深度 | 奢侈品“店王”快速扩张的背后
考虑到疫情后业绩普遍飙升，SKP、恒隆、K11等商场的高端零售能力向下沉市场溢出是一个自然的过程。
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疫情过后，国内高端商场正进入极其活跃的时期。
最受关注的无疑是北京华联集团旗下国内最受欢迎的奢侈品“店王”SKP。 短短一个月时间，SKP就已确认入驻杭州、武汉的消息，证实了此前业内关于SKP加速扩张的传闻。
在杭州，北京华联集团旗下杭州睿城兴联置业有限公司以48.32亿元收购杭州世纪城核心地块单元地块。 将建设总面积约17万平方米的SKP高端百货店并配置。 高档写字楼和两座豪华酒店。
业内认为，进取的SKP有望打破杭州大厦主导杭州奢侈品零售市场的单极局面。 对于商业配套严重缺乏的钱江世纪城来说，也是一个重要的利好。
然而，就肉眼所见，江浙沪的高端奢侈品零售市场已经非常拥挤。 港资商业地产集体将目光投向杭州。 K11将在望江新城投资建设文化中心、写字楼、酒店等业态。 武林广场恒隆预计2024年开业，江河汇IFC将成为杭州首个国际金融中心。 中心（IFC）推动杭州高端零售业态逐步与多元化、竞争激烈的上海市场接轨。
武汉这个新一线城市也成为SKP的目标。
近日，武汉华联SKP在2021年武汉第二季度投资项目签约会上与武昌区正式签约落户武昌区，预计两年后开业。 这将是SKP在华中地区的首家门店。 SKP的进入也希望分流武汉国际广场，后者目前几乎垄断了武汉的奢侈品零售。
恒隆地产在华中地区首个大型商业综合体项目武汉广场66于3月正式开业。 这是恒隆地产继上海、沉阳、济南、无锡、天津、大连、昆明之后在内地的第十个项目。 总建筑面积约45万平方米，其中高端购物中心总面积17.7万平方米。 恒隆地产副主席陈文波表示，该项目自2013年拿地以来，历经八年筹备。
高端商业地产对中国新一线市场的探索往往与奢侈品牌的布局保持同步。 一周前，路易威登全球最大巡回展览“看见路易威登”第二站登陆杭州。 去年10月30日，展会首站选择在武汉国际广场开幕。 这也是武汉疫情后首个大型奢侈品牌活动。
作为全球最大的奢侈品牌，路易的这两次举动无疑体现了各大奢侈品牌对中国市场的判断，更多的奢侈品牌也将追随路易的步伐。
疫情后路易瞄准新一线城市，先后在武汉、杭州举办展会
除了近期被商业地产重视的杭州、武汉之外，成都作为国内奢侈品的“第三极”，早已经成为行业共识。
自信的SKP自然不会放过这个机会。 去年6月，总投资约50亿元的成都SKP项目在成都高新区开工建设，成为成都商业地产一大事件。 成都SKP总建筑面积34万平方米。 预计建成后将引入1000多个品牌，一线品牌覆盖率达到98%。
SKP入驻成都规划建设的第二个城市商圈交子公园后，将与成都远洋太古里、成都IFS所在的春熙路商圈展开竞争，使成都的奢侈品市场呈现出双轨格局。中心模型。
不难看出，SKP目前的策略是不惜一切代价，在每一个可能的战略城市中占据主导地位。 如果SKP决心扩张，现在就是时候了。 越早进入这些重点城市，获得黄金地段的机会就越大，而在商业地产中，地段意味着一切。
这或许也可以解释SKP在陕西西安、云南昆明、内蒙古呼和浩特等地的其他布局。 还有消息称，SKP将进军贵阳、苏州，以便及时抓住机遇，寻求更大突破。
虽然进军上述城市的决定让很多人感到困惑，但考虑到SKP与宏观政策的密切关系，它确实可以比其他商业地产多等待一段时间，推动这些城市高端零售的供给侧结构性改革。城市。 在消费升级过程中发挥关键作用。
这样的布局理念进一步证明了SKP的血统。 它与很多资本驱动的高端购物中心品牌不同。 更注重社会责任与商业效率的平衡。 它代表着国内高端零售自主探索本土化道路的努力。
短短三年时间，SKP从一家迅速扩张到六家，足以见得北京华联集团对SKP背后的期待。 从地域分布来看，SKP已分散在华北、西北、西南、华东地区。 迅速从“中国最赚钱的购物中心”转型为全国性购物中心品牌。 这也是几乎唯一的非港资地产高端零售项目。
从2006年开业后坚守北京整整十年，到如今四年内新开五家“店”，SKP态度的差异更多是因为中国奢侈品市场的剧变。 随着疫情后奢侈品消费回归中国，国内高端零售进入了前所未有的高速轨道，高端商业地产正试图抓住机会俘获这些消费者。
贝恩公司和意大利奢侈品协会最新发布的报告显示，得益于中国消费者对奢侈品需求的持续上升，全球奢侈品市场一季度恢复增长，较2019年增长1%按固定汇率计算，增长率为2%至3%。
刚刚结束的五一黄金周期间，中国消费者的奢侈品消费也延续了积极的上升趋势。 上海消费市场大数据实验室数据显示，4月30日至5月4日，上海线下消费总额达196.5亿元，同比增长30.4%，同比增长9.6%。 2019年期间，其中奢侈品、化妆品等品类增长最为显着。
海口海关数据显示，5月1日至5月5日，离岛免税购物金额达9.93亿元，购物人次12.1万人次，购买商品134.5万件，分别增长248%、141%和229%。
贝恩公司直言，中国将是未来五年奢侈品行业最不可错过的流量领域，预计到2025年将超越欧美成为最大的奢侈品市场。届时，中国消费者奢侈品消费将占全部奢侈品销售额的近一半。
恒隆集团主席陈启宗去年在致股东的公开信中表示，中国消费者购买的所有高端时尚产品中，只有略多于25%在国内交易，预计这一数字将在2020年增长至50%左右。未来六年。 %，同期总销量将翻倍，几乎增长了四倍。 他还引用了一位欧洲高端时尚品牌高管的话称，实际增长可能会高于预期。
他强调，中国零售市场巨大，前景较为确定。 国内消费增长快于GDP增长。 高端和次高端细分市场发展尤为迅速。 市场竞争很少。 恒隆地产的利基市场预计将持续增长至少30至40年。
恒隆地产发布的2020年业绩报告显示，期内，集团在中国内地的物业组合租金收入同比大涨17%至46.75亿元，营业利润大涨19%。 其中，上海恒隆广场收入大增20%至46.75亿元。 20.32亿元，购物中心出租率99%，零售额增长高达60%。 上海 66也录得15%的强劲增长，达到9.84亿元，零售额飙升42%。
据北京SKP内部人士透露，北京SKP去年的年销售额达到177亿元。 与2019年152亿元的总销售额相比，尽管受到疫情影响，仍实现了15%的两位数增长，延续了这一趋势。 这个非凡的购物中心近年来经历了强劲的增长。 自2011年起，北京SKP成为“中国店王”，连续十年位居全国单体购物中心第一。 此前有消息透露，2019年11月周年庆典期间，北京SKP单日销售额突破10亿元。
截至2020年12月31日的上半财年，港资地产新世界发展尽管受到疫情重创的香港和全球零售业也实现了增长。 其中，K11项目成为集团季度业绩的绝对亮点，带动集团中国内地物业投资收入增长3.6%至8.74亿港元。
位于上海、武汉、广州、沉阳的5家K11购物艺术中心去年销售额同比增长35%。 其中，上海K11表现最好，销售额增长37%，12月增速高达22%，创2013年开业以来新高。沉阳K11也录得50%的增长。
K11在武汉硚口区的第二个项目是疫情发生以来武汉首个亮相的大型商业综合体。
如此乐观的业绩，SKP、恒隆、K11等商场的高端零售能力向下沉市场溢出也是一个自然的过程。 然而，绝佳的市场机遇也意味着国内高端商场的激烈竞争即将到来。
以国内奢侈品零售制高点上海为例，与浦东国际金融中心IFC对面看似浦西市场头把交椅的恒隆购物中心正面临着新的挑战。
一方面，恒隆广场所在的南京西路商圈正在进行全面升级。 装修后的金仓文华和中信广场最快将于今年开业，这或将改变恒隆商场一枝独秀的局面。 在由中信泰富、恒隆广场、梅龙镇广场组成的南京西路“美泰恒”传统高端商圈，中信泰富、梅龙镇广场在此次改造前老化明显。
金仓文华酒店位于恒隆商场对面，由拥有30年历史的上海金仓文华酒店改建而成。 升级后将融合高端商业零售和屋顶花园景观体验。 据知情人士透露，下半年金仓文华开业后，各大奢侈品牌将入驻，对恒隆购物中心构成直接威胁。
66广场对面金仓文华将于下半年开业（上），中信泰富升级后效果图也已披露（下）
转型后的中信泰富试图在招商方面追求最大限度的差异化。 整个商场约80%的品牌将在南京西路首店。 根据目前披露的装修效果图，中信泰富将显着改善商场的外观和零售体验，引入交错的玻璃立面，改变传统豪华购物中心的“水泥盒子”布局。
在浦东，最受期待的前滩太古里将于9月30日正式开业。该项目由太古地产与陆家嘴集团共同打造。 总建筑面积约12万平方米，将汇聚高端零售、时尚潮流、餐饮娱乐。 、生活健康、文化艺术等，商铺200多家。
继2017年位于南京西路商圈的兴业太古汇逐渐成型后，前滩太古里承载着太古地产对上海高端零售市场的野心。 这也是太古里在中国市场的第三个项目。 继北京三里屯太古里和成都远洋太古里的成功基础上，前滩太古里也拥有先天的区位优势。 该板块商业地产、住宅地产蓬勃发展，高净值人群聚集，将为未来高端零售提供大量消费者。
太古地产公布的一季度经营数据显示，广州太古汇零售额同比猛增169.6%，出租率达到100%。 上海实业太古汇零售额也猛增171%，出租率为97%。 成都远洋太古里、三里屯太古里和颐堤港的零售额也分别录得122.7%、113%和3.3%的增长。
由于兴业太古汇的优势仍不明显，太古地产将继续凭借其前滩新项目在上海竞争，力争赢得更多市场份额。 另一方面，将在成都远洋太古里成功案例的基础上，继续加强新项目建设。 一线及二线市场。 早在2019年，太古里就宣布落户城市特色鲜明的西安，计划将西安小雁塔地区打造成为一张融文化、文化、文化于一体的“老西安”名片。旅游、商业和生态。
与此同时，瑞安房地产旗下已有20年历史的新天地项目也处于持续改造过程中。 以“新新奢华”为主题的新天地时尚首期于近日正式回归。 瑞安地产、太平洋人寿、上海永业于2018年中标的淮海中路街123、124、132号地块开发已接近尾声。 该项目定位为瑞安30年淮海路-新天地太平大桥改造工地的第一步。 最终项目。
成都远洋太古里、杭州天目里等话题性商业项目走红社交媒体后，上海稳定的高端零售需要新的冲击和冲击。 无论是商业地产还是已经参与其中的奢侈品牌，都必须继续前进。 展望。
今年2月，意大利奢侈品牌Prada正式关闭位于上海66广场的精品店，留下iapm商场、上海国金中心、上海尚嘉中心、上海国贸一号等四家上海门店。 对此，Prada表示，将为稳步增长的中国市场定制长期发展战略，包括在上海地区拓展和实施新的创意零售模式，以进一步增强品牌传播和消费者体验。
原来的 Prada 恒隆店现在被标志性的 TB 印花栅栏所覆盖。 据知情人士透露，静安嘉里中心店将搬迁至此。 还有消息称，恒隆商场仍在重新考虑意大利奢侈品牌的门店。 在新的竞争环境下，恒隆商场未来将做出更多调整。
与悲观实体零售的观点相反，国内奢侈品购物中心的春天才刚刚开始。