番禺又出产业规划！ 这小透明要翻身了？
番禺，你要去天堂吗？
两天前，番禺又发布了一份重要文件《广州市番禺区发展和改革局关于公开征求《番禺区产业规划（征求意见稿）》意见的公告》。
每次谈到行业和板块定位，我们都会明确告诉大家，这是一本非常重要的买房手册。
每个板块的定位和引入的产业需求基本决定了该板块的价值。
例如，金融城决定以金融业为发展核心，重点建设粤港澳大湾区金融合作示范区。 区位+板块定位，让金融城房价暴涨至20万-30万/平米。
虽然常被诟病为“家具城”，但有了金融基础，还是有想象空间的。
在中国买房，遵守政策很重要。
那么这次番禺，哪里才是最理想的区域呢？
直接揭晓答案，顺着番禺北部的现代服务经济带买就对了。
番禺的产业空间结构图，从创新城-大学城、汽车城、长隆万博、火车南站，都是番禺北部服务业经济带的产物。
其余16个镇街只是差异化发展，以文旅、农业、文创等产业为主。
这两个行业的上限根本就不是一个概念，一定要买领导的房子！
番禺提到的几个产业定位↓
- 科技创新成果产业转化核心承载区
-智能网联与新能源汽车产业引领区
-新兴数字技术创新应用示范区
-国际消费中心城市主力区域
-枢纽型、功能型总部企业聚集区
能帮助番禺实现目标的有创新城、汽车城、大学城、长隆万博、火车南站……
广州市番禺区领导说：“集全区之力，建设番禺智能制造创新城”。 也就是说，番禺将继续围绕这些发达板块投放更多资源。
昔日的番禺CBD，从市桥一路北上，一直到今天的万博，亚运城也在此期间拔地而起，但这一趋势并未改变。
上周，我去了大北路。 从曾经的拥挤到现在的压抑，也是让人唏嘘。
周边工厂的流失和政策中心的变化，这种产业变化往往是财富的变化。
如今，番禺的买房逻辑其实就像小广州一样。 万博就是一个小珠江新城，然后逐渐扩大，房价下降。
万博CBD 6万-8万，火车南站3万-6万，创新城4万-5万，莲花湾、市桥、亚运城2万-3万。
北边的洛溪因为离海珠很近，而且有江景，自成体系。
更直接一点，现阶段番禺买房主要集中在南大主线。 这条线聚集了番禺近十年来努力引进的各种产业资源，板块定位也更高。
在这条经济带上，其实有一个小透明度，一直被忽略。
“创新之城”
它的位置一点也不差。 北临广州大学城，东南为广汽新能源总部，西接长隆万博CBD。
番禺最好的三大资源就是围绕着它。
创新城本身的定位就不错。 定位为国际科技产业孵化基地、全球科技人才创新创业基地、国家一流高等教育集群。
整个创新城规划面积约73平方公里，包括广州国际生物岛、广州大学城和南岸片区。
现在大家说的创新城板块，更多的是引导银行的起步区。
创新城虽然周边各种好资源，定位也很高，但十几年来一直默默无闻。
就像你和你的帅哥们，虽然大家都说你帅，但是你自己知道自己有多帅。
或许，正是因为周边太过强大，各种资源都会被这几个抢先吸纳，反而导致创新城成为“三不沾”地带。
大学城是一个非常内生的板块，万博的扩张也在向西发展，而汽车城则在向南，创新城轰轰烈烈，什么都不落下。
创新城就像一个空壳。 说白了就是大学城的后花园。 暨南大学、华工国际校区、广州医学院等学术机构只是门面。
不过，这种“小透明”的属性，房价并不便宜。
过去几年，创新城的土地供应量并不多。 除了北面临河的奥园恒基一号学院外，其余用地均由越秀经营。
2021年最贵的地块甚至达到3.3万/平方米。作为对比，保利上次广钢地块和近期开奖的羊城食品厂地块价格差不多。
接下来，永达集团公司1号地块即将入市。 它面向河流，周围是老社区。 越秀会不会继续接手，大家可以猜想。
目前星汇闻喜尚有少量余货，刚需，3.9万-4.2万/平方米；
越秀大学星汇城，全新装修，均价4.2万-4.5万/平米；
越秀大学、越公馆提升，均价5.2万-5.9万/平米。
越秀大学和越府的房价，都快赶上万博和越府了。 好在万博和岳府都没有小房子。
去年底刚刚拿下的兴业大道南地块，已被命名为“越秀大学星汇金城”。
产品均为小户型，建筑面积约76-98平米，其中76平米做成2+1房2卫，带主人套房，实用率高。
目前，星汇金城的电吹风起步价在300万元左右，也就是说单价不到4万元/平方米。
与莲花湾的三个楼盘项目相比，创新城的位置更加中心，并且有7号线和4号线穿过内部，与教育氛围和居住氛围非常匹配。
创新城的主要竞争对手其实是南站板块的几个楼盘，大家的价格区间都在35000-60000一平米左右，连产品梯度都有些相似。
这两个部门的优势是不同的。 南站离长隆万博更近，自家华南枢纽的大IP，加上新鸿基的搬家，还是能讲很多故事的。
创新城可能是住宅，学术氛围，河畔+大学城后花园，离琶洲和海珠比较近。
不过，作为大学城的后花园，圈内也有不错的大学，但一度出现学位问题，确实有些遗憾。
现阶段，创新城有了很好的规划，但确实面临着如何实施的问题，有点尴尬。
房地产公司越秀完全掌握创新城的定价权。 单独发展整个行业有些困难。 如果更多的房企一起入市，可能会加分不少。