深圳出口+制造区+房地产很匆忙，但罗湖在微笑！ 2500亿投资重回商业主导地位

叶檀：深圳未来将是高端服务业和高端制造业的代表地。

叶檀：我昨天从上海飞过来的。深圳一直在下雨。到达深圳后，它在空中盘旋，始终无法降落。然后我就飞去南昌了。飞到南昌的时候已经是半夜了。随后航班将于早上7点飞往深圳。所以我在想一件事。我反复讲了两件事。首先是深圳很委屈。为什么这么说？因为我们知道从上海去那里更方便。上海到北京没有飞机也没关系。基本情况就是这样。但如果去深圳，没有飞机，必须从上海坐火车到深圳，需要一整晚，大概8、9个小时。这是什么意思？解释一下中国的基础设施在哪里最重要。是在北京、上海，然后从北京到湖北再到广东的线路上。这才是真正的高铁线路。中国真正经济发达的地方，如广东、福建，目前正处于高铁滞后的阶段。以后我希望夏天来深圳的时候，能不能解决这个要不要坐铁路的问题。

第二件事是我看到了我们国家速度中心的高楼大厦。我认为深圳这个城市正在发生一些变化，这些变化很可能会深刻地改变深圳这个城市。深圳是从改革开放起步的。很多人说我爱我的家乡，但它不是我的家乡。我真正从心底里最爱的城市应该是深圳。大家都知道宋鼎不是深圳人，但他非常热爱深圳。没有人可以说深圳不好，因为深圳给他带来的成长和财富是无法改变的。

我们再来看看城市升级。这是中国城市化四十年来形成的城市升级图景。在2016年中国春节的迁徙图中，中国有了高铁、高速公路之后，中国的城市形成了这些城市群，这些城市群非常密集，其他城市基本还处于原生状态。再看看京津冀地区的主要城市，特别是北京和天津，只有两个点。接下来，我们将看到城市人口最密集的长三角和珠三角，然后前往西南地区的重庆和成都。现在中国经济的第三极应该在武汉附近。我们的南北走廊和东西走廊的交汇点在武汉。因此，武汉及周边地区已成为中国经济的第三极。

本来，城市的发展应该是逐步向周边地区扩展，但中国城市不同。稍后我会告诉你。这是中国的主要城市群（图）。当然，圆圈越大越好。 1978年，中国主要城市群城市化率最高的地方在哪里？四十年前，中国城市化率最高的地方是东北，是中国重工业的中心。因此，形成了四平、锦州等各种小城镇。但四十年后，我们知道，东北的重工业衰落了，东北的直播业却崛起了，抖音上的主播也全部来自东北。这张图告诉我们，中国有一些新贵城市。几十年前，并没有多少人关注这些新兴城市。但由于高铁时代的兴起，已有超过4条高铁经过这些城市。城市（图）。就连特朗普发推的时候也表示，到2030年，中国将有高铁线路穿过所有人口超过50万的城市。这句话是什么意思呢？中国现在正在大规模建设高铁，这些高铁将经过所有地级城市。中国300多个城市都有高铁经过。如果高铁不经过城市，或者有铁路较少的城市，这些城市现在就会成为衰落城市。就像太阳过去了，就再也不会回来了。比如说最典型的城市，离我们广东很近。长沙附近有一座城市，曾经是重工业中心，名叫株洲。现在当高铁全部开往长沙时，株洲就开始衰落了。我们知道，中国西部曾经有一条高铁线路，从连云港一路向西。现在这条高铁线路的重要性正在下降（图）。蚌埠就是我们所说的中原车站。在像安徽这样的地方，它对整个经济的重要性确实在下降。从高铁来看，成都正在向西，基本不存在了。可以建设从成都更西到拉萨的高铁。然而我们知道，这条高铁不仅每年耗资数亿美元，而且还具有军事价值。除此之外，确实没有其他价值。

中国的北京、上海、广州、深圳也形成了全球最密集的地铁线路（图）。

这就是我们看到新一轮城市战斗正在发生的地方（图）。条件放宽到什么程度？只要年龄在45岁以下，中专毕业就可以定居。前段时间也是这样的。和解抢人到什么程度？去年，武汉落户人口30.1万人。深圳是一座非常独特的城市。深圳已有近60万人口落户。北京、上海、深圳的人口正在流出，深圳、广州的人口正在流出。有流入，尤其是深圳，人口流入仍然较多。有人觉得奇怪吗？因为深圳的人口已经流入，而且还在大规模流入，但是深圳的土地却无法大规模扩张。它不可能像其他城市那样。你把周边的土地给我，给我行政区划，我把东莞并入。成为深圳的一部分。这显然是不现实的。因为深圳周边有太多城市虎视眈眈，深圳做不到这一点。深圳另辟蹊径。

正如你所看到的，这是 NASA 的光照图。左边一张是美国，右边一张是亚洲光照图（图）。一是东部沿海地区，二是南亚地区，主要集中在印度。灯光非常密集，说明人口众多。大家看一下，每一个灯光最集中、星星最亮的地方，就是中国的大城市。显然，北京、天津，尤其是太原要亮得多。上海、南京、合肥等地已连成一大片。这是什么意思？说明这个地方已经是城市群了，城乡没有区别。珠江三角洲也是如此（图）。

让我们来看看。这是星巴克精选店在各个城市的分布（图）。因为星巴克寻找商务人士较多的城市，然后进行分销。我们来看看一线城市、二线城市、三线城市的五家门店。我们再看看三线城市。这5家店主要集中在珠三角：珠海、佛山、东莞、中山。福州就是其中之一。

深圳40年后，面临着新的变化、新的图腾。它找到了自己的方向和自己的定位了吗？首先，我们可以说的是，深圳没有办法扩大土地，而且正如我刚才所说，周边城市都虎视眈眈。我们以粤港澳大湾区为例。港珠澳大桥已经建成，大家都知道了。这座桥是从香港、澳门来的，一腿是从珠海来的，另一腿却不是在深圳。我觉得很奇怪的是，它应该是一座桥，这边有两只脚，那边有两只脚，就停了下来。但不经过深圳，我觉得很奇怪。深圳是国际知名城市，但深圳缺少两点。我相信这两件事都是周围打压的结果。首先，深圳的土地无法继续扩张，这意味着它的土地将继续非常昂贵和有价值。其次，我们看到深圳在这座桥上缺了一只脚。对于这座桥来说，它缺少一个非常重要的关键支柱。那么为什么少了一只脚呢？我想问的第三件事是，在深圳发展的过程中，我们知道深圳有机场，有高铁，什么都有，而且离香港那么近，但是你有没有想过：深圳的机场和港口吞吐量，特别是国际航班吞吐量在珠三角主要城市中相对较少。那么这是为什么呢？这么重要的进出口贸易城市其实规模比较小。从理论上讲，第一，深圳是中国制造业的发源地，因此将拥有庞大的物流中心和物流仓储中心；第二，由于广州、深圳是重要的贸易重镇，所以广州、深圳、香港等地的国际航班将会非常密集。

我们来看看深圳在做什么。首先我们看房改和旧房改造。这是房改的数据。住房改革最多。往上走，河南增速最快，接近17%。。你看到山东是房改领域表现最出色的城市了吗？山东有一座城市，占据了山东房改的半壁江山。这个城市很奇怪。没想到这个城市居然占了房改的一半。菏泽，牡丹产地。这是我们看到的2018年房改指标的省级分布图（图），很多人会觉得房改和我们有什么关系，和深圳有什么关系呢？没关系，但是你有没有想过深圳在做什么？深圳正在进行旧城改造，而且是大规模的旧城改造。每次来深圳我都很高兴。我来深圳和广州。你比较幸福，为什么？因为我觉得这是两个充满烟花的城市，而且都很受欢迎。如果你想吃，有很多吃饭的地方；如果你想玩的话，有很多地方可以玩，而且都很便宜。有一次，我住在一家旅馆，走下楼。当我走到牌坊后面时，我看到了两座可以用手握住的建筑物。我一看到他们就知道这里一定是城中村。深圳最富有的群体是城中村。然后我坐下来吃了一碗麻辣烫。我吃一顿饱饭也就12块钱左右。然后我就问了当地人。我猜他们都是前富士康租房子的工人。只有几个人租了一间一室一厅的房间。我问他们每个月的房租是多少。他当时告诉我说是1200。我估计早些时候几百块钱就可以买到，而且可以组团租。

所以你可以想象一下，在深圳市中心有这么便宜的地方，而且已经形成了一条足以支撑深圳的产业链。比如在华强北，当苹果新机型问世时，只要他能拿到零件，第二天就会发布山寨产品。这是一件非常酷的事情。今天我不讨论山寨产品好不好的问题。有趣的是，为什么深圳能够以如此快的速度组装新产品。这是非常令人印象深刻的。您看过美国最棒的网络杂志之一吗？杂志主编想要创新，做一个小机器。他在互联网上到处搜索，看看哪里可以做得又好、又快又便宜。最终，他想制作它。有点类似无人机，他来到了深圳和东莞的交界处。那么，你想一想，这个地方的产业是多么的独特。几十万富士康人聚集在一起，然后进行军事化运作。然后您认为必须降低成本。如果深圳是富士康大规模进来的地方，那它一定是第一个成本不太高的城市。 ; 第二，他有一批制造工人，他们能做出最高成品率的东西。不可思议的是你做OEM，我也做OEM。为什么富士康的代工如此重要？他为什么这么优秀？正是因为他的良好管理。后来他的下属告诉我，富士康的良率超过90%，而一般公司的良率只有70%。这20%成为富士康不可动摇的利润。这东西确实是相当厉害的。

现在我想告诉大家的是，深圳这座城市已经发生了变化。第一个改变就是城中村少见了。而当我去城中村时，我发现所有的高楼大厦都建在城中村之外了。麻辣烫也少了几碗。就连深圳的华为也在向海外转移。华为并不是全部都搬到了海外，只是其制造部分和总部的一部分。这说明深圳要建设什么，下一步要瞄准哪些城市，深圳能走多少条路。首先，土地较少。拆除旧城后，将城市上移，增加单位平方米GDP。这是最好的方式。我现在腾笼换鸟，把能创造更多价值的人带过来。就像上海的陆家嘴，我们知道中国有一个地方能够创造每平方公里GDP最多：北京的中关村，每平方公里GDP最高，其次是香港的中环和上海的陆家嘴，像这样的地方，深圳显然要去这些地方。当我们建得更高的时候，我们把环境建设好，我用高端服务型人才来代替以前的人。这就是深圳现在正在走的路。

叶檀：我们看一下粤港澳大湾区。我们来和大家探讨一下深圳接下来要走的第二条路是什么。这是9月1日开始实施的新证件。深圳的朋友应该都知道，港澳台同胞可以办理居住证，用公积金在大湾区买房。这是一个非常大的变化。这也意味着，无论是社保还是购房，整个粤港澳深圳完全连通。十年前，我们判断香港金融业、服务业开放，然后深圳做高端制造业，广州做商业，然后各做各的事。但现在情况发生了一些变化。我们看到的是，如果香港没有离岸金融中心，我相信十年后它的地位将会大幅下降。在整个粤港澳大湾区，香港的地位将大幅下降。因为香港的人才政策发生了变化，现在北部边境完全开放了，香港、澳门的人完全过来了，融入了粤港澳。而且香港有金融中心，中环那么贵。现在我要把香港的金融中心拆掉，在前海、福田等地方建设金融中心。香港之所以仍然是重要的金融中心，是因为人民币国际化和资本项目不可兑换。如果人民币完全国际化，资本项目可兑换，不再需要离岸交易，可以在上海、深圳交易，那么香港就彻底完蛋了。接下来这是我们对香港的判断。

除了腾笼、换人之外，深圳还会做两件事。首先是深圳第二产业在下降，而第三产业在上升。即高端服务业的数据不断上升。 2016年，时任深圳市长的许勤给出了一个数字。他说，过去几年已有15000家制造企业搬离。想想有多少工人都搬到了幕后。所以这些人以后恐怕在深圳呆不下去了，因为我们旧的改革之后，就不再有几百块钱的房子了。这些人每月要住四五千元的房子。现在各大城市的房租都在上涨。，这意味着这些大城市的产业结构将发生巨大的变化。中山是一个生产灯具的地方。现在中山生产灯具的生产企业在哪里？去过江西、湖南。在江西宜春设有生产基地。我什至还去看了。现在很多灯具都是江西制造的。

我们深圳面向的将是高端服务业和高端制造业。比如，华为搬到东莞、走向全国后，留在深圳的就是后端交易中心和展示中心。所以这些东西都会留在深圳，深圳会成为金融中心、服务中心。

叶檀：然后莞深高铁即将开通，然后广州、深圳、佛山、东莞基本都会连通。当时，他们说在深圳买不起房子。应该去东莞买吗？当然。虽然行政区划很严格，但还是会完全开放。

如果香港粤港澳两大交通区位优势不存在，很可能会转移到深圳及周边地区。过去，香港的两大优势，第一是金融，取决于人民币国际化的时间。在人民币国际化的这一天，香港的金融中心地位将岌岌可危。第二，我们之前在香港做了什么？第一个是买保险，就是金融，第二个是买奶粉，第三个是买奢侈品，你得去香港。我刚才看到的是，如果罗湖的消费完全放开，因为你引入这么多品牌，就意味着你必须减税。否则你介绍品牌完全没有意义。一墙之隔，香港这么便宜。，然后你介绍这个牌子就这么贵，没有意义。它现在所做的事情非常简单。深圳和海南一样。海南引入奢侈品牌，将其打造成离岸岛屿。这很容易理解。我想深圳也会这么做。罗湖是第一层。

接下来是人口。北京和上海的人口正在减少。深圳人口还会聚集吗？如果粤港澳建设大湾区，人口还会聚集吗？我想会的。我们来看看这两张照片。这是每 1,000 人的人口密度图。这是粤港澳大湾区的DID分析图。人口密度超过4000人。深圳罗湖附近有一个暗红色的点，是人口最密集的地方。然后其他人在广州、佛山，然后是中山。它们都是带有白边的点。这说明粤港澳大湾区很大一部分仍然是农业经济，中间的城市并没有连为一体。我们来看看日本是什么样的。这是日本的人口分布图。东京湾大湾区的人口分布图完全连通。边缘是白色的。像千叶这样的地方房价特别便宜，但是如果要去东京新宿，房价就极其昂贵了。根据日本国土资源法，日本最贵的地方是银座的唱片店。唱片店重估后，是最贵的。换算成人民币，每平方米167万元人民币，是日本最贵的。。因此，即使在旧金山，日本人也很少。如果粤港澳大湾区继续发展下去，现在有我们这么多人，我相信会像东京湾区一样，人口集中、连片，形成一个大的发展区域。

这是2017年租金和二手房综合涨幅前十的排行榜，这些都在大湾区。哪个城市最好？没想到2017年，中山的原住民过得很幸福。，因为他手里的房子和土地都在不断的上涨。中山、肇庆、广州、佛山、江门，深圳价格为17.9%。这个地方的二手房重量相当大（图）。

我们来看看今年上半年粤港澳大湾区各个城市的情况，特别是租金。先给大家介绍一下第一个6月份房价上涨近42%的城市，对比70%的房价和30%的租金，租金暴涨的城市是：三亚。大家都注意到了，没有其他人了。都是不太大的城市（图）。

6月份粤港澳十一个城市租金同比涨幅排名反映了当地经济压力。当租金越来越高的时候，就意味着他们的消费水平会不断提高。最高的是深圳，接近30%，其次是广州，然后是珠海。它基于经济活动和经济规模。吓唬大家一下，深圳、广州的好日子不会那么好过。我住的是房子，然后吃一碗肠粉10块钱。这是不可能的。也许你可以买十个香菜。十块钱，深圳也是这样。很明显，它的价格压力在上升，租金压力在上升，其他价格压力也在上升。这意味着，在人才引进和经济转型的整个过程中，深圳的通胀率将大幅上升。当然，如果你看国家统计局的数据，就非常好，不会有任何问题。

有人说，我在深圳赚钱了，能住在肇庆吗？如果你愿意忍受分离，那也没关系。基本上，让我们看一下北京的例子。猪肉价格上涨，鸡蛋价格上涨，蔬菜价格上涨。还有没有上涨的吗？是的，我看农业部的数据，没有增加。就像我们生活在粤港澳大湾区一样。如果要买房，生活水平比较低。如果你想在肇庆或者惠州这样的地方买房，然后在轻轨路口买，现在想吃的比较便宜的就是西红柿。而且现在鱼类的价格，特别是草鱼和鲈鱼的价格都比较低。这样你就可以在惠州住上房子，享受轻轨的优势，然后在家做一个西红柿炒蛋和一碗水煮鱼。基本上，这是中等收入阶层维持营养、实惠、价格最低的生活方式的方式。

宋丁老师刚才讲了整个消费和GDP。事实上，深圳人的消费表面上并不高。我一直认为，就人均储蓄而言，有一个很奇怪的数字。宇宙的中心当然是人均储蓄最高的北京。我们说官在北京，商人在北京，所以北京的消费水平和人均本外币存款是最高的。这没有问题。其次是上海和广州。相对而言，深圳的8.9并不是最低的，但在一线城市中，深圳突然下降了一个水平。这个很奇怪，包括消费。消费当然和人口有关，但6000多人的消费确实比较低（图）。所以我有一个假设。我觉得这个数据可能不会被重视，因为金融业主要集中在深圳，而不是广州，所以深圳的数字这么低令人难以理解。所以我的假设是我在另一个城市也看到了同样的问题：温州。温州人均本外币存款极低，不再是8万多，而是5万多。所以我当时做的假设，我觉得是，在深圳这样的城市，首先他买大东西，他不是在这里买，而是去香港买。那么他是否买奢侈品，比如说我想买名表，谁在深圳？本地购买。如果这么贵的话我一定去香港买。我还去香港买了奶粉和一套衣服。因此，深圳社会消费品零售总额仅反映最基本的日常消费生活状况。如果情况好转的话我就去香港。另外，人均存款，深圳人，你真的爱深圳吗？我不相信你们的储蓄比广州人低这么多，也不相信温州人的储蓄这么低，还这么穷。我的判断很明确，就是深圳人有钱之后，大部分钱都去香港或者其他地方买保险之类的东西。因为它并没有变成留在深圳当地银行的存款，而是变成了大量流向周边的金融资产。这可以解释为什么深圳人很有钱，但数据看起来并不好。

我想告诉你的最后一件事是：没有了。谢谢你们！

于家雄、叶檀、宋鼎圆桌论坛

主持人：谢谢叶檀老师，请稍等一下。刚才叶檀老师从城市发展新趋势的角度给我们讲解了罗湖蔡屋围片区未来的价值增长点是什么。叶探老师很辛苦，因为就在昨天我们还知道这两天深圳的天气非常不好，下着大雨。为了赶到今天的现场，叶檀老师昨晚凌晨就赶赴各大机场。下次我要鼓掌的是另外两位非常知名的客座老师。他们是：著名房地产专家宋鼎先生和深圳中原二级市场董事总经理于家雄先生。请加入我们。上台和我们一起完成圆桌对话，共同探讨经济发展的新趋势是什么。

首先，我欢迎三位行业领袖参加我们的产品发布会。刚才叶檀老师从城市发展新趋势的角度为我们讲解了这个话题。事实上，我相信大家可能更关心的是我们刚才提到的中美贸易战。毕竟中美贸易战关系到中国未来的经济发展，特别是关系到我们个人钱包的大小。我们知道叶檀先生是20年来非常知名、有影响力的财经媒体人，所以我们直接问叶檀先生，您认为在中美贸易战这样的市场环境背景下可能吗？贸易战？它将变得越来越严重。未来我们的个人资产应该如何配置，包括我们还应该投资哪些好的行业？

叶檀：这是大家都关心的问题。各地人们都在询问中美贸易战。早期很多人都说打不了。起初我没有意识到事情有那么严重，但现在真的很严重。第二次战斗会持续多久？这需要很长时间。我发现很多朋友群都在转发一篇叫《论持久战》的文章。我认为这需要很长时间。第三方将继续对抗特朗普。为什么？因为义乌小商品指数最近进行了分析，共和党特朗普收到的旗帜和T恤订单是民主党的数倍。所以，特朗普的粉丝特别牛逼。再这样下去，他们就会像中国的那些小鲜肉一样，给他买一颗星星，给他起一个名字。他们已经有很多旗帜订单了。如果中美贸易战继续下去，美国和墨西哥最近达成协议，这对中国也会相对不利。

如果战争继续下去，可能会出现两个问题。第一个问题是大家都会感觉不舒服。二是汇率战。人民币汇率将维持在相对较低的位置。昨天和前天人民币汇率大幅上涨。这是向下图中的中继。如果停下来继续打，我们就会继续利用汇率手段攻击美国。因此，从现在来看，人民币汇率上涨的空间并不大。如果是作为一项业务进行投资，我认为现在很明显你必须控制你的现金流。未来将会有大量的资产涌入市场。比如，中小板、创业板上市公司有1800多家，市值不足50亿。在这1800多户家庭中，很多人其实资产不错，但负债率比较高，无法生存。这样的资产才是好资产。我估计很多人都活不到明年了。个人资产配置方面，人民币和美元进行对冲，持有部分人民币和部分美元。我每次这么一说，下面就有一些左派就特别不高兴，说，叶老师，你怎么还说换美元呢？你太不尊重人了。我很爱国。其实我是很爱国的。我没有移民。但是我认为每个人都应该照顾好自己。当经济严重震惊时，不要让自己成为绊脚石。当我们照顾老年人时，我们必须让别人支持我们。那我真的不再爱国了。如果我喜欢它，那就让它变得不那么繁重。谢谢！

主持人：正如Ye Tan老师所说，将来会有更多资产涌入市场。这取决于你如何选择。毕竟，我们需要一个前瞻性的愿景和观点。

当涉及到包括房地产行业在内的资产选择时，在房地产行业方面，我们必须提及Yu 先生，因为Yu先生在该行业工作了20多年，并且极高的敏锐度。和判断力，我们与香港和深圳的主要房地产公司和品牌合作。说到房地产行业，我想问Yu先生，在深圳，您已经看到深圳市经历了快速的变化，尤其是在卢胡（Luohu），近年来许多新项目进入了市场。您如何看待Luohu？未来的发展计划是什么？

Yu ：实际上，Luohu确实是我认为对深圳非常有意义的地方。因为每个人都知道深圳的崛起和现代化实际上始于卢胡。但是在过去的十年左右的时间里，我们一直说深圳的发展正在向西行驶，从卢胡（Luohu）到五十年代（），再到南汉（）。我们公司的总部也从Luohu到和。但是实际上，我们最近也发现了另一种情况。今年，我们中的许多人说，深圳的GDP超过了2万亿，成为该国第三大城市，超过了广州。我们如何了解2万亿？刚才，两位专家Ye先生和Song先生都提到了一个核心点，这是2万亿GDP的位置，当时没有明显增加深圳本身的土地面积的空间。现在看来，核心地区仍在卢胡（Luohu），弗里安（）和南汉（）。就深圳的地区和土地宽度而言，我们经常谈论过去两年对深圳去东还是西方更好的问题。我有一种新的观点，最好去任何地方，因为如果我们从2万亿美元到30,000，当土地超过1亿，当我们仍然拥有如此多的土地时，我们的核心仍然在城市地区，无论它是否是Luohu，或。但是从当前情况来看，当我们回顾过去十年时，我们低估了卢胡（Luohu）。因此，我认为Luohu在新的深圳的发展中将拥有更大的空间，因为和的起点已经相对较高。相对而言，Luohu的当前起点应该高于这两个地方。低，所以它有更多的跳跃空间。

在前13年的五年计划中，卢胡提出了一个中心和两个基地的想法。一个目标是国际消费中心，另一个目标是服务行业的基础，也是创新金融的总部基地。这三个概念实际上将对卢胡（Luohu）的整体发展产生非常有益的影响。此外，其他客人刚才提到，卢胡（Luohu）有许多城市更新项目，创造了许多良好的特性。我相信这也将有助于Luohu的未来发展，以恢复和地区。

主持人：的确，毕竟，卢胡（Luohu）也是整个深圳市发展的起点，将来，正如我们的几位老师所说的那样，这里还将在这里聚集非常有代表性的地标，在那里，将获得这个地方的城市心脏。作为城市规划和发展方面的非常专业的专家，Song Ding先生有自己的权威解释，所以我想问Song Ding先生，您如何看待包括在内的老虎地区未来的城市发展？计划？

歌曲丁：刚才Ye Tan老师对为什么深圳的沉积物没有上升。首先，一个数量，国内和外币存款的数量，深圳排名第三，北京超过13万亿，因为它是四个主要银行的总部，该国所有的钱存储在那里，没有与之竞争的方法。其次，上海拥有超过1000亿，而深圳则有711亿。这是去年年底的数字。广州拥有超过5万亿。如果采用当地和外币的存款，深圳已经超过了广州。但是，为什么它的直接消费和沉积如此之低？因为深圳人在哪里？深圳的人们比北京，上海和广州的人们更热衷于购买房屋。我们购买房屋的贷款占整个人口的98.5％。几乎大多数人都想购买房屋，并热衷于借贷款购买房屋。因此，我们所有的钱都捆绑在房子里，因此我们的消费者总支出仅超过6000亿，远低于北京，上海和广州的1万亿多个。为什么？因为我们所有的钱都在房子里，所以它不包括总消费。总消费不包括房地产。深圳也靠近香港。当我们购买东西，甚至奶粉时，我们都必须去香港。现在去香港非常方便。这笔钱的一部分是在香港花费的，因此我们看不到存款金额，因此发生这种情况。因此，深圳确实有些变形，其沉积物和消费有点变形。这是我的小解释。

我刚刚提到深圳市已经向西移动了40年，但是今天我谈到了在演讲中再次上升的问题，因为我们现在已经看到，当卢胡（Luohu）重新组织为国际消费中心时，实际上是在抓住这个机会。我们未来在中国未来经济发展的命运是消费驱动的概念。当然，当我说以消费为导向的时候，这并不意味着必须放弃投资和出口。事实并非如此。这三辆车仍然必须发挥作用，但在过去，它严重依赖投资。和出口。现在，当我们必须专注于促进消费时，我们看到了卢胡（Luohu）的未来希望。 2500亿美元投资的意思是整个国际金融领域。如果这是发展的，我们将看到深圳最高的建筑物，该中心的最大迹象称为建筑经济，商业经济和建筑经济。当我们建造这么多4-700米的建筑物时，您仍然可以怀疑Luohu的未来发展吗？由于深圳的本质是商业中心城市，因此在中国，诸如深圳密集建筑，密集的投资，商业密集和金融茂密之类的城市实际上很少。上海是一个，北京是一个特殊情况，然后香港在香港。在一个方面，广州应该比深圳弱。在这种情况下，将来，中国经济的庞大经济在伸展时将依靠这些大型商业中心城市，当我们看到深圳国家商业中心城市中时，我们看到卢胡（Luohu）无法怀疑卢胡（Luohu）的崛起再次在如此庞大的金融领导和国际消费金融中心。因此，我个人对Luohu的未来发展充满信心。

主持人：谢谢。我承认，宋丁先生刚刚提到了深圳人的人均消费与其他城市相比的原因相对较低。确实有两个词。它对在房地产行业进行投资更加热情。我承认这一点。当涉及房地产行业时，我们可以研究整个国家。实际上，我们可以看到有许多无限的严格政策，所以我也想问三位老师。您认为您仍将在未来的房地产市场行业中引入一系列。是政策吗？

Ye tan：很好地预测政策，无论是引入的，实际上，中国岛尚未报告，我们只能推测。会继续引入吗？引入了介绍，例如深圳的旧改革，包括深圳60％的下一块土地，该土地用于担保室。这些东西已经引入，表明深圳会改变。它的变化是，商业住房的价格越来越高，而其他商业住房的价格则通过保证住房的方法来解决。深圳已经清楚地看到了它。每个人最关注的是，如果要签发财产税，是否将签发财产税。一些地方政府没有钱可以付钱，然后是土地融资，例如深圳6，0％是保证住房。它的土地融资已达到一定的限制。来源，这个新来源应该是财产税。

房地产税收道德判断是一回事，但是它是否可以发射取决于两件事：首先，它会导致中国实际经济和房地产融资的崩溃。不想启动。我相信会有一名飞行员，首先有几个城市。其次，如果您基本上取得了成功，如果您根据当前的速度加速，则将在2020年以后提出房地产税。

歌曲丁：如果您真的谈论深圳的问题，则不得将您放在国家平台上。为什么？因为深圳太特别了。我们的居民人口为1200万，我们的实际控制人口为2400万，而我们的常规红房子只有超过200万辆。根据一所房子的说法，您不是要服用8套，他服用5套。设定，超过200万户家庭，平均每个家庭5-6万人，这意味着什么？到目前为止，只有一半的居民人口，另一半没有房子。为什么？住在城市的村庄里，你能让他这样生活吗？不可能的。尽管我们提到了60％的政府负担得起的住房，但中国人是有房屋的奔腾心。在过去的2000年中，我们无法改变消费习惯。在此过程中，所有打电话给老师歌曲的电话都说老师歌曲现在可以买房子还是什么时候买房子。他没有说他可以租房。因此，至少50年仍然是购买房屋的核心。

这是什么意思？这意味着深圳的差距是如此之大，以至于当数百万人没有房屋时，您很难停止住房价格。如果房价一直想上涨，该怎么办？必须压制政策，因此中国进入高密度抑制政策的时间窗口。在这个时间窗口中，所有政策法规看起来都不是非市场的经济，但这是如此合理。有道理，有道理。不要说这是错误的，您是否希望房价像香港一样上涨。党中央委员会说，最近，我们看到了八个字：坚决遏制房价。什么意思？这是遏制住房价格上涨的策略。这是一项坚决遏制房价下降的国家战略，尤其是遏制房价。我们买不起。这个房屋价格即将下跌，然后与特朗普总统的电话相对应，达到了中国房价，然后美国人民为中国人民哭泣。你认为这可能吗？不可能的。因此，这不能先从深圳首先完成。深圳是一个负担不起跌倒的城市。跌倒是完全可能的，完全不可能跌倒。然后，这意味着政府的监管和政府发行政策在此阶段。在接下来的几年中，遵循中国贸易战。中国 - 美国贸易战将不会进行。这样做，为什么？不能让你起床。总而言之，您必须相信政府的智慧。控制市场是我们国家的优势。一定有办法的。在此阶段，我们必须适应这一政策，但请记住，深圳人太缺乏房屋。

：我认为该政策应在几个方面分开。首先是时间线。我认为可以清楚地看到。深圳政府希望使用一些长期的机制来解决人们的住房问题。商业住房市场和供应住房市场，供应住房市场是解决一些实际上没有能力购买商业住房的居住问题。在此过程中，当长期机制尚未实现其目的时，我相信放松监管政策的机会不应该是伟大的。在此过程中，我什至认为可能会有一些维修政策。但是，从“ 731”的情况来看，这些耕种政策的最重要方法可能是削弱需求，或者是削弱交易量的方法，以便房价在某个时刻巩固并且不会上升。似乎老师的歌曲只是说深圳的需求很大，而深圳有很多富人。您说有人会买房子，有人会买房子。问题是，当没有房子时，他无法购买。当长期机制还没有完全降落时，放松的机会不会太大，甚至会有一些维修控制策略。但是从长远来看，如果我们在时间表中放了很长时间，很明显，我们现在可以看到一种情况。在“ 731”之后，无论是住宅和商务公寓产品，我们都会发现将来会找到整个供应。市场的循环将减少循环量减少，需求非常强烈。从长远来看，上涨价格的机会将远大于跌倒的机会。因此，我认为，如果我们想谈论这个话题取决于时间，那么在短时间内仍然会有一点政策压力。

主持人：是的，在这个市场上确实是这种情况。如果您顽皮，我们会给所有人一个紧张的诅咒。有时可能很紧，但有时我们也期待主人是否没有阅读。，但没有办法，尤其是7月31日提出的非常严重的新政策。您会看到，未来的商务公寓不允许在五年内转售，并且将来有新的批量土地。商业公寓只能是自我维持的，因此这个问题仍然希望将其扔给总统。您是否认为目前选择商务公寓，如果您选择商务公寓，这是一个合理的选择吗？

：我将在一次时间段内提出这个答案。由于政府规定它不能在五年内出售，所以我会死。。从现在的深圳房地产的发展趋势来看，我认为过去十年来您不应该沉迷于这种风景，因为您可能认为您今天购买它，下一步将上升30％年。我认为这应该是这种情况。很难再次出现，因为当整个市场已经处于一个相对稳定的周期中时，当我们购买资产投资时，我们不仅取决于我们期望它会上升的程度，而且还稳定返回。实际上，我们都知道房屋的投资价值不仅是关于其赞赏的，而且另一方面，它也产生了租金回报。这些是长期稳定的收入。。因此，如果您要求我的商务公寓价值不值得购买，我认为如果这是一项相对较长的投资，我认为值得购买。由于将来没有新的供应，因此在某个时刻可以巩固市场可以散发的数量，但是从长远来看，我们仍然对深圳的经济发展感到乐观。当财富掌握在手中时，当我们选择资产分配实际上，将来可以减少房间。如果在这种情况下是这样，我认为我们现在以中型和长期投资购买商业公寓。例如，如果五或八年，我认为这是值得的。

主持人：谢谢。关于房地产行业，无论是商务公寓还是住宅市场，我们都非常想谈论很多时间，我们可以长时间讨论。但是随着时间的流逝，我将最后一个问题扔给了老师的歌曲。作为城市发展的计划者，如果您要求您做出此选择，那么您将在位置和地区方面做出最佳选择？

歌曲丁：从深圳的大模式的角度来看，我曾经有一个观点，称为整个国家的集中化。只是一个如此大的地方，超过1900平方公里，一半的生态控制线和工业控制线的一半。现在，我们拥有大量的商业产品，例如办公楼，并且随着广东 - 大湾 - 玛乔大湾地区的开发，其中心价值越来越重要。它将跟进，并且有很多需求。尽管我们已经看到了一些限制了它的政策，但我认为它将随着商业行业的发展而变得越来越大。涉及其特定的发展，先生的想法 yu刚刚非常正确。我们必须放弃那些直截了当的思考，并说三年零五年必须上升多少。觉得这不在您手中五年。实际上，我们许多人都没有考虑过五年零八年的销售。这是一个长期的投资概念。

从这个意义上讲，我认为从一个大趋势中，它围绕着卢胡，五叶河中央，，和等多个大区域。它的主要工业取向是在该行业围绕行业部署的，因此Luohu，尤其是的周边地区，在其房屋和商务公寓中都有很好的发展前景。

主持人：亲爱的朋友们，今天，我相信每个人都可以深深地感受到国家速度房地产土地和国家速度中心的珍惜。在5年，5年的集中度中，国家速度房地产采用一种奉献精神和态度来告诉我们比“商业回报”更珍贵的事情 - 这是这片土地的概念。有些尊重和善意------“为地面建造城市”，这是国家速度房地产的最初意图。首先，有掌声：国家速度房地产主席Huang 先生解释了他和Cai Yumai和国家速度中心的故事。请黄东！

国家速度房地产董事长Huang 先生发表了演讲

黄·肖拜（Huang ）：亲爱的女士们，先生们，下午好！表示最热烈的欢迎和真诚的感谢！国家速度房地产始终遵守“建筑城市”，以高端精品项目向这座城市致敬。我们一步一步，专注于建立精品项目，并将自己投入到每个细节上。为一个和谐的社会创造价值。因此，赞美改革和开放的证据。作为中国改革和开放的来源，卢胡（Luohu）一直以世界的精神和勇气来领导时代的趋势。广东 - 香港 - 玛乔大湾地区的迅速上升，Luohu构成了南方金融消费以及北部科学和技术创新的新模式。核心发动机带领广东 - 香港 - 玛乔大湾地区。国家速度房地产位于的核心地区，被称为 Wall 。过去出生的塔之王，吉吉100和统一城等地标将代表深圳的形象。该地区诞生了。 bao'annan地区无疑是这款皇冠珍珠。在500米的国家速度房地产中，深圳最成熟，最具动态的业务，金融，教育和科学技术聚集在国家速度房地产的500米范围内。面对如此宝贵的土地资源领域，它们必须浪费和缓慢。因此，我们愿意以柔和而充满希望的土地培养这个像艺术品一样的项目，精神将剑磨成十年。

为了构建从设计到构造的精品项目，从材料的选择到建筑，我们都做了很多步骤。国家速度中心专注于对的研究多年。通过多年的仔细构造，我们今天已经看到了它。产品的原型。在过去的几年中，我们一直在做。许多朋友看到我的头发白色。为什么？因为近年来，我们专注于我们的项目民族速度中心。在此期间，我们选择像我们的志趣相投的合作伙伴一样。我们一次又一次地讨论并修改了设计。高标准过程产品。实际上，从开发人员的角度来看，我们很难制作精装，但是考虑到将来生活的便利性，我们选择了进行精装交付。为了达到第一类标准精装质量，我们已经在许多小细节中仔细考虑了。除了确保高端办公楼的硬件质量外，软服务还包括我们的持续开发支持。因此，我们有一个智能区域，在办公楼的建设中具有柔软而优雅的空间质地，还雇用专业管理团队，为客户提供高质量和亲密的服务体验的客户。

我们已经在国家速度中心倾注了无限的努力，我们只是希望与您的身份相匹配。每次到达现场时，我都会仔细检查我们的产品的细节。我们出售质量，并将所有者的生活经验作为创新并积极完成所有细节的最大前提。作为具有社会责任感的公司，这将是通往我们企业发展和企业发展的道路。

最后，感谢您所有的媒体朋友，感谢我们对我们合作部门的支持和关注，并见证了与我们一起引入国家速度中心项目。我希望每个人都会与我们共度美好的时光。再次感谢您的光临。谢谢你们！

主持人：感谢Huang Dong的出色演讲，我们可以深深地感受到土地对国家速度房地产的致敬和热爱，以及使用的创造力为我们创造这样的国际艺术品。确实，这不仅是一种国际观点，而且是企业的持久性和感受。亲爱的朋友们，接下来，我们会以更直观的方式感受到凯夫韦土地上所拥有的价值和力量。

主持人：从对教师歌曲的解释中，可以发现，将来，Caiwu 将收集该国最具代表性的地标，并将吸收世界顶级企业和高薪行业。为了在这条“世界 - 级金融街”上创建峰值价值的杰作，国家速度中心特别邀请顶级全球团队共同建造。例如，建筑设计中的要求是中国以及外国和外国建筑；花园设计：一个选择一个；和室内设计：Cheng 先生。下次，我们必须超越MR。中国和外国学生建设总经理国家速度建筑设计部门总经理郭豪（Guo Hao）；像这样一件出色作品的建筑概念的概念是什么？ Hao先生为我们做了详细的解释。

北京中国和外国建筑总经理---郭豪先生

郭豪：感谢今天参加的客人。刚才，老师歌曲的热情介绍使每个人都能对我们的Caiwu围栏区和我们项目的环境有宏观的了解。从设计的角度来看，该项目为我们提供了解决城市生活问题并创造未来生活方式的出色模型。我们也很荣幸有机会参加该项目。

我们认为，单一建筑物类型不再符合健康的社会系统，这将带来一系列缺点，例如降低，降低效率，土地和能源浪费。因此，我们希望健康的社会系统需要收集与所有社会活动相对应的功能，例如生活，生活，工作，文化和娱乐。所做的也是我们国家速度中心项目的核心设计概念。我们称之为复合城市。

第一个亮点是我们项目的开放性。我们担心生活和工作的问题。我们生活在一个大城市的时代。工作和生活的界限经常被渗透。生活是完全分开的，我们只能适应它，只能最大程度地减少它们之间的切换成本。昨晚在城市下雨，许多人被困在城市中。这实际上是我们的切换成本。因此，在该项目的设计过程中，我们将公寓和办公楼设计为灵活且可变的产品。该公寓不仅是睡觉的地方。它可以通过设计将客厅变成我们的工作室。许多决定通常不是在办公室中决定的，而是在家里决定。我们还使它更加放松，更容易做到。除了饮食和睡眠外，城市中有70％的时间在办公大楼，因此我们也希望我们的办公楼可以整合房屋的优雅质地并成为家庭的延伸。让在这里工作的人有一种更愉快的感觉，因此我们的项目创造了丰富而多样的建筑功能，并允许这些功能相互作用和相互作用。我们希望建筑物将随着城市的发展而增长，以便建筑物具有无限的可能性。

第二个亮点是我们项目的生态学。这实际上是生活和自然分裂的问题。我们当前生活的空间与自然有关，因此我在这个项目中制作了一个大型的屋顶绿色庭院。我们为用户提供安全，亲密的联系环境。同时，我们还选择了最环保的建筑材料和最先进的建筑技术，以减少建筑过程和未来的能源消耗。这些都反映了我们项目中的生活与自然之间的关系。

第三个亮点是我们关注该项目的人类，我们专注于现代人之间分裂的问题。在现代社会中，人们很少有机会互相交流，因此我们建立了许多多层共享空间，包括大型城市公共广场和公共庭院。在每个建筑物的每一层楼层，我们还建立了一个小型的邻里天空花园，我们希望人们可以生活在这种环境中，并将其联系起来。这也是我们要注意的一点。

郭豪：我们认为，将来，人类将越来越以城市中心为中心。这是一种不可逆转的社会发展趋势。国家速度中心的项目。通过复合城市的设计概念，我们打破了高密度城市之间的元素。分裂关系使这些要素可以连接和互动，因此人们可以有更多的时间完全接近自然，同时享受高效和方便的城市的核心资源。。我们认为这些是我们想要看到的最重要的生活，这正是我们国家速度中心想要通过的健康生活方式。

我从设计的角度谈论了这一点。谢谢你！

主持人：谢谢郭豪先生的解释和分享。实际上，每一土地实际上都是情感，温度和态度。因此，为了建造一栋具有里程碑意义的建筑，独有凯夫韦（）的土地，国家速度中心认为，只有真正专注于私人房屋设计的设计师才能理解家庭的含义和所谓的生活的灵性。因此，国家速度中心的整体设计的公共空间是东方美学硕士的成 Tao先生。台湾的名人和政客们设计了私人住宅，包括在深圳建造高端豪华住宅。例如，他的杰作包括中国资源公司的豪宅，范克的豪宅和中国资源城市Runfu。他还非常重视国家速度中心项目。如今，老师郑肖恩·陶（Cheng Tao）特别参观了我们的项目，这是我们国家速度中心独有的短片。他之所以参加他的参与是要超越Yuefu和Runfu的豪华房屋标准来建造，因此下次下次让我们通过短片了解国家速度中心的创造力。

（短片播放）

主持人：的确，每个房屋实际上都在说话，因为它具有我们每个人背后的故事和情感，所以我认为这一刻我们真的想给大师们最热烈的掌声并将其发送给您，发送给您向您发送给您，将其发送给您，然后将其发送给您。给我们一个合作的单位，彼此合作，向我们展示如此完美的艺术。通过促销视频，每个人都看到老师Cheng 将东方人文主义美学和国际现代艺术风格纳入了该项目，这也反映了主人对优质生活的巧妙追求。今天，我们的组织者特别邀请了来自意大利的高端品牌服装D＆G，向我们展示了一场丰富的服装表演。请掌声！

美丽的D＆G高定义服装表演

: Thank you for the of the Speed , let us feel the of the of the . What we want to do next is that the Speed and the team ----- will a on the spot. the , the first was : Mr. Cui Yang, of Jin Di , to us, the Jin Di will join hands with the Speed Real and a new 服务理念。

Cui Yang, of Jindi

Cui Yang: Dear Huang, , , good . First of all, I am very to be by the Speed to in such a very grand event. Of , it is also very to a very for our as a such as the Speed .

Next, allow me to the value that Jin Di is about to for the speed . First of all, I want to to . Of , may know that the first batch of Jindi has the of first -level . In the past -five years of , we have won a lot of , in the of . To be , we have won the first 's first. So we think this is very proud of our Lands. I that we can also bring more value to the in terms of .

, in 2010, we first the of the brand brand brand in the , which is our brand and for our group. , by and . This brand is our of the Hong Kong . We will use the to give play to our local and bring .

For the value of the Speed , first of all, has 150 in the , and we tens of of . The our and , we can open up the we have, and our owner group is a very large base. , we have the of the Hong Kong . We use the to give full play to local to bring the good of some and in Hong Kong to the and bring them back to . This is the first one we . Two o'clock can bring Hong Kong's . The third is the of the chain that we have tried in the past five years. From to us to carry out asset . We have done , care, , care , etc. I that the form and of the chain will be the of our value . The is that we have large in 2015 to the , which is the APP that we can for 24 hours in terms of . The fifth is that the , we will bring value to who in speed in the . I that is to in the area where the speed is and the . Just now the also about the of Luohu, the chain, and the base of our large area. I as an as an In other words, the value of your at the speed the joint of our will be .

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This is my brief to the of and and our with the speed . look to the of our . We are very to be able to meet the of our VIPs with a new look and a very . 谢谢！

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to the two sides for ! take a group photo in front of the .

( )

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5, 4, 3, 2, 1, start!

启动仪式

: Dear , "'s -the Speed Press " is all close to the end, to the , noble , dear media , and dear media , and dear media , and dear media , and dear media , and my dear media , and my dear media , and my dear media , and my dear media , and my dear media and my dear media and who are about the Speed are here to come to the scene. Thank you again for your for the Speed Real as . He also looks to on the way to a . 再见！

The Speed is in the core area of . It is a -sale high -end in the area. It is to have three major : , , and . The Speed top -level and teams at home and , such as China - and , 11 , and Cheng , chief of top homes, with the "New " style. The and are , -made and space, and use top and well -known teams to set the of life in front lines, and build the of life of .

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