奢侈品选址，“贵”的就是“对”的丨店铺密码
地点，地点，地点。 一家有趣的商店会因为选址得当而变得倍加精彩，却会因为选址失败而走向没落，甚至消失。 本系列揭示了品牌店的小心思和大策略。
此条目介绍的是奢侈品。
封面及页眉图片丨上海广场66号官方微博
行业分析师丨洪玉贵、王君年、刘美婷、Susan
编辑丨陈巧明
视觉设计丨徐娜
疫情冲击下，消费市场整体疲软，高端消费蓬勃发展，我国奢侈品消费也呈现新特点：
区域特征：奢侈品消费进一步向高线城市集中。 疫情以来，前50名城市奢侈品消费者占比约75%，较2019年增长近10%，消费支出占比约77%，同比增长4% -年。
渠道特征：线上渠道和本地消费占比提升。 《2020年奢侈品消费者调查》显示，疫情以来，奢侈品线上渠道占比从12%提升至33%，本土消费占比从32%提升至59%。 上海、广州等多家奢侈品专卖店打破了有史以来的最高销售记录。
受宏观环境和行业特征影响，在国内市场布局近30年后，超低价格敏感的“硬通货”奢侈品如何在门店布局，精准触达高净值客户？
奢侈品选址的终极要求可以说是品牌定位、项目投资、城市区位条件的完美结合。 奢侈品优秀、成熟的选址模式是可以延伸延伸的。 在此基础上，加入各行业的特点，有助于导出适合各种业态选址的适配模型。
赢商云智库将以33个奢侈品牌为样本，从地域角度探讨奢侈品店面布局与城市、购物中心运营商的关系。 完美匹配的城市网络以及与高端购物中心运营商的共生关系展现在我们面前。
示例说明
33个奢侈品牌：LV、Dior、Fendi、PRADA、Gucci、ROLEX、Max Mara、SAINT、 、Céline、Graff、-、、、
由于香水和化妆品属于奢侈品的入门品类，而Dior和Dior专卖店分类明确，因此本文和Dior专卖店只统计珠宝、手表、成衣等精品店；
本文店铺数据仅统计中国大陆，不包括港澳台地区；
数据统计时间：截至2021年8月30日
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奢侈品独特的“人”“货”“地”
高净值、高价值、高流量
能够跑赢通胀，奢侈品的增长性和稀缺性是由其独特的“人”、“货”和“市场”共同构建的。
“人群”：高净值客户群体，超低价格敏感度
具有“凡勃伦产品”特征的奢侈品在定价时往往采用“一级价格歧视”的定价原则。 他们的核心目标客户群并不是“80-20法则”下的长尾客户群，而是一群对价格几乎不敏感的高净值客户。 贝恩咨询的数据显示，奢侈品领域约5%的高净值客户贡献了一半以上的销售额。
这类客户群体一般拥有较高的可投资资产，无论经济不景气，还是奢侈品频繁涨价，都不会对他们的消费意愿产生重大影响。 奢侈品极高的品牌溢价用“门槛价格”来形容社会分层的同时，一些具有保值属性的产品也具有投资价值。 因此，这群收入高、注重品位、善于投资的高净值客户，因此奢侈品消费被视为“价值认可”。
“货”：高价值、高品牌溢价和产品稀缺性的综合效应
品牌本身就是奢侈品的核心。 品牌不仅仅是“产品”、“研发”、“设计”等单一、具体的东西，而是在时间维度上形成的“品牌认知”。 这些高净值客户在购买奢侈品时，关心的不仅仅是具体产品本身，而是品牌、服务等软方面的“溢价”。
物以稀为贵，支撑奢侈品“价格门槛”的不仅是自身品牌溢价，还有严格的产品数量限制。 市场初期的限售也会在一定程度上造成二手市场的活跃。
奢侈品之王爱马仕仍然以小作坊工匠手工制作为主，严格控制生产场地和工匠数量。 市场供求对奢侈品价格的影响进一步凸显。
“场景”：人流量大、核心客群集中的高端城市、高端购物场所
寻找核心高净值客户群，高线城市自然是奢侈品的首选：东京、首尔、香港曾经是亚洲奢侈品的中心。 内地第一家国际奢侈品牌专柜（1992年卡地亚）在神奇之城上海成立。
在我国，高收入人群大多集中在经济发达、具备各种优势的高线城市，他们必然成为奢侈品的首选。
就具体场所而言，奢侈品同样追求优质流量：从针对前2%人群的机场，到对品牌选择要求较高的高端购物中心。
奢侈品的场地选择可谓“简单粗暴”。 赢商网分析的全球前五名奢侈品购物中心中，高端购物场所在建筑风格、商业规划、业态等方面与奢侈品密切相关：奢侈品，而产品的数量和档次则影响运营高端品牌壁垒、高规模投资、高建设设计标准打造的高端购物体验、强大的运营管理能力等护城河带来的好处。
同时，高端商场也在一定程度上聚集了高端消费群体。 毕竟“月入两万元才敢去北京SKP”并不一定只是一句玩笑话。
具体来说“场”，从城市入驻到商场选址，奢侈品牌为我们呈现了一套精准的选址方法论？
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进入城市的正确方式：看城市的商业水平，
构建城市关系网络
北上遥遥领先，城市奢华服务价值凸显。
据盈商大数据统计，截至2021年8月末，33个奢侈品牌在中国大陆拥有门店超过1300家，分布于全国61个城市、沿海及内陆地区。 盈商研究团队根据奢侈品牌门店数量赋予的价值，得到了各个城市的奢侈品服务价值，呈现出明显的层级梯度。
第一级：北京领先，上海紧随其后。 两人的豪华服务值分别为205和172。 他们的平均奢侈品服务价值远远超过所有城市的平均价值，体现了极高的奢侈品发展水平和成熟度。 花费。
第二级：包括西安、成都、杭州、重庆、沉阳、深圳、南京、广州、天津、大连、哈尔滨等18个城市。 该级别城市豪华服务平均价值（40）高于整体平均水平（22），豪华服务水平较高，与上、下线城市差距较大。
第三级：包括青岛、合肥、三亚等41个城市，奢侈品服务平均价值低于整体平均水平，且大部分城市仅有1~2家门店，属于奢侈品中下水平发展。
一座城市的奢侈品服务价值直观地体现了奢侈品牌选择一座城市的结果。 然而，通过梳理这些城市的奢侈品店数量及其层级关系，是否能揭开奢侈品牌为何选择城市的谜团呢？
当然不是。 奢侈品牌有意识地“聚集”选址，以共享其核心客户群——高净值消费者。
这背后其实是奢侈品品类特征构成的消费关系网络。
北向牢牢占据核心，豪宅城市关系网络清晰
赢商研究团队尝试计算每个城市的奢侈品链接价值和中心性，由此得出的奢侈品城市关系网络清晰地呈现在我们眼前。