。 其次，港资地产公司已经积累了很多前期积累，所以想出去赚更多的钱。 第三，香港人看到内地人去那里。 香港人热衷于购物。 他们认为内地人很富有，购买力很强，但没有可以满足他们的商场。 香港人认为商机来了，内地也确实需要商机。
港资房地产企业在内地布局的特点：
1、从地域上看，港资房企倾向于布局北京、上海、广州、成都、重庆等一二线重点城市，具体地点多集中在黄金地段位于中心的位置；
2、刚才提到，港资地产企业普遍有长期投资的习惯。 他们通过较慢的发展获得高额保费，工作缓慢而细心，不怕花钱。 主要原因是他们背后有资金支持；
3、从品牌角度看，港商喜欢奢侈品、高端产品；
4、从建筑设计上看，港资商业综合体地标性建筑较多，室内设计也较为前卫；
5.香港企业更加关注人们的需求。 购物中心具有强烈的主题符号（包括建筑设计和品牌业态）。 “聚焦特色”是港资房企的王牌；
内地港资房地产企业及商业项目
1.新鸿基地产有一种特殊的贵族气质
内地代表项目：高端豪华IFC国际金融中心、时尚安博国际广场（上海、北京、南京、苏州）、广州天环广场、佛山南海广场等。此外，还有不少联合开发项目，比如投资杭州万象城。
新鸿基地产的内地布局▼
上海IFC国际金融中心▼
点评：新鸿基在内地的商业物业占比60%-70%，待售住宅物业占比30%-40%。 商业地产主要集中在一些经济活跃、消费能力较强的城市。 据传，新鸿基地产目前正在放缓在内地的投资，主要是因为有足够的土地可供发展（二线城市较多），还有一部分是因为内地的利润下降。
2、新世界，将商业带入艺术品味
内地代表项目：K11、巴黎之春
新世界大陆布局▼
上海K11▼
点评：新世界的程裕彤是香港地产界的四大天王之一。 现在是他的长孙程志刚掌权的时代。 K11在香港和上海的独特性可以说在整个亚太地区都有影响力。 他们把商业艺术化，依靠艺术展览拉动消费。 目前最成功的只有K11。 新世界也有远大的抱负。 郑志刚计划到2020年进入10-11个城市，再开设16家K11。
巴黎春天百货似乎已经被新世界遗忘了。 更准确地说，新世界百货系列似乎已经被遗忘，进入了经营困境。
3.恒隆，奢华典雅的风格
内地代表项目：广场66及港汇广场66。
恒隆内地商业布局▼
上海广场66号▼
点评：恒隆商业产品线相对单一、传统。 陈启宗的目标是打造世界一流的购物中心，所以多年来他只走奢侈品路线。 整栋大楼是一二线奢侈品店。 66广场已经是上海最好的广场之一。 中国以外的许多二线城市均已开业，如天津、沉阳、济南、无锡等。位于武汉的第十个广场66预计将于2019年开业。
有一种奢华孤傲的风格，但恒隆的盈利能力却一直维持得不好，尤其是二线城市的66广场，处境相当尴尬。 恒隆可能需要做出一些改变。
4、九龙仓：占据重要城市时尚前沿
内地代表项目：IFS国际金融中心、时代广场、奥特莱斯
码头内地商业布局（红色已开业，蓝色正在建设中）▼
成都九龙仓IFS国际金融中心▼
点评：九龙仓的商业布局与众不同。 他们目前重点关注的IFC中心正从成都、重庆、苏州等二线城市发展。接下来，九龙仓布局的中心是北京、上海、广州。
九龙仓做生意最谨慎的一点是，宁可不拿地，也不要错拿地。 他们对经营地点的选择非常严格，必须位于黄金地段。 在选择城市时，他们更关注城市的成长，并亲自前往。 为了填补城市的空缺，这想必也是选择成都和重庆的原因。
不过，九龙仓已明确表示将放慢甚至减少在内地的投资计划（主要是受住宅销售的不利影响），重点发展十个城市。
5、太古：细心、感性
内地代表项目：太古里、太古汇目前主要分布在北京、广州、成都。 它们正在上海建设，也在大连部署。
太古内地商业布局▼
三里屯太古里▼
点评：太古真是一个非常耐用的开发商，一个项目可以开发十年。 太古的高管大部分是英国人，英国绅士普遍优雅、缓慢，这在一定程度上影响了太古的业务发展。
太古发展这么慢难道资金没有问题吗？ 答案是不。 太古是一家专业化、多元化、产业链长的集团。 工业贸易将很快实现现金流，进而补贴房地产。
当然，慢工出细活，太古的产品也是高品质的。 太古非常善于将当地文化特色与商业结合起来，比如成都远洋太古里与大慈寺的结合。
太古的忍耐能力绝对是商界的一股清风，缓慢而深情。
6.凯里，生意不景气
内地代表项目：上海嘉里中心、浦东嘉里城； 嘉里中心更高端，而嘉里城/嘉里城则更社区化商业。
嘉里在中国大陆的商业布局（红色为已开业）▼
静安嘉里中心▼
点评：之所以说嘉里生意慢，是因为在商业地产领域，嘉里最初做了很多酒店。 进入内地后，慢慢确定了商业综合体的路线。 第一个项目是一个合作项目。 北京商贸城于1990年开业，上海嘉里中心于2013年开业。
虽然向商业综合体的转型步伐缓慢，但嘉里拥有相对较大的库存，下一步将布局沉阳、杭州、南昌、济南等二三线城市，据报道还有郑州。
7.瑞安，情况不太好
内地代表项目：天地系列（上海、武汉、重庆、沉阳、大连等城市）。
上海新天地▼
点评：瑞安以上海新天地起家，随后专注于旧城改造，并开始向更多城市拓展，甚至三四线城市。 基本上都是大额长期投资，进度慢，资金压力大（上海新天地的写字楼都卖了（可能是缺钱），进军三四线城市这不是一个好的决定。
当前总体形势不好，部分地区形势令人担忧，我们正处于调整阵痛之中。
由于上面的商场太让人眼花缭乱，以下香港在内地的商场我就不详细说了：利福集团的久光百货、恒基兆业地产的名人购物中心、李嘉诚的和记黄埔集团的商业商场等等。
港资企业在内地发展得好，并不意味着港资企业就一直一帆风顺。 他们也将适应环境。 中国大陆已经习惯了“5、9、12”的开发节奏（拿地5个月内开工，9个月内出售房产，12个月内房产现金流转正）。 这个速度对于九龙仓来说确实很难。 开发商。 香港商人也喜欢长期囤积土地。 不仅要被罚款，还要缴纳高额的土地增值税。 他们在三四线城市囤积土地。 城市商业发展对港商来说也困难重重，因此一些人开始出售内地房产。 。
但香港企业成熟的发展经验是不可磨灭的。 他们习惯于低负债率的稳定发展速度。 他们精心把每个项目做精、高端，用租金支撑利润。 然后我们看到的这些东西就出现了。 商业明珠。
在当今电商如狼似虎的世界里，港商相当有技巧地让自己的生意成为中国的标杆！