医药企业占全年租赁量的9.7%，成为上海甲级写字楼的主流租户。
上海医药行业的发展带动该行业在上海写字楼租赁市场交易量占比持续上升，已成为甲级写字楼五大主流租户之一。
7月14日，世邦魏理仕发布的《2021年上海医药医疗行业报告》（以下简称《报告》）显示，其跟踪的上海214栋甲级写字楼中，医药行业租户数量2020年新增租赁交易量总计11.5万平方米，占总交易量的9.7%。 2018年和2019年，这一比例分别为3.9%和5.5%。
生物医药是上海重点发展的三大主导产业之一。 2020年，全市生物医药主体产业突破6000亿元，其中工业总产值突破1400亿元。
今年5月发布的《关于推动本市生物医药产业高质量发展的若干意见》提出，通过三年努力，上海生物医药制造业年工业总产值达到1800亿元。 同时，要重点支持创新药物、高端医疗器械、先进生物医学装备材料、新型服务外包四大产业发展。
与这一行业导向相契合，《报告》还显示，新增租赁交易主要分布在医药行业的药品合成、医疗器械、研发服务、医疗服务、金融投资咨询等领域。 其中，以大型综合制药企业和医疗器械企业为主，租赁面积比例分别达到32.3%和30.2%。
此外，随着我国医药市场不断扩大，各大跨国药企也在加速在华本土化战略。 上海作为外资医药企业的聚集地，租赁需求也较多。
《报告》还显示，2020年上海甲级写字楼新增租赁交易中，59%的新租及扩建需求来自于外资租户，近一半的交易面积来自世界500强医药企业公司。 从存量来看，世邦魏理仕统计显示，500强药企的租户面积占药企总租赁面积的74%。
世邦魏理仕《2020年上海甲级写字楼租户普查》显示，南京西路和前滩是跨国药企的集散中心，分别占租赁面积的25.3%和19.9%。 尤其是在前滩地区，知名跨国医药集团整合、升级、搬迁的趋势凸显。
从产业园区布局来看，上海形成了以张江为核心、临港新区等5个特色园区为支撑、其他特色基地为补充的“1+5+X”产业发展布局。 “研发+上海制造”联动发展格局不断优化。
世邦魏理仕的报告显示，上海生物医药园区产业空间链已基本成熟。 张江园区医药企业数量占上海园区的54%，医药产值占全市的78%。
除了甲级写字楼和园区外，一批新兴业态也开始涌现。 例如，满足药企研发需求的共享实验室、第三方专业医药冷链冷库等。
近年来，全球医药行业兴起集研发、孵化于一体的办公空间创新，为行业提供优质办公空间以及投资、技术等咨询服务。 《报告》显示，上海各医药基地也在启动各类孵化器和联合实验室。 例如，张江正在建立覆盖全产业链的孵化加速平台，并联动外包服务，加速创新药物产业化。
此外，随着全球生物制药市场的持续增长，近年来药品低温储存的需求激增。 据中国物流冷链委员会统计，2020年上半年，上海冷库面积需求最大，达到26.2万平方米。 上海冷库平均租金为每平方米每天3.78元，仅次于北京，高于全国每平方米每天3元的水平。
世邦魏理仕跟踪的一些上海定制仓和干仓改造案例显示，专用医用冷库的租金溢价是普通冷库的1.5至2倍，干仓的2至3倍。 随着生物制品需求扩大，世邦魏理仕认为医药冷库未来一段时间或将迎来建设或升级改造小高峰。
“受疫情推动，医药产业园物业越来越受到药企、产业开发商、运营商、外资基金等各类投资者的追捧。” 《报告》还认为，未来，随着全国乃至全球优质产业的发展，资源不断涌入，上海与医药健康产业相关的商业地产资产或将成为其中之一。最有价值的蓝海。 （实习生张聪宇对本文也有贡献）